新华集贸中心市场分析报告

“新华集贸中心”项目市场分析报告

一、项目概况

1、地理位置：

本案地块位于石家庄市“新华集贸中心市场”东南角，是整个市场中最具发展潜力的位置。地块西侧为规划中的宽25米的南大街，紧邻“康泰

广场”、“东方购物中心”、“太和电子城”、“福兴阁”等几大著名市场；南邻

闻名全国的中山路商业街；北侧隔规划中的中山路步行商业街与“新华电子

城”和“布匹批发市场”相望；东侧是石家庄火车站和邮电大楼。

2、地块现状：

地块内目前主要为低矮陈旧的老式建筑，其中居民住宅部分共有95户，公产为18户，私产77户，建筑面积3359.48平方米；非住宅部分共有

10户，单位产权占9户，公产权1户，建筑面积20425.72平方米。

3、地块规模：

项目总拆迁范围约33亩，建设用地约28亩，建筑用地约16亩，按石家庄大有房地产有限公司提供的规划方案，其总建筑面积为10.36万平方

米，容积率约为5.55，其中地上11层，建筑面积8.14万平方米，地下为

三层，建筑面积2.22万平方米。（规划方案以最终设计方案及政府审批为准）

4、其他：

本项目是石家庄市政府拓宽中山路、改造民族路、树立石家庄市形象的重点工程，得到了省、市、区各级领导的大力支持，可享受许多优惠政策，因而可以降低一部分开发成分。

二、开发方式

1、组织方式：

石家庄大有房地产开发有限公司前期已进行大量细致的市场调研与政策落实工作，本项目开发将由华能与石家庄大有房地产开发有限公司共同组

建项目公司，具体合作方式将由双方进一步协商确定。

2、土地转让费用标准

由于石家庄市土地转让方式与北京市略有不同，转让费用可大至分为下列两项：

✧土地出让金：本项目拆迁用地为33亩，土地评估价值300万元/亩，

土地出让金按总价40%计算为3960万元，其中上交石家庄市的部分

为60%，计2376万元可减免，实际支出为1584万元。

✧拆迁费用：现有居民住宅95户，非住宅10户，共计105户，若全

部实行货币安置，初测费用为1.5亿元。

三、项目市场定位

1、目标客户群：✧购买商铺用于投资的部分客户

✧经营户购买用于经营

2、产品定位：外装修新颖独特，具有现代气息，材料档次需中高档，符合地

标性建筑要求，内部装修中档标准即可。

3、售价定位：参照周边市场价格，售价不易过高，避免给后期经营造成不利

影响，价格暂定位于3000-4000元/m2。

4、产品形式：按石家庄大有房地产有限公司暂定规划，地上十一层，地下三

层。其中地下三、二层为仓储、设备用房、物业管理及部分停

车场；地下一层至地上六层为经营用商铺；七至十一层提供其

他配套服务功能。

四、市场分析

1、河北省及石家庄市是华北地区经济发展的领头羊

河北省位于华北平原北部，兼跨内蒙古高原，中环首都北京和北方重要高埠天津市，北与辽宁、内蒙古为邻，西靠山西，南与河南、山东接壤，

东临渤海，优越的地理位置使其成为首都北京连接全国各地的交通枢纽。

河北省境内有15条干线铁路通过，铁路货物周转量名列全国大陆省份第1

位；17条国家干线公路，公路货物周转量列全国大陆省份第2位；已通车

的高速公路里程达607公里，居中国大陆省份第3位；河北省现已成为北

京、天津等地区所需商品物资和能源的最大供应地。

作为河北省会的石家庄市，交通要充的地位毋庸置疑，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，是全国铁路、公路、邮政贯通、辐射面最广的省会

城市。石家庄市是全国重要的铁路枢纽之一，京广、石太、石德三条铁路

交汇于此，石家庄火车站是北方重要的客货中转站；京深、石太、石黄及

正在建设的石青高速公路使石家庄的陆路交通四通八达；石家庄机场是国

家批准的国际口岸机场，现已开通27条航线，通达全国27个大中城市，

并开通了石家庄至香港及俄罗斯等独联体国家的航线。发达的陆、海、空

综合交通运输网使石家庄市经济的发展势头强劲，工业生产中的一些行业

和产品在全国居重要地位，其中石家庄三鹿（集团）公司进入全国十大乳

品生产企业行列，产量、销量、质量、效益均居全国同行业首位；华北制药集团更是全国最大的抗菌素生产基地，青霉素的产量现居世界第2位。

石家庄市不仅以省会的地位成为河北省的中心，更以强大的经济实力成为带动全省乃至周边省份经济发展的龙头。

2、本案所处的新华区为石家庄市的经济中心

新华区位于石家庄市区西北部，辖区面积92平方公里，现有人口约31万，居全市首位。

✧新华区经济地位位于全市首位

作为石家庄市最具经济发展潜力的新华区，各类经济指标多年来一直名列前茅，尤其近几年，新华区更以名牌优势企业为龙头，加大资本运营力度，通过市场组建具有较强竞争力的跨行业、跨所有制、跨地区乃至跨国度的大集团、大公司，形成了三鹿、东方、华兴、旭冉、新工、中兴六大集团公司为支柱的良好格局。华兴集团公司的支柱企业博爱医院，是河北省神经系统唯一能带博士生的专业医疗机构；新工集团部分高科技产品填补了国内空白；中兴集团公司新建的五交化商场现已发展成为华北地区最大的化工产品商业零售企业。除上述六大集团公司，“新华集贸中心”多年来对新华区经济飞速成长的贡献可谓是首屈一指。

✧“新华集贸中心”是新华区发展的根本

“新华集贸中心”位于石家庄最繁华的市中心区域，东临公里街和石家庄火车站，西至中华大街，北与金融一条街新华路相接，南到繁华的商业街中山路。整个市场现由19个分市场组成，占地面积约28万平方米，经营面积超过18万平方米，其中用于经营的摊位不下15000余个，约有经营