上海金山区住宅及商业市场调研报告201510

项目地块周边住宅产品成交套数结构
70-90 0 128 158 779 269 57 50 万达华府 新城旭辉府 湖山香颂湾 正荣御首府 110 23553 90-120 0 24 120-140 26 140-180 0 39 0 16776
项目地块周边住宅产品成交面积结构
70-90 90-120 0 3562 120-140 3770 140-180 0 4959
10月去化套数 120左右 10月开盘去化150套左右
主力面积 90-120 120-140
可去除
龙泽园
新城旭辉府 正荣御首府
11000-12000
10000左右 9500-1000
10-20套左右
30-40套 40-50套左右
120-140
90-110 90-120
备注：以上数据源于现场市调
16
片区住宅市场
新城旭辉府
正荣御首府
备注：以上数据源于现场市调
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潜在市场供应
金山区近年土地市场成交
2014年至今，金山区共成交住宅用地14宗，ห้องสมุดไป่ตู้占地77.2万平米，总建面132.3万平米。
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 区域 金山工业区 金山工业区 朱泾镇 朱泾镇 金山新城 金山工业区 金山工业区 金山工业区 张堰镇 占地 65404 55543 24154 10983 119402 64659 69031 54336 13877 建面 117728 111087 53139 19770 191044 129318 138063 108672 16652 容积率 1.8 2 2.2 1.8 1.6 2 2 2 1.2 成交时间 2015-7-13 2015-7-6 2015-3-12 2015-3-11 2015-2-28 2014-12-04 2014-12-04 2014-4-23 楼面地价 5852 5263 5164 5066 3331 3283 2837 2293 溢价率 49.54% 75.44% 72.14% 51.23% 49.55% 53.34% 0 2.06% 1.93% 土地属性 动迁安置房 公共租赁房 居住用地 动迁安置房 居住用地 居住用地 居住用地 动迁安置房 居住用地 成交企业 上海金山土地开发服务有限公司 上海出谷莺实业投资有限公司 上海朗安贸易有限公司 正荣集团有限公司 上海拿恩贸易有限公司 画纺房地产开发有限公司 上海金山卫房地产经营有限公司 上海豫园商城房地产有限公司 安徽新华房地产有限公司
目
录
1
地块概况
城市规划
金山新城规划形成“二轴五区三带”,地块所在地为规范为的核心城区；总规划59平方公里，至2020年规划人口达 到40万人。
规划形成“二轴五区三带” “二轴”是以金山大道城 市功能主轴、杭州湾大道城市生 活主轴。 “五区”为核心城区、都 市型工业区、休闲度假区、商贸 物流区及石化硅谷区。 “三带”包括龙泉港生态 绿化通廊、卫城河和张浸河生态 绿化建设带、莘奉金 高速公路生 态防护林带。 人口及范围规划 金山新城2010年-2020年的规划人口为40万人，规划用地面积59平方公里，建设 用地43平方公里。
可去除
备注：上表统计都为已入住和在建住宅社区，人口预估为满入驻后；数据不包含周边村庄人口。
8
地块概况
小结
9
目
录
10
住宅市场
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金山区住宅市场
市场成交表现
金山区住宅成交量在各区中处于中等位置，成交价格处于末位，月度住宅成交较为平稳； 2015年1-9月共成交59.6万平米，已超2014年全年成交量；2013年-2015年1-9月，金山区住宅成交价格较为稳定。
小区 三岛龙州苑 海趣馨苑 辰凯紫薇苑 金山世纪城 海尚馨苑 清风别墅 水韵紫城 龙泽园 中瑞龙湾一号 赞成红树林 金域蔚蓝 金悦华庭 海上纳缇 农房万盛金邸 君逸公馆 万达广场 红星广场 新城旭辉城 御景龙庭 蓝堡公馆 金瀚园 正荣御首府 绿地芳满庭 香颂丽景园 海上纳缇 海滨新城 合计 总建(㎡) 180000 100000 150000 40000 166338 24560 140000 195000 90909 180000 100000 134000 214143 300000 72900 110000 55000 232226 230000 120743 230000 166000 191849 230000 214143 209763 4077574 套数预估 1800 1000 1500 400 1663 246 1400 1950 909 1800 1000 1340 2141 3000 729 982 599 2267 1747 1207 1826 1618 1172 1362 1367 993 36019 人口预估 5400 3000 4500 1200 4990 737 4200 5850 2727 5400 3000 4020 6424 9000 2187 2946 1797 6801 5241 3622 5478 4854 3516 4086 4101 2979 108057
项目地块周边住宅产品套数供应结构
70-90 0 248 380 1692 654 90-120 0 328 120-140 34 140-180 4 162 0 32528.04 40627.54
项目地块周边住宅产品面积供应结构
70-90 90-120 0 35584 120-140 4931.06 140-180 627.44 20541.36 57720.21 145544 35806.96 17331.39 7368
金山区住宅市场年度供销价走势
11694 9638 11017 11452 11206
14000 12000 10000 8000
6000
4000 2000 0
20000
10000 0 成交价格
类别 供应面积 销售面积 成交价格
2011年 49.94 28.31 11694
2012年 53.89 36.08 9638
450 350
164
84
186
57356.36
16576.77
万达华府
新城旭辉府
湖山香颂湾
正荣御首府
万达华府
新城旭辉府
湖山香颂湾
正荣御首府
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片区住宅市场
地块周边项目近一年成交结构
区域整体成交以70-90平米段为核心，90-120平米面积段小三房产品市场表现也较好，通过地块周边在售个案可以 看出，板块为刚需板块，客户基本针对首置类客户。
2
地块概况
轨道交通
轨道22号线2013年已开通，距离地块最近的站点为金山卫站，行车距离5.1公里左右。
上海轨道交通22号线是在原有金山支线的基础上进行 改建而成（远期延伸至嘉兴港区，延伸段预计2015年 通车）。新线起自上海南站，途经上海市徐汇区、闵行 区、松江区和金山区4区，到达新建的金山卫站，全长 56.4公里。 全线9站分别为：上海南、莘庄（暂未开通）、春申、 新桥、车墩、叶榭、亭林、金山园区、金山卫。直达模 式（上海南直接到金山卫中途不停靠）行车时间约30分 金山卫站 钟。如果站站停的列车则会停靠9个站点，全程运行时 间1小时。 票价：上海南站至金山卫站全程10元，最低票价3元； 大概每15分钟一班 目前受影响最大的板块为金山新城、亭林两板块。其 中金山卫站距离城区较近，而亭林站因为车站位置距离 镇中心较远，其轨交带动作用有所弱化。
红星国际广场 欧富商业广场
红星国际广场
可去除
思致广场 蓝色海岸生活广场 百联金山购物中心
乐嘉汇
易家中心 蓝色海岸生活广场 百联金山购物中心
涌金商业广场 乐禧汇 香涌商业广场 合计
备注：思致广场按商业面积20万计算
6
地块概况
周边商业租金概况
通过对周边商业租金统计来看，1F商业日租金集中于2.5-4元/平米*天，2F日租金在1.5-2.5元/平米*天；通过开业 时间先后，新近开业项目日租金2-3元/平米*天左右，开业较久或成熟区域商业日租金3-4.5元/平米*天左右。
新兴商业板块
5
地块概况
附近主要商业体
初步统计地块周边商业，不包含住宅底商和沿街商业情况下，总商业建面108万平米，开业集中于2010年后。
总建面 （万平米） 商业面积 （万平米）
金山万达广场
香涌商业广场
项目名称
主力店
开业日期
易家中心 万达广场
欧富商业广场 思致广场 涌金商业广场
16 46 27 1.03 20 5 8.5 1.5 13 1 139.03
上海2015年至今各区量价走势
140 120 100 80 60 40 20 0 静安卢湾黄埔徐汇长宁虹口闸北杨浦浦东普陀闵行宝山青浦松江南汇嘉定奉贤崇明金山 销售面积 销售价格 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 100 80 60 40 20 0 2011年 2012年 供应面积 2013年 销售面积 2014年 2015年1-9月
2015年1-9月 32.4 44.28 10831
类别 市场存量 去清周期
2012年 35.6 18.4
2013年 37.8 8.7
2014年 58.5 18.1
2015年1-9月 57.1 11.6
备注：以上数据不包含保障房数据。
13
片区住宅市场
地块周边项目供应结构
除湖山香颂湾项目外，地块周边另外三个项目供应都以小面积产品为主，70-90平米段以85平米左右为核心，90120平米段以110-115平米左右小三房为主。
项目名称 易家中心 欧富商业广场 思致广场二期 蓝色海岸生活广场 百联金山购物中心 涌金商业广场
1F日租金 4 3 2.4 3-3.5 4-5 2
2F日租金 2.4 1.5 1.5 内街2.6 / 1.2
3F日租金 1.5 / / / / /
7
地块概况
周边主要居住小区统计
周边4公里范围内主要已入驻和在建居住小区统计，总体量410万平米左右，总套数3.6万套，全部满入驻后，预估 人口11万人左右。
在售项目概况
金山本地客户为成交占7-8成左右，金山外地人占1-2成左右，上海市区占1成不到；交通因素是制约市区客户成交 的核心原因。
在售住宅楼盘成交客户来源
金山本地 90% 80% 75% 80% 80% 金山外地 上海市区
15% 5%
15%
10%
15% 5% 5% 5%
15% 5%
万达华府
香颂湾
龙泽园
金山新城板块年度住宅市场存量及去清周期
18.1 20
60
50 40 8137
10253
9929
类别 供应面积 销售面积 成交价格
2010年 26.01 8137
2011年 20.76 10253
2012年 2013年 31.39 23.22 9929 49.8 52.35 11077
2014年 65.75 38.79 11232
2013年 76.83 82.36 11017
2014年 86.99 54.98 11452
2015年1-9月 59.296 59.59 11206
备注：以上数据不包含保障房数据。
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金山新城住宅市场
市场成交表现
金山新城板块2015年1-9月住宅供应32.4万平米，成交44.3万平米，成交价格10831元/平米，近期价格较去年均 价有一定下滑；
鉴于今年金山新城板块成交量提升，2015年9月末板块住宅存量为57.1万平米，去清周期为11.6个月。
金山新城住宅年度供销价走势
70 11077 11232 12000 10831 10000 8000 6000 30 20 10 0 2010年 2011年 2012年 供应面积 2013年 成交面积 2014年 成交价格 2015年1-9月 4000 20 2000 0 0 2012年 2013年 住宅存量 2014年 去清周期 2015年9月末 0 5 60 40 8.7 11.6 15 10 80 18.4
3
地块概况
与上海市区陆路交通
金山新城中心区至上海市区人民广场，有高速情况下，通勤距离为68公里，时间为80分钟左右；无高速情况下，通 勤距离为69公里，时间为110分钟左右。
有高速
无高速
4
地块概况
现状商业概况
现状商业集中于卫青路和前京大道交界区域，属于金山镇区，代表商业有国美电器、乐购超市、百联金山购物中心 等；项目地块所在区域为新兴发展区域，对比金山镇区，商业氛围落后较多。
15 21 21.5 1.03 一期3.2，二 期3.6，三期 未建 5 8.5 1.5 13 1 107.53
麦德龙 万达百货、永辉超市等 红星美凯龙 -欧尚、迪卡侬等 屈臣氏、味千拉面等 世纪联华、好乐迪等 -KFC、味千拉面等 -/
2014年 2015年 未开业 2011年 2011年 2012年 2010年 2014年 2014年 2013年 /
236
129
17281
66707
30247
11980
5635 4405
9800
万达华府
新城旭辉府
湖山香颂湾
正荣御首府
15
片区住宅市场
在售项目概况
毛坯均价9500元/平米左右，客户接受度高，去化较快，每平超万元以上，去化速度明显放缓；
项目名称 万达华府 香颂湾
成交价格 9500-9700 9500-9700