最新城中村改造实践评析-广州猎德村方案
猎德村改造情况（共5则）
猎德村改造情况（共5则）第一篇：猎德村改造情况猎德村改造情况一、基本情况猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。
全村常住人口7865人，3467户，外来人口8000人。
按2006年底计，用地面积336304平方米，另外还有发展经济用地约23万平方米。
改造前集体经济总收入约5000万元。
2007年9月29日，猎德村以46亿元拍卖出桥西地块，此次拍卖是以生地熟让的形式，由市政府指定市土地开发中心组织代征代拍，交地时间为2010年6月，最终由联合买家富力地产和合景泰富以46亿元拍得，随后宣布引入新鸿基集团共同开发。
2007年10月，作为广州首个旧城改造项目猎德村开始拆迁。
猎德村的改造规划，桥东为复建安置区，桥西地块用以拍卖融资，桥西南建设村酒店和村集体物业。
整个改造建设工程3年，至2009年底基本完成。
全体村民2010年春节前搬入新居。
二、改造前情况改造前的猎德村是广州“城中村”的典型缩影，原有总建筑面积68.6万平方米，都为高密度的农民自建住宅，面积小，质量差，违建问题突出、消防隐患严重、治安环境复杂、卫生条件恶劣。
此外，还保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑。
三、改造主要进程猎德村的改造采取由开发商垫资、政府出政策、村委会协助的模式，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。
改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米。
村中建3条规划路，共有37栋高层住宅建筑，还有会所、祠堂、池塘等配套，了告别以往小楼牵手、道路狭窄的弊病，道路与珠江新城CBD规划融为一体。
1、拆迁方案：猎德村的补偿原则是“拆一补一”，以四层为上限，实施阶梯式安置。
框架结构房给予每平方米1000元的材料补偿。
如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米3500元的单价购买。
临迁安置补助标准根据2004年出台的《广州市城市房屋拆迁管理办法》实施，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米20元计付临时安置补助费。
“猎德模式”,城中村改造之探索
村 民们 已经 选 择 好 户 型 ，且 偏 向于 方 便 出 租 的 多 套 、 小 户 型 。 大部 分 村 民
手 上 都 可 以 分 配 到 好 几 套 房 子 ，最 多 的 能 有 １ ０ 平 方米 ，１ 多 套 房 子 。 ７０ Ｏ 这 种 改 造 及 安 置 模 式 被 当 地 人 普 遍 接 受 ， 因 为他 们 不 仅 不 用 搬 迁 ， 还
Ｚ ＯＮ Ｚ Ｏ ＯＮ Ｔ Ｕ ＴＯ Ｈ Ｇ Ｈ ＵＣ Ｓ Ｒ Ｃ ＩＮ
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猎 德 模 式 ” ，城 中村 改 造之 探 索
■文体 刊记者 李 军
城 市 总 是 随 着 经 济 、 政 治 和 文 化 村 建 安 置 房 。 在 村 民 安 置 方面 ，基 本
采 取 “ 一 补 一 ” 的补 偿 方 式 。 拆 也 在 此 落 脚 。 这 里 有 落 户 多 年 的 小 店 铺 老 板 ， 有 进 城 打 工 的 农 民工 ，还 有 为 了复 习 考 试 出 来 租 房 子 的 学 生 们 。 猎 德 村 委 书 记 李 方 荣 说 ，下 一 步 还 要 想 办 法 提 高 村 民 的素 质 ，否 则 安 置 区
硬 件 与 珠 江 新 城 高 档 小 区 看 齐 了 ，租
金 却 可 能 会 有 很 大 差 异 。 而 村 民 们 则
担 心 ，一 般 收 入 的 打 工 仔 不 会 来 租 这
么 贵 的房 子 而 致 使 房 子 难 以 出租 。
差 价 而 望 “ ”兴 叹 时 ，另 外 一 些 地 楼
城 中 村 改造 的 回迂 。 新 建 成 通 车 的猎 德 大 桥 东 侧 的 复
也 有 村 民表 示 理 解 政 府 的 行 为 ， 不 会 做 “ 子 户 ” ， 但 是 担 心 搬 走 以 钉 后 ， 自 己的 孩 子 不 仅 没 有 了 现 在 村 里
城中村改造实践评析广州猎德村方案
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 猎德村自从珠江新城征地以后，村民不再务农，村经济非农化，而且大量外来人口租住 村里参与广州的城市发展建设。 1994 年珠江新城征地以后，猎德非常快速地变成了城中村。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展 2.2珠江新城规划建设的推动因素
尽管经历“文革”破四旧和城市化推进的影响，旧猎德村继承发展了丰富的民间文化， 主要有：唱粤曲、赛龙舟、舞醒狮，还有菩萨行乡、清明祭祖、敬老宴等习俗。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 随着上世纪 90 年代以后广州城市用地的急剧扩展，大量本来是郊区的农村必然迅速被 纳入城市范围，猎德村就在其中。 城市化是城中村出现的动力因素。 描述城市化进程有 2 个重要指标，分别是建成区面积和城市化水平。
城中村改造实践评析
广州猎德村案例分析
目录
1.猎德村概况 2.猎德村历史演变回顾 3.猎德村改造方案 4.猎德改造实施评价 5.疑问
广州首个整体改造的城中村—猎德模式？
猎德村是城中村改造失败案例？
委员：“屏风楼”没个性、不宜居 政府部门：将尝试其他改造模式
建筑设计没变化； 容积率太高的改造不能算成功 专家：滨水建筑不应建太高
股份制企业
“改制先行”的准备工作 猎德城中村自发性瓦解转型的假设可能性
二、猎德村历史演变回顾
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.3 猎德城中村发展阶段评价 • 旧猎德村具有非常典型的城中村特征： • 经济形态体现了经济非农化，经济活动转入第二、第三产业领域，以粗放型的低水平出
广州猎德城中村改造模式对我国城市更新的借鉴与启示
按照改造方式的不同，我国城中村改造存在全盘重建型、局部调整型和重点控制型三种主要模式 。 [1]
（1）全盘重建型 即把整个村子推倒重建(当然不排除保留部分有文化保留价值或者符合保留规格的建筑)，是从城 中村的整体格局到单个建筑的全面更新改造。一般适合那些地理位置优越、土地价值高、严重影响城 市规划和城市景观的城中村，同时要求城中村本身经济基础较好，有比较雄厚的实力。但根据具体的 改造方式，整体重建可以分为一次性整体拆除重建和滚动式拆迁重建两种。其第一种改造思路是原住 户全部迁往村外安置，待改造完毕后回迁。这种方式，一方面资金运作难度较大。另一方面，改造拆 迁工程量大，安置费用高，难以组织；第二种改造思路则是对城中村改造过程进行划分，按照一定的 改造顺序逐步改造，逐步安置回迁。这种改造方式改造成本相对降低，而且随着改造的逐步进行，资 金投入量越来越少，物业收益逐渐增多，能够一定程度上降低改造难度，更加顺利地完成城中村的改 造任务。 （2）局部调整型 是指在保持城中村整体格局情况下，对局部区域、关键要素进行重点改造，调整中的局部重点改 造可能是全部重新建设的。这种模式一般适用于处在城市建成区，但是布局较为合理、建筑景观较好 的城中村地块，通过适当改善城市基础设施，增加社区配套服务建设，实施社区统一管理，作为外来 人口和低收入群体的廉租房。其改造原则可总结为：控制旧村，改造旧村，建设新村，置换旧村。 局部改造模式下，可以采用“抽疏”的土地经营方法。该模式强调城中村改造是一个连续不断的 更新发展过程。近期改造对存在的密度过高、采光通风极差、存在消防隐患等问题采用“抽疏”的方 式，拆除部分住宅及建筑质量较差的临时建筑，保留大部分建筑质量较好的居住建筑，同时疏通城中 村村内道路，增加绿化，完善公建配套，降低建筑密度，初步形成“可居型”居住环境。同时，利用
广州市处置旧村庄更新改造拆迁留守户的实践探索
广州市处置旧村庄更新改造拆迁留守户的实践探索旧村改造拆迁是目前城市更新项目普遍存在的难点。
如何解决排除这个障碍，顺利推进旧村庄更新改造工作，是实务部门正在探索的重大课题。
广州地区的城市更新起步较早，在旧村改造拆迁实践中不断总结，在实操和政策两个层面探索出一些行之有效的经验。
本文旨在及时总结实践做法，提供解决思路。
标签：城市更新;拆迁;留守户;实践做法1、旧村庄更新改造现实困境广州市天河区冼村“城中村”改造项目于2009年7月启动改造工作，2011年4月正式开拆。
截至2019年3月，共拆除村民房屋1500栋，尚有262栋村民房屋和143户外单位住宅未签订拆迁补偿安置协议，未搬迁。
据网易财经报道，保利地产于2011年12月成功竞得冼村“城中村”改造项目合作企业后，交纳保证金10.24亿元。
近十年来，由于拆迁安置纠纷，导致不能如期完成拆迁和项目开发建设，不算资金和人力成本，仅支付给村民的临迁费一项，保利地产每月就需要付款1000多万元。
如果不是坐拥广州珠江新城CBD黄金地段，冼村“城中村”改造项目绝对成了保利地产的“烫手山芋”。
在广州地区，因拆迁延误而不能如期完成更新改造的旧村庄为数不少，冼村只是其中一个典型案例。
在广州市拟强力推进的92条旧村庄全面改造项目中，天河区的冼村、新塘新合村，黄埔区的横沙、文冲、茅岗、火村、笔岗、暹岗村，荔湾区的大坦沙、花地、东教、茶滘村，海珠区的沥滘村，白云区的田心村，增城区的简村，番禺区的东郊村等16个进入实施阶段的旧村庄全面改造项目，就因拆迁安置补偿纠纷无法如期完成拆迁任务，导致更新改造进度一再延误。
其中，部分项目从正式启动改造工作至今，已逾10年。
在自主改造、合作改造类项目中，拆迁补偿争议仅靠内部协商谈判难以达成一致，造成项目审批后多年未能完成拆迁安置工作，融资地块迟迟不能开发，部分项目甚至连复建安置工程也不能如期施工。
由此可见，拆迁安置补偿纠纷已成为旧村庄更新改造的难点和痛点。
城中村改造的探究
城中村改造的探究摘要：城中村改造存在改造难度大、管理难度大、普遍受益难度大等问题。
对城中村的改造，需采取综合治理的模式来实现经济管理体制、社会文化、政治政策及物质形态空间的完善。
要从城中村物质形态空间方面考虑，根据城中村区位、类型及区域规划要求，分别对待。
本文以猎德村为例对城中村改造问题进行探讨。
关键词：城中村改造一、改造前的猎德村基本概况及特征1.1优越区位猎德村位于广州新城市中心区――珠江新城的核心区范围内，距广州新城市中轴线约200米，南临珠江，猎德大桥以北，东以誉城苑居委会为邻，西与丽亚湾接壤，北至兴民路及华城大道。
整个村落东、西、北三面为高楼所包围，南面与琶洲国际会展中心隔江相望，具有十分优越的地理区位。
1.2富裕经济曾有关问卷调查显示，猎德村家庭人均收入约为5475元，其中74.85%来自于集体经济分配，而另外25.1%来自出租屋受益，81%的村民基本处于无业状态。
至改造前，随着珠江新城和周边地区发展，猎德村房屋租金已明显上涨，并成为村民家庭的重要收入来源，曾有猎德某村民介绍说其家有两栋房屋出租，每月租金收入五、六千元。
改造前猎德村集体经济总收入约为5000万元，总体上猎德村民经济情况总体上相对较富裕。
1.3稠密人口由于地处广州新城市中心区范围内，周边办公、商业等楼宇十分密集，集聚大量就业人员。
和广州中心区内其他城中村一样，改造前的猎德村就已吸纳了大量外来流动人口。
1.4悠久历史文化猎德村有着悠久历史和丰富文化，是岭南传统水乡的典型代表，根据现状调查及有关资料显示，猎德村始于宋代元封年间，已有超过900年历史，村内有81个姓氏，其中李、林、梁为三大姓。
村落里巷交错，各姓氏宗祠、神庙及书院略有规模，曾有大小祠堂近10座，其中李氏大宗祠原建于1799年，历经拆除与重建。
在猎德村范围内有三座庙宇，分别是拜龙母的龙母庙、供送子观音和太上老君的文阁庙、供火神华光菩萨的华光庙，其中龙母庙还是广州市级登记保护文物单位。
广州市猎德村政府征地问题及对策研究开题报告
广州市猎德村政府征地问题及对策研究开题报告广州大学松田学院毕业论文（设计）开题报告题目广州市猎德村政府征地问题及对策研究姓名学号专业行政管理指导教师广州市猎德村政府征地问题及对策研究开题报告一、课题的背景和意义近年来，随着我国国民经济和社会的发展，城市化的进程不断推进，目前在国内许多城市都掀起了一轮又一轮征地拆迁的狂潮。
许多城郊农民土地被征用来进行城市建设，许多农民因此而失去他们的最后一道保障---土地。
但“千难万难，征地拆迁第一难”，由于利益纷争，随之而来的由征地引发的问题和矛盾日益显现，全国各地都爆发了一些群体性暴力事件，甚至引发了自杀、自焚等非理性行为，严重扰乱了社会秩序，影响社会稳定。
因此，如何有效化解由政府征地引发的各种矛盾和纠纷，成为当前摆在政府和社会面前的一个难题。
据笔者查找《全国土地利用总体规划纲要》资料显示，2000-2030 年的 30 年间，城市扩大化或国家建设需要占用耕地将超过 5450万亩。
这就意味着在我国一个新的社会群体---失地农民还将继续扩大。
然而发生在“城中村”和农村的征地拆迁的法律依据是一直备受争议的《土地管理法》和《物权法》，而且在很多方面都是依附、参照城市房屋拆迁的相关法律法规的。
笔者认为，这种做法存在不妥之处。
因为征地拆迁与城市房屋拆迁存在诸多不同之处，而且因征地拆迁中的存在问题产生的冲突纠纷不比城市房屋拆迁中的少和严重，应该有专门的一组程序、一系列专项法律法规来规范、规避征地拆迁中的种种问题，他们应该尽快制订出来。
另据笔者查找相关资料显示，当前我国发生的群体性事件近40%与政府征地有关，在住房保障与建设部因政府征地上访的比例有时高达70%多。
这些数据和事件说明明存在被征用土地的人的合法权益受到严重侵犯，而且没有得到有效、及时地维护，只能通过上访或制造群体性事件，甚至以生命为代价等非正常渠道来引起媒体曝光、中央关切，来维护自身的合法权益。
二、研究的基本内容与拟解决的主要问题本论文一共分为四个部分，具体内容安排如下：第1章：绪论。
广州市城中村调研之猎德
交通方便。 • 小区设有6000多个停车位，方便有车人士！
人口组成
• 至2004年，猎德共有李、梁、林81个姓氏，户籍 人口4741人，外来暂住人员30000人。 • 但是，随着近几年猎德地产业的逐渐兴起，还有 临近天河关键地段，越来越多的人驻进了这个城 中村。 • 目前共有户籍人口7000多人，3300多户，还有1 万多外来暂住人口。村址面积约31万平方米，另 外还有发展经济用地约23万平方米。 • 以往在旧村，白领租客在一大群外来打工租客间 已算是“高端”，但在新村，白领降为普通租客， 外国人成了新贵。
经济产业
• 1猎德村集体物业——位于猎德西区的一座高180 多米，40多层的五星级无敌江景酒店投入运营 后，预计每人每年将增加2万元，达到5万元。 • 2位于珠江新城的村属企业———四座美居中心陆 续落成，成为广州大型综合家私城，是村最为 重要的经济支柱之一。
• 3随着珠江新城的逐渐兴起，猎德的房价也攀升 到了广州区域的高端水平。出租房屋成为村民致 富的一个重要手段 • 4旅游产业。
不足之处
• 滨水建筑建得太高，影响观江景需要 。 • 村民对复建房的朝向要求严格，导致房子都是南北向，建 筑设计缺乏变化。“屏风楼”是出于户型设计方面的无奈。 • 中心城区改造成本高，要吸引市场力量，就不得不调高建 筑容积率。 • 40平方公里的城中村改造正如火如荼。但是精神上的旧城 改造，你、我和他都需要做足准备。 • “生活好咗，但系老友就见少咗，唔似以前系村，到处都 见到熟人。” 人情冷淡来得如此之快，令村民措手不及， 更有无力回天之感。 • 基础设施不到位：比如说菜市场比较少摊位，猎德小学还 没有完全建好，缺乏配套的医疗机构。
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广州城中村改造的城市社会学视角分析
广州市城中村改造的城市社会学视角分析——基于对“广州猎德村土地利用与城市化”调查的思考提要渐进的市场化浪潮和城市化进程推动着城市边缘村庄的变革，掀起“城中村改造”热潮。
这种变革不仅仅体现在城中村的容积率、城市环境、新市民生活习惯等外在领域，更体现在社会结构、人际交往、思想观念等内在区域。
本文以广州市猎德村城中村改造为样本，深入分析城市化进程中城中村变化的特点、土地利用和内在机制，并尝试用两种理论视角，一个真实的生动故事解释城市化问题中产生的诸多变化，及由此对社会带来的冲击。
【关键词】城中村新旧冲突社会与社区法理与礼俗猎德模式一、写在前面——论选择“城中村改造”为主题的原因关于城中村改造的问题，可能万老师对这个选题不甚满意。
因为关于城中村改造的问题并不是城市社会学的主要研究方向，城市社会学是一个可宏观，中观和微观的学科，而其着眼点当下集中在城市宏观规划，中观社会结构，以及微观社区、人际关系上，对于“城中村改造”这一具体问题，似乎较为边缘，而我认为这恰恰是城市社会学时常忽略又擅长的重大问题。
万老师在前几节课就讲，城市社会学研究的问题有以下几类：1、城市社会是怎么产生的，他的发展规律又是什么；城市环境，如地域、水源、气候、绿地、自然资源等又是如何；2、城市的社会结构，包括经济结构、劳动结构、职业结构、家庭结构以及阶级和阶层结构的变化、原因及对策；3、城市社会组织的发展，在今年2月份汪洋书记做的社会组织报告上明确将培育青年社会组织作为接下来的重要任务，可见城市社会组织的发展将是城市，乃至城市社会学的重要组成；4、城市生活方式，里面包括了经济，政治和文化生活；5、城市问题。
包括社会问题，如城市建设、人口，住宅、交通、治安、环境保护等等；6、城市化问题；按照这样的分类，我认为以城市社会学的视角分析“城中村改造问题”，就是在分析和解决具体的城市生活方式转变，城市社会结构转变，新城市的发展与扩充，新城市问题等等。
猎德村改造模式
3． 村民参与注重物质现实， 有关公共利益方面参与较少 马克思认为， 人们奋斗所争取的一切， 都同他们的利益有关。在城中 村改造中，不同的参与主体有不同的利益诉求， 如政府部门是希望在提 高城市建设水平的同时参与到城中村土地开发利益分配， 开发商是希望 谋求利益的最大化， 而村民是希望维护自身的合法权益。因此， 猎德村 村民出于保护自身利益的考虑， 在城中村改造中具有较强的参与动力。 但是， 村民在参与过程中， 体现出了很强的逐利性质， 村民参与最为积 极的是与产权相关的权益性参与， 同时在户型选择、养老就业等涉及自 身利益的现实问题上表现出较高的参与热情， 在自身利益受损时甚至通 过上访、游行等渠道来维护自身的合法利益。城中村改造， 作为对城市 空间布局的一种安排， 改造过程中涉及公共服务设施、市政基础设施的 建设， 村民作为道路、供水、绿地、学校、商店等基础设施的享用者， 却在公共利益政策的制定方面参与热情不高。另外，历史悠久的猎德村承 载着具有地域性代表的古村落民俗文化和建筑文明， 村民在对于如何保 护这些历史文化环境和建筑这些问题时却表态“完全尊重政府决策”， 很少提出自己的意见。村委在制定这些设施的方案时， 对村民进行了访 谈和问卷调查，希望他们提出建议和表达自己的意愿， 很多村民却以自 己的水平有限为理由拒绝参与。因此， 政府应该加强对城中村改造的宣 传， 让村民认识到公共利益方面的设施建设与自身的密切关系和对自己 的重要影响， 引起村民的关注， 激发村民的参与兴趣。
公民参与城中村改造的价值分析：
（一） 有助于城中村改造的公共利益取向， 实现社会监督 城中村改造作为一项公共政策， 必须以公共利益作为价值取向和逻 辑起点， 以“公平、公正” 原则作为保障。而对于公共利益的定义， 在《公共政策词典》里是指社会或国家占绝对地位的集体利益而不是某 个狭隘或专门行业的利益。公共利益表示构成一个政体的大多数人的共 同利益， 它基于这样一种思想， 即公共政策应该最终提高大家的福利 而不只是几个人的福利。城中村改造是一个复杂的过程， 涉及多方的 利益， 在市场经济条件下， 少数政府人员会采取各种方法谋取个人私 利， 或者政府部门服从于开发商等利益集团的寻租活动而导致城中村 改造的目标取向背离公共利益。而城中村村民在这场利益博弈中处于弱 势群体的地位， 如果在改造决策中对自已的居住空间没有一点发言权， 甚至在事前没有知情权的情况下， 政府就一纸公文下令限期搬迁， 难 以体现社会的公正， 还会引发一系列的社会问题。所以，公民通过合 法的途径普遍参与城中村改造过程， 有益于形成各种利益力量和利益 集团之间的博弈制衡局面， 促使政府在城中村改造中不得不考虑多方 面的利益诉求，减少各种权钱交易和寻租行为， 形成代表公共利益的 城中村改造政策。
全面改造城中村开发强度合理性分析——以猎德村复建安置区为例
全面改造城中村开发强度合理性分析——以猎德村复建安置区为例摘要：广州市城中村改造工作已推进十多年，目前已有十多个城中村启动或完成改造，取得一定的成功。
广州城中村改造的成效如何，是否符合改善居住环境和城市面貌的改造预期。
本文试图通过对广州猎德村改造复建区的规划指标进行分析，提出城中村改造中设定合理开发强度的一些建议。
关键词：城中村；改造模式；规划指标；开发强度；宜居猎德村隶属广州天河区，位于珠江新城南部，南临珠江，改造前是一个有着900多年历史的岭南水乡，村域面积54.69公顷，其中居住用地31公顷，辖内3167户共7865人。
鉴于猎德村位居广州CBD中央商务区的特殊地理位置，市政府提出了结合猎德大桥建设、猎德涌整治和市政规划路建设带动整体改造的思路，2007年5月猎德村城中村改造工程启动，历时3年在2010年9月迎来复建安置房回迁。
改造后的猎德村，一改往日建筑密度大、街巷狭窄、握手楼多、土地利用混乱的脏乱差现象，村内祠堂异地迁建，新村内高楼林立，按规划布局要求配建了学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务配套，绿地率达到30%，生活环境有了明显变化。
猎德村作为广州正式启动改造的首个城中村，历时3年圆满完成改造任务，从岭南水乡蜕变为现代化高层住宅区，其改造无疑是成功的。
但改造后的猎德村曾被省政协委员炮轰为建筑密集、采光通风差、不宜居的“屏风楼”，其改造成效如何，是否符合改造预期，是否具有可复制性并对以后的城中村改造具有借鉴作用。
本文试图从规划建设层面对猎德村复建安置区的改造成效进行分析，对进一步推进城中村改造提出一些合理性建议。
一、复建安置区改造规划建设指标分析猎德村采用与开发商合作开发的改造模式，该模式需调剂出融资地块以弥补开发商的成本与盈利空间。
按该村的改造方案，原村内用地分成复建安置用地、村经济发展用地及开发商融资地块三部分。
为了有效指导城中村改造建设，使城中村改造按“建设现代化文明社区”的预期目标推进，广州市城市规划局在2003年组织开展《广州市城中村改制过渡期规划指引研究》，通过对市辖八区城中村适用的村镇规划标准、法规规范与现行广州市城市规划标准、法规规范进行对比研究，认为城中村规划建设所执行的村镇规划标准人均建设用地指标偏大，用地不集约，用地构成比例不合理；公共服务设施严重缺乏，标准偏低；市政设施少；建筑密度偏高，提出了城中村改造时应采用城市规划标准进行规划控制的建议；同时考虑到大部分城中村人口规模类似于城市居住小区规模，建议改造后的各项规划控制指标应以城市居住小区的规划指标进行控制。
猎德村安置房规划设计探索
统文化的熏陶 ， 创造代际交流 的机会 ， 加强祠堂与学校
图 ２猎 德 村安 置房 规 划方案 鸟瞰
之 问的关 联与 互动 ，为 传统 文化 的代 际 传承提 供 便利 。
性， 而且可 以成为干年广州的亮丽的文化名 片。
关键 词 ：文化的传承； 延续； 岭南水乡
１ 目 项 设计背景
南 国广 州 的繁华 都市 与喧 嚣 红尘 深处 ， 一座 岭 南 有
水 乡格 局保 存完 整 的千年 古村 ， 就 是猎 德村 。穿越 了 它 漫长 的时光 隧道 ，浸 透 了几个 世 纪风 雨 的猎 德古 村 ， 位 于广 州中央 商务 区核 心 区域 南端 ， 西侧 紧 邻新 城 市 中轴
首先 ， 规划 设计上 ， 于 高达 ５ ２的综 合容 积 率 ， 在 鉴 ． 住宅 整 体上 采 用 行 列式 布 局 ， 点线 结 合 ， 用地 块 现 有 利
的景 观优 势 并加 以整合 ， 造景 与 借景 设 计手 法并 用 。在 貌， 优化其投资环境， 现拟对猎德村进行规划改造， 将猎 各 地块 中， 留移 植 村 内古 树 名木 ， 保 营造 绿 树 成 荫 的社 德 大桥 以东作 为村 民安 置区 。 区 环境 ， 结合 曲折 的步 行 道 和亲 切 的水 景 ， 建新 式 并 创 这 是 中 国境 内唯一 的地 处都 市 中心 的水 乡 ， 如何 充
如 今这 片位 于未 来城 市 中心 、 珠江 新 城腹 地 的物 质 文 化遗产 与 非物质 文 化遗产 并 存 的土地 ， 正面 临着 前所 未 有 的历史 性发 展机 遇与 挑 战 。 了改 善 中央商 务 区面 为
３ 规划与建筑设计核心特 色
３ 均好性与景观最大化的设计处理势 ， 何 使其 在传 承 历史 文化 的 如
城市发展中民生关怀和政府责任
城市发展中民生关怀和政府责任——广州市城中村改造中“猎德模式”的创新与启示广州大学课题组目前，城市快速发展已经成为我国社会发展的必然趋势。
而城中村则是城市发展的伴生现象。
随着城中村的逐步形成，村民进入了由农民变为居民的角色转换过程。
与此同时，由于城市规划管理的缺失和社会管理力度的不足，城中村的住房、医疗、教育、就业和社会保障等民生问题变得异常突出，直接影响到整个城市甚至整个国家的正常发展。
正因为如此，我国众多城市在城市化进程中纷纷推出城中村改造，以践行政府责任、关怀弱势群体，加快促进城市发展进程中的民生关怀由理想变为现实，构建惠及全体人民的和谐社会。
广州城中村改造中的猎德村改造，就是广州市委、市政府在广州城市高速发展进程中破解城中村内部民生难题上，践行民生关怀责任的一次成功尝试。
猎德村改造将“以人为本”的科学发展观与科学的城市管理理念有机地结合，开辟出一条以“政府主导以村为主市场参与”为核心的城中村改造新路径。
如果说，城市管理既是一门体现管理能力的技术，也是一门展示行政智慧的艺术，猎德村改造就是一个范例，其成功之处就在于政府把民生关怀作为一切改造工作的出发点和落脚点，通过深层刨挖问题的根源，继而对城中村进行“外强内优”，最终实现民生问题根本性治理，有效地促进了城中村由乱到治的突破性转变。
猎德村的成功改造表明，要处理好城中村内部复杂的问题，应从民生着手。
治安是民生之盾，住房是民生之基，就业是民生之本，社保是民生之依。
政府逐渐由强制管理型向集引导、管理、服务于一体的综合型转变，通过施行民生关怀政策以践行顺民意、安民心、解民忧、惠民生的政府责任，就能够切实有效地在促进社会主义和谐社会的建设中把城中村打造成幸福社区。
一、城中村改造“猎德模式”的机理解读2001年，广州市开始着手城中村改造工作，至今已有十年之久。
在十年的实践探索中，广州市城中村改造曾在土地产权归属问题和社会矛盾高发的拆迁问题上迂回不前。
经历了八年酝酿、十年谋变，广州市探索出一条和谐改造之路。
广州城中村改造的思路、模式与对策研究
广州城中村改造的思路、模式与对策研究一、理论分析：城中村问题的成因与实质一般认为，高速扩展的城市化是城中村问题出现的大背景和直接原因，除此之外，城中村问题的出现与泛化还与如下一些机制和因素密切相关。
（一）特有的城乡二元管理体制从深层原因看，城中村的形成主要源于我国特有的城乡二元管理体制。
在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。
其中，尤以农村土地集体所有制为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头。
在城市土地国有制的汪洋大海中，一个个散落其中的城中村则单独奉行着土地集体所有制，这一制度限制了来自外部的城市管理部门的干预，为满足经济最大化目标，农民无视ZF新出台的监管政策及管理行动，违章抢建自己的私宅，村集体则强力排斥ZF的征地行动而想方设法在村里擅自进行土地开发，从而造成土地使用极度混乱的状况。
（二）“不彻底”的城市化政策在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，ZF在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。
在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。
其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。
一方面，ZF对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加ZF短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。
广州市城中村改造问题研究
广州市城中村改造问题研究摘要：城中村问题一直是广州城市发展过程中不可避免的重要问题之一。
如何改造和建设意味着城市发展的困难和复杂的社会价值取向。
政府的野心，开发商野蛮的经济掠夺，村民在日常空间日渐疏远中的不安博弈，让广州城市发展的脚步略显犹疑。
本文试图梳理广州市城中村形成的历史成因，分析改造困境，总结现有城中村改造模式，通过进一步的研究与反思，以求得为后续广州“城中村”的改造提供一些有意义的参考。
关键词：城中村改造模式日常空间意义价值一、引言城中村问题已经成为广州城市发展的现实障碍。
一方面，建设无序，环境恶劣，交通紊乱，治安混乱，又不纳入城市管理，逆行现代化城市的发展；另一方面，在不同程度上保留着悠久的乡村历史文化和社会生态风俗，延续着中国农耕与鱼耕的文化传统，同时以一种被动姿态为当代城市发展提供强大支持。
当城市趋于索然无味的“千城一面”，不受待见的城中村，是否因其独特的社区认同与面貌得到新的启迪与重视？面对城中村这个矛盾体，我们要考虑如何与城市融合，而不是将其完全拆除，丢失城市的独特性。
二、城中村，广州城的时代印记2.1 城中村问题的产生改革开放以来，城市发展在经济建设的领导背景下，呈现出井喷式的扩张模式。
在城市化的发展进程中，城市飞速扩张，逐步形成郊区化和分散化的特点，原有村落被急剧膨胀的城市包围，发展成“城中村”的格局。
在尚未完善的体制和政策下，无序的建设和发展致使被纳入城市用地的村落无法适应城市经济发展与建设体系，没能实现彻底的城市转型。
“城中村”在复杂的城市改革与城市化进程中浮现诸多发展难题，这种城乡二元结构的地域实体，是农村-城市转型的不完全产物，也是城市与社会发展的巨大阻碍。
2.2 城中村改造的难度和困境2.2.1 “城中村”自身现状复杂、规模庞大城中村的历史是广州现代史上重要的一章。
随着“东进、南拓、西联、北优、中调”战略规划的不断实施，广州城市空间迅速扩张。
现城中村总量已达138个，占地面积可达105平方公里，人口总量已超300万人。
城中村改造——猎德村
城中村
• 城市的精神高地 • 祠宇千年 • 庙堂巍然 • 悠久的历史文化
但近年来，城中村 与城市现代化的矛 盾日益凸显。 “城中有村，村中 有城；村外现代化， 村内脏乱差”
•在这场拆迁大改造中会遇到什 么难题？
•2政0府09是年推8月行，怎当样广的州相首关个政城策中来 村推改行造城项中目村的——科猎学德发村展项，目最终正 式达动到工共不同久富，裕杨 的箕 目村 的、 呢冼 ？村、 新•“塘猎村德等模9式村”也能列给入予了怎改样造的的借名 单鉴中？。让我们一起走进城中村， 直面城中村拆迁大改造。
当广州的楼价上涨到“万元房时代”，事实上，广州 138条城中村的绝大多数，均已具有了良好的开发经济可 行性。在这个时候，“一村一策”值得检讨。
3、要关注城中村改造的风险。
政府开了一个大口，成立“三旧办”，让 发展商介入城中村改造。事实上，政府虽 然不直接投资，政府也要求发展商交“保 证金”。但这个“保证金”如何保证，会 否私下挪用，或私下协议又取走，值得关 注。
利益和长远利益。
（已处理污水为例）： 2005年处理污水16897.1万吨--2008年处理污水23977万吨； 出水水质达标率为100%。 2009年截至11月26日，猎德厂污水 处理量达22400万吨，提前35天完成 了09的污水处理任务。作为广州市四 大污水处理系统之一，猎德厂通过不 懈的努力为珠江水的清澈和河涌环境 的改善作出了积极的贡献，也为广州 市创模、创卫、创园林城市的成功奠 定了基础。
承，祠堂先落成。商业部分 北面规划有大型公交车场。 附近有利雅湾等大型楼盘， 有市民反映，公交车场的噪 音会扰民，最后规划考虑到 这部分市民的意见。为避免 对居民生活造成影响，建筑 物面临北侧规划路的首层采 用大型乔木予以遮挡，公交 展场内必须做好防噪声及尾 气处理等环保措施。
城中村现象分析及其改造策略
广州“猎德村”的拆迁安置经验
• 概述：猎德村是广州市天河区珠江新城的一个城中村，由于城市发展的需要，政府决定对猎德村进行拆迁 安置。
广州“猎德村”的拆迁安置经验
拆迁安置措施
1. 政府给予公平合理的补偿：政府根据相关法律法规和政策，对拆迁户进行公平合理的补偿，保障了 拆迁户的合法权益。
2. 多元化安置方式：政府提供了多元化安置方式，包括货币补偿、房屋置换、租房补贴等，以满足拆 迁户的不同需求。
缺乏统一规划和管理
由于城中村缺乏统一规划和管理，使得土地利用效率低下，公共 设施匮乏，居住环境恶劣。
阻碍城市整体发展
城中村的存在限制了城市进一步发展的空间，不利于城市整体规 划和建设。
城中村对城市经济发展的阻碍
缺乏产业支撑和就业机会
01
城中村往往缺乏产业支撑和就业机会，使得当地居民难以获得
稳定的收入来源。
提供公共服务
政府应加大对城中村的公共服务投入，包括教育、医疗、文化等 方面，提高居民的生活质量。
加强社会管理
政府应加强社会管理，包括维护社会秩序、促进社会和谐等方面， 确保改造工作顺利进行和社会稳定。
05
国内外城中村改造的案例 分析
北京“浙江村”的成功改造
• 概述：北京“浙江村”位于朝阳区三间房乡，是一个流动人口聚居的区域。由于历史原因，该地区存在违章建筑众多、 基础设施落后、环境脏乱差等问题。自2002年起，政府开始对浙江村进行综合整治和改造。
公共服务设施不足
城中村内公共服务设施普 遍不足，如教育、医疗、 文化等，影响居民生活品 质。
卫生环境问题
城中村卫生环境较差，存 在垃圾堆积、噪音污染等 问题，影响居民健康。
城乡二元结构与土地制度
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旧龙母庙
涌边古树
小码头 旧猎德桥
二、猎德村历史演变回顾
1.4猎德村落民俗文化传承特征
租屋租赁为主，与珠江新城地段土地集约型经营形成强烈对比； • 社会形态鲜明地体现了城乡管治的矛盾，管理体制、人口构成等方面的城中村特征非常
明显； • 物质形态与外部环境相比更是差异甚大，岭南水乡自发性的民居建设、有序而低强度的
新村建设、配套设施相对滞后都和珠江新城对比甚大。
“中调”战略和“三旧改造”的背景下，以及配合猎德大桥建设拆迁的有利时机之中，旧 猎德村迎来了自下而上的改造机遇。
• 土地、房屋权属和规划建设的转制 • 2002 年底，珠江新城内包括猎德在内的 7 条城中村已完成了撤村改制工作
• 猎德经济发展有限公司的职能变化 • 继承了村民委员会的巨大权威
• 社会保障体系和计划生育政策的转制 • 2007 年，社会保障终于纳入城市体系，但却存在“同城不同待遇”情况
农村集体 经济组织
股份制企业
➢ “改制先行”的准备工作 ➢ 猎德城中村自发性瓦解转型的假设可能性
二、猎德村历史演变回顾
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.3 猎德城中村发展阶段评价 • 旧猎德村具有非常典型的城中村特征： • 经济形态体现了经济非农化，经济活动转入第二、第三产业领域，以粗放型的低水平出
土地利用机制是城中村形成的关键因素。 1994 年，珠江新城的规划和建设把猎德完整纳入了城市发展建设区，是猎德演变成典型城中村的 关键推动因素，亦是旧猎德村改造得以率先实施的根本原因。 本次规划对待猎德村采用了托马斯夫人“岭南水乡”的构想，采取特色风貌保护与适当更新改造相 结合的方式，并规划建设猎德村落风情景观带。
城中村改造实践评析-广州猎 德村方案
目录
1.猎德村概况 2.猎德村历史演变回顾 3.猎德村改造方案 4.猎德改造实施评价 5.疑问
二、猎德村历史演变回顾
1.1猎德村落的源起和发展沿革 抗战前猎德有稻田约 3000 亩，到了建国初期猎德村仍旧地跨珠江两岸。政府根据建设 需要多次征用猎德村用地，海心沙也于 1976 年被征用，猎德村用地从此只在珠江北岸 上。1994 年征地以前村占地面积为 193.7622 公顷，折合 2906.433 亩。
二、猎德村历史演变回顾
1.2.猎德历史村落形态特征 • 山水田构建的一涌两岸村落风水环境 猎德村落后背依靠远处的祖山——猎德山，面朝宽阔的珠江水面，在猎德涌入江处沿涌
两岸营造居，村址周边有广阔的田野，便于村民耕作获得生产资料
二、猎德村历史演变回顾
1.2.猎德历史村落形态特征 • 山水田构建的一涌两岸村落风水环境 自明清时期猎德沿猎德涌建设成东西两个自然村以来，一涌两岸空间形态就一直演绎到
旧猎德村被拆除。
二、猎德村历史演变回顾
1.2.猎德历史村落形态特征
• 岭南整体格局和村落肌理 明显的聚族而居 以宗祠为中心的村落布局，各姓氏的
大宗祠皆位于该村交通最便利的位 置，宗祠成为了村内的核心建筑。
窄而深的巷道—冷巷 沿河涌或水塘呈垂直巷道布置 岭南水乡肌理
二、猎德村历史演变回顾
1.3可意向的村落景观元素
三、猎德改造方案
1. 改造背景分析
2007年改造尝试
1.政策基础 政府主导，市场参与 一村一策原则
1993 年珠江新城规划方案图
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
珠江新城规划实施对猎德城中村演变的根本推动作用体现在两方面： 一是征地完成后，猎德村纳入城市建设区，村民不再务农，脱离农业生产；二是征地 款对猎德村集体经济的发展壮大起到了巨大的促进作用。
二、猎德村历史演变回顾
人 • 制度的障碍使猎德城中村土地的经济价值无法得到正常合理的显化 • 片面追逐利润引起建筑负效应的放大
1991-2004 年猎德村集体经济产值利润表（单位：万元）
二、猎德村历史演变回顾
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.2 旧猎德村的城中村改制实施内容 • 2004年，调整社会行政服务和经济发展职能的管理机构
尽管经历“文革”破四旧和城市化推进的影响，旧猎德村继承发展了丰富的民间文化， 主要有：唱粤曲、赛龙舟、舞醒狮，还有菩萨行乡、清明祭祖、敬老宴等习俗。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 随着上世纪 90 年代以后广州城市用地的急剧扩展，大量本来是郊区的农村必然迅速被 纳入城市范围，猎德村就在其中。 城市化是城中村出现的动力因素。 描述城市化进程有 2 个重要指标，分别是建成区面积和城市化水平。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 猎德村自从珠江新城征地以后，村民不再务农，村经济非农化，而且大量外来人口租住 村里参与广州的城市发展建设。 1994 年珠江新城征地以后，猎德非常快速地变成了城中村。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展 2.2珠江新城规划建设的推动因素
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.1旧猎德村的社会经济发展水平 • 1991年，发展二三产,集体经济依靠出租和管理物业. • 截至 2007 年实施改造之前，其猎德经济发展有限公司拥有的 19 块村经济发展用地和
商业地块绝大多数已经得到开发。 • 截至 2004年底，旧猎德村统计数据，猎德村民 4741 人，而外来暂住人口达到 3 万多
三、猎德改造方案
1. 改造背景分析
2002年改造尝试
1.以区政府、村集体为实施主体
2.规划方案要点分析 全面改造,居住方式由单家独院转为街区住宅 仅仅立足于猎德本村的现状和未来的人口发
展，没有考虑外来因素
失败原因： • 不允许开发商介入 • 村民不了解不积极； • 政府资金不足； • 仅仅从市政大局对猎德涌进行了整治