第5章不动产投资中的法律与税收问题
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权益，促进不动产业发展的重要工具; ❖ 是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动
产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华 人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行 政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。
2020/12/2
主讲人：李军峰
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❖ 2. 不动产法律的调整对象 ❖ 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特
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第5章 不动产投资中 的法律与税收问题
5.1 不动产投资中的法律问题 5.2 不动产投资税收
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5.1 不动产投资中的法律问题
❖ 5.1.1 不动产法律概述 ❖ 1. 不动产法律的概念 ❖ 不动产法律：指国家调整不动产关系的法律规范的
总称; ❖ 是国Leabharlann Baidu管理不动产市场，保护不动产权利人的合法
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❖ 3. 土地使用权划拨 ❖ （1）土地使用权划拨的概念 ❖ 国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权
无偿地转移给建设用地者。
❖ （2）土地使用权划拨的范围 ❖ 《城市房地产管理法》规定：
❖ ①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地 和公益事业用地；
❖ ③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。
定领域的不动产社会经济关系。 ❖ （1）房地产开发关系 ❖ 房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产
开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织 之间所发生的经济关系。 ❖ （2）房地产交易关系 ❖ 房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体 之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生 的经济关系。
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❖ （3）房地产管理关系
❖ 房地产管理关系：指人民政府及其房地产管理部门 与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中 发生的社会关系。它又包括城市土地管理关系和城 市房屋管理关系。
❖ 城市土地管理关系：指用地单位或个人和已经取得 土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部 门发生的管理与被管理的关系；
❖ （3）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中 使土地所有权恢复圆满状态。
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国有土地使用权
❖ 国有土地使用权：指国有土地的使用人依法利用土 地并取得收益的权利。
❖ 国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、 入股等。
❖ 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、 抵押和继承。
❖ 国有土地的收益权：一部分由土地使用者享有，一 部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权 有偿出让的形式来实现。
❖ 国有土地的处分权主要由国家来行使。
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农民集体土地所有权
❖ 农民集体土地所有权：指农民集体依法对其所有的 土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所 有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体。
❖ 土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：
❖ （1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的 一种权利。 “分离”：指土地所有人在不丧失土地所有权 的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；
❖ （2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的， 但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人 对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；
❖ 1. 土地所有权和土地使用权的概念
❖ 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内， 行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。
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国家土地所有权
❖ 国家土地所有权：指国家对国有土地占有、使用、 收益和处分的权利。
❖ 在一般情况下，由于国家本身不使用土地，因此， 除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权 利一般由具体的单位和个人取得。
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❖ 2. 土地使用权出让
❖ （1）土地使用权出让的概念
❖ 国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限 内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地 使用权出让金的行为。
❖ （2）土地使用权的出让方式
❖ 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和 拍卖三种方式。
❖ 划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地 使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
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❖ 各类用途土地使用权出让的最高年限为: ❖ ①居住用地70年; ❖ ②工业用地5O年; ❖ ③教育、科技、文化、卫 生、体育用地50年; ❖ ④商业、旅游、娱乐用地4O年; ❖ ⑤综合或者 其他用地50年。
❖ 城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规 划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。
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❖ 5.1.2 房地产开发用地法律制度
❖ 土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投 资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础 设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建 设用地。
❖ 集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集 占有、使用、收益和处分的权能于一身。
❖ 集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使 用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权 利。从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分 权权能的实现。
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❖ 土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围 内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分 的权利。
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❖ （3）土地使用权出让合同 ❖ 土地使用权出让合同包括以下主要内容： ❖ ①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同
的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、 界线等土地自然状况等）； ❖ ③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支 付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计 条件即使用条件； ❖ ⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同 的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。
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❖ 5.1.3 房地产开发法律制度
产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华 人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行 政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。
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❖ 2. 不动产法律的调整对象 ❖ 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特
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5.1 不动产投资中的法律问题 5.2 不动产投资税收
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5.1 不动产投资中的法律问题
❖ 5.1.1 不动产法律概述 ❖ 1. 不动产法律的概念 ❖ 不动产法律：指国家调整不动产关系的法律规范的
总称; ❖ 是国Leabharlann Baidu管理不动产市场，保护不动产权利人的合法
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❖ 3. 土地使用权划拨 ❖ （1）土地使用权划拨的概念 ❖ 国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权
无偿地转移给建设用地者。
❖ （2）土地使用权划拨的范围 ❖ 《城市房地产管理法》规定：
❖ ①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地 和公益事业用地；
❖ ③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。
定领域的不动产社会经济关系。 ❖ （1）房地产开发关系 ❖ 房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产
开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织 之间所发生的经济关系。 ❖ （2）房地产交易关系 ❖ 房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体 之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生 的经济关系。
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❖ （3）房地产管理关系
❖ 房地产管理关系：指人民政府及其房地产管理部门 与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中 发生的社会关系。它又包括城市土地管理关系和城 市房屋管理关系。
❖ 城市土地管理关系：指用地单位或个人和已经取得 土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部 门发生的管理与被管理的关系；
❖ （3）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中 使土地所有权恢复圆满状态。
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国有土地使用权
❖ 国有土地使用权：指国有土地的使用人依法利用土 地并取得收益的权利。
❖ 国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、 入股等。
❖ 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、 抵押和继承。
❖ 国有土地的收益权：一部分由土地使用者享有，一 部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权 有偿出让的形式来实现。
❖ 国有土地的处分权主要由国家来行使。
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农民集体土地所有权
❖ 农民集体土地所有权：指农民集体依法对其所有的 土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所 有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体。
❖ 土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：
❖ （1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的 一种权利。 “分离”：指土地所有人在不丧失土地所有权 的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；
❖ （2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的， 但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人 对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；
❖ 1. 土地所有权和土地使用权的概念
❖ 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内， 行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。
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国家土地所有权
❖ 国家土地所有权：指国家对国有土地占有、使用、 收益和处分的权利。
❖ 在一般情况下，由于国家本身不使用土地，因此， 除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权 利一般由具体的单位和个人取得。
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❖ 2. 土地使用权出让
❖ （1）土地使用权出让的概念
❖ 国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限 内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地 使用权出让金的行为。
❖ （2）土地使用权的出让方式
❖ 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和 拍卖三种方式。
❖ 划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地 使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
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❖ 各类用途土地使用权出让的最高年限为: ❖ ①居住用地70年; ❖ ②工业用地5O年; ❖ ③教育、科技、文化、卫 生、体育用地50年; ❖ ④商业、旅游、娱乐用地4O年; ❖ ⑤综合或者 其他用地50年。
❖ 城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规 划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。
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❖ 5.1.2 房地产开发用地法律制度
❖ 土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投 资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础 设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建 设用地。
❖ 集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集 占有、使用、收益和处分的权能于一身。
❖ 集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使 用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权 利。从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分 权权能的实现。
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❖ 土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围 内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分 的权利。
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❖ （3）土地使用权出让合同 ❖ 土地使用权出让合同包括以下主要内容： ❖ ①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同
的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、 界线等土地自然状况等）； ❖ ③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支 付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计 条件即使用条件； ❖ ⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同 的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。
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❖ 5.1.3 房地产开发法律制度