收益还原法公式
收益还原法公式推导过程
收益法公式的推导过程 首先，要知道两个最基本的公式，即等比数列求和公式、收益还原法的一般公式，其它所有公式都是在这两个基本公式的基础上推导出来。
等比数列求和公式 ：设首项为a 1,公比为q , a n 为第n 项，Sn 为前n 项之和，则：上述公式中的q 的含义是等比数列的公比（即q=a 2/a 1），当采用s 表示递增或递减率时公式为： Sn 的推导过程如下：1231...n n n S a a a a a -=+++++ ①在上式两边分别乘以q ，可得234...n n a a a a qa =+++++ ②①-②可得：收益还原法的一般公式 ：收益还原法一般公式的原理是把各年的资金全部折现到估价时点。
当还原利率每年不变为r 时，上述公式变为：当还原利率每年不变为r 时，纯收益也不变为a 时，公式变为：一、土地年纯收益不变，还原利率不变且大于零，土地有限使用年期下的计算公式： 以下为推导过程：由于a 和r 每年都不变，根据收益还原法的一般公式，可知：2...(1)(1)(1)n a a a P r r r =++++++ ① 12(1)(1)...(1)(1)(1)n n n n na r a r a r r r --++=++++++ ② 12(1)(1)).1.(.1nn n a r r r --++++++= ③ 上述公式③中的分子（红色字体部分），即为一个首项为1，公比为(1+r)的等比数列的和，把等比数列求和公式代入到上述公式③中可得：二、土地年纯收益不变，还原利率不变且大于零，土地无限年期下的计算公式：土地无限年期，则n=无穷大，则上述公式中的=01(1)n r +极限值，则：三、当t 年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零，有限使用年期的价格计算公式：该公式的推导过程其实利用了收益法一般公式和每年纯收益不变的公式，推导过程如下： 根据收益还原法的一般公式可得：11[...](1)(1)(1)t i i t n i a a a r r r +==++++++∑ 1122[...][...](1)(1)(1)(1[)(1)(1...](1)(1)(1))t i i t t t n i a a a r r r a a a a a a r r r r r r +=-+++++++++=++++++++∑①2112[......](1)(1[...)(1)(1)(1](1)(1(1)1)))(t t t i n t i i a r a a a a a a a a r r r r r r r r =+++++++++++++=++++-+∑ ② 上述公式①中的红色字体部分，一减一加，是为了把t 年以后的纯收益不变情况补齐为从第一年开始纯收益就不变的情况，经过这样的处理后，变成了两个已知的求和公式（即公式②中的红色部分和紫色部分），这两部分即为a 和r 都不变的有限年期价格计算公式，代入上式中可得：111[](1)(1)(1)ti i t n i a a r r r r ==+-+++∑① 备注：个人认为，上述倒数第二步即公式①更容易记忆。
土地收益还原法租金递增公式
土地收益还原法租金递增公式土地收益还原法是一种常用于评估土地价值的方法，而其中的租金递增公式更是在这个过程中起着关键作用。
咱先来说说啥是土地收益还原法。
简单来讲，就是通过把土地未来能带来的收益，按照一定的利率折算到现在，从而算出土地的价值。
这就好比你知道未来每年能从一块地上收到一定的租金，然后根据现在的利率情况，算一下这块地现在值多少钱。
在土地收益还原法中，租金递增公式可重要啦！比如说，有一块地租出去，第一年租金是 1 万块，然后每年租金按照 5%递增。
那第二年的租金就是 1 万乘以（1 + 5%），第三年就是第二年的租金再乘以（1 + 5%），以此类推。
我记得之前遇到过这么个事儿。
有个朋友想投资一块地，就跑来问我关于租金递增的问题。
他看了一个地方，出租方说前三年租金不变，从第四年开始每年递增 8%。
朋友心里没底，不知道这到底划不划算。
我就帮他算了算，按照当时的市场利率和周边土地的租金情况，发现如果按照这个递增比例，长期来看收益还是不错的。
可别小看这租金递增公式，用好了能帮你做出更明智的投资决策。
要是递增比例定得太低，那土地所有者可能就亏了；要是定得太高，租客可能就不愿意租了。
这中间的平衡可得把握好。
而且在实际应用中，还得考虑好多其他因素呢。
比如说市场的供求关系，要是周边土地供应紧张，租金递增快一点也许租客也能接受；要是供大于求，递增就得谨慎点。
还有经济形势，如果整体经济形势好，大家赚钱容易，租金递增可能压力就小；要是经济不太景气，递增太快可能就会吓跑租客。
另外，不同地区、不同用途的土地，租金递增的情况也不一样。
像商业用地，可能因为商业的繁荣发展，租金递增会比较快；而工业用地，相对来说可能就会平稳一些。
总之，土地收益还原法中的租金递增公式是个很实用的工具，但要用好它，就得综合考虑各种因素，结合实际情况进行分析。
可不能简单地套个公式就完事，得动脑子，多琢磨琢磨。
希望大家在遇到和土地相关的问题时，能想到这个有用的公式，做出更聪明的选择！。
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
收益还原法公式范文
收益还原法公式范文
IRR=[∑(Ct×(1+r)^(t-t0))]-I/I
其中，IRR表示资产的收益率，Ct表示资产在不同时间点的现金流量，r表示折现率，t表示不同时间点的年数，t0表示基准时间点的年数。
该公式的核心思想是将不同时点产生的现金流量调整到同一时间点上，以消除时间价值的影响，并计算资产的收益率。
通过计算IRR，可以评估
资产的投资回报情况。
1.调整现金流：将资产在不同时间点的现金流量调整到同一时间点上。
这可以通过将现金流量乘以(1+r)^(t-t0)来实现，其中r是折现率，t是
不同时间点的年数，t0是基准时间点的年数。
调整后的现金流量代表了
在基准时间点获得的现金流量。
2.计算IRR：计算调整后的现金流量的总和，减去初始投资额，并除
以初始投资额，得到资产的收益率。
举例来说，假设有一个债券投资，初始投资额为1000元，1年后收
到50元利息，2年后收到50元利息，债券持有期为3年。
假设折现率为5%。
首先，根据公式将现金流调整到基准时间点上，可以得到：
C1=50×(1.05)^(1-0)=52.5元
C2=50×(1.05)^(2-0)=55.13元
然后，计算IRR：
将IRR转化为百分比，可以得到资产的收益率为10.76%。
通过收益还原法，可以评估资产的预期收益率，帮助投资者做出更明智的投资决策。
尽管其计算复杂度较高，但它的结果更加准确，可以更好地反映资产的投资回报情况。
收益还原法
收益还原法考点1 收益还原法的概念考点2 收益还原法的基本公式考点3 收益还原法不同情况下的公式考点4 收益还原法估价的基本步骤考点5 土地年总收益的概念、测算方法考点6 总费用的测算方法考点7 土地纯收益的概念及测算方法考点8 土地还原率的概念及确定方法考点9 土地价格的确定考点10 收益还原法的适用范围及基本条件考点1 收益还原法的概念收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总收益的一种方法。
它所求得的土地价格通常称为收益价格。
考点2 收益还原法的基本公式一般公式：考点3 收益还原法不同情况下的公式1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：式中：p—土地价格；a—土地纯收益；r—土地还原率。
2、当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：3、当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为a；t年以后纯收益无变化，其i值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：，t年以后纯收益无变化，4、当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：5、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
6、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
7、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。
8、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
土地估价之收益还原法
土地估价之收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法！第一收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
第二收益还原法估价的程序和方法(一)估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的`收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价(二)计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
收益还原法
收益还原法（一）土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：ra P = 式中：P —土地价格；a —土地纯收益；r —土地还原率。
（二）土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡-=+)1(11r n r a P 式中：P 、a 、r 含义同前；n —使用土地的年期或者土地收益的年期（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1、土地使用年期无限当t 年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，试用期无限时，土地价格的计算公式为：)1()1(t 1i a r r t i i r a P +∑++==式中：P 、a 、r 含义同前；i a —第i 年的纯收益；t —纯收益有变化的年限。
2、土地使用年期有限当t 年以前（含第t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡-⨯+=++∑+-=)1()1()1(11t 1r r r t n t i i i r aa P 式中：P 、a 、r 、i a 、t 、n 含义同前（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式当未某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变时是特例），r 每年不变且大于零时，土地价格的计算公式吐下：)1()1(11r r t t t i i i P a P +∑++=-=式中：P 、a 、r 含义同前；t —未来土地价格已知的年限；t P —未来第t 年的土地价格。
（五）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式1、土地使用年期无限时的计算公式2r b r a P ±= 式中：P 、a 、r 含义同前；b —纯收益的等差级数递增或递减的数额2、土地使用年期有限时的计算公式n n r n r b r r b r a P )1()1(11)(2+⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯±= 式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前（六）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式1、土地使用年期无限时的地价计算公式sr a P = 式中：P 、a 、r 含义同前；s —纯收益逐年递增或递减的比率2、土地使用年期有限时的地价计算公式⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛+±-=n r s s r a P 111 式中：P 、a 、r 、s 、n 含义同前（七）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式)1)...(1)(1()1)(1()1(212121n n r r r a r r a r a P ++++∙∙∙+++++= 式中：1a ，2a ，...n a —分别为未来各年的纯收益；1r ，2r ，...n r —分别为未来各年的还原利率。
收益还原法基本原理
❖ 三、收益还原法的适用对象与条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产。
如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐 馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标 准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农 地等。
❖ 不限于估价对象本身现在是否有收益， 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益 的能力即可。
客观纯收益是指排除了各个企业实际利益中 属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响 后得到的一般正常收益。
❖ 注意：在用收益法进行房地产估价时，
r g 1 r
20
1
1
2%
50
10% 2% 1 10%
244.26万元
六、净收益按一定比率递减的公式
无 限
v
A
式中：g—净收益逐年递减的比率 假设前提是： （1）净收益按等比级数递减；
年
(r g ) （2）资本化率r大于零； （3）收益年限为无限年。
收益会不 会减为零
收益法适用的条件是房地产的纯收益和还 原利率都能够较准确地量化。
第二节 收益还原法的基本公式 ❖ 一、一般公式
一般公式 还原利率每年不变，且大于0
二、纯收益每年不变的公式
❖ 公式的用途： 1、可以直接用于计算房地产价格； 2、用于不同年限之间房地产价格的换算； 3、市场比较法中土地使用权年限的修正。
V＝
A r
b r2
1
1
1 r n
b r
n
1 r n
20 8%
2 8% 2
1
1
1 8%30
2 8%
30
1 8%30
432.07万元
五、净收益按等差级数递减的公式 只有有限年
收益还原法
一、收益还原法的基本公式：（一）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式P=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2) +…+a n/(1+r1) (1+r2)…(1+r n)（二）土地纯收益、还原率不变的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P=a/r[1—1/(1+r)n]（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）r不变且大于零P=∑a i/(1+r)i+ a/r(1+r)t （无限年期）P=∑a i/(1+r)i+ a/r(1+r)t[1—1/(1+r)n—t]（有限年期）t纯收益有变化的年限（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式P=∑a i/(1+r)i+ p/(1+r)t t未来土地价格已知的年限（五）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P=a/(r+s)P=a/(r+s){1—[(1)/(1+r) ] n} r不变，递增时r〉s，递减时（r+s）〉0纯收益第一年a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n（六）纯收益按等差级数递增或递减时的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P= a/r±b/r2P= (a/r±b/r2) [1—1/(1+r)n] +b/r[n/(1+r) n]纯收益第一年a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±（n-1）b二、总纯收益计算方法：根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：1、土地租金2、房地出租的租金3、企业经营收益土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法（1）土地租赁中的土地纯收益土地纯收益=年租金总收入—年总费用（2）房屋出租中的土地纯收益土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益房地纯收益=房地出租年总收入—房地出租年总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价—房屋总折旧房屋总折旧额=房屋年折旧额*已使用年限（3）企业经营中土地纯收益企业经营纯收益=年经营总收入—年经营总费用土地纯收益=企业经营纯收益—非土地资产纯收益三、总费用的计算（一）土地租赁中的总费用的计算单纯土地租赁总费用包括：1、土地税2、管理费（一般以租金额的3%计算）3、维修费（二）房地出租中的总费用1、管理费（以年租金的2%~5%）2、维修费（按建筑物重置价的1.5%~2%）3、保险费（按建筑物重置价或现值乘以保险费率，1.5‰~2‰）4税金（分为月租在120元以下只缴纳12%房产税，在120元以上除房产税外，还按租金额缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05）5、计算房屋折旧费年折旧费=（房屋重置价—残值）/耐用年限=[房屋重置价*（1—残值率）] /耐用年限=房屋重置价/房屋可使用年房屋可使用年=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限（三）企业经营费用的计算通常包括：原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用按经营方式分为：（1）经营性企业费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等；（2）生产性企业费用包括：生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用和管理费用等计算方法;1、根据企业的财务报表进行分析调整计算2、根据企业生产经营或服务的项目计算（平均成本）四、还原率种类：1、综合还原率r 2、建筑物还原率r23、土地还原率r1 （安全利率+风险调整值）(r1＜r ＜r2)三者换算公式：r=（r1L+ r2 B）/(L+B) r=[ r1L+( r2+d)B] /(L+B) L地价B建筑物价格d建筑物折旧率五、利用收益还原法评估承租土地使用权价格P=PR/r（1—1/（1+r）n）PR赢余租金（市场租金与实际租金的差额）r承租土地使用权还原率六、实例1、某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。
收益还原法
20 (1 10%)
22 (1 10%)2
25 (1 10%)3
28 (1 10%)4
30 (1 10%)5
35 10%(1 10%)5
=310.2（万元）
2、土地使用年期有限
p
t i 1
ai (1 r)i
a r(1 r)t
1
1 (1 r)nt
此公式的假设前提是： ①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以
➢现值
是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。
当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将 达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一 金额的现值。
现值计算公式：
P
F
1 (1 i)n
➢利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金 使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存 入银行，这笔资金就称为本金。经过一段 时间之后，储户可在本金之外再得到一笔 利息，这一过程可表示为： F n ＝ P ＋ In
P
a
1
1
s
n
r s 1 r
16
1
1
2%
48
9% 2% 1 9%
219.12(万元)
七、纯收益、还原率有变化的计算公式
P
1
a1 r1
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
)(1
rn
)
是收益还原法公式的一般形式， 前面六类公式都是它的特例。
第三节 收益还原法估价程序与方法
不考虑残值、尚可使用年限等
•房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限＋ 土地出让年限
3.企业经营费用：
收益还原法
收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金①租金案例因素条件说明②因素条件指数及修正⑵土地年总收益2.土地年总费用①土地使用税②土地管理费③相关税金3.土地年纯收益4.收益价格附：估价案例附：收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金根据委托方提供的资料及估价人员调查收集到的资料，本次评估选择了与估价对象区域条件相同的仓储出租案例，通过因素修正确定年租金。
确定方法如下：A、租金案例因素条件说明我们对估价对象及比较实例进行实际调查，估价对象与比较实例的各因素条件见表1-2《因素条件说明表》。
表1-1 案例租金说明表案例位置使用权人土地用途土地面积(m2) 出租时间年租金比较实例1 ##县##镇##镇粮库仓储用地2318 2015.12 3.4万元比较实例2 ##县##镇##镇水果站仓储用地2463 2015.12 3.6万元比较实例3 ##县##乡##乡居民工业用地1982 2015.12 3.0万元表1-2 因素条件说明表因素条件##县－1 比较实例1 比较实例2 比较实例3 年租金（元/㎡）待估14.67 14.62 15.14 交易时间2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 土地用途工业用地仓储用地仓储用地工业用地土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地位置位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内交通状况距主干道500-1000米或距次干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米对外交通便捷度距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右基础设施完善度红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般产业集聚度聚集度较高聚集度一般聚集度一般聚集度一般规划限制无限制无限制无限制无限制宗地地势山坡地形，坡度平缓平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏宗地形状较规则较规则较规则较规则临路状况临近乡村道路临近县道临近县道临近县道土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地利用率容积率0.1～0.05，利用率较低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低B、因素条件指数确定及因素修正①土地位置修正。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
土地估价方法之一收益还原法
复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
土地与房地产收益还原法归纳
收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。
营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。
直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。
所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。
对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
海域价格评估方法
海域价格评估方法一、收益还原法（-）适用范围适用于待估海域有收益或潜在收益的情况。
（二）计算公式收益还原法可采用以下公式进行计算：皿（1 + 占）（1 + 乞）...（1 + 七）（1）式中：P——海域价格，单位为万元；n——海域使用年期，单位为年。
J ---- 分别为未来各年的海域纯收益，单位为万元；兀——分别为未来各年的海域还原利率，无量纲。
（三）评估步骤1.资料要求收集待估海域和与其类似海域近3年用于出租、经营和生产的相关资料。
2•测算年总收入根据合理使用海域取得持续且稳定的客观年收益或年租金预测未来使用海域的年总收入。
3•测算年总费用根据海域开发经营活动时正常合理的必要年支出预测未来使用海域的年总费用。
对于出租海域，年总费用包括经营管理费、维护费及其他税费等；对于经营性海域，年总费用包括销售成本、销售费用、经营管理费用、财务费用、经营利润及其他税费等；对于生产性用海, 年总费用包括生产成本、产品销售费用、财务费用、管理费用、企业利润及其他税费等。
4.测算海域纯收益按年总收益中扣除年总费用和非海域生产要素的贡献后的余额计算海域纯收益。
5 •测算海域还原利率可采用纯收益与价格比率法或安全利率加风险调整值法计算。
具体计算方法参见附录C。
6•计算海域价格根据计算公式（1）计算海域价格。
二、成本逼近法（一）适用范围适用于在海域市场不发达地区，缺少同类型海域交易案例等的情况。
（二）计算公式成木逼近法的计算公式表示为：P = {Q + D + B + I + T + C）xK1 ................................... （........................................................................................ 2 ）式中：P——海域价格，单位为万元；Q——海域取得费，单位为万元；D——海域开发费，单位为万元；B——海域开发利息，单位为万元；I——海域开发利润，单位为万元；T——税费，单位为万元；C——海域增值收益，单位为万元；A；——海域使用年期修正系数，无量纲。
收益法还原法-土地估价模板
（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
土地估价方法之一收益还原法
5、实际计算中常见错误
（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误
（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
（3）有几个还原率时，还原率采用不准
（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。
例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
（1）承租土地使用权的概念
（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
（6）土地价格确定
土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
a 1
（2）收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
不动产估价收益还原法公式
有限年
P=
a 1+s n 1−( ) r−s 1+r a r+s
净收益按一定比率 递减的情形
无限年
P=
同上 s——净收益逐年递减的比率 同上
有限年
P=
a 1−s n 1−( ) r+s 1× PL + R B × PB ) (PL + PB )
R 0 ——综合资本化率 R L ——土地资本化率 PL ——土地价格 L——土地价格站不动产价格的比例 B——建筑物价格占不动产价格的比例 R——资本化率（%） M——贷款比率（%） ，指抵押贷款额占不动产价格的比率 R M ——抵押贷款资本化率（%） ，第一年还本付息额与抵押贷款额的比率 R E ——自又资金要求的正常收益率
有限年 P=
t
i=1
ai a 1 + 1− n−t i t (1 + r) r(1 + r) （1 + r）
预知未来若干年后 的不动产价格的情 况 净收益按等差级数 递增的情形
有限年 P=
t
i=1
ai Pt + (1 + r)i (1 + r)t
其他同上 t——预计不动产在该年末出售 Pt ——未来第 t 年末该不动产的价格 其他同上 b——净收益按等差技术递增的数额 同上
有限年限且其他因 素不变的情形
资本化率 大于零的 情况 资本化率 等于零的 情况
P=
a 1 1− r (1 + r)n 1 (1 + r)n
Kn = 1 −
P=a×n
净收益在前若干年 有变化的情形
无限年 P=
t
i=1
ai a + i (1 + r) r(1 + r)t
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
总费用土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括: .经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
求取年纯收益.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
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收益还原法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握收益还原法的基本原理，掌握收益还原法的公式，掌握资本化率的含义，掌握收益还原法应用举例与分析。
教学重点：房地产纯收益的计算教学难点：收益还原法的应用教学手段和方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节 基本原理一、基本概念收益法也称收益还原法、资本化法（Income Capitalization Method ），是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
收益还原法是房地产价格评估的基本方法之一，在国内外房地产价格评估中应用很广，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。
其估价思想就是房地产价格等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值的总和。
采用收益还原法求算的房地产价格，被称为收益价格。
还原利率，是指用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。
在采用收益还原法评估房地产价格时确定适当的还原利率，是准确计算房地产价格的非常关键的问题。
二、理论依据收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。
在通常情况下，人们使用某一房地产的目的是在正常情况下获得该房地产的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。
从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。
将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
形象一点可以表示为：某一货币额⨯利息率=纯收益，那么，这一货币额就是该房地产的理论价格。
用公式表示为：房地产价格=纯收益/利息率例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。
上述收益还原法的表述方法是马克思主义地租理论的应用，当然这只是一种特殊形式，即假设情况下在房地产纯收益每年不变，房地产还原利率每年不变，而且在房地产使用年期为无限年期情况下的理想状态下的土地价格。
同时，房地产还原利率也不是简单的银行利率，如果假设中的三个基本因素发生变化，房地产价格的计算公式也将发生变化，这将在下面的公式中有所反映。
第二节 收益还原法的公式1、房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式为：P = a/r式中：P ——房地产价格a ——房地产纯收益r ——房地产还原利率2、房地产使用年期有限且其他因素不变当a 每年不变；r 每年不变且大于零；房地产使用年期为n 年时，其计算公式如下：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a P )1(11/式中：P 、a 、r 同前；n ——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。
3、房地产纯收益在若干年内有变化①房地产使用年期无限当年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为i a；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，房地产价格的计算公式为： t t i i i r r a r a p )1()1(1+++=∑=式中：P 、a 、r 同前；i a ——第i 年纯收益；t ——纯收益有变化的年限。
②房地产使用期有限当t 年以前（含第t 年）纯收益有变化，其值为i a；t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；房地产使用年期为n 时，房地产价格的计算公式如下： ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯+++=-=∑t n t ti i i r r r a r a p )1(11)1()1(1 式中：P 、r 、i a、t 、n 同前。
③未来若干年后的房地产价格已知当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r 每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下： tt t i i i r p r a P )1()1(11+++=∑-=式中：P 、i a 、r 同前t ——未来房地产价格已知的年限；tp ——未来第t 年的房地产价格。
④纯收益按等差级数递增或递减a 、房地产使用年期无限 ⎪⎭⎫ ⎝⎛±=2rb r a p式中：p 、i a 、r 同前；b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a ，则第二年为b a ±,第三年为b a 2±，第n 年为b n a )1(-±。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
b 、房地产使用年期有限r b r r b r a p n ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯⎪⎭⎫ ⎝⎛±=)1(112nr n )1(+⨯式中：P 、a 、r 、b 、n 同前。
公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
第三节 收益还原法的特点与应用范围一、收益还原法的特点1、收益还原法具有很强的理论基础。
收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。
房地产价格的生产要素分配理论是指房地产、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各因素分配，归属于房地产的收益是地租和利用房地产带来的纯收益；它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益得到，然后，将房地产的收益以一定的利率还原，即为房地产价格。
2、收益还原法是以收益为途径评估房地产的价格。
收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，将其存入银行，每年可得到一定的利息，这个利息相当于房地产的纯收益。
所以从测算房地产收益入手，即可求的房地产价格，求得的价格也称“收益价格”。
二、应用范围收益还原法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产价格的方法，它仅使用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。
第四节收益还原法的基本程序一、估价程序1．计算总收益总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等相结合而产生的总收益。
计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按一般、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。
2．计算总费用总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。
总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。
因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出。
然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。
3．计算土地纯收益从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
4．确定合适的还原利率还原利率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。
一般通过各种途径，确定各种可能的还原利率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原利率。
5．公式求算地价根据评估对象和评估目的等具体的条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相的还原利率进行资本还原，即得土地或房产的收益价格。
二、总收益的计算方法根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的方式有以下几种情况：1、土地租金：是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。
2、房地出租的租金：是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及相关收益。
一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。
3、企业经营收益：是指企业在正常的经营管理的水平下每年所获得的客观总收益。
三、总费用的计算1、土地租赁中总费用的计算：一般这种单纯的土地租赁时，发生的土地总费用，分为以下几种情况：（1）土地税。
指因土地使用或租赁发生的，由评估土地负担的税赋。
（2）管理费。
指管理人员的薪水及其他费用。
一般以年租金的3%计算。
（3）维护费。
指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费用等。
2、房屋出租中总费用的计算：（1）管理费。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币指出，另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%~5%计。
（2）维修费。
指为保证房屋的正常使用每年需支出的修缮费。
（3）保险费。
是指房产所有人为使自己的财产免受意外损失而向保险公司支付的费用。
（4）税金。
指房产所有人按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。
（5）空房损失费。
指房屋可能的空置现象造成的房主租金收益损失，应根据当地房屋出租的空置率和空置时间测算后确定。
（6）房屋折旧费。
折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那一部分价值。
其计算公式为：年折旧费=（房屋重置价格—残值）/耐用年限四、房地产纯收益的计算1、房地产收益的种类运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净运营收益；④税前现金流量。
(1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100％出租)情况下的收入。
(2)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。
空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。
(3)净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。
运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。
(4)税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
2、净收益测算的基本原理收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。
据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。
在英国，前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。
有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收人测算净收益来估价。
所以，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。
（1）基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用＝有效毛收入一运营费用①潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。
②空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。
③运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
（2）基于营业收入测算净收益有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。