杭州市住房租赁市场发展情况分析

杭州市住房租赁市场发展情况分析

摘要：住房租赁市场已经发展成为杭州房地产市场的重要组成部分，在解决新就业大学生、外来务工人员及城市低收入住房困难家庭住房问题上发挥了越来越重要的作用，但也出现了缺乏政府有效调控、租赁市场需求不断扩大、租金上涨过快等问题。因此，有必要对杭州市住房租赁市场的发展情况及存在问题作一探讨，从而提出促进住房租赁市场发展的可行性建议。

关键词：住房；租赁；发展

一、杭州市住房租赁市场发展情况

根据杭州市流动人口服务管理委员会办公室统计，截至2012年底，杭州全市（包括县市）登记在册流动人口总数为417.7万人，其中市区（包括萧山、余杭）约有暂住人口371.2万人，通过租赁房屋解决住房问题的有280.6万，约占市区暂住人口的67.2%。另据杭州市住房制度改革办公室、浙江大学房地产研究中心联合课题组《杭州市区住房租赁市场调查报告》，通过对在杭租房消费者的抽样调查，33.43%的受访者租住商品房，23.63%租住农居点，17.59%租住城中村，10.49%租住拆迁安置房，5.78%租住房改房，8.86%的人租住其他房源实现了基本居住需求。我爱我家市场研究中心提供

的数据显示，2013年杭州租赁市场维持较为稳定的走势，与历史同期相比未出现大幅变化，成交量与以往基本相同，租赁平均租金价格为2720元/月，同比去年平均租金价格2592元/月增长了4.94%。从租金价格的变化走势来看，总体租金价格依旧呈上涨趋势，总体上处于较高水平，且月度变化明显，尤其在6月租金水平更是达到2800元/月，创今年租金新高。从各户型的租金看，各居室户型的租赁价格均全线上升，其中一居室租赁均价为2333元/月，同比上涨2.67%；两居室的租赁均价为2725元/月，同比上涨7.7%；三居室的租赁均价为3693元/月，同比上涨6.58%；三居室及以上户型同比上涨1.62%。

二、住房租赁市场存在的主要问题及原因

通过对杭州住房租赁市场的分析，可以看出，目前住房租赁市场主要存在以下问题：一是住房租赁市场需求不断扩大。据统计，杭州市登记在册外来流动人口近340万人，自2000年以来每年新增24万人，杭州市每年落户大学生近20万，新增人口必然带来新的租房需求，同时房价的上涨客观上导致了租房人群从租赁至购房的周期拉长，从而使其在租赁市场上的时间延长，导致每年租房人群的累积，以上因素直接导致杭州住房租房市场需求呈逐年增长态势。二是住房租赁房源有效供应比较短缺。因拆村建居及城市房屋拆迁的影响，老城区住房租赁供应量在相应减少，而周边商品住房

小区的交付受交通、配套及生活成本的影响在短期内又难以增加有效供应，使得住房有效供应相对不足。同时因低租金回报率的影响，部分产权人宁可空置房屋而不将房屋用于出租。三是名义租金在增长，实际收益率却逐年下降。目前租金收益率已经下降到2%多一点，这一收益率已经低于一年期银行固定存款利率。租金收益率较低客观上造成了业主对于长期持有物业的信心不足，同时促使产生业主希望通过提高租金来提高租金收益率存在客观的动机，低租金收益率增加了对于解决市场供需矛盾与保证租金稳定上涨的难度。四是各群体租赁居住消费可承受力均被一定程度透支。从抽样调查情况看，杭州市区住房的人均月租金792.02元，水电等居住费用129.92元，通过统计分析发现，各承租人群的实际承受租金超过个人可承受租金的比例是21.67%，居住消费支出占总体消费结构比重普遍超高，各阶层居住消费可承受力均被一定程度透支。五是因房屋租赁引起的矛盾更加突出。因租金的过快上涨及租房的难度加大，使得群租、合租在住房租赁市场中所占比重进一步加大，也由此带来了群租扰民、消防治安隐患增加等矛盾，成为社会和媒体关注的热点。

三、完善住房租赁市场的建议

为解决当前住房租赁市场出现的有效供应不足、租金上涨过快及社会矛盾比较突出的问题，一方面，要加快公共租赁住房建设，发挥政府在保障性住房建设及管理中的主导作

用，另一方面，要加强政府对住房租赁市场的引导和监管，切实发挥住房租赁市场的主体作用。

1.进一步加快公共租赁住房建设。

加快发展公共租赁住房对增加住房供给，调整住房供应结构，完善住房供应体系，解决中、低收入群体住房问题具有重要作用。为弥补市场住宅租赁房源的不足问题，建议进一步加大公共租赁住房建设力度，在税收、信贷政策上进行支持，鼓励有条件的企业利用存量土地发展公共租赁住房，通过多渠道、多途径筹集公共租赁住房房源，确定合理租金价格，更好地解决新就业大学生、外来务工人员及城镇中低收入群众的住房困难问题。同时，在公共租赁住房资金来源上，除了政府直接投入外，也可考虑通过发行政府债券、发行福利彩票、引进信托投资基金、引进保险资金等多种渠道来解决。

2.加强政府对房屋租赁市场的引导。

住房租赁是群众解决住房问题的最基本的途径，关系到经济的平稳发展，关系到民生和社会稳定。为抑制住房租金的过快增长，应从供需两方面对住房租赁市场加强引导和规范，一方面，要通过各种措施增加住房租赁市场有效供给，在税收政策上对住房出租行为进行支持，鼓励产权人出租住房而不是空置住房。另一方面，进一步加大对中、低收入群体的关注力度，条件允许的城市可以考虑通过租金补贴的形

式来提高承租人的租金承受能力。

3.进一步加强政府对住房租赁市场的监管。

房屋租赁管理涉及公安、工商、税务、房管等多个职能部门，属综合性、系统性管理，建议各级政府专门成立相关机构或领导小组进行统一协调和领导。同时，住房租赁因为租赁关系隐蔽、行政处罚取证难等原因导致租赁登记备案的覆盖率较低、覆盖面不广，建议进一步加强基层管理力量，在人员配备、管理资金等方面予以必要保障，尽快建立住房租赁信息管理系统，将住房租赁信息和流动人口管理信息全部纳入其中，及时掌握租赁市场信息情况，加强政府职能部门对房屋租赁市场的有效干预，促进房屋租赁市场更加规范、有序、健康发展。

参考文献

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作者简介：王丽华（1981-），女，杭州市房产信息中心，