东莞城市更新政策简介 ppt课件
东莞市城市更新政策特征分析
东莞市城市更新政策特征分析发布时间：2022-06-22T06:37:02.461Z 来源：《科技新时代》2022年5期作者：张永雄[导读] 文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。
广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司广东省广州市 510000摘要：文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。
关键词：东莞市；城市更新；政策特征一、东莞市城市更新演化历程（一）探索起步阶段 2009-2012年，东莞城市更新属于探索阶段，政策特点是“培育市场、政府让利，鼓励改造”。
东莞早在广东省政府正式颁布出台“三旧”改造政策（粤府〔2009〕78号文）之前的2009年3月16日，东莞市人大常委会便已制定出台（东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告第5号），提出为推动全市产业结构调整和转型升级，要加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造；该暂行办法还规定了东莞市“三旧”改造的几种主要形式，包括转型企业明晰土地权属、建设用地改变用途、超占土地完善后续、单宗建筑物拆建改造以及成片拆迁改造等。
在省政府出台78号文政策后，东莞市人民政府紧跟于2009年12月16日制定出台政策（东府〔2009〕144号），对东莞市辖区范围内“三旧”改造工作中土地、规划、审批、开发等问题作出比较明确的规定，正式开启东莞市“三旧”的探索实践。
（二）规范管理阶段2013-2017年为东莞市“三旧”改造常态化阶段，政策特点是“规范管理、优化完善、常态化全流程管理”。
2013年东莞市以政策（东府办〔2013〕151）号开启了“三旧”改造常态化的实施起点，2014年12月东莞市政府于出台政策（东府〔2014〕147号），贯彻落实“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的十六字方针，对本市“三旧”改造的改造区域、主导方式、改造类型、规划管控、管理机制等进行了变革转变，建立城市更新单元统筹机制，促进东莞市“三旧”改造工作进入常态化稳定实施阶段。
东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知
东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2019.11.15•【字号】东府办〔2019〕61号•【施行日期】2019.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知东府办〔2019〕61号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2019年11月15日关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策为贯彻落实市委十四届九次全会精神，为投资松绑，以减负提速扩面为重点，进一步优化城市更新政策，加快推动项目落地建设和固定资产投资，稳定经济增长预期，结合当前实际，制定如下政策。
一、妥善处理新旧地价政策衔接。
对于村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线，批复日期在2018年8月15日之前的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的20%计收地价款；批复日期在2018年8月15日之后的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的30%计收地价款。
二、实施最低挂牌招商起始价系数。
单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定，即旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）单元按40%核定地价款起始价，“工改M0”单元按50%核定地价款起始价，“工改居”“工改商”单元按70%核定地价款起始价。
政府（集体）收益报价环节完成后，收购主体向市自然资源局提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。
三、降低更新实施主体税收负担。
更新单元（项目）实施主体在出让红线外承担的公共设施建设、易地安置用房建造、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任，应在出让合同约定或单元划定图则、“1+N”总体实施方案（或改造方案）、实施监管协议等文件中予以明确；对于此前已批但批复未列明有关责任的更新单元（项目），由镇人民政府（街道办事处）与实施主体协商补签实施监管协议并报市自然资源局备案，备案后由镇人民政府（街道办事处）出具确认函件；实施主体因承担上述责任而实际发生并完成支付的相关支出，在取得合法有效凭证的前提下，可视为符合出让合同约定或政府文件要求的项目规划用地外建设的公共设施或其他工程实际发生的支出。
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东莞简介
●东莞，是广东省下辖的地级市。 ●东莞地处广东省中南部、珠江口岸，北接广州市、西与广州市隔海相 望，南接深圳市、东接惠州市，为“广东四小虎”之首，号称“世界工厂”， 是广东重要的交通枢纽和外贸口岸 [4-5] ，也是全国5个不设区的地级市 之一，新一线城市之一。 ●东莞在三国时期建郡，有着1700多年的郡县史，是岭南文明的重要发 源地，中国近代史的开篇地和改革开放的先行地，广东重要的交通枢纽 和外贸口岸，被列为第一批国家新型城镇化综合试点地区 [7] 和广东历 史文化名城。 ●2019年8月，中国海关总署主办的《中国海关》杂志公布了2018年“中 国外贸百强城市”排名，东莞排名第3。
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东莞美景
孙中山先祖故居
孙中山先祖故居位于广东省东莞市长安镇上沙村，古名叫作长沙，又名沙溪。先辈祖先因为居家生活的 地点是在海边的一带长沙上，方才这样取名。在元朝末期（约公元一三五零年）受到张士诚、朱元璋等 民族革命思想的影响，因而与东莞的何真交往很好，所以也就由南雄珠玑巷迁来上沙村定居。
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魅力城市东莞
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3东 莞 美 景
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东莞现城市更新相关政策分析
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东莞城市更新背景：
• 改革开放以来，东莞一直走劳动密集型产业发展的道路，从一个农业县到号称“世界工厂”的城市早在 2010年间面临着产业转型困局，珠三角已经不适合继续发展劳动密集型产业了，广州深圳香港定位国际大 都市，那么东莞该如何将自己定位呢？在东莞的新常态下，捉住广深两地溢出资源，充分发挥自身优势将 不适合城市发展的产业、物业结构转化为宜业宜居新城市模式。
（三）文件具体变化：
2、城市更新改造模式变化
旧办法 权利人自改 村企合作 政府
新办法 取消村企合作改造模式 增加单一主体挂牌招商 政府主导+市场
（三）文件具体变化：
• 3、规划规范
（四）审批流程
（五）地价计费收分配
• 旧办法： • 1、政府主导的“工改住、商业”项目，市级土地出让金、土地开发专用金分成给镇（街）。 • 2、村自改、村企合作的“工改住、商业”项目按区片土地市场评估价的20%。 • 3、村自改的“工改住、商业”项目地价款扣除计提后，依申请拨付给镇（街）。
Hale Waihona Puke 东莞市城市更新现行政策• 起步阶段：2009-2013年，主要以政府让利、培育市场、鼓励改造； • 规范阶段：2014-2017年，规范管理、改良方法、推动连片改造； • 统筹阶段：2017-2019年，成立城市更新局，建立健全机制，政府主导，高效改造，引入企业，连片改造。 • 完善阶段：2019年至今，单一主体招商，地价打折，提高资金周转率、加快城市更新进度。 • 从摸索阶段到高效高质量地转化“三旧”项目，2018年东莞市政府印发《关于深化改革全力推进城市更新
• 新办法： • 1、政府主导的“工改住、商业”项目，市级土地出让金、土地开发专用金不需要分成给镇（街）。 • 2、村自改、村企合作的“工改住、商业”项目按区片土地市场评估价的30%。 • 3、新增单一挂牌招商、M0低价收费分配。
城市更新-拆迁补偿安置专题PPT课件
2、实施拆迁及土地移交
2.4用地面积确认
2.5改造监管协议 • 改造实施主体与新区管委会签订改造监管协议，约定公共设施用地移交、回
迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。 2.6申请建设用地报备 • 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料
向是规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。 2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证
2、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
————《深圳市城市更新办法》（2009年）
（三）深圳城市更新发展历程
——————————————————————————
起步阶段（1980-1990）
• 改造实施主体在取得相关拆迁核准后，凭与业主签订拆迁补偿协议及有关资料向市房地产登记 主管部门申请办理房地产证注销。
2.2建筑物清除
• 改造实施主体对改造范围内的建筑物进行拆除。
2.3土地征转移交
• 建筑物拆除完成后，改造实施主体持相关材料向办事处申请办理征转移交手续，办事处向新区 申请，获转地批复后，改造主体持转地批复向规划国土部门申请办理土地入库手续。
注意要点：
1、拆除重建类城市更新项目范围内
的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权
人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通
过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也
可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公
司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实
施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。
东莞市城市更新前期服务商实务要点(2019) PPT
莞城街道例外要求
提交服务事项计 划书，列明服务 事项和计划实施
时间
前期服务商指引
资质条件
报名企业能否使用股东的资质条件？
前期服务商指引
村集体招引流程---公式、报名阶段
前期服务商指引
村集体招引流程---集体决议阶段
前期服务商指引
选定方式
只有一家报 名企业符合
条件
可以直接确认（常平镇、长安镇）；
经股东大会或股东代表会议表决可以直接 确认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞 城街道）
常平镇、 茶山镇、 南城街道 、长安镇 、樟木头 镇、莞城 街道均有
规定
两家或两家 以上报名企 业符合条件
召开股东大会或股东代表会议进行表决， 产生了超过三分之二股东或股东代表企业 投票数的企业，则确认其为前期服务商。
继续保留并 进行细分
合并形成
2018版新政
政府主导改造
1.政府土地储备 2.市属国企土地整备开发
3.政村合作
土地权利人自行改 造
村企合作
单一主体挂牌招商
取消，统一为
大家应该也有点累了，稍作休息
大 家 有 疑 问 的，可 以询问 和交流
前期服务商指引
前期服务商指引主体
镇人民政府 （街道办事处）
自行 实施
●股东代表会议：三分之二以上股东代表参加会议，到会股东代表 的三分之二以上通过
●镇街应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表大会，儆好录 影录像
前期服务商指引
村集体招引流程--签约阶段
茶山镇
镇领导班子会 议审议
城市更新局备案
长安镇
南城街道 万江街道 樟木头镇 莞城街道
签订前报司法分 局，街道农资管
东莞城市更新政策解读(全汇总)
城市更新政策解读市自然资源局2019年9月一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》解读目 录04 工作流程 02 名词解释03 主要内容01 起草背景 05调整退出06特殊情形标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程提高准入明确条件 加强统筹简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”联合多部门集中审查，加强统筹谋划，提升更新单元整体改造效益是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类：① ② ③ ④商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元⑤ ⑥ ⑦命名规则xx 镇/街道/园区+xx 社区/村+特征词+功能类型+更新单元不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述三、主要内容一、方案概况二、大型片区统筹三、区位和范围四、现状使用情况六、更新模式五、单元细分八、用地贡献和公共配套设施七、更新方向九、建设容量计算十、控规调整说明十一、其他十二、图集及附表主要章节•更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内•超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%•工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制三、主要内容区位和范围•以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 •一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 •改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 •现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围•单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 •莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 •政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容现状使用情况土地利用现状土地权属信息建筑安全质量周边道路设施历史使用情况改造必要性对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积拆除重建区生态修复区历史文化保护区整治活化区三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区细分区域•拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库•生态修复区：生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围•三地和超标三地区：符合“三地”（超标“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件•其余用地区：不符合标图建库和“三地”要求，但确需纳入单元一并实施•现状道路区：24米及以上道路•单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物细分理由8 + 1三地和超标三地区现状道路区 其余用地区 现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区 拆除范围整治活化区历史文化保护区非拆除范围☐可纳入•现状已建且地类为建设用地☐酌情纳入•现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地☐不应纳入•现状未建且地类为非建设用地☐应纳入•与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分 •因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域 •单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围030102优 化 路 径纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。
东莞旧改政策解读
特点——土地产权置换开发商物业
186亩的东城万达广场，是东城主导改造的鼎力
之作，打响了总面积达385亩的新世博商贸中心 区的头一炮。通过货币、土地置换、房产置换等 多种补偿方式，东城顺利完成4户居民、6家工业
三旧9年9月起，东莞市的“三旧”改造从部分试点转向在全市全面实施；12 月，东莞市政府相继出台推进“三旧”改造的政策配套实施办法，并确定 2010年要启动改造3万亩“三旧”用地目标。东莞市的先行改造试点之一东 城区在11月18日率先启动20项重点工程项目，其中拟投入80亿元用于“三旧”
国 有 + 出 让 自 行 + 国 有 + 划 拨 自 行 + 国 有 + 收 购 集 中 +
拆 迁
拆 迁 土 地 使 用 权 +
土 地 使 用 权
政府主导改造流程
政府主导改造流程：
1. 开展土地和房屋权属调查工作；
2. 编制并申报单元规划； 3. 编制并申报改造方案；
4. 具体项目改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市“三旧”改
该类型由于是与集体经济组织合作，效率高，速度快，建议大量参与
原土地使用权人自行改造流程
有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程： 1. 编制并申报单元规划；
2. 编制并申报改造方案；
3. 有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇 街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批； 4. 具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可 等手续。
2020年6月东莞城市更新政策解读
汇报时间：2020年06月01政策沿革概述02三类改造操作流程03关键政策梳理04案例参考CONTENTS目录01政策沿革概述东莞城市角色国际制造业名城广深科技走廊投资热土城市更新新风口东莞投资新时代总体情况鼓励起步规范管理加强统筹2009-2013年2014-2017年2017-至今☐培育市场：政府让利，鼓励改造☐规范管理，推动连片改造☐工作机构：17年城市更新局成立☐引入实力企业，推进高品质建设品质提升导向：数量——质量——高质量截至2019年第一季度，东莞市共完成改造约3.12万亩其中：旧厂2万亩旧村0.86万亩旧城0.26万亩直接拉动投资约1131亿元社会资金投入1030亿元✓东莞具备更新潜力的区域面积达46-66万亩✓至2020年纳入标图建库面积达25万亩数据来源：市自然资源局政策解读资料面积准入门槛提高旧办法新办法✓最小单元面积是1公顷✓拆除重建无要求✓标图建库无要求✓实施改造等无要求✓最小单元面积是10公顷✓拆除重建占比50%✓标图建库占比60%✓实施改造占比70%改造模式“一减一增”旧办法✓政府主导✓权利人自改✓村企合作新办法✓取消村企合作改造模式✓增加单一主体挂牌招商模式（主要改造模式）审批流程批次计划（前期研究报告）控规调整改造方案征地收地收储供地旧办法新办法单元划定挂牌招商“1+N ”方案报批（前期研究报告、改造方案、征地、收地、收储、供地）控规调整签订土地出让合同02三类改造操作流程模式一：政府主导类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果市土地储备中心或镇街政府组织开展不动产权益核查与确认、土地及建筑物评估市土地储备中心或镇街政府开展收储补偿协商、签订补偿协议1、土地储备市属土地整备开发公司与属地镇街、村集体、权属人协商谈判，组建项目公司项目公司协助镇街政府开展不动产权益核查与确认，土地及建筑物评估2、土地整备开发3、镇村开发项目公司开展拆迁补偿协商，签订补偿协议村集体与镇街政府签订收储合作协议村集体协助镇政府开展不动产权以核查与确认、土地及建筑物评估村集体组织协助拆迁补偿协商，签订补偿协议镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门集中审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复土地出让：属于土地储备和镇村合作的，采用招拍挂出让，属土地整备的，可协议出让给项目与公司镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与模式二：权利人自行改造类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门联合审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复改造主体签订土地出让合同，缴交土地出让金镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与取得集体经济组织同意1、出让、划拨1、土地权利人自行改造2、集体流转土地权利人支付征地补偿款项（如涉及）3、涉及完善历史征地手续2、集体经济组织自行改造土地权利人支付征地补偿款项（如涉及）模式三：单一改造主体挂牌招商类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果镇街政府自行实施或委托服务商开展挂牌招商前期工作实施单一主体挂牌招商确认成交镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门联合审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复改造主体签订土地出让合同，缴交土地出让金镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与单一改造主体与镇街政府签署监督协议前期工作实施挂牌实施方案编报产权注销土地供应及入库实施监管编报更新单元划定方案核查和确认不动产权益征询不动产权益人意愿拟定拆迁补偿方案确定政府（集体）综合收益编报挂牌招商方案委托挂牌公告和挂牌报名和资格审核政府（集体）综合收益报价确定成交方不动产权益要约收购招引前期服务商招引前期服务商具体流程《关于深化改革全力推进城市更提升城市品质的意见》指出，前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。
城市更新规划PPT课件
空间肌理尺度意向
第36页/共39页
方案构思
第37页/共39页
方案分析
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感谢您的观看。
第39页/共39页
打造‘泛沙坪坝大商圈’ 受周边发展影响已具备商业基础，应进一步强化和延续 公寓、办公、特色商业、艺术展贸集群、教育培训
功能定性
功能筛选分析
从市场功能调研分析
文化产业集聚区——本项目立足于沙坪坝区、借助三峡广场扩容机遇，有效 整合周边高校资源，致力于打造区域内文化产业集聚板块。
高级——设计、建筑、艺术、服务高品质 特色——展贸一体的艺术产品、特色商业 综合体——集写字楼、公寓、商业为一体
沿沙坪坝站东路及小龙坎新街形成临街商业； 地块西北侧为三峡广场步行街； 地块内部以居住为主。
华
宇
C
路
R
第9页/共39页
R+B
沙坪坝站东路
占地面积：2.13公顷
其中： 小龙坎新街社区：0.55公顷 站东路社区：0.35公顷 公安局社区（办公及居住用地）：1.23公顷
华 宇 路
沙坪坝站东路
建筑面积：6.57万平方米
华宇数码产业板块
成渝高铁城市综合体板块
小龙坎特色经济板块
沙坪公园休闲娱乐板块
东原ARC商务板块
新世纪·凯瑞商都—煌华中高端购物板块
华宇数码产业板块
金诚文化产业板块
沙坪公园休闲娱乐板 块
东原ARC商务板块
小龙坎特色经济板 块
功能定性
基地本身的功能基础
现状功能：沙坪坝派出所用地及居住用地为主，部分商住混合用地。
第12页/共39页
功能定性
功能筛选分析
从市场功能调研分析
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土地政策更加灵活
01
成片改造可调整土地利用总体规划
02 除政府收储后再次供地须公开出让外，其余可
以协议方式出让
03
更新单元范围内、外的用地可置换
三、政策更加优惠，营造更新投资比较优势
财税支持更大力度
原有财政补助 （最高可达1400万）
全额补助
计提的轨道交通专项资金
改造 主体ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
五年内入驻企业税收市留成部分
国际制造业名城
广深科创走廊投资热土
城市更新 新风口 东莞投资 新时代
东莞继续
深化改革的精气神
2017年11月
成立城市更新局 东莞成为全国首个成立 城市更新局的地级市
2018年
增设控规与城市更新专业委员会 东莞市城市更新协会挂牌成立 一系列城市更新政策即将陆续出台
2017年12月
东莞城市更新 “2.0升级版”
完善市场 准入管理
市级 镇级
• 规范基层 合作行为
健全四级规划管控体系
政府由被动接 受诉求转为主 动制定规划
公共设施责任合 理分摊整体实施
二、市场更加开放，社会主体参与模式丰富多样
依托市公共 资源交易中 心，建立城 市更新有形 公开市场
发挥市场对资源 配置的决定性作 用，建立公开公 平公正的市场找 项目的机制
形成政府主导、单一 主体挂牌招商、权利 人自改等多元改造模 式，让市场主体多种 方式参与城市更新
二、市场更加开放，社会主体参与模式丰富多样 签订拆迁补偿协议
入选 企业
物业置换 作价入股
收益权补偿
形成单一主体 以协议方式供地
二、市场更加开放，社会主体参与模式丰富多样
地价
容积率
让基础规则 更透明
三、政策更加优惠，营造更新投资比较优势
全市盘活存量土地现场会召开 城市更新提升为全市战略性工程
一、管理更加到位，突出政府统筹、规划管控新思路
完善城市更新管理体系 编制城市更新专项规划
划定城市更新单元
单元划定为城市更新活动的基本依据
有有计计划划
有秩序
可持续
推动更新改造
一、管理更加到位，突出政府统筹、规划管控新思路
划分城市更新 管控权限 •
将若干审批事项“打包”形成“1+N” 总体实施方案，一次性审查、审批
“工改工”项目 随报随审，不涉及完善 用地手续的，改造方案委托镇街审批
四、服务更加高效，全面压缩制度性交易成本
取消对前期研究报告的行 政审查，改为由第三方机 构出具校核报告
“1＋N”总体实施方案审 批通过后，控规调整方案直 接提交市规划委员会审议
三、政策更加优惠，营造更新投资比较优势
金融措施更为开放
组建东莞市 城市更新基金
搭建开放式 社会资金参与平台
引入大型开发企业 作为战略投资者
形成市属国有资本控股、 多元股权混合的土地 整备开发格局
社会 企业 个人
三、政策更加优惠，营造更新投资比较优势
产业扶持更加突出
连片“工改工”项目实行
01 生活配套跨宗地集中设置、
简化城市规划 审查审批
四、服务更加高效，全面压缩制度性交易成本
批准“1+N” 总体实施方案
拆除平整土地
简化不动产 登记注销
镇街政府 单一改造主体
一次性 申请
不动产登记机构
全部原不动
注销
产登记
2018.6.27
改造成效
拉动社会投资 近千亿元
累计完成改造 2.5万亩
厚街万达广场
小天才研发中心
改革发展的首要任务是 加快城市更新，在拓展 和优化空间上谋求突破
东莞 发展
城市
突围 更新 转换
破困
动力
东莞具备更新潜力的区域面积达46-66万亩 至2020年纳入标图建库面积达25万亩
未来城市更新的市场潜力巨大 发展前景广阔
整体核算
02
集体建设用地“工改工”项目 经集体同意可延长使用年限
工业生产使用部分允许全部分
04
加快出台“工改M0”政策， 支持新型产业
03 割销售，降低分割销售单元最
小面积
四、服务更加高效，全面压缩制度性交易成本
简化整合 审批环节 下放审批权
镇街、村组集体表决事项程序实现， “一次表决，全程通行”