商业综合体定位分析1315
国际航运大厦商业综合体市场分析及产品定位报告
国际航运大厦商业综合体市场分析及产品定位报告市场分析报告一、市场概况国际航运大厦商业综合体位于航运工业区，是该地区唯一的商业综合体，周边没有其他竞争对手。
目前，航运工业区是该地区经济发展最为活跃的区域，吸引了大量的企业和人才到该地工作和生活。
因此，该商业综合体具有巨大的市场潜力。
二、目标市场分析1. 企业客户：航运工业区上百家企业中，大多数需要办公场所、会议室、展示厅、员工休息室等服务，因此，这些企业将成为我们的主要客户。
2. 个人客户：由于航运工业区是一个集中居住区，附近有大量的居民，因此，个人客户也将成为我们的重要客户，他们需要购物、用餐、休闲娱乐等服务。
三、竞争对手分析国际航运大厦商业综合体目前没有直接竞争对手，但周边有一些商圈，如中心商业区和汽车城商业区等，他们提供类似的服务和设施。
然而，由于国际航运大厦商业综合体的独特地理位置和专业性服务，我们有信心在竞争中占据优势。
四、产品定位1. 高规格的办公空间：提供符合国际标准的办公设施，包括高速网络、灵活的办公布局和先进的办公设备，满足企业客户对高效办公环境的需求。
2. 多功能会议室：设立多个大小不同的会议室，能容纳10到200人的不同规模会议，配备先进的会议设备和舒适的环境，满足企业和个人客户的各种会议需求。
3. 精品展示厅：提供展示和推广企业产品的场所，配备专业展示设施和高质量服务，吸引企业客户展示其产品和技术。
4. 休闲娱乐设施：设计和建设休闲娱乐区域，包括咖啡厅、餐厅、健身房等，满足个人客户和企业员工的休闲需求。
五、市场促销策略1. 营销宣传：通过广告、宣传册、社交媒体等途径，向目标市场介绍商业综合体的服务和优势。
2. 合作伙伴关系：与当地企业建立合作关系，提供优惠和推广活动，吸引更多客户。
3. 售后服务：建立良好的客户关系，提供周到的售后服务，以留住现有客户并获得新客户的口碑推荐。
六、未来发展计划国际航运大厦商业综合体将不断提升服务质量和设施水平，吸引更多的客户和品牌入驻。
商业综合体定位报告
海利商业综合体定位报告20"年s*月1∙写字楼在使用状况分析 (4)1∙1总体数量和分布情况分析 (4)1∙2租金情况分析 (5)1∙3物管分析 (6)1∙4入住情况分析 (7)1∙5入住企业类型分析 (8)1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 (9)1 ∙7在使用专业写字楼外观及内部设責状况分析 (10)1.7」外观设计分析 (10)1∙7∙2裙楼使用状况分析 (11)1.7.3大堂配責状况分析 (12)1.7.4单层面积及面积划分状况分析 (13)1.7.5车位配責状况分析 (14)1.7∙6电梯配責状况分析 (15)1∙7.7卫生间配責状况分析 (16)1∙8个案分析 (17)1∙8∙1顺天国际财富中心 (17)1∙8.2亚大时代 (23)1∙8.3恒隆国际大廈 (25)1∙9在使用写字楼市场总结： (28)2.在售写字楼市场竞争状况分析 (29)2」年度销售状况及预计明年供应量分析 (29)2.1.1本年度专业写字推出量 (29)2.1.2预计2007年供应量 (30)22价格水平分析 (31)2.3销售速度与周期分析： (32)2.5个案点评——中天广场 (33)2.6在售写字楼市场总结： (38)3.公寓市场分析 (39)3」公寓市场重点扫描： (39)3.2长沙公寓产品分析： (45)3.3公寓市场总结： (46)4∙写字楼与公寓开发方向研判： (47)4」写字楼方向研判 (47)4」∙1价格判断： (47)4.1.2写字楼价格的空间 (49)4.1.3写字楼发展方向的预测： (49)4.2公寓的发展方向研判 (50)4.2.1价格判断： (50)4.2.2公寓价格的空间： (52)4.2.3公寓发展方向的预测： (52)4.3两种发展模式的对比分析及结论 (53)附：长沙各大银行总部 (54)1∙写字楼在使用状况分析1.1总体数量和分布情况分析分析：目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的IW况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。
商业综合体的空间特征及建筑设计要点
商业综合体的空间特征及建筑设计要点商业综合体是当今城市发展中不可或缺的一部分，它集购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体，成为了人们生活中重要的休闲消费场所。
而商业综合体的空间特征及建筑设计要点对于其运营和用户体验至关重要。
在本文中，我们将探讨商业综合体的空间特征及建筑设计要点，以期为相关从业人员提供一些参考和启发。
商业综合体的空间特征包括以下几个方面：1. 开放性空间：商业综合体的空间应当力求开放，给人以宽阔、舒适的感觉。
通过设计合理的布局和通道，打造一个流畅的空间，增加人们在其中的舒适感和观光体验。
2. 多功能性空间：商业综合体需要满足多种需求，因此其空间设计要考虑到不同功能区域的合理布局。
比如购物区、餐饮区、娱乐区等，要有清晰的界限同时也要有一定的交融，使得整个空间更加丰富多样。
3. 室内外结合：商业综合体的空间特征还在于室内外的结合。
要通过设计，使得室内外空间能够相互联通，让人们在使用功能时能够畅通无阻的切换室内外环境。
接下来，我们将探讨商业综合体的建筑设计要点：1. 室外空间设计：商业综合体的室外设计要强调通风、光照和景观效果。
合理利用植物、雕塑等元素，打造一个宜人的室外环境，使得人们在购物、休闲的时候能够得到更好的体验。
2. 室内空间设计：商业综合体的室内设计要注重布局和流线，要充分考虑到人流量和功能性需求，使得空间能够更好的服务于商业活动。
同时还要关注细节装饰，打造一个舒适、时尚的室内环境。
3. 可持续发展设计：在商业综合体的建筑设计中，要注重可持续发展的理念，采用环保材料、节能设施，减少对环境的影响。
在设计中考虑到自然光和通风，使得整个综合体更加环保和可持续。
4. 安全性设计：商业综合体作为人流量密集的场所，其建筑设计要注重安全性，包括防火设计、应急疏散通道等方面。
要确保在紧急情况下能够及时疏散人员，保障人员的安全。
5. 体验性设计：商业综合体的建筑设计要追求更好的用户体验，通过设计空间、品牌、服务等方面，使得人们在其中的购物、休闲体验更加丰富和愉悦。
浅析：商业综合体项目定位策划
浅析：商业综合体项目定位策划商业地产是一个“照猫画虎、画形容易画神难”的行业，有学日本、美国、泰国等国外好的商业，也有学国内凯德、万达、中粮、龙湖、K11等等，所有好的东西都可以学，但不论是哪家企业或哪个项目还是哪个团队都有一个成长积累的过程，我们不能只看到光鲜的一面，四川有句俗话“你只看到贼娃子吃肉，而没看到贼娃子挨打”。
做项目都是从失败或成功的过程中经历后总结出来的经验，这是一个非一朝一夕的事，千里之行始于足下，没有先前扎实的基础和原始的积累，是很难将别人先进的商业理念和操作手法真正学到位的。
今天我们面临的商业地产已不是以前一家独大的卖方市场了，商业地产遍地开花，商业综合体处处爆满，更核心的是概念满天飞，复制照搬随处可见，同质化严重，城市商业规划不合理（要么过分集中以至商业体量规模爆表，要么是基本配套都很匮乏）、区域成熟有待时间换空间，竞争更加白热化。
全球经济形势不好、电商的冲击、品牌开店放缓规模收缩、招商难等一切的问题都是我们所必须并且正在面临的，如何将这些问题变机会，如何在这样大规模的同质化的残酷的商业竞争中立足并且赢得一席之地，我想这是所有商业地产从业人员及开发企业共同面临的困惑，在这里我想将这些年实际操盘过程中的一些思考以及与行业前辈精英交流的一些心得体会与大家共享共勉，希望对大家有所帮助。
说到商业综合体的定位，很多人首先就说我们要进行详细的市场调研，对项目所在城市规模、区域规划、常驻人口、经济实力、消费习惯、项目口岸、区域人口、消费力、房地产市场、商业市场、商业格局等进行调研，根据调研结果来定位。
是的，确实我们应该而且必须做这些基础工作，但我想问一句，这些工作做下来后你又如何判断一个项目的定位？一定会有人说数据、市场说了算，能做什么我们就定位成什么，对了的，但实际呢？商业综合体定位最基础和核心的是团队，人的专业决定了一切，包括老板的决策依据和决心；商业地产人才匮乏，全国皆如此，商业地产行业能把前期定位策划、产品策划、营销策划、销售、招商、运营经历过的人基本是极品，能经历二三已经都是很难得的了，特别是每个版块的一线实战经验最难能可贵。
商业综合体定位分析
沈阳累计开发量 11
4、未来趋势
• （1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线 城市普及；
• （2）发展方向：社区型、邻里型； • （3）操作模式：精细化、主题化； • （4）业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。
深
常
圳
熟
欢
印
乐
象
颂
城
12
四、商业综合体优化的开发流程
二、开发定位
14
一、项目选址
1、选址意义
（1）随着集团业务不断扩张，相对统一的开发模式显得尤为重要。从房地产 业开发根本属性而言，土地储备应该是一个先行指数，在保持房地产连续发展 的过程中，土地储备会起到重要的作用。 （2）对于房地产公司而言，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须 保持在市场有不断的供给，而持续的供给能否实现取决于前瞻性的土地储备， 但土地储备的关键因素是选址。 （3）现代大型商业地产的选址，必须具备三个条件：一是地理位置能代表城 市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消 费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商而言 是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的 重要条件。
100% 80%
• 需求，三线城市如珠海、中山、海 500
60%
400
• 口、银川商业建筑面积今增幅达84%， 300
40%
• 二三线城市在商业地经验经历一轮 • 发展高峰后，将面临新的拐点。
200
20%
100
0
0%
2002 `03 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10E `11E
土地使用均衡性
大型城市综合体项目商业定位及规划建议(下)
热点部分。
业态分布
• 该区都为沿街商
铺，也规划有地 铁出入口，以其 可达性与有利的 地理位置来看， 不论是出租还是 出售都是极受业 主方所青睐的， 若将百货零售类 业态引入该处， 必将成为商业的
热点部分。
业态分布
•
由于其周边的商 业氛围相对较低，
不适宜做零售，
且根据其建筑优 势，比较适合独 栋的或大面积的 餐饮主力店进驻。
内，聚集该区域
人气。
业态分布
• 该地块规划有地
铁出入口，且紧
邻已开发的1号地 块，在发展周边 地块商业的先决 条件是要优先考 虑最基本的生活 需求。 • 将超市、零售、 娱乐等基础层次 的业态有序融合 在家庭生活广场
内，聚集该区域
人气。
业态分布
• 该区都为沿街商
铺，也规划有地 铁出入口，以其 可达性与有利的 地理位置来看， 不论是出租还是 出售都是极受业 主方所青睐的， 若将百货零售类 业态引入该处， 必将成为商业的
• • •
由于本案附近住宅目前平均楼价仅为7000元/㎡，若商业外立面与住宅风格 统一，则不利于提升商业价值。 如本项目商业和住宅比例成对半，商业与住宅外立面的连接应深度考虑， 建议打造独特的商业风格，提升项目整体的形象。 突出外立面风格及灯光效果，赋予商业时尚、个性化的视觉感受。
广告位建议
突出外立面广告位 • 在适当位置布置广告位 招牌，既充分利用外立 面价值，又提升了商业 的整体形象。
2#地块的总体定位仍以城市生活为主题，相对1#地块的生活必需品概 念略有提升，成为城市新贵、商务人员消费的场所。
项目核心定位
项目核心定位
更生态
结合在商业规划上，更多的在建筑和景观上体现生态感； 在“新城”的服务及软件网络上体现高科技感，即可以实现wi-fi的全覆盖，或者这 整个商业就是电子商城； 如在1#区的咖啡店可以通过网络定购位于4#区的一样物品，并可预约好2#区的SPA ，和在3#区的宠物店视频，看看自家的小狗美容的效果； 代表的是一种消费的态度。在整个商业定位中，不建议过于奢华，而应该更知性更 合理。
商业综合体定位分析(ppt图文)
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
商业综合体及商业业态分析
商业综合体及商业业态分析一、商业综合体概述1.产生背景二次世界大战之后，随着社会经济的发展，人们的生活方式、消费观念都发生了改变，传统商业建筑(如百货商店)已不能适应由传统的单一购物模式向集消费、休憩、娱乐等于一体的“体验式消费”的商业模式的转化，其零售领域的主导地位逐渐被能满足多种活动需要的新型商业建筑形式由商业综合体所取代。
2.商业综合体概念“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）.而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
3.商业综合体特征·高可达性商业综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以位于城市CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区,拥有与外界紧密相连的主要交通网络和信息网络。
·高密度、集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志;人口密度大，人流密集,白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。
·整体统一性建筑风格统一，商业综合体各个单位建筑互相配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调.·功能复合性商业综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。
其拥有城市的多重功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
·土地使用均衡性商业综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能：不同功能的建筑群相对均衡地分布于不同种类的土地；兼顾不同时段对综合体各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。
如何做商业综合体定位分析
城市综合体定位分析一、宏观环境分析在宏观环境方面，经济、社会和政策等因素都可能对城市综合体的定位产生影响。
例如，经济增长和城市化进程的加快可能会推动城市综合体的发展，而政策导向和规划限制可能会制约其发展。
因此，在定位城市综合体时，需要充分考虑宏观环境因素，以确定合适的定位策略。
二、市场需求分析市场需求是城市综合体定位的重要因素之一。
通过对目标市场的调查和分析，可以了解消费者对城市综合体的需求和期望，从而为城市综合体的定位提供依据。
例如，如果目标市场对高端购物、餐饮和娱乐的需求较高，那么可以将城市综合体定位为高端消费中心。
三、竞争态势分析在竞争态势方面，城市综合体需要分析竞争对手的定位策略、优势和劣势，以确定自己的竞争策略。
如果竞争对手已经占据了市场领先地位，那么城市综合体需要寻找差异化点，以吸引消费者。
例如，可以在城市综合体中引入独特的品牌、业态或文化元素，以区别于其他竞争对手。
四、自身条件分析在自身条件方面，城市综合体需要分析自身的优势和劣势，以确定合适的定位策略。
例如，如果城市综合体拥有优越的地理位置、便捷的交通和丰富的自然资源等优势，那么可以将这些优势转化为竞争力，以吸引消费者。
同时，也需要考虑自身的劣势，如缺乏足够的客流量或消费群体等，并制定相应的对策。
五、目标客户群体分析目标客户群体是城市综合体定位的关键因素之一。
通过对目标客户群体的调查和分析，可以了解他们的消费习惯、需求和期望，从而为城市综合体的定位提供依据。
例如，如果目标客户群体主要是年轻白领和学生，那么可以将城市综合体定位为时尚、潮流和文化的聚集地。
六、定位策略分析在定位策略方面，城市综合体需要综合考虑宏观环境、市场需求、竞争态势、自身条件和目标客户群体等因素，以制定合适的定位策略。
例如，可以将城市综合体定位为集购物、餐饮、娱乐和文化于一体的多元化消费中心，以满足不同消费者的需求。
同时，也需要考虑如何将定位策略转化为具体的业态布局、品牌选择和营销策略等。
从经营的角度分析购物中心商场定位
从经营的角度分析购物中心商场定位购物中心商场的定位是指商场所面向的顾客群体以及商场所提供的商品和服务定位。
商场的定位直接影响着商场的经营和发展，下面从经营的角度对购物中心商场的定位进行分析。
首先，商场需要明确自己的目标顾客群体。
商场的目标顾客群体可以根据地理位置、周边环境、人口构成、消费水平等因素确定。
例如，商场位于城市中心地带，周边居住人口多为高收入人群，这种情况下商场可以定位为高端消费者的购物中心，提供高品质的商品和服务；而商场位于郊区，周边居住人口多为中低收入人群，商场可以定位为大众消费者的购物中心，提供价格实惠的商品和服务。
其次，商场的商品和服务定位也是重要的一部分。
商场可以根据目标顾客群体的需求和喜好来选择所提供的商品和服务。
例如，目标顾客群体为家庭主妇，商场可以设立超市、家居用品、母婴用品等相关业态，满足顾客购物需求；目标顾客群体为年轻人，商场可以设立时尚品牌、娱乐设施、餐饮等业态，吸引年轻人的光顾。
再次，商场还需要考虑竞争对手的定位。
商场所处的市场竞争激烈程度，也会影响商场的定位。
如果周边已经有了几家类似的购物中心，商场需要明确自己的差异化定位，提供特色的商品和服务，以与竞争对手区分开来。
例如，商场可以引入国际知名品牌、高端餐饮、特色娱乐设施等，吸引更多的消费者。
最后，商场还需要根据市场需求和趋势进行定位调整。
时代在不断发展变化，消费者的需求和偏好也在改变，商场需要及时进行调查研究，了解目标顾客群体的需求和市场动态，并及时调整自己的定位。
例如，随着消费者对健康生活的追求，商场可以增加健康食品、健身设施等相关业态，满足消费者的新需求。
综上所述，商场的定位对于商场的经营和发展至关重要。
商场需要明确目标顾客群体，选择合适的商品和服务定位，考虑竞争对手的定位，以及根据市场需求和趋势进行定位调整。
只有合理的定位才能吸引目标顾客群体，提供符合市场需求的商品和服务，从而实现商场的经营目标。
商业综合体总体规划
商业综合体总体规划一选址、规捌布局与外部交置1. 商业综合体的选址合适的地段是商业综合体开发取得成功的先决条件，要综合考虑各种因素如周围地区的人口及其购买力、交通条件和地形特点，在规划布局上要选用适当的平面形态，并合理组织场地周围的交通。
周围的道路状况对商业综合体的发展起着制约的作用．在道路变通不方便的地区丌店是吸引不了多少顾客的。
因此应当在交通可达性好的地点选址，所谓可达性．是指人们从住所到商业设施的方便程度。
山于居民购买的于货物本身的价格加上往返的交通费。
因此交通可达性最佳的实质是使购物者的交通时间总和为最少，从而把交通费用降到最低。
在实际操作中一般根据所需时间绘制出“等时间距离图”．以判定商圈范围所覆盖的人口和交通的便利程度货物和服务的价格等。
2.总体规划布局商业综合体功能的综合性导致其流线众多，交通关系复杂，在总图枷。
划阶段就应处理好这些关系，合理布置各功能分区．组织顺畅的交通。
应将步行者的安全便利放在优先地位．使步行者接触商业店面或公共活动宅问的机会尽可能大．而停车场则应放在地段环境差、周围干扰大、不适宜步行者活动的区域。
规划布局应有地区性的整体观念，要防止对周围环境的不利影响如汽车流对居民区的干扰、昼夜营业带来的声、光污染等。
停车场是商业综合体中一个重要的功能区。
在城市郊外，一般在主体建筑周围布置大面积停车场，在城市中心采用这种形式很不经济．所以多将停车场设在地下车库或多层停车楼内，也可以在低层建筑的屋顶上布置停车场。
合理确定停车场的出入口位置十分重要，出入口应与城市道路有直接联系，具有易达性和较好的可识别性。
对于郊区型商业综合体，因其占地面积大，多在水平方向上组织不同功能空间。
城市中·Ii,区由于用地紧张．较多采用立体型混合式的功能分区，有水平方向的划分，但更多的是垂直方向的叠加。
国外的很多商业综合体运用了这种分区方式，如日本福冈博多水城就以低层运河街、多层娱乐衡相配合区分了购物、旅馆、办公、影院等不同功能。
某商业大厦市场分析定位及筹划方案
某商业大厦市场分析定位及筹划方案某商业大厦市场分析定位及筹划方案一、市场分析定位随着城市化的不断发展，商业大厦成为城市中心的重要组成部分。
为了更好地满足城市居民的消费需求和提升城市形象，某商业大厦计划在城市核心区域建设一座现代化商业综合体。
在进行市场分析定位时，需要考虑以下几个方面：1. 地理位置：商业大厦的地理位置是市场定位的首要因素。
根据所在城市的人口密度、经济状况和交通条件等，选择一个人流量大、交通便利的区域是至关重要的。
商业大厦应该位于繁华商业区或者市中心附近，以便吸引更多的顾客。
2. 目标消费群体：商业大厦需要确定适合的目标消费群体。
通过市场调研和分析，确定目标消费群体的年龄、收入、职业等信息，以便在产品及服务、宣传推广等方面进行有针对性的策划。
例如，如果目标消费群体是年轻人，可设置更多时尚、潮流的品牌和娱乐设施。
3. 竞争对手：通过对竞争对手的分析，了解市场现状和竞争环境。
了解竞争对手提供的产品和服务，以及其优势和劣势。
商业大厦需要通过差异化的定位来吸引客户，提供与竞争对手不同的产品和服务。
4. 商业模式：商业大厦需要选择适合的商业模式。
可以是传统的商业模式，如租金和物业管理收入。
也可以结合线上线下的商业模式，通过在商业大厦内开设线上商铺，吸引更多消费者。
二、筹划方案1. 开展市场调研：进一步深入研究目标消费群体的需求和偏好，调查他们对商业大厦的期望和期待。
通过市场调研，了解竞争对手的优势和劣势，找到差异化的定位点。
2. 建设多元化场所：商业大厦应提供多元化的场所，吸引各类商家入驻。
可以设置大型超市、连锁餐饮、咖啡厅、娱乐设施等，满足不同人群的消费需求。
同时，考虑到工作和休闲的需求，适当增加社交空间，如公共休息区、运动场所等。
3. 打造品牌商家：商业大厦可以邀请知名品牌商家入驻，增加商业大厦的吸引力和知名度。
与品牌商家合作，共同打造独特的店铺形象和消费体验，提升商业大厦的品牌价值。
4. 建立良好的物业管理体系：商业大厦应建立完善的物业管理体系，提供高质量的物业管理服务。
漫谈商业综合体的定位工作
漫谈商业综合体的定位工作很多地产开发企业，由于没有相应的经验积累，往往会就商业综合体的定位花很长的时间。
有的企业，做定位就如同翻烙饼，一会文创小资、一会青春时尚、一会轻奢潮流、一会国际名品，好好一个楼宇，还未开业就历经磨难多次拆改陷入难产；有的企业，定位就像唐僧肉，人人都想来参与，观点鱼龙混杂难于甄别难于取舍，“定位待完善”有时会成为内部很多工作推进不力的借口。
在不具备商业体系化的地产企业中，如何做好商业综合体的定位，不同的阶段需要完成哪种程度的定位工作支撑整体开发，从而层层迭进推动项目建设，我想来谈谈一下自己的观点和体会，与大家商榷。
1做对顺序定位的第一个阶段，其实是依据拿到手的用地规划许可证，决定如何报建筑工程规划。
这个时候，其实拍地时已经基本决定了项目的基本参数，变化的余地是在集中商业、街区商业、写字楼、酒店这些公建业态中做一些政府允许的取舍，其配比取决于城市、商圈、项目地块及企业自身的资金能力。
大致的投入产出测算，应该在拍地前上投委会时就已经做过了，这阶段只是需要依据市场的最新变化，再做一些规划所允许的微调。
这个阶段的定位，需要初步确定建筑的基础：商业是做成万象城档次还是万达广场档次、酒店是做成豪华五星还是经济型、写字楼是做成甲级写字楼还是普通的。
在这个阶段，需要确定建筑布局、交通规划、地库设计、尺度控制、立面设计，初步确定主动线、柱网、层数层高，供报规（建筑工程规划）使用。
往往在这个阶段，地产商需要请一个贝诺、凯达环球这样的概念设计单位，必要的时候，可以考虑请一个商业定位公司，做做市场调查、竞品调查、消费者画像。
定位的第二个阶段，在正式动工工程发包，办理建筑工程施工许可证前，需要大致完成。
这个阶段，商业需要进行我们搞商业的传统所理解的定位，是城市中心还是社区型、是青春时尚还是全客层、是轻奢还是快时尚。
这一个阶段最核心的是确定影响结构的业态，决定超市、影城的具体排布，有的项目还会考虑做剧院、儿童乐园、冰场业态，这些也需要早确定。
商业购物广场定位及营销策划报告
商业购物广场定位及营销策划报告一、引言商业购物广场是现代城市中的重要商业综合体，它集购物、娱乐、餐饮等功能于一体，为人们提供便利的购物环境。
本文将探讨商业购物广场的定位及营销策划，并提出相应的建议。
二、商业购物广场的定位1.目标人群定位商业购物广场的目标人群主要包括年轻人和家庭消费者。
年轻人注重时尚和个性化，他们喜欢追逐潮流，对新鲜事物保持敏感；家庭消费者关注便利性和实用性，他们希望一站式购物，能够满足家庭各个需求。
2.产品品质定位商业购物广场应以提供高品质的商品和服务为目标，通过引进一些知名品牌和特色商户，打造精品形象，吸引消费者到来。
同时，注重店铺的经营管理和产品质量控制，确保消费者的满意度。
3.购物环境定位商业购物广场的定位要在提供购物和娱乐功能的同时，也要注重创造舒适的购物环境。
购物区域应宽敞明亮，设置舒适的休息区和洗手间等设施，以提升消费者的购物体验。
三、营销策划1.市场调研首先，对目标人群进行详细的市场调研，了解他们的购物习惯、消费需求以及对不同产品的偏好，为后续的营销策划提供依据。
2.品牌推广商业购物广场应注重品牌推广，通过线上线下多渠道的方式，提高品牌知名度和美誉度。
可以组织一些促销活动，如打折、赠品等，吸引消费者到店购物，同时加强与周边商家的合作，共同开展联合促销活动。
3.服务提升商业购物广场应注重提升服务质量，从商品选择、店铺布局到员工培训等方面进行改进。
培训店员提高服务意识和技能，提供专业的购物指导和建议；丰富商品种类，满足不同消费者的需求；优化店铺布局，提升购物体验等。
4.活动策划商业购物广场可以组织一些特色活动，如时装秀、品牌发布会等，吸引消费者的关注和参与。
同时，可以结合节假日等特殊时期，开展一些促销活动和主题展览，提高消费者的购物热情。
5.线上营销除了线下营销，商业购物广场还可以通过线上渠道进行营销。
可以建立官方网站或社交媒体账号，发布最新资讯、促销信息等，吸引更多消费者关注和参与。
商业综合体定位招商及规划课件PPT课件( 69页)
HITA二小时理论
换个角度说，一座跨区域型购物中心，已具备了一个 成熟商圈的吸客功能，说明了， 当我们进行操作跨区 域型购物中心时的策略思路，已不能仅从狭义的几家 竞争店去定义项目的主体型态或吸客能力，必须将思 路放大到整个相关商圈的竞争格局，去规划足以跨区 吸客入店并停留2小时以上的业态组合。
HITA二小时理论
两个重要的概念：
1
HITA二小时理论之比较论业证态组合的设定必须契合
以上的需求
论证来源
顾客停留低 顾客停留2小 商圈属性
于2小时
时以上
商圈成熟度
50~90年代欧美论证结果
（超过100,000 ㎡的购物中
×
心）
2006海口五大商圈调研
45%
√
郊区
低
65%
市区
中/中低
2009珠海三大商圈调研
48.5%
该团队本事不小，花两年时间将一座世界最大 的购物中心搞成世界最空旷的购物中心。
定位应用理论创始人艾尔.里斯和杰克.特劳特 的经典名言：
2 延长顾客停留时间/增加消费额
据欧美的资料显示，消费者前往超过100,000㎡ 以上的跨区域型购物中心从事消费活动，所停留的 时间至少都在2～3小时以上, 停留时间和消费金额 成正比，停留时间越久，消费金额越高。
加拿大 西埃德蒙顿
美国 美利坚
英国 美罗中心
英国 蓝水中心
英国 斗牛场
年均营业额都超过10亿美元以上
1 2
争 议 点
美国华盛顿州立大学的经济部大学研究中心针对厂 商品牌折扣店购物中心所发表的研究论述 –
Exploring The Opportunity Of Starting A Factory Outlet Mall 指出：
天津商业综合体项目沿街商业(销售物业)定位报告
604,738,586.05 662,788,972.24
由上表可知，运用一拖二三层独立销售的销售方式，使得此区域商铺实际总收益增加了5.81千万元。
DTZ建议： 以一拖二+三层商铺独立销售商铺的方式来设计产品。以保 证项目进入销售时可为项目带来更多收益。
注：1. 相关商铺面积是根据发展商2014年1月5日提供平面图测得，非最终面积; 2. 测算参考数据来源于行业统计数据，具体销售价格我司将在销售阶段进行市场调研后进行测算； 3. 以上价格为保守预算，旨在计算贵司赢利方向；具体测算请根据实际销售阶段计算。
60,858 元
60,8 58元
60,85 8元
60,858元
60,858 元
总价
6,146 ,658 元
15,457, 932元
8,215, 830元
9,858, 996元
10,711, 008元
7,242, 102元
11,928, 168元
11,197, 872元
9,250, 416元
12,536, 748元
售价建议及收益测算
1
销售节奏设计原则
总则：全案利益最大化
集中商业
高端住宅
沿街商业
集中商业招商与底商销售互动、高端住宅炒作与底商开街提升互动、集中商业启动与住宅 品质解读互动 营销跌宕起伏、角度全面、全方位打造“都市生活”概念。
2
销售节奏设计原则
建议一：利用集中商业，打造商街知名度
利用集中商业招商的契机，举办诸如：项目启动仪式、招商签约仪式、招商成果发布会等 大型活动，通过媒体进行广泛传播，迅速扩大项目知名度，炒热区域商业热点。
金融服务区位置示意：
分割特点： ◼ 首层及二层为沿街中规模商铺，易于中、高端品牌引
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一、项目定位
市场定性
整体定位：淮海经济区核心商圈都会
综合体。
主题定位：高品质的乐活主题，高档
形象定位
淮海经济区核 心商圈都会综 合体
购物中心，国际五星级酒店和5A甲级 办公交织的时尚办公主题，城市中心 豪宅居住主题，绿色建筑和低碳节能 相结合的可持续发展主题。 主题定位 化，工作居住、商务生活、消费体验 集中同一地域内的一站式商务解决方 案。
阿联酋购物中心
室内滑雪场
• 3、存在问题
• （1）开发商资金压力和投资风险加大：土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上 升，加之融资渠道的比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发将难 以为继； （2）缺乏专业人才和团队导致项目失败：购物中心开发涉及选址、规划、定位、业态 组合、招商、经营方面的专业理念和运作，因人才的缺乏加之经验的缺失，使项目在 开发、规划、招商及后期运营的各个环节都可能存在风险。 （3）项目千店一面、缺乏竞争优势：由于商户资源及商户连锁发展能力的有限，使购 物中心招商面积困难，导致千店一面缺乏差异化特色。 （4）二三线部分城市购物中心已现泡沫： 800 100% 二线城市如成都、沈阳目前和未来 累计商业建筑面积（万平„ 700 80% 增长率（%） 将入市的购物中心项目已超过市场 600 500 60% 需求，三线城市如珠海、中山、海 400 40% 口、银川商业建筑面积今增幅达84%， 300 200 20% 二三线城市在商业地经验经历一轮 100 0 0% 发展高峰后，将面临新的拐点。
城市综合体的特证
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
功能复合性
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
2、选址流程
3、选址标准
（1）城市整体环境
◆城市常住人口：地级市50万以上（县级市20万以上）； ◆城市年GDP：地级市1000亿元以上，县级市200亿元以上； ◆城市年社会消费品零售总额：地级市200亿元以上（县级市50亿元以上）； ◆城镇居民人均年可支配收入：地级市18000元以上（县级市12000元以上）； ◆城市规划重视第三产业，目前三产占比不低于25%（资源型城市可适度放宽）； ◆未来两年内政府领导不涉及大范围换届； ◆该城市有明显支柱产业； ◆县级城市以百强县为宜； ◆地级城市房地产业年开发量200万㎡以上，竣工量100万㎡以上（县级市房地产业年 开发量100万㎡以上，竣工量100万㎡以上）;
商业定位 酒店定位 物业定位 办公定位
市场调研 市场细分 确定目标市场
（4）商业定位：体量定位、市ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
（4）调研结果
◆城市现状是否可以支撑城市综合体项目的运营；
◆城市综合体的项目定位、形象定位、客户定位； ◆城市综合体项目的业态建议（是否需要侧重，如需要应侧重那些业态）； ◆对城市综合体的规划设计适度建议； ◆对城市综合体项目中商业、住宅、办公产品类型的建议； ◆预判城市综合体项目中商业、住宅、办公类不同类型产品的销售价格？ ◆预判城市综合体项目中商业、住宅、办公类不同类型产品的销售速率？
香港恒隆济南恒隆广场
中粮上海大悦城
华润杭州万象城
•
（4）新生代购物中心操作更加专业、规范：选址符合城市建设和规划方向， 类型更加多样化、前期规划和设计更加缜密、营销手段更加丰富多样化。
业态配比
成都九方中航城购物中心 一层平面布局
•
（5）购物中心的娱乐体验将得到强化：服务经济的下一步是走向体验经济， 商家将靠提供这种体验服务取胜（托夫勒第三次浪潮）。
三、商业综合体的现状及发展趋势
• 1、当前现状
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
2002 `03 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10E `11E
•
• • • • • • • •
沈阳累计开发量
4、未来趋势
• • • • （1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线 城市普及； （2）发展方向：社区型、邻里型； （3）操作模式：精细化、主题化； （4）业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类
竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分
析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
工程建设
1、成本控制 2、材料及设备 招标采购 3、进度控制 4、工程质量 5、资金计划
招商运营
1、招商计划
2、租金制定 3、招商策略 4、招商策划 5、团队组建 6、统一管理 7、统一信息 系统 7、统一服务 8、统一营销
PART2 商业综合体选址及定位 一、项目选址
1、选址意义 4、调研内容 2、选址流程 5、评分标准 3、选址标准
（3）调研内容
城市社会环境 ◆城市人口总数、市区人口总数、人口居住地理分布？ ◆城市经济相关数据（GDP、社会零售品销售总额、居民可支配收入、三产占比）？ ◆城市区位、规划发展方向？ ◆城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征？ ◆城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等？ 宗地现状 ◆项目区域位臵？ ◆项目经济指标（容积率、覆盖率、道路退让、车位）？ ◆项目周边交通环境、人口居住分布？ ◆地段区位特征（区域性质、特征以及在城市中的地位）？ ◆地段商业环境（区域内的商业构成、业态组合、类型、经营规模、规划布局及租金水 平）？ ◆地段未来规划状况（交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划）？ ◆地段开发条件（地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状）？ ◆地段周边商业住宅租售价格、入住率状况？ ◆项目周边在开发或即将开发的楼盘状况？ 其他内容 ◆城市中是否存有同业态竞争对手？ ◆项目竞争对手调研？ ◆大型零售商业入驻可能性？ ◆城市商业、住宅、办公销售状况？ ◆市场接受度的产品类型？
二、商业综合体特征
高可达性
– 位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网 络。
巨大的社会效 应和升值潜力
历所处城市位置和庞大的规 模，注定成为城市名片，产 生巨大的社会效应，并随着 城市发展而升值。
高密度、集 约性
城市的景观和标志，人口密 度大、昼夜人口、工作日与 周末人口，功能不同而形成 互补
二、开发定位
一、项目选址
1、选址意义
（1）随着集团业务不断扩张，相对统一的开发模式显得尤为重要。从房地产 业开发根本属性而言，土地储备应该是一个先行指数，在保持房地产连续发展 的过程中，土地储备会起到重要的作用。 （2）对于房地产公司而言，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须 保持在市场有不断的供给，而持续的供给能否实现取决于前瞻性的土地储备， 但土地储备的关键因素是选址。 （3）现代大型商业地产的选址，必须具备三个条件：一是地理位臵能代表城 市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消 费群体。选址就是商业地产项目位臵的选择、确定和评估，这对于开发商而言 是非常重要。同时，商业地产项目的空间位臵也是形成差别化甚至垄断经营的 重要条件。
PART 1 商业综合体概述 PART 2 商业综合体选址及定位 PART 3 项目介绍 PART 4 典型项目案例介绍 PART 5 总结思考
PART 1 商业综合体概述
一、商业综合体概念 二、商业综合体特征 三、商业综合体的现状及发展趋势 四、商业综合体优化的开发流程
一、商业综合体概念
• 就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相 互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了 现代城市的全部功能，所以也被称为‚城中之城‛。 按特点可以分为两类。 城市CBD中心的商业综合体、城郊结合部商业综合体。如巴黎拉德芳斯、北 京金融街、上海陆家嘴等。
功能定位：对核心地块价值挖掘最大
形象定位：最高档物业。
功能定位
客群定位：城市精英、公务员、中产
阶层、白领和时尚消费人群。
二、一流设计团队绘就高品质项目
国际一流团队，缔造世界一流设计方案 商 业 规 划： 建 筑 设 计： 塔 楼 设 计： 交 通 规 划： 景 观 设 计： 室 内 设 计： 施工图设计： 物 业 顾 问： 第一太平戴维斯 美国凯里森建筑事务所 美国西萨配里建筑事务所 香港MVA交通咨询公司 美国贝尔高林香港景观公司 美国凯里森建筑事务所 联创国际建筑设计公司 世邦魏理仕
（5）评分标准