土地估价市场比较法例题

市场比较法作业

又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期

96万元；第一年末72

万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价

（如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础：

甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2）

丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2）

（

2）计算比准价格

2002年6月1日到

1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日

的正常价格。

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。

2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产

2003年10月 解：（1）计算比准价格

（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果

估价对象价格（单价）

=（2722.19+2856.34+2762.22 ） £=2780.25 （元 /m 2）

甲一次付清总价

960000

720000

2

1 1% 12

1 1%1

720

：00

.05%12

2162653（

元

）

比准价格甲

比准价格乙

比准价格丙

100 2162.65 —— 95

100 2550 ——1 100 100 2700

——1 100 3

1 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 6

12 1 1.2% 7

2722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2

） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 100

1 1.5% 5 98

日为基准，以后每月递减 1%,

98、 97、 96、 95、 94、 93。

比准价格

以3月1 为 100、99、 100 100 100 一 2 17 1^^——

3809.77 兀/m 2

103 100

99

则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别

）交易情况分析判断

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅 度，负值表示低于其正常价格的幅度。

（3）调查获知该类写字楼的价格，

2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨 1.2%，

2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨 1.8%。

（

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素

1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67

倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况 的幅度。（2001年考试题）

解：（1） 可比实例 可比实例 可比实例

（2）交易日期修正系数

可比实例 A 1

1.2% 2

1

1.8% 4 1.0999 可比实例 B 1 1.2% 4 1 1.8% 4 1.1265 可比实例 C 1 1.2% 1

1 1.8% 4

1.0869

（3）房地产状况修正系数 ① 因素权重值的计算

因素1的权重=4/（ 1+1.67+4）

因素 2 的权重=1.67/（ 1+1.67+4）=0.25 因素 3 的权重=1/（ 1+1.67+4）=0.15 ② 房地产状况修正系数的计算

比准价格B 4100 比准价格C 3950

101.5 98 100 102 100 100 93 100 100 100 2

3758.15 元/m 100 97

99

99

102

（2）求算估价对象的比准价格

比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24 ） £=3785.39

3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格, 类似

写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

（1）可比实例的成交价格与成交日期

2

3788.24 元/m

（元 /m 2）

估价人员在附近地区调查选取了

A 、

B 、

C 三宗

交易情况修正系数 A=100/103 B=100/99 C=100/102

=0.6

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中， 房地产状况中的三方面因

素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月 递增1.5%，其后至

2002年11月1日则每月递减 0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市 场价格基本不变，以后每月递增 1%。

试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的 3个交易实例作

为可

比实例，并估算该住宅楼

2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均) 。

解：(1)选取可比实例。实例 B 误差太大，实例D 成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例 B 和实

例D 不作为可比实例，而选取 A 、C 、E 作为可比实例。

(2) 计算公式：

比准价格=可比实例价格咬易情况修正系数仗易日期修正系数粉地产状况修正系数 (3) 交易情况修正系数 可比实例 A=100/102 可比实例 C=100/100 可比实例E=100/97 (4) 交易日期修正系数 可比实例A= (1 + 1%) 可比实例C= (1 + 1% ) 可比实例E= (1 + 1%) (5) 房地产状况修正系数为

因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为

(4)计算比准价格

3 6343.73 6470.02 6456.56

6423.44 6410.93 元 / m 2

1/3，则有: