2019苏州龙湖时代天街项目踩盘报告
大兴龙湖天街购物中心调研报告
大兴生物医药基地龙湖天街购物中心调研报告调研报告调研地点：北京龙湖时代天街调研人员：刘超、王巨猛调研时间：2016年7月11日北京龙湖·时代天街位于大兴新城核心区域，与地铁4号线生物医药基地站无缝连接，交通条件优越。
项目西侧为生物医药基地，该基地占地1000万平方米，超过150家企事业单位入驻其中。
向南，未来将有首都第二机场及空港产业园落地，年旅客吞吐量预计达1亿人次，周边工作及居住人群超过20万人。
龙湖时代天街项目总体量约67万平方米，其中商业总体量约30万平方米，属于北京屈指可数的新地标级商业中心，且自持很大比例商业。
龙湖将出售的商业机遇与置业者进行共享，创造共赢未来的机会。
在龙湖天街运营模式下，置业者可以共享地标级商业中心的人流聚集优势，共享周边规模居住区及产业基地消费力，共享地铁、临空经济区源源不断的人流。
7月1日，作为大兴新城南部区域商业新地标的龙湖北京大兴天街正式开业了。
据统计，开业期恰逢周末，三天时间，龙湖北京大兴天街总客流量突破40万人次，总销售额达到2300万元。
这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是目前六环外面积最大的地铁上盖购物中心，也是龙湖集团在北京打造的第二个“天街”项目。
开业前夕，依托龙湖商业布局全国的品牌实力，龙湖北京大兴天街的整体出租率达到了99%，品牌同步开业率达到了95%。
目前聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快销潮牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。
在大兴天街，商场配置专属VIP会员中心、母婴室、残疾人卫生间、免费轮椅、免费充电站、饮水机等，国内顶尖的无线Wi-Fi网络覆盖全场；商场停车位超过1200个，还有专为女性设置的“大尺寸”停车位，让女性司机在停车时倍感安心，龙湖商业体系化的星级服务得以充分彰显。
龙湖北京大兴天街引入了物美精品超市、上影IMAX国际影城、喜悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、H&M、星巴克、便宜坊、汤城小厨等众多优质品牌，全面提升大兴区域的消费环境，引领南城家庭消费全新升级。
2019年整理苏州龙湖时代天街项目踩盘报告(35页)资料
b销售方面
c项目特色
c售楼处包装
2
LOGO
第一节
PA点RT 击1 此营处销添环加境考幻察灯节标题
区
域
经
经济发展
济
工业总产 值
经济概括
外企投资
LOGO
工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出 口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比 分别增长84%和103.6%
全区已引进了40多个国家和地பைடு நூலகம்的1000多个外 资项目，其中全球500强企业投资项目41个，投 资上亿美元以上的项目14个。
10
龙 湖 介 绍
龙湖地产有限公司（香港联交所股份 代码：960），创建于1994年，成长 于重庆，发展于全国，是一家追求卓 越、专注品质和细节的专业地产公司。 龙湖在地产中国网举办的红榜评选活 动中，两次上榜。 2011年被评为最具 风险控制能力的多业态领军企业”； 2010年被评为最具成长性的标杆企业。 集团总部设在北京，现有员工4000多 人，业务领域涉及地产开发、商业运 营和物业服务三大板块。公司于2009 年11月19日在香港联交所主板挂牌上 市
邮局：中国邮政局
医院：苏州大学附属第二医院、明基医院、高新区人民医院
大润发、家乐福、乐购、联华超市、华润万家超市
自带商业配套
周边交通
双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上
盖
公交33路、38路、 51路、68路、 69路、69路区间、89路、303路、
312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站；
医院：附二院、明基医院、圣 爱医院 邮局：滨河路邮局
银行：工商银行、招商银行、 光大银行、中国银行等
201909苏州新光天地、月光码头商业项目案例分析报告30页
道路
地铁线路
西：
月廊街、隔月廊街望苏州国际博 览中心
新光天地
南：
临圆融时代广场写字楼
规划布局
项目由百货区和写字楼两个量体组成，商场的每层层高6.5M。规划主打国内外设计师品牌，其中B1F是美 丽市场，1F至7F为百货。共计13个业种覆盖全客层、世界知名品牌达12000㎡；女性购物区面积达 10000㎡。每层都有咖啡馆、甜点铺和露台。
由项目的体量，南北和东西较长，内部无 车行动线会降低游客体验感；
会所、酒吧、酒店需要车辆进入。
车行道 主要人行动线
项目入口
项目评价
C 新光天地项目解读
项目调研 项目区位 规划布局 亮点展示 运营策略
项目概况
现代园林式的百货公司，新光三越集团在大陆独立投资建设的首家百货公司。
苏州大道东
现代大道
华池街
星湖街
地铁1号线
月廊街
文博广场
商业中心
iStation 诚品
月光码头
书店
新光 天地
晋合 广场
圆融时代广场
周边商业介绍
湖东商业文化区商业对比分析
B 月光码头项目解读
项目调研 项目评价
项目调研 纯正欧陆风情小镇式建筑风格；业态含高级会所、异国风情餐饮、时尚酒吧。
项目标签：
经济指标：
项目背景：
新光三越是台湾百货业三巨头之一（新光三越、太平洋、远东百货） ，由台湾新光集团与日本三越百货在1989年共同合资成立，旗下 板块包括时尚百货、餐饮娱乐、生鲜超市，并有新光影城附属事 业。新光三越对于“创造商圈”、“移转商圈”的前瞻性备受业 界瞩目。百货联营制
大陆分店：
新建元控股集团旗下企业。拥有商业、旅游、酒店、汽车等四大支柱产业， 公司成立于2019年9月，前身为苏州工业园区旅游发展有限公司，2019年12月正式更名为苏州工业园区商业旅游发展有限公司，2019年11月并入苏
苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标数据分析报告2019版
苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标数据分析报告2019版序言苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标数据分析报告全面、客观、深度分析当下苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标现状及趋势脉络，通过专业、科学的研究方法及手段，剖析苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标重要维度即国家级高新区企业总数量，从业人员数量，营业收入，出口总额等，把握苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标发展规律，前瞻未来发展态势。
苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。
苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标分析报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。
无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标提供有价值的指引，为机构和个体提供有意义的参考。
目录第一节苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标现状概况 (1)第二节苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量指标分析 (3)一、苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量现状统计 (3)二、全国国家级高新区企业总数量现状统计 (3)三、苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量占全国国家级高新区企业总数量比重统计 (3)四、苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量（2016-2018）统计分析 (4)五、苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动分析 (4)六、全国国家级高新区企业总数量（2016-2018）统计分析 (5)七、全国国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动分析 (5)八、苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量同全国国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量指标分析（以下均指国家级高新区企业） (7)一、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量现状统计 (7)二、全国高新区企业从业人员数量现状统计分析 (7)三、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量占全国高新区企业从业人员数量比重统计分析7三、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量占全国高新区企业从业人员数量比重统计分析 (7)四、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量（2016-2018）统计分析 (8)五、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量（2017-2018）变动分析 (8)六、全国高新区企业从业人员数量（2016-2018）统计分析 (9)七、全国高新区企业从业人员数量（2017-2018）变动分析 (9)八、苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量同全国高新区企业从业人员数量（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节苏州国家高新技术产业开发区营业收入指标分析（以下均指国家级高新区企业） .11一、苏州国家高新技术产业开发区营业收入现状统计 (11)二、全国高新区企业营业收入现状统计分析 (11)三、苏州国家高新技术产业开发区营业收入占全国高新区企业营业收入比重统计分析..11四、苏州国家高新技术产业开发区营业收入（2016-2018）统计分析 (12)五、苏州国家高新技术产业开发区营业收入（2017-2018）变动分析 (12)六、全国高新区企业营业收入（2016-2018）统计分析 (13)七、全国高新区企业营业收入（2017-2018）变动分析 (13)八、苏州国家高新技术产业开发区营业收入同全国高新区企业营业收入（2017-2018）变动对比分析 (14)第五节苏州国家高新技术产业开发区出口总额指标分析（以下均指国家级高新区企业） .15一、苏州国家高新技术产业开发区出口总额现状统计 (15)二、全国高新区企业出口总额现状统计 (15)三、苏州国家高新技术产业开发区出口总额占全国高新区企业出口总额比重统计 (15)四、苏州国家高新技术产业开发区出口总额（2016-2018）统计分析 (16)五、苏州国家高新技术产业开发区出口总额（2017-2018）变动分析 (16)六、全国高新区企业出口总额（2016-2018）统计分析 (17)七、全国高新区企业出口总额（2017-2018）变动分析 (17)八、苏州国家高新技术产业开发区出口总额同全国高新区企业出口总额（2017-2018）变动对比分析 (18)图表目录表1：苏州国家高新技术产业开发区主要经济指标现状统计表 (1)表2：苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量现状统计表 (3)表3：全国国家级高新区企业总数量现状统计表 (3)表4：苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量占全国国家级高新区企业总数量比重统计表 (3)表5：苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量（2016-2018）统计表 (4)表6：苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国国家级高新区企业总数量（2016-2018）统计表 (5)表8：全国国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：苏州国家高新技术产业开发区国家级高新区企业总数量同全国国家级高新区企业总数量（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量现状统计表 (7)表11：全国高新区企业从业人员数量现状统计表 (7)表12：苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量占全国高新区企业从业人员数量比重统计表 (7)表13：苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量（2016-2018）统计表 (8)表14：苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国高新区企业从业人员数量（2016-2018）统计表 (9)表16：全国高新区企业从业人员数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：苏州国家高新技术产业开发区从业人员数量同全国高新区企业从业人员数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：苏州国家高新技术产业开发区营业收入现状统计表 (11)表19：全国高新区企业营业收入现状统计分析表 (11)表20：苏州国家高新技术产业开发区营业收入占全国高新区企业营业收入比重统计表 (11)表21：苏州国家高新技术产业开发区营业收入（2016-2018）统计表 (12)表22：苏州国家高新技术产业开发区营业收入（2017-2018）变动分析表（比上年增长%）12 表23：全国高新区企业营业收入（2016-2018）统计表 (13)表24：全国高新区企业营业收入（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：苏州国家高新技术产业开发区营业收入同全国高新区企业营业收入（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)表26：苏州国家高新技术产业开发区出口总额现状统计表 (15)表27：全国高新区企业出口总额现状统计表 (15)表28：苏州国家高新技术产业开发区出口总额占全国高新区企业出口总额比重统计表 (15)表29：苏州国家高新技术产业开发区出口总额（2016-2018）统计表 (16)表30：苏州国家高新技术产业开发区出口总额（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）16 表31：全国高新区企业出口总额（2016-2018）统计表 (17)表32：全国高新区企业出口总额（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (17)表33：苏州国家高新技术产业开发区出口总额同全国高新区企业出口总额（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (18)。
2019年龙湖集团商业业态专题研究报告-PPT文档资料
具备出售的可能性 • 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间 不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况， 较不利于树立统一形象。
易
•
难
优势
• • •
适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不 像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为 了规避风险）。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱， 让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建 筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高，整体运营难度更大。
BOX大盒子商业 租售策 略 BLOCK街区式商业
租
适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失 败。 • 大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整 的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。
租售 皆可
Байду номын сангаас
时代天街调研报告
2021/3/27
CHENLI
4
重庆商业街 配套信息
周边商业：龙湖时代天街周边紧邻轻轨2 号线、地铁1号线、奥体中心、大坪医院、 重医附一院、百盛商场、家乐福、永辉、 新世纪、重庆医科大学、渝州宾馆、万 友康年等。 龙湖时代天街配套图 周边公园：鹅岭公园 周边医院：大坪医院、重医附一院 周边学校：大坪小学，重庆医科大学， 后勤工程学院 周边公共交通：轻轨2号线、地铁1号线 交汇，轨道站点均在项目200米范围内， 多条城市主干道、垮江大桥环绕左右， 15分钟通达全市各主城区。[4]
2021/3/27
CHENLI
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重庆商业街基本信息
行政区域：渝中区 区域板块：大坪板块 项目位置：渝中大坪大石路（原后勤工程学 院马家堡校区马家堡车站向西200米） 轨道交通：1号线,轻轨2号线 龙湖时代天街 位置图 建筑类型：高层住宅、高层商业、商铺 物业类别：建筑综合体 主力户型：58-300平米 开发商：重庆龙湖成恒地产开发有限公司 物业公司：重庆新龙湖物业有限公司 物业费：2.0元/月/平方米[1]
重庆商业街调研
——龙湖时代天
街
2021/3/27
CHENLI
1
龙 湖 时 代 天 街
2021/3/27
CHENLI
2
商业街的区位
城市核心超级综合体，商业规模 亚洲第一，商业体量超过4个龙湖 北城天街！项目规划“两条商业 街”、“三大Shoppingmall”、 “八大公共广场”，建筑业态涵 盖购物中心、商务楼宇、oho空间、 豪华住宅、城市广场等，完美融 合休闲购物、行政办公、星级酒 店、城市豪宅、交通换乘、餐饮 娱乐、创意产业、城市广场、文 化艺术九大城市功能，以惊艳世 界的现代主义建筑，构筑起这个 城市的首席地标！
华夏龙湖时代天街商业定位策划报告
华夏-龙湖时代天街商业定位策划报告龙湖后工项目商业策划报告2009年12月25日北京。
上海。
深圳。
成都。
重庆。
沈阳Beijing1>. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing.ShenyangPage 0报告提纲一、城市宏观环境分析二、商圈可行性论证三、标杆企业研究四、竞争项目分析五、项目整体发展战略建议Page 1城市宏观环境分析?城市概况?宏观经济分析?城市规划分析?重庆商业市场分析Page 2城市宏观经济分析待补充（实习生）Page 3重庆整体商业市场分析重庆商业发展迅速，主城区商业发展成熟，新兴区未来商业格局域发展迅速，商业多中心发展趋势明显传统商圈：－面积450万平方米9－零售总额：450亿元－1 解放碑商圈10－2 观音桥商圈2－3 沙坪坝商圈7－4 杨家坪商圈13－5 南坪商圈本项目1新规划商圈:11－面积：增加180万平方米5－零售总额：120亿元以上4－6 茶园商圈6－7 西永商圈8－8 大渡口商圈－9 北碚商圈－10 渝北商圈－11 巴南商圈?重庆主城区的5个传统商圈（解放碑商圈、观音桥商圈、杨家坪商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈）的发展受到道路、建筑等硬件限制，其他新兴商圈以良好的规划对老商圈形成了有力的挑战资料来源：《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》；TCBL研究Page 4重庆整体商业市场分析大坪在政府高定位的规划中，将得到快速发展大坪作为重庆城市几何中心，交通枢纽地大坪：目前处于建设阶段观音桥：高速发展中代表商业项目：北城天街、茂业百货、带，目前迎来了大规模的住宅、商业开发，新世界百货、新世纪百货知名地产大鳄进驻快速提升区域发展速度；大坪将成为渝中乃至重庆的商业发展核心区域，几何中心的城市地位将得到正名。
沙坪坝：发展建设中解放碑：发展最成熟，稳步上升代表商业项目：嘉茂购物中心、王府代表商业项目：大都会广场、美美百井百货、重百货、王府井百货、重百观音桥沙坪坝杨家坪：高速发展中南坪：发展建设中代表商业项目：西城天街、家乐福、代表商业项目：百盛、新世纪百货、解放碑新世纪百货、重百人人乐大坪杨家坪南坪资料来源:TCBL研究Page 5重庆整体商业市场分析城市综合体大开发，城市副中心快速发展财富中心重庆目前迎来了城市综合体大开发的阶段，支持着各自的城市副中心或商圈的发展；中渝项目而未来城市综合体中的商业体量也比较大，如重庆天地、中渝项目的东和冉家坝项目商业体量均达到约40万平方米。
重庆龙湖时代天街考察报告
10/17/2013
总平面图
集合大型贩物中心，精品商业步行街， 国际品牌专营店、一站式专业卖场、休闲 娱乐பைடு நூலகம்心、创意SOHO办公空间。
满足集贩物、居住、办公、商务、创 意产业、休闲、娱乐、运动、文化、交通、 旅游等全方位城市生活需求。 甲级写字楼，星级酒店，品质住宅， 城市广场等.....以多元化的组成，浓缩城 市机能。
重庆商业综合体考察 ——龙湖
街
时代天
小组成员：***\***
重庆商业地产现状：
在被重庆闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹重庆十几年的惊人变化。。。 高楼鼎立、车水马龙、花灯璀璨。。。。 解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪、大坪。。。重庆几大商圈已经成型，并产生了 惊人的消费指数： 例：2011年上半年重庆各商圈实现零售额809.7亿元，占全市零售额的一半。。。 LV、GUCCI、阿玛尼、劳力士等80多个国际一线品牌入驻重庆。。。
10/17/2013
都市综合体，城市CBD中的“小型城市”
Office 办公 Apartment 居住
Traffic 交通
都市综合体
=
Entertainment 文娱 Shopping 商业 Hotel 酒店 Exhibition 展览
Restaurant 餐饮
10/17/2013
都市综合体“四大特征”
主力业态;主题百货，影院，独立设计品牌
10/17/2013
UG 层
一期各层平面图
10/17/2013
L1 层
10/17/2013
L2 层
10/17/2013
L3 层
10/17/2013
L4 层
10/17/2013
L5 层
重庆时代天街调查报告
时代天街购物中心开发商：重庆龙湖成恒地产开发有限公司项目概况：龙湖时代天街项目占地面积: 25.33万平方，总建筑面积：130万平方，商业体量63万平方，写字楼15万平方，创意SOHO25万平方，高层公寓15万平方，中央公园2万平方。
项目定位和特色：项目规模超过4个北城天街之大，规划有世界罕见的单项目8000个左右的停车位，建成后将是亚洲最大商业体之一。
项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho 空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的首席地标。
ART deco新古典主义建筑风格。
商城之间，形成舒适循环的内部步行街。
是中国绿化覆盖率最高的购物中心之一，独具特色的“艺术”主题中央大道，全联通屋顶花园。
全封闭式内部空间，提供恒温、舒适的购物空间。
以“蝴蝶山谷”和“冰川”为主题的室内设计让购物变成一种享受。
入驻品牌：时代天街主力店品牌丰富，包含了像H&M、优衣库、ZARA、Jackjones、ONLY、VEROMODA的旗舰店，以及龙湖的设计团队远赴日本引进的国内只有背景、上海、深圳才有的且相当流行的儿童职场体验馆。
大型百货商超由类似伊藤洋华堂、王府井百货、太平洋百货、远东百货、百盛购物广场等一线品牌商超投标入驻，并且还有UME、万达、太平洋等知名影院入驻。
业态布局：60万平方米体量,8000个停车位，1000多家品牌店铺，100多家食肆酒吧，2家豪华电影院、2家时尚百货、1个流行家居馆、1个高端电器馆，1个大型真冰场、1个儿童职场公园，并涵盖全重庆数量最多的旗舰店、独家店以及概念店。
一期建筑面积：约17万平方米主力业态：精品百货、IMAX影院、婴童次主力店、国际情调餐饮一期--城市·家庭时尚中心二期建筑面积：约25万平方米主力业态：潮流百货、儿童职场公园、真冰场、酒吧街、演艺广场、书城、儿童次主力店二期--城市·家庭文娱中心三期建筑面积：约14万平方米主力业态：国际家居馆、电器馆、国际风情街三期--城市·家庭功能中心。
(完整版)龙湖时代天街个案分析
C户型 套内57㎡ 灵动两房
优点： 厨房、卫生间等与主人生活区分离 客厅留有可改造成为书房 舒适主卧，布置多种功能 赠送阳光房，自由可变 不足： 只能设计成开放式厨房，以西厨为主
D户型 套内65㎡ 创意两房半 C户型 套内65㎡ 灵动两房
高端住宅 项目装修为新古典主义，展示上体现材质及造型风格
规划分期基本概况龙湖地产打造的大型综合体目标是构筑城市首席地标性项目物业类型综合体开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司建筑类型5栋精装住宅60万商业40万办公占地面积253万建筑面积130万容积率46总户数1200户住宅绿化率35装修情况住宅部分精装车位数约8000个物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际重庆集团景观设计日本凤咨询景观设计公司龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体商业规模亚洲第一近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街
办公产品 天街时代写字楼采用现代风格，外立面为玻璃幕墙，核心筒在正 中央，42层顶级写字楼，目标打造城市新地标
高端住宅 每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造
优点： 户型方正，入 户玄关增加私 密性 端头户，双面 采光，空气通 透 卫生间干湿分 离
A户型 套内70㎡ 全能三房
优点： 龙湖创意“两 房半”设计， 赠送阳光房 不足： 主卧门口直接 面对面盆卫生 间
项目规划南北贯通，以超长步行街贯 通南北。
规划有五栋精装住宅，围绕2万平中央 公园排布，住宅部分相对独立，但同时 与商业部分关系紧密。
采用开放模式，人车不分流，南北向 步行道预留车行道与人行道，通过城市 各道路可从多个方向进入项目。
项目地下共三层，北侧部分直接与地 铁想通，直接入户。
交通路线 项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通
龙湖踩盘汇报
3.0km
大竹林组团
独栋区
平墅区
独院区
踩盘总结
心中的建筑设计 1、建筑首先是一个为人们提供生活工作的空间产品 2、建筑设计不仅是指建筑物本身的设计工作，还应该包括起周边的
生产生活等环境，建筑与自然的融合 3、建筑设计不只是一个技术工程，当然也可以上升为一个美学的艺术作品 4、不仅仅是一个产品，也承载了更多的信息（文化、历史等信息）
户外拓展
户外拓展感悟
1、在两天的拓展中，更加深刻的理解到了“团队” 这个词 2、团队协作精神、自身素质的培养、有效交流和达成共识等，都将让
我们在以后的工作生活中高效的完成任务 3、积极主动的心态 4、细节的重视
高端洋房区 别墅区 别墅区
别墅区
1、引导区
2、售楼处
沙盘区 洽谈区
：渝北礼嘉街 整体占地：约15.6万㎡ 建筑面积：约15.6万㎡ 容积率：1.0 基地距礼嘉组团仅2.8km，距大竹林组团3.0km
嘉陵江
礼嘉组团 2.8km 基地位置
江苏2019年拟开163个购物中心 大体量项目下沉发展
江苏2019年拟开163个购物中心大体量项目下沉发展消息：据&搜铺网大数据研究中心统计，江苏省内2018年新开的商业项目数量高达38个，省份排行仅次于广东和浙江，商业吸附力极强。
而2019年，江苏省内又将开出哪些商业项目？呈现怎样的趋势？一起来看看。
经济发达、商业氛围好的江苏，向来是商业开发商的必争地，不仅走出了金鹰、新城控股、苏宁置业等本地知名连锁房企，更吸纳了万达、龙湖、协信、绿地、华润置地、招商蛇口等优质企业。
全新供应入市的购物中心数量也逐年增加。
&搜铺网大数据研究中心统计显示，2019年江苏计划新开各类商业项目163个（单体商业建筑面积2万平方米以上，不含专业市场、酒店及写字楼），新增商业建筑面积1401.97万方，项目平均体量约8.6万方。
诸如龙湖南京龙湾天街、龙湖南京六合天街、苏州吴江万象汇、苏州东方之门、无锡万达茂、常州天宁吾悦广场、扬州华润万象汇、镇江协信星光时代广场等项目值得重点关注。
其他未纳入统计的还有1万方的南京梅龙湖保乐荟、1.7万方的苏州浒墅人家丽邻中心、1.2万方的苏州星海广场站“Bingo126”地铁商业街、1.38万方的苏州太仓莲花广场、1.5万方的常州中海环宇天地、1.5万方的无锡环球港商业广场等。
苏州、南京领先南京、苏州是江苏省内的两大头部城市，近年来经济发展迅速，一直在新一线城市行列，也备受企业青睐。
2019年江苏拟开业商业项目中，这两个城市就合力贡献了55个，占比34%。
具体上看，苏州超越省会城市南京，以31个开业量稳居榜首，南京以7个开业量的差距位居次席。
另外开业量在双位数的城市还有无锡（16个）、南通（16个）、扬州（14个）、徐州（12个）和常州（11个）。
值得一提的是，江苏13个地级市2019年均有商业项目计划开业。
除了数量外，在体量贡献上，苏州也以261.75万方遥遥领先，南京和无锡紧随其后。
其他体量在百万方以上的城市还有无锡（147.41万方）、扬州（135.8万方）、南通（113.4万方）。
苏州首开龙湖胥江天街分析
苏州首开龙湖胥江天 街分析
日期：X月X日
-
1 项目背景 3 业态规划 5 运营策略
-
2 地理位置 4 品牌组成
0
苏州首开龙湖胥江天街分析
苏州首开龙湖胥江天街是一个 集购物、餐饮、娱乐、休闲等 多种功能于一体的综合性商业
中心
该项目的成功运营对于周边地 区的消费市场具有重要影响， 并为当地居民提供了更加便捷
线上线下融合：龙湖商业在电商 领域也拥有一定的优势，该项目 借助线上平台为消费者提供了便 捷的购物服务。线上线下融合的 运营模式不仅提升了消费者的购 物体验，也有利于提高项目的整 体销售额
优化服务：该项目注重消费者服 务的提升，从会员体系、售后服 务等方面入手，为消费者提供了 更加优质的服务体验。同时，该 项目还引入了大量智能化服务设 施，如自助收银、智能导购等， 提高了服务效率和质量
和丰富的消费选择
本文将从项目背景、地理位置、 业态规划、品牌组成和运营策 略五个方面对苏州首开龙湖胥
江天街进行分析
PART 1
项目背景
1
项目背景
苏州首开龙湖胥江天街是龙湖商业在苏州市场 的首个大型商业综合体项目
该项目总投资超过20亿元，总建筑面积达到10 万平方米，拥有地下1层至地上6层的商业楼层，
现在以下几个方面
5
运营策略
注重消费者体验：该项目在空间设计、 环境营造方面下足了功夫，为消费者 提供了舒适、愉悦的购物环境。同时， 还引入了大量互动性强的娱乐项目， 如儿童乐园、电影院等，增强了消费 者的粘性
营销推广：该项目通过多种渠道进行 营销推广，如社交媒体、户外广告等。 通过精准的营销策略，吸引了大量潜 在客户前来消费。同时，定期举办的 各种促销活动和主题活动也提高了消 费者的购物积极性
项目考察报告(重庆龙湖时代天街)
百货
零售
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划：A馆B馆C馆
餐饮
➢A、B、C馆L5层
影院
主力业态：餐饮、影院、屋顶花园
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划D馆：国际青年潮流中心
D馆各楼层业态图
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划D馆：定位及特色
D馆是龙湖首个以国际青年潮流为定位的购物中心，也是重庆首个以潮流青年为主体规划打造的主题购物中心。 D馆以“用娱乐驱动零售”为经营理念，规划有精致超市、主题餐酒吧、保龄球、室内卡丁车等适合潮流青年 的丰富休闲业态，并以此带动相匹配的如潮流服饰、时尚潮品等零售业态，此外还针对青年的心理需求，引 入青年艺术中心等文化体验业态，全力打造年轻族群至潮圣地和重庆新兴潮流娱乐集群。
案例——重庆龙湖时代天街
项目区位
重庆龙湖时代天街地处渝中区大坪片 区，该区域是重庆市的经纬相交之地， 距离解放碑商圈5公里，距离观音桥商圈 5公里，距离沙坪坝商圈5公里；距离杨 家坪商圈3公里。在2012年之前，重庆 的商业核心一直是解放碑商圈。
大坪作为出川要道，它的地理交通枢 纽决定了它的核心价值，因为大坪是一 个能够在5公里之内衔接解放碑、沙坪坝、 九龙坡、江北、南坪等核心商圈的商务 战略高地，对于重庆这样一个山城而言， 是非常稀有的，同时也意味着开发难度 相当高。
业态规划：A馆B馆C馆
儿童
➢A、B、C馆L2层
百货
主力业态：儿童业态、百货、餐饮
零售
餐饮
案例——重庆龙湖时代天街
业态规划：A馆B馆C馆
儿童
➢A、B、C馆L3层
百货
主力业态：百货、儿童、零售、餐饮
零售
龙湖地产工程项目总结及后评估
陈欣
『Soho楼未进行专业设计』
整个soho公寓楼作为精装交房，没有委托专业的装 饰设计单位进行二次专业装饰设计。缺乏对室内整 体装饰效果的专业把握和细部做法的考虑。
建议以后的精装soho邀请专业的装饰设计单位进行 二次装饰设计。
木阴角线条
06年4月份决定更改方案将室内木 阴角线条全部更改为石膏线条(当 时本工程的室内涂料工作基本已 经结束,20楼以上的木地板均安装 完成)
② 土石方平基案例－（李怀文）； ③ 外墙面砖脱落案例－（李怀文）； ④ 抹灰养护施工方法－（王金川）； ⑤ 根部防渗漏的处理方法－（陈欣）； ⑥ 设计施工中的不足－（陈欣）
有请谷工！
水晶郦城共27栋单体楼均获得了 “优质结构工程奖”
水晶郦城项目实施阶段，甲方工程师在控制 质量工作中的收获
① 产品实施标准的制定和宣贯是保证质量的必要 条件。重点：标准的宣贯要落实到施工单位班 组和个人。
9969.17
合计
321745.91
654796.52
3960
181
开工时间 2003.8 2003.9 2003.12 2004.5
2003.4
竣工时间 2004.11 2006.6 2005.5 2005.11
2005.6
项目评价
『水晶郦城业主对户内部分的总体满意度』
50
40
30
20
10
0 3分
① 外墙上挑架洞口、砼墙支模（对拉螺杆）洞眼。 ② 穿楼板、屋面管道根部。 ③ 测量放线孔洞。
④ 厨房排烟道、排风道根部。
管道根部砼分二次浇筑，并作关水试验，漏则返工， 不漏则二次浇灌。
水晶郦城目前基本上没有管道根部漏水的报事
希望不再发生
郫县时代天街调研报告
小组成员：刘林 汪培 吴佳虹 范浩 曹迁
1
2 3 4
目 录
调研背景
调研范围及目的 调研内容 调研小结
CONTENTS
01
Part One
调研背景
调研背景
随着社会经济的迅速发展，生活水平的日益提高。
以成都市为例，逐步迈向小康生活阶段的城市居民，对环境质量的要求已越来越 高，能生活在一种至美的环境中成为人们生活的理想追求。
3.3景观绿化
时代天街
大胆运用银河系景观 要素，如云彩、月牙、 星空等唯美构造，最 终将绘制出打动人心 灵的中庭景观风貌。
日本景观设计大师小林政彦倾情打造台地 式景观。
完全闭环的不规则形状，让 其很自然，很柔和，就像银 河般的一个曲线设计方式。
“七大美景”：功能之美、关怀之 美、动线之美、硬景之美、软景之 美、形态之美、龙湖之美。
居住区规划变成了必不可少的一项内容。
02
Part two
调研范围及目的
2.1 调研地点—郫县
时代天街
楼盘特色定位：涵盖全客层、包括一站式家庭购物中心、餐饮、娱乐、家居 及数码等多业态的超区域大型购物公园。
龙湖时代天街是成都高新西的一站式购物中心，项目占地458亩，总体量达到180万 平米，周边地铁2号线、成灌快铁、羊西线(成灌高速)、IT大道以及高新西区内极为发 达便捷的路网形成全方位立体交通网络，是超乎想象的超级商业综合体。其位于成都 主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区，国家保税区于一体的城市核心区—— 高新西区，覆盖成都西面至郫县的各层次多种类消费需求，打造一个新商圈，坐拥两 百万消费人口资源，规模达到北城天街的三倍,四种外售业态加上五种自持商业布局， 共同实现龙湖时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市 广场文化艺术这七大城市功能。
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项
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目
价
值
项目投资近100亿，整体规划集合SOHO办公、5A级写字楼、中 高端精品购物中心、超5星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化 艺术中心、休闲人文时尚街区8大业态，将打造成为苏州最顶级 的一站式商业综合体。
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主
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要
经
济
指
标
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b销售方面
c项目特色
c售楼处包装
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第一节
PA点RT 击1 此营处销添环加境考幻察灯节标题
区
域
经
经济发展
济
工业总产 值
经济概括
外企投资
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工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出 口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比 分别增长84%和103.6%
全区已引进了40多个国家和地区的1000多个外 资项目，其中全球500强企业投资项目41个，投 资上亿美元以上的项目14个。
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项
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目
特
色
超大真冰溜冰场
SHOPPING MALL
IMAX 巨屏影院
首席华宅
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第一节
PA点RT 击3 此项处目添营加销策幻略灯节标题
卖 点 分 析
塔 园 路 双 轻 轨
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1.规划集 合SOHO 办公 2.5A级写 字楼 3.中高端 精品购物 中心
1.超5星级 酒店 2.高端住 宅 3.高级公 寓 4.文化艺 术中心
颜色作为地域文化是不可缺少的研究范围，不同的客户对色彩有 不同的要求和好恶，所以楼盘在选定色彩方面要特别小心。
楼盘造型
一个楼盘中的建筑外观是什么形状的，直接影响到整个楼盘的销售，就 这是楼盘的造型
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THA寻N找K突破Y点OU！
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区 域 分 析
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高新区完成“狮山路沿线地下空间规划”，该规划将致力于打造高新区首个现代化商贸立体空间。 狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象集聚区。随着轻轨1号线、3号线、有轨电车1号线的规划
建设以及狮山路沿线工业用地的搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈提供了契机。
长 路塔 江园 路
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体量较小 户型不完善
25
新港天之运
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卢米埃电影院 邻里中心 价格优惠
亮点
未来集高端复合街 区
双壁管材 静音系统
实景园林
劣点
户型利用空间较大
防盗系统
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地方偏远 高架边上 吵闹
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津西新天地、新港天之运
都属于高新区板块
楼盘位置相近，周边配套相似
在同质化的环境下，就得寻找各自的亮点及劣势。
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销售方面：
定期培训，统一口径，增强业务员的逼定杀单能力 业务员自身要有危机感，团队更要有危机感，更要有一股拼劲（狼性团队） 增强独立性，不要只依靠策划带客，业务员自己也要想方设法，不放弃一丝可能希望
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33
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品牌经营作为楼盘形象包装的重要组成部分，是 关系到楼盘的升值部分，应引起各界的高度重视。
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22
周
LOGO
边
配
套
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23
竞
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品
区 域 位
新港天之运
新区枫桥街道马运路与太湖大道高架交汇处（寒 山桥西）
置
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津西新天地
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樱花大道 周边配套齐全 交通通达性较 区域较为成熟
亮点
未来集高端复合街 区
双壁管材 静音系统
东南亚 实景园林
劣点
防盗系统
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周
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边
配
套
周边交通
双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上
盖
公交33路、38路、 51路、68路、 69路、69路区间、89路、303路、
312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站；
2019/8/公24交37路、40东线、40路西线、4此06处路添加等公到司桃信息园度假村站。
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第一节
PA点RT 击2 此项处目添整加体分幻析灯节标题
项目投资近100亿，整体规划 集合SOHO办公、5A级写字 楼、中高端精品购物中心、 超5星级酒店、高端住宅、高 级公寓、文化艺术中心、休 闲人文时尚街区8大业态，将 打造成为苏州最顶级的一站 式商业综合体。
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苏州龙湖时代天街 踩盘报告
2019.3.4
汇报思路
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1 2 3 4 5 营销环境考察 项目整体分析 项目营销策略
竞品分析
寻找突破点
a产品区域分析
a龙湖介绍 b项目价值 c主要经济指标 d周边配套 e项目特色
a客户来源 b卖点分析 c推广策略
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a竞品区域位置 a策划推广
b周边配套
在日前公布的2019-2019年度中国外商投资企业500强排行榜中,高新 区明基电通、飞利浦消费电子等10家外企上榜
区域人口77.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外 籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通 安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口 加工区
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第一节
PA点RT 击4 此竞处品添分加析幻灯节标题
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1
津西新天地
2
新港天之运
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竞
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品
区 域 位
津西新天地
津西新天地 位于新区塔园路与何山路交汇处。 津西新天地售楼处于2019年2月22日公开，规划
置
120-170平花园洋房，预计2019年上半年将首次 开盘
苏州新区被国务院批准为国家高新技术
产业开发区；2019年被外交部和国家
科委联合确定为中国首批向亚太经合组
织。（APEC此）处成添加员公开司信放息的科技工业园区
4
区
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域
分
苏州高新区位于苏州古城西侧，是苏州城市“一体两翼”发展格
析
局中的重要一翼。
高新区位
苏州高新区、虎丘区，全称苏州高新 技术产业开发区、虎丘区。区域面积： 苏州古城西侧，东临京杭大运河，南 邻吴中区，北接相城区，西至太湖。
5.休闲人文时尚街区 8大业态
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推 广 策 略
户外投放广告：
地缘性：项目四至、竞品区域（何山路） 老城区主干道：干将路、西环路 狮山路
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推 广 策 略
举办产品发布会：
1.邀请媒体以及形象代言人来助阵 2.另一方面场面布置开发商也要舍得花钱 3.在车身上投放广告以及led马路显眼的地方放置品牌宣传广告
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5
区
域
分
历史地理
析
旅游概括
外企投资
人口统计
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苏州高新区、虎丘区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六 千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石 湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景 区环绕四周
旅游景点5处，分别为苏州乐园国家4A级景区、白马涧生态园国家4A 级景区、何山公园国家3A级景区、石湖风景区（上方山国家森林公园 、“吴越春秋”主题乐园）和文昌阁，以及镇湖和树山2个全国工农 业旅游示范点和阳山省级森林公园，另有新区公园等30多个开放式公 园和街头小游园，去年景点年接待人数超过了320万人次。
滨
西
河
环
路
高
架 位于狮山路与塔园路的交叉口
狮山路
此处添加公司信息7Biblioteka 让世界仰慕一个新苏州
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狮山路
站在时代前沿的星光大道
每个时代， 都有他引以为傲的精华属地. 18世纪的伦敦、19世纪的巴黎、20世纪的纽约 他们各自以自豪的繁华领先这个时代 21世纪的苏州将他的焦点投在何处？ 时代选择了狮山路
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策划推广方面(增加来人，增加有效客户)：
适量投放广告，提高产品认知度，为明年的最后一栋楼的加推铺垫(不仅仅要考虑地缘 性，针对古城区主干道还要考虑古城区之外的主干道）
通过一系列暖场活动与客户建立一定的情感，营造良好的口碑传播效应 定期举办中高档次活动，形成圈层效应 盘一盘已成交客户来源信息，归档归类，开访谈会，了解该楼盘是什么方面吸引了客 户及抗性，放大优势缩小抗性，做到知己知彼，销量才能上去 参加住博会、房交会、搞活动领取电影票（私人订制） 前提是开发商舍得花钱
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津 西 新 天 地
综合一体化 劣点
户型无优势 公摊面积多
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亮点
区域较为成熟
主干道周边樱 花树
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龙湖时代广场
28
新 港 天 之 运
亮点
间距大
综合一体化
劣点 风水不好 （地块东边 靠水) 区域不成熟
新港天之运
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龙湖时代广场
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第一节
PA点RT 击4 此寻处找添突加破点幻灯节标题
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认清现实：
必须承认。 一些品牌开发商比如万科、中梁很会造势，这也充分说明了造势的重要性。 津西新天地总户数800多户，目前仅剩200多套房源，属于扫尾阶段。