《房地产估价师培训课件》
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房地产评估知识培训资料32页PPT
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
评估师岗前培训课件
评估思维。
评估方法与技巧
详细讲解了各种评估方法的特 点和使用场景，如问卷调查、 访谈、观察等。
评估报告撰写
教授了如何撰写规范、准确、 客观的评估报告，包括数据整 理、分析和呈现。
案例分析与实战演练
通过实际案例分析，让学员掌 握评估实践中的技巧和注意事
项。
实践操作指导
现场实践
组织学员进行实地考察，了解评 估现场的实际情况，提高评估实
资产评估案例分析
房地产评估案例
某商业地产的估价分析。
企业价值评估案例
某公司的整体价值估算。
无形资产评估案例
某专利技术的价值评估。
04 不动产评估
不动产评估的基本概念
不动产的定义
指土地、建筑物及附着于 土地、建筑物上不可分离 的部分及其权益。
不动产评估的目的
为交易、投资、融资等经 济行为提供价值参考，保 障交易双方的利益。
案例二
某房地产项目价值评估。评估师采用市场法对该房地产项目的市场价格进行了比较和分析，得出了该项目的价值。 同时，评估师还对该项目的地理位置、周边环境、建筑质量等方面进行了考察，为投资者提供了科学的决策依据。
06 培训总结与展望
培训内容回顾
评估基础知识
介绍了评估的基本概念、原则 、流程和标准，帮助学员建立
评估师的职责包括对资产、房地产等进行现场勘查、价值评 估、出具评估报告等，为投资者、金融机构、政府部门等提 供专业意见。
评估师的职业发展路径
评估师的职业发展路径通常是从助理 评估师开始，通过不断学习和实践积 累经验，逐步提升为评估师、高级评 估师、资深评估师等职位。
评估师的职业发展不仅需要具备扎实 的专业知识和技能，还需要不断学习 和更新知识，保持敏锐的市场洞察力 和判断力。
评估方法与技巧
详细讲解了各种评估方法的特 点和使用场景，如问卷调查、 访谈、观察等。
评估报告撰写
教授了如何撰写规范、准确、 客观的评估报告，包括数据整 理、分析和呈现。
案例分析与实战演练
通过实际案例分析，让学员掌 握评估实践中的技巧和注意事
项。
实践操作指导
现场实践
组织学员进行实地考察，了解评 估现场的实际情况，提高评估实
资产评估案例分析
房地产评估案例
某商业地产的估价分析。
企业价值评估案例
某公司的整体价值估算。
无形资产评估案例
某专利技术的价值评估。
04 不动产评估
不动产评估的基本概念
不动产的定义
指土地、建筑物及附着于 土地、建筑物上不可分离 的部分及其权益。
不动产评估的目的
为交易、投资、融资等经 济行为提供价值参考，保 障交易双方的利益。
案例二
某房地产项目价值评估。评估师采用市场法对该房地产项目的市场价格进行了比较和分析，得出了该项目的价值。 同时，评估师还对该项目的地理位置、周边环境、建筑质量等方面进行了考察，为投资者提供了科学的决策依据。
06 培训总结与展望
培训内容回顾
评估基础知识
介绍了评估的基本概念、原则 、流程和标准，帮助学员建立
评估师的职责包括对资产、房地产等进行现场勘查、价值评 估、出具评估报告等，为投资者、金融机构、政府部门等提 供专业意见。
评估师的职业发展路径
评估师的职业发展路径通常是从助理 评估师开始，通过不断学习和实践积 累经验，逐步提升为评估师、高级评 估师、资深评估师等职位。
评估师的职业发展不仅需要具备扎实 的专业知识和技能，还需要不断学习 和更新知识，保持敏锐的市场洞察力 和判断力。
【PPT】房地产估价师初始注册学习(精)
显然， L 公司不应立即开发土地而应推迟这项投入，直至不动产价值的
不动产价值的不确定性水平下降，等待期权的价值减少。 项目价值=NPV+期权价值（选择权价值）+博弈价值（策略价值）
谢谢！
风险规避（Risk Aversion）与互动 公平（Reciprocal Fairness）
主体2
主体1
持续开发 持续开发 10-L , 10-L 非持续开发 8-ι, 4+ι
非持续开发
4+ι, 8-ι
土地可持续开发博弈分析
6+L , 6+L
（2）环境不确定性的影响—— 实物期权分析
风险（Risk） 不确定性（Uncertainty） 不可逆性（Irreversibility）
第1讲：合格估价师的知识结构要求Ⅱ
3、创新而务实的评估技巧 计算机与互联网带来的革命性变化 社会现象或经济问题分析的理性原则 4、独立而客观的估价立场 原则的公正性 程序的公正性 结果的公正性
第2讲：理解房地产经济分析的特殊性Ⅰ
1、区位分析的极端重要性 （1）“Location, location, and location”
第3讲：认识房地产估价的常见问题Ⅱ
（3）三大类评估方法的同一性问题
估价目的的根本性与估价方法的灵活性 不同估价方法的共同市场（分析）基础 （4）论资产评估与项目评价的区别 洪开荣，技术经济，1999年第8期。
论资产评估与项目评价的区别
甲地——物业：纯收益50万元（当地年均正常收益为60万元， 当地年均正常收益为40万元） 甲地——物业：所有者的投资回报率10% （行业平均回报率 12%，行业平均回报率8%） 试问：（1）从资产评估师的角度来看，该物业价格是多少？ 60/12%，40/8%，其他？ （2）从项目评价者的角度来看，该物业价格是多少？ 50/10%，60/12%，其他？ （3）如何理解上述数字的实质内涵（经济意义）？ 若再考虑：重置成本净值为500万元，市场比准价格为480万元， 三大类评估方法的统一性 ？
房地产评估培训PPT课件 假设开发法
通常用复利计算，公式I=P[（1+i）n－1]
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
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1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
地产职业培训之房地产估价讲义共60页文档
谢谢！
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
地产职业培训之房地产估价讲义
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
《房地产估价师培训》课件
普通住宅估价
评估普通住宅的市场价值，考虑因素 包括地理位置、周边环境、房屋状况 等。
别墅估价
评估别墅的市场价值，考虑因素包括 地段、环境、房屋品质、装修等。
公寓估价
评估公寓的市场价值，考虑因素包括 地段、交通便利度、房屋品质、物业 管理等。
商业房地产估价案例
总结词
商铺估价
商业房地产估价案例主要涉及商铺、办公 楼、购物中心等商业用途的房地产。
商业房地产估价
总结词
商业房地产估价主要涉及商场、购物中心、商业街、酒店等商业用途 的房地产价值评估。
评估方法
除了比较法、收益法、成本法等常用方法外，还需考虑商业地产的特 殊性质，如人流量、地理位置、商业氛围等。
评估依据
以商业地产的租金水平、经营状况、未来发展前景等信息为依据，同 时参考同区域、同类型商业地产的成交价格等信息。
值的方法。
房地产估价的原则和程序
原则
合法原则、最高最佳使用原则、替代 原则、估价时点原则、公平原则。
程序
明确估价目的和估价对象、搜集有关 资料、选定估价方法、确定估价结果 、撰写估价报告。
03
房地产估价实务操作
住宅房地产估价
总结词
住宅房地产估价是房地产估价的重要领域之一，主要涉及 普通住宅、高档公寓、别墅等居住用房地产的价值评估。
房地产：是指土地、建 筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分 和附着于其上的各种权 益的总和。
价值：是指事物对人的 有用性，是人们对事物 的一种评价观念。
价格：是指为获得某种 事物或劳务所必须付出 的代价或费用。
房地产估价的意义：随 着市场经济的发展和土 地、房地产市场的不断 完善，估价业务量逐年 增加，估价报告的种类 和数量也越来越多，其 社会地位和作用也日益 显现。
培训资料：房地产估价共45页
培训资料：房地产估价
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该子不要学很多。——洛克
房地产估价基础知识PPT培训课件
▪ 归谁所有？可以用几年？年限多长由什么来决定？
▪ 生地是指不具备城市基础设施的土地。 ▪ 毛地是指城市基础设施不完善、地上有房
屋拆迁的土地。
▪ 熟地是指具备完善的城市基础设施、土地 平整能直接进行建设的土地。
2.建筑物
▪ 建筑物：人工建筑而成， 由建筑材料、建筑构配 件和设备（如给排水、 卫生、燃气、照明、空 调、电梯、通讯、防灾 等）等组成的整体物。
，心理上主动、积极，处理起顾客的抱怨问题来会无往而不胜。
1. 实际价格
2. 名义价格
▪ (十二)按房屋的存在形式划分 ▪ ――现货价格（现房价格）和期货价格
（期房价格） ▪ 现货价格＝期货价格＋储存费用
▪ (十三)按照房地产的存在形态划分 ▪ ――土地价格、建筑物价格、房地价格
四、影响房地产价格的因素
⑴ 管理者对机构内部工作人员进行监督。 7.3做好压力容器和消防器材的定期检验工作，发现问题及时解决并向站长汇报。 34． 评标过程保密 做好服务技巧的强化训练，要从以下几个方面入手： 面对抱怨的积极态度 1．遇心服务技巧
(十一)按付款方式不同而形成的价格划分 俗语说“不打不相识”，善用顾客的抱怨，解决得好，会加深这个顾客的印象，反而会成为主顾。掌握了这几条原则，在面对问题的时候
权证 ▪ 统一的房地产权证书：房地产权证/房地产共
有权证、房地产他项权证
▪ 注：临时建筑，违章建筑，产权有争议的房 地产，无产权、部分产权和共有产权房地产， 划拨性质、集体性质土地的估价。
2. 合法使用
▪ ----以城市规划/土地用途管制等为依据 2、优秀团干部的推荐每年不少于2名，但不超过所属企业团
主要内容
– 房地产的概念及特点 – 房地产的类型 – 房地产价格的概念和类型 – 房地产估价的概念 – 房地产估价机构的组成
房地产估价师-培训课件
决定
多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
（三）估算管理费用 （四）估算投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost） 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
房地产估价新规范和基本术语标准培训(ppt 102页)_2555
估价原则
*相较于99版规范，将“装修改造前提”改为了“更新改造前提”，更 新改造也包括装修，表明新规范“更新改造前提”包含的范围比原来 要广。 *新规范将老规范的“重新利用前提”改为了“重新开发前提”。重新 利用前提指“认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除 建筑物后再予以利用为前提估价”；重新开发前提是指“认为估价对 象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价”， 可以看出，新规范的重新开发包括的范围要比老规范重新利用的范围 广，重新利用仅仅指拆除现有建筑再予以利用。 5、遵循替代原则，要求估价结果不得无理偏离类似房地产在同等条件 下的价值或价格。 6、遵循价值日期原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定 日期的价值或价格。在老规范的估价时点原则中，要求估价结果应是 估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
在99版规范中，这种估价方法称为“市场比较法”，而在新规范中称 之为“市场法”。 运用市场法估价应按下列步骤进行： （1）搜集交易实例； （2）选取可比实例； （3）建立比较基准； （4）进行交易情况修正； （5）进行市场状况调整； （6）进行房地产状况调整； （7）求取比准价值。 *相较于老规范，新规范将老规范中的“进行交易日期修正”、 “进 行区域因素修正”、“进行个别因素修正”改变为“进行市场状况调 整”和“进行房地产状况调整”。新规范中的房地产状况调整包含了 区域因素调整和个别因素调整。 *在老规范中，对估价结果的求取称之为“求出比准价格”，而在新规 范中对估价结果的求取称之为“求取比准价值”，表述更为严谨规范。
的市场汇率中间价计算。 *相较于99版规范，新规范增加了“统一房地产范围”，这一项在老规 范中是没有的。 *新规范将老规范中的“统一采用单价”改述为“统一价格表示单位”。