商铺投资八大技巧

商铺投资八大技巧商铺投资是不动产投资的重要方式，涉及到方方面面，如何使自己的投资更有针对性和科学性，是商铺投资的关键，所以您应该慎之又慎。

技巧一：商铺投资的目的购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。

投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。

另一类是作为资金保值并升值的手段。

考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。

此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。

尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

技巧二：租用还是买产权产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。

这一点在目前天津金街商圈上表现的尤为明显：金街缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，市场期待产权商铺的呼声越来越高。

技巧三：商铺投资方向根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。

一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。

住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。

从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。

纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。

但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。

不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。

技巧四：商铺投资，几时出手最划算？一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。

预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。

但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。

随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。

尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。

看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。

技巧五：投资怎样的店铺最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品；后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场。

目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，已经落后。

SHOPPING MALL此时应运而生。

MALL的直译为“林荫道”，在SHOPPING MALL中指的是“步行街”。

一般地，在类似的商业广场（购物中心）中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人期。

SHOPPING MALL应该非常注重购物环境的设计，倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务，也就是“一站购齐”的理念，而这一点，目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。

在SHOPPING MALL内的店铺，则充分共享充足的人期，所以商机可以有效保证。

技巧六：如何选择铺位位置目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区：过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。

实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。

因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。

当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPING MALL共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。

技巧七：看准你的合作伙伴商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。

一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。

同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。

SHOPPING MALL提供的是“一站购齐”的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享人气。

技巧八：选择有发展前景的商圈每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街。

它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。

在沭阳，虹街就是商业的风向标。

随着沭阳的发展，出现了更多的商圈，但无论怎样，虹街始终都让人妒忌，日均30万人流让所有在虹街经营的人赚的盆满钵满，即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。

第二部分房地产专业知识一、房地产知识1、房地产：是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。

2、建筑物：是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构建物两大类。

3、物业：是指已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备设施、相关场地。

4、房地产的特性：①不可移动性②独一无二性③寿命长久性④数量有限性⑤用途多样性⑥相互影响性⑦易受限制性⑧价值高大性10保值增殖性⑨难以变现性○5、房地产按开发程度可分为5类：生地：是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋及土地。

熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在上面进行房屋建设的土地在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工多年。

现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的。

6、房地产按层数和高度分4类：①低层建筑②多层建筑③高层建筑④超高层建筑7、房地产业：是从事房地产的投资开发（包括组织建设）、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、支柱性和风险性。

8、房地产开发经营过程包括8个步骤：①投资机会寻找②投资机会筛选③可行性研究④获取开发用地⑤规划设计与方案报批⑥施工建设与竣工验收⑦租售⑧物业管理9、上述8个步骤可划分为4个阶段：①投资机会选择与决策分析阶段②前期工作③建设阶段④租售与物业管理阶段10、房地产分类：①从用途上分：商业、工业、居住（全国统一）②从结构上分：框架结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

11、房地产产权：①对土地的使用权和对房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力；②抵押权——债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，抵押权人可依法以抵押房地产所得的价款优先受偿的权利。

12、土地所有权：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。

我国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。

占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。

13、土地使用权出让：国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

14、土地使用权出让方式：协议、招标和拍卖。

15、土地使用权出让年限：根据土地用途分为：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其它用地50年16、土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。

17、土地使用权转让的方式：出售、交换和赠与。

18、土地的类型：a、居住b、商业c、工业d、仓储e、综合用地f、公共设施用地g、自由集资h、微利房用地19、房地产预售：即售楼花，指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。

20、商品房预售应符合下列条件：a、已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证书》；b、持有《建筑工程规划许可证》、《开工证》；c、按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总投资的三分之二（66%）以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；d、县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证；e、开发商与金融机构签订预售款监管协议；f、土地使用末作抵押或已解除抵押关系。

二、房地产开发过程中的名词术语1、房屋结构：框架结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、简易结构。

2、房屋等级：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危房。

3、房屋建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和，包括使用面积和公共面积的部分。

4、房屋使用面积：指建筑物各层外墙以风的水平投影面积之和，包括内墙墙体，单独拥有的外墙墙体和公用墙体的一半面积。

5、公共面积：指建筑物主体内，户门以外可使用的面积，包括层高超过米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房，门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼门、水箱间、电梯机房等。

6、房屋的公共面积如何分摊？A、有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议计算；B、如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。

计算公式：每户应分摊的公共面积=应分摊的公共面积÷各户使用面积之和×每户使用面积三、房地产经营管理涉及的名词术语1、房地产市场：房地产交易的场所及有关的行为。

2、房地产市场的分类：A、一级市场：以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场。

B、二级市场：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地、转让、抵押等房地产交易。

C、三级市场：指在二级市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易。

3、房地产产权及房地产证A、产权：权利人对土地的使用权和土地上建筑物，附着物的所有权，以及由此产生的他项权。

（占有、使用、处分、收益）B、房地产证：权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

现在颁发的《房地产证》，是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。

新的《房地产证》设置土地、房屋二个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进行登记。

C、《房地产证》记载的内容：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等。