房屋租赁行业分析报告

房屋租赁行业分析报告

2017年10月

目录

1 顶层设计配套方案，三大看点值得关注 (4)

1.1 顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破 (4)

1.2 方案有三大亮点值得关注 (5)

2 四大创新突破用地制度，一石三鸟切合实际 (6)

2.1 我国农村集体建设用地制度现状与演变 (6)

2.2 四大创新试点内容 (9)

2.3 切合实际、一石三鸟 (11)

3 多个试点出台政策，杭州经验先行 (12)

3.1 当前地方试点政策 (12)

3.2 杭州经验：盘活农村10%留用地，保障农民长远收益 (15)

4 租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (19)

4.1 租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (21)

4.1.1 住房自有率法 (21)

4.1.2 流动人口法 (23)

4.2 对房地产销售影响 (24)

4.2.1 商品房销售总量：分流24.2亿平，占比12.5% (24)

4.2.2 对未来四年商品房销售影响 (26)

4.3 对房地产新开工影响 (29)

4.3.1 房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (29)

4.3.2 对房地产新开工未来五年影响测算 (30)

4.4 对房地产投资影响 (33)

4.4.1 房地产投资总量：增加3.32万亿，占比4.2% (33)

4.4.2 对房地产投资未来五年影响测算 (34)

1 顶层设计配套方案，三大看点值得关注

1.1 顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破

2017年4月,住建部和国土部印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出：‚在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。‛

2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再次提出：‚按照国土资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

2016年5月国务院《关于加快培训和发展租赁市场的若干意见》及2017年7月住建部等九部委《关于在人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场的通知》形成租赁市场顶层设计。此后出台和各配套政策和地方落实政策均围绕顶层设计的6大方面，直击我国租赁住房问题。

此次《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》是顶层设计的配套中央政策，是针对‚在超大和特大城市开展集体建设用地建设租赁住房试点工作‛出台的细化制度安排，便于后续地方出台落实政策。

利用集体用地建设租赁住房则是针对热点城市供地有限、企业土地成本高参与热情低的措施，是在不占用商品房用地基础上增加租赁住房供应、降低专业企业成本的有效之举，有利于构建租售并举住房体系，稳定住房市场。

图表1：顶层设计的6大政策内容

1.2 方案有三大亮点值得关注

1)土地制度突破，形成有效租赁用房供应

发展租赁是2017年改变房地产格局的重要事件，落实的一大难点在于热点城市国有住宅建设用地有限，新增难度大，房企参与成本高。探索利用集体用地建租赁房，不仅是对土地制度的突破，也是对租售并举的住房供应体系、房地产回归居住属性的探索。

2)试点内容直击问题，全面探索具有可制度化、可推广的经验

针对集体建设用地使用过程中涉及的难点，试点内容均有涉及，从项目审批规划程序、租赁房建设和运营机制、检测监管机制、保障公共服务等方面，探索建立规则、形成可全国推广的经验。

3)因地制宜选取试点，组织实施时间表明确，助力快速推行

为保障快速落实，方案因地制宜选取试点，同时明确主体责任和具体时间表。

A.试点选取：在上月九部确立的12个租赁试点城市基础上，本次试点城市去除深圳，新增北京、上海，一共13个城市。这是进一步考虑了租赁用地供应紧张、村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源、政府监管和服务能力较强等因素的结果。去除深圳，主要因为其集体建设用地主要是城中村，已经大部分用于建设租赁房；添加京沪，主要在于租赁用地供应紧张，集体用地增量空间较大。

除此以外，京沪具有试点经验。以北京为例：1）未来5年6000公顷住宅用地供应中安排1000公顷集体建设用地；2）也早在2011年先后在朝阳区平房乡、海淀区唐

家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地，开展租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。3）2011年出台《关于北京市利用集体土地建设租赁住房试点意见的函》、2014年出台《关于农村集体土地建设租赁住房试点实施意见》，在利用农村集体土地建设租赁住房的区域选择、项目审批、运营模式等方面均积累了经验。

B.政策对推进试点实施时间表进行了具体安排：2017年11月底前各城市编制实施方案并上报国土资源部和住建部批复；2019年11月省级国土和住建主管部门对试点中期评估并上报；2020年底前省级主管部门总结试点工作并上报。如果推进顺利，2021年前有望形成制度化的方案，开始推广。

图表2：方案主要内容和亮点

2 四大创新突破用地制度，一石三鸟切合实际

2.1 我国农村集体建设用地制度现状与演变

土地制度由两大部分组成：产权体系和发展权体系。

产权体系指以土地所有权、土地使用权为主构成的体系。我国土地产权体系呈城乡

二元结构：城市土地归国家政府所有，农村集体土地归农村经济集体所有，农村集体土地产权体系由‚集体所有权+农民使用权‛构成。

土地发展权，或土地开发权，是因为变更土地用途或其他外部因素引发的土地增值的权利配置，目的在于实现国家对土地的用途管制，对于耕地保护、粮食安全和社会公平等非常重要。我国农村集体用地发展权，主要体现在国家对土地的征用制度：法律严格限制集体建设用地流转，农村集体建设用地不能直接出让、转让或出租，必须先征收为国有土地后才能在市场上流转。

图表3：《中华人民共和国土地管理法》规定

根据现行的《中华人民共和国土地管理法》：对于农村集体建设用地，不得直接或变相地出让、转让或者出租用于非农建设。集体建设用地只能由村集体经济组织或村委会经营管理，并在符合乡镇土地利用总体规划的前提下，严格限定于四类用途：村民宅基地建设、乡镇企业建设（经营性集体建设用地）、公共设施建设和乡村公益事业类建设。其中集体经营性建设用地

村集体以外的个人或单位要使用村集体建设用地，只有通过入股、联营等形式和村集体共同举办企业，使用乡镇企业类集体建设用地一条途径。并且兴办企业的建设用地受到严格控制，各省针对不同行业和规模的乡镇企业，有明确的用地标准和指