对房地产行业的pest分析

对房地产行业的pest分析

一政治法律环境

最近几年,国家制定了很多相关的政策,法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有:

1、税收政策

政府调控采取了平稳的步骤

○1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房

市场

○2部分城市的房价与成交量一直飙升,市场已经

显得过热,房地产优惠政策就要适当退出。

2、限制房地产开发的的贷款管理。

对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;限制了房地产商的资金来源,规范了房地产行业。

3、规范土地储备管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应

以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ,贷款期限最长不得超过 2 年

4、加强住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于 20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的,贷款首付款比例不得低于 30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本,减少了消费者购买房屋的成本。

5切实调整住房供应结构

着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房与廉租住房。各地都要制定与实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场与租赁市场,以解决低收入家庭的住房困难。

6,进一步整顿与规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更

项目、违规交易、囤积房源与哄抬房价行为。

具体的政策与法律都包含在这六条中。而这些政策,法律的制定都切中在房地产业要点上。对资金,土地来源,购房者三方面进行控制,从根本上解决问题。今年由于房地产政策的实施,广州,深圳,上海,北京等城市的房价都出现了价格下降的趋势。而老百姓对于这些情况都持着等待的态度,希望着房价的继续下降。而购房者的这种态度必然导致了房地产商的资金来源短缺,资金成本增加所以会保持一定的速度降价。这就就是政府政策,房地产商,购房者之间的博弈过程。

二经济环境

我国的房地产市场的发展与宏观经济依然保持着较为密切的相关性,国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系,波动基本一致,但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还就是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下:

1国民生产总值持续高速增长

这就是影响房地产行业的最主要的经济因素,因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP超过10%。连续这么多年的经济飞速发展,人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致

了居民手中货币的增加,面对着资金的流向问题,不少人选择了买房。所以房地产业火热,房价上涨。

2提高存款准备金

中央银行存款储备进持续提高,这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源,造成”银根”紧缩。不过,这些主要就是针对股市的,所以对于房地产业来说,只就是一种牵连。同时,由于现在的房地产行业的筹资方式多样化,致使很多优秀的房地产企业还就是可以挺过去。

3.存款加息

去年银行的多次银行加息,虽然就是主要针对股市的疯涨,但依旧对房地产行业产生了影响。加息最终将加速行业内企业的两极分化,给优质公司带来更多扩张机会,盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难。加息无疑将加大开发经营成本,但对房价影响不大。加息无疑会加大开发企业的经营成本。自从央行提高贷款门槛,有实力的开发企业对银行的依赖越来越小,贷款比例越来越小,通过自有资金与其她渠道筹集资金的比例越来越大,加息对房价的影响应该不大,因为影响房价的要素就是市场供求关系。

4股市影响

另外,股市与房市就是一个互动的联合体,随着这几年的中国经济的高速增长,股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的衰落,从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时,国内的调整股市的政策,经济规定都相应的影响了房地产业的发展。社会与文化因素

1、目前我过家庭结构发生了显著的变化,向小型发

展。这就是计划生育政策与离婚率上升共同作用

的结果。

2、同时随着观念的改变,很多年轻人结婚后不愿与

父母一起居住,家庭购房需求加大。

3房地产市场竞争更趋白热化

近年来,大大小小的房地产公司,甚至其她行业的集团公司,都纷纷加入到房地产开发的大军中,争分市场杯羹。然而,任何行业与市场都不会就是一帆风顺的,随着市场的竞争激烈化,外资开发商、境外投资者加速扩张,房地产开发企业将更重视品牌,呈现市场越来越细分,精细化发展成为了趋势,以及项目开发与企业经营的专业化。

4、人口因素

中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟,她们对房子的需求具有

极大的刚性。再者,对于计划生育初期出生的那一代人,现在也就是住房消费人群。而这些人的消费能力就是巨大的,首先她们的经济条件良好,其次,从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。

5、社会城市化

中国的经济发展迅速,而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。2每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展、

改革开放以来,中国城市化进程发展迅速,城市化率也由1978年的15.82%提高至2006年的32.53%,中国城镇化率2009年达到46、6%,在相当一段时期内还将保持快速发展态势。“十二五”期间,中国每年将有1000多万新增城镇人口,她们如果能达到目前城镇居民消费水平,每年可带动消费需求增加1000亿元以上;而每增加一个城镇人口至少可带动10万元固定资产投资,十二五期末,我国人口将近14亿,城镇人口突破7亿。房地产业需求旺盛。说明房地产市场在不断扩大,房地产需求也在逐年变大,这对于房地产企业来说就是好消息。