第六章投资性房地产的核算
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❖ 5.投资性房地产发生后续支出，如属于改 建、扩建等支出，应将投资性房地产账面 价值转入“在建工程”或“开发成本”账 户。
❖ 【例6-3 】承8-5：甲房地产开发公司2008 年11月1日已将自行开发的写字楼在完工时 直接出租给乙公司，租期10年，写字楼开 发成本为900万元。合同规定每年租金为 90万元，租金按月支付，每月末支付7.5万 元。甲公司规定每月按出租房原价的0.5% 摊销写字楼的成本。相关会计处理如下：
（1）已出租的土地使用权 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权 （3）已出租的建筑物
❖ 闲置的土地，处于增值中，是不是投资性房 地产？
二、投资性房地产的确认和初始计量
❖ 1.投资性房地产的确认 ❖ 与该投资性房地产相关的经济利益很可能
注入企业； ❖ 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
❖ 2.外购的投资性房地产 对于外购的房地产，只有在购入的同时
1）在出租日（2008年11月1日），甲公司 已经做了如下会计分录：
❖ 借：投资性房地产—写字楼
900
贷：开发成本—房屋开发（写字楼） 900
❖ 2）自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租写 字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下：
❖ 借：银行存款
75000
贷：其他业务收入—出租房产收入 75000
❖
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
❖ 问：哪些企业计入主营业务成本？
❖ 3.取得的租金收入
❖ 借：银行存款 贷：其他业务收入
❖ 4.会计期末投资性房地产存在减值迹象的 ，应按资产减值的有关规定计提资产减值 准备。 计提资产减值准备的会计分录如下：
❖ 借：资产减值损失——计提的投资性 房地产减值准备 贷：投资性房地产减值准备
计写字楼即将完工，与乙公司签订了经营租赁合
同，约定该写字楼完工达到预定可使用状态立即 租赁给乙公司使用，租期为10年，2008年11月1
日该写字楼完工达到预定可使用状态，工程全部 造价为900万元。乙公司于2008年11月1日正式起 租。
甲房地产公司应于2008年11月1日做如下会计 处理：
❖ 如果采用成本模式进行后续计量，分录如下：
❖ 借：投资性房地产——某房地产（成 本） 贷：银行存款（ 或：在建工程、 开发成本等）
❖ 3）该公司规定每月末摊销写字楼成本4.5万元。会 计分录如下：
❖ 借：其他业务成本—出租房屋摊销 45000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 45000
❖ 4）月末，如果承租人尚未付款
❖ 借：其他应收款—乙公司
75000
贷：其他业务收入—出租房屋收入 75000
❖ 同时结转房屋出租成本：
❖ 借：其他业务成本—出租房屋摊销 45000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 45000
第六章 投资性房地产的核算
❖ 熟悉投资性房地产的范围； ❖ 掌握投资性房地产的初始计量核算方法； ❖ 掌握投资性房地产的转换和处置核算方法。
第一节 投资性房地产的确认和 初始计量
❖ 一、投资性房地产的概念 ❖ 投资性房地产——是指为赚取租金或资本
增值，或者两者兼有而持有的房地产。
❖ 特点：能够单独计量和出售。 ❖ 种类：
❖ 如果采用成本模式进行后续计量，会计分录如下：
❖
借：投资性房地产——写字楼
贷：银行存款
wk.baidu.com
1200 1200
❖ 如果采用公允价值模式进行后续计量，会计 分录如下：
❖ 借：投资性房地产——写字楼（成本） 1200
贷：银行存款
1200
❖ 问：采用成本模式和公允价值模式进行后续计量 ，初始计量时有何区别，为什么？
❖ 借：投资性房地产——写字楼
900
贷：开发成本——房屋开发（写字楼） 900
❖ 如果采用公允价值模式进行后续计量，分录如 下：
❖ 借：投资性房地产——写字楼（成本） 900 贷：开发成本——房屋开发（写字楼） 900
第二节 投资性房地产的后续计量
❖ （一）采用成本模式进行后续计量的投资 性房地产
❖ 1）投资性房地产所在地有活跃的房地 产交易市场
❖ 2）企业能够从活跃的房地产交易市场 上取得同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息，从而对投资性房地产的公允 价值作出合理的估计。
❖ 2、采用公允价值模式进行后续计量的会计 处理 1）对企业外购或自建的投资性房地产从出 租日起，按成本价确定投资性房地产的入 账价值。具体会计处理与成本模式基本相 同。
❖ 待收到款项时：
❖ 借：银行存款 贷：其他应收款—乙公司
75000 75000
❖ 5）本月所出租的写字楼发生维修费用12000元， 以银行存款支付：
❖ 借：其他业务成本—修理费 12000
贷：银行存款
12000
❖ 注：出租房地产的租金收入应按月计算有关营业 税金及附加。
❖ （二）采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产 1、采用公允价值模式的前提条件
投资性房地产采用成本模式进行后续计量， 会计处理如下（仅以出租房地产为例）： 1.外购或自建的投资性房地产，从出租日起，按 成本价确定投资性房地产的账面价值。
❖ 借：投资性房地产 贷：银行存款
❖
在建工程
❖
开发成本等
❖ 2.对投资性房地产，在每月末按照固定资 产、无形资产的有关规定，计提折旧或进 行摊销。会计分录如下：
❖ 2.自行建造的投资性房地产 房地产开发企业自行建造或开发的房
地产，只有在建造或开发活动完成（即达 到预定可使用状态）的同时开始对外出租 或用于资本增值，才能将自建房地产确认 为投资性房地产。
❖ 自行建造或开发的投资性房地产的成本， 由建造该项房地产达到预定可使用状态前 发生的必要支出构成。
❖ 【例6-2】甲房地产开发公司于2008年2月初开始 开发一栋商品性写字楼，2008年10月，甲公司预
开始对外出租或用于资本增值，才能确认为 外购的投资性房地产。
❖ 外购投资性房地产的成本包括买价、相 关税费和可归属于该资产的其他支出。
❖ 【例6-1】2008年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用 于对外出租，3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租 赁合同，约定自写字楼的购买日起将这栋写字楼出租 给乙企业，租期3年。4月5日甲企业实际购入写字楼， 支付价款共计1200万元，假设不考虑其他因素。甲企 业在4月5日购入写字楼后应作如下会计处理。
❖ 【例6-3 】承8-5：甲房地产开发公司2008 年11月1日已将自行开发的写字楼在完工时 直接出租给乙公司，租期10年，写字楼开 发成本为900万元。合同规定每年租金为 90万元，租金按月支付，每月末支付7.5万 元。甲公司规定每月按出租房原价的0.5% 摊销写字楼的成本。相关会计处理如下：
（1）已出租的土地使用权 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权 （3）已出租的建筑物
❖ 闲置的土地，处于增值中，是不是投资性房 地产？
二、投资性房地产的确认和初始计量
❖ 1.投资性房地产的确认 ❖ 与该投资性房地产相关的经济利益很可能
注入企业； ❖ 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
❖ 2.外购的投资性房地产 对于外购的房地产，只有在购入的同时
1）在出租日（2008年11月1日），甲公司 已经做了如下会计分录：
❖ 借：投资性房地产—写字楼
900
贷：开发成本—房屋开发（写字楼） 900
❖ 2）自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租写 字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下：
❖ 借：银行存款
75000
贷：其他业务收入—出租房产收入 75000
❖
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
❖ 问：哪些企业计入主营业务成本？
❖ 3.取得的租金收入
❖ 借：银行存款 贷：其他业务收入
❖ 4.会计期末投资性房地产存在减值迹象的 ，应按资产减值的有关规定计提资产减值 准备。 计提资产减值准备的会计分录如下：
❖ 借：资产减值损失——计提的投资性 房地产减值准备 贷：投资性房地产减值准备
计写字楼即将完工，与乙公司签订了经营租赁合
同，约定该写字楼完工达到预定可使用状态立即 租赁给乙公司使用，租期为10年，2008年11月1
日该写字楼完工达到预定可使用状态，工程全部 造价为900万元。乙公司于2008年11月1日正式起 租。
甲房地产公司应于2008年11月1日做如下会计 处理：
❖ 如果采用成本模式进行后续计量，分录如下：
❖ 借：投资性房地产——某房地产（成 本） 贷：银行存款（ 或：在建工程、 开发成本等）
❖ 3）该公司规定每月末摊销写字楼成本4.5万元。会 计分录如下：
❖ 借：其他业务成本—出租房屋摊销 45000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 45000
❖ 4）月末，如果承租人尚未付款
❖ 借：其他应收款—乙公司
75000
贷：其他业务收入—出租房屋收入 75000
❖ 同时结转房屋出租成本：
❖ 借：其他业务成本—出租房屋摊销 45000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 45000
第六章 投资性房地产的核算
❖ 熟悉投资性房地产的范围； ❖ 掌握投资性房地产的初始计量核算方法； ❖ 掌握投资性房地产的转换和处置核算方法。
第一节 投资性房地产的确认和 初始计量
❖ 一、投资性房地产的概念 ❖ 投资性房地产——是指为赚取租金或资本
增值，或者两者兼有而持有的房地产。
❖ 特点：能够单独计量和出售。 ❖ 种类：
❖ 如果采用成本模式进行后续计量，会计分录如下：
❖
借：投资性房地产——写字楼
贷：银行存款
wk.baidu.com
1200 1200
❖ 如果采用公允价值模式进行后续计量，会计 分录如下：
❖ 借：投资性房地产——写字楼（成本） 1200
贷：银行存款
1200
❖ 问：采用成本模式和公允价值模式进行后续计量 ，初始计量时有何区别，为什么？
❖ 借：投资性房地产——写字楼
900
贷：开发成本——房屋开发（写字楼） 900
❖ 如果采用公允价值模式进行后续计量，分录如 下：
❖ 借：投资性房地产——写字楼（成本） 900 贷：开发成本——房屋开发（写字楼） 900
第二节 投资性房地产的后续计量
❖ （一）采用成本模式进行后续计量的投资 性房地产
❖ 1）投资性房地产所在地有活跃的房地 产交易市场
❖ 2）企业能够从活跃的房地产交易市场 上取得同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息，从而对投资性房地产的公允 价值作出合理的估计。
❖ 2、采用公允价值模式进行后续计量的会计 处理 1）对企业外购或自建的投资性房地产从出 租日起，按成本价确定投资性房地产的入 账价值。具体会计处理与成本模式基本相 同。
❖ 待收到款项时：
❖ 借：银行存款 贷：其他应收款—乙公司
75000 75000
❖ 5）本月所出租的写字楼发生维修费用12000元， 以银行存款支付：
❖ 借：其他业务成本—修理费 12000
贷：银行存款
12000
❖ 注：出租房地产的租金收入应按月计算有关营业 税金及附加。
❖ （二）采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产 1、采用公允价值模式的前提条件
投资性房地产采用成本模式进行后续计量， 会计处理如下（仅以出租房地产为例）： 1.外购或自建的投资性房地产，从出租日起，按 成本价确定投资性房地产的账面价值。
❖ 借：投资性房地产 贷：银行存款
❖
在建工程
❖
开发成本等
❖ 2.对投资性房地产，在每月末按照固定资 产、无形资产的有关规定，计提折旧或进 行摊销。会计分录如下：
❖ 2.自行建造的投资性房地产 房地产开发企业自行建造或开发的房
地产，只有在建造或开发活动完成（即达 到预定可使用状态）的同时开始对外出租 或用于资本增值，才能将自建房地产确认 为投资性房地产。
❖ 自行建造或开发的投资性房地产的成本， 由建造该项房地产达到预定可使用状态前 发生的必要支出构成。
❖ 【例6-2】甲房地产开发公司于2008年2月初开始 开发一栋商品性写字楼，2008年10月，甲公司预
开始对外出租或用于资本增值，才能确认为 外购的投资性房地产。
❖ 外购投资性房地产的成本包括买价、相 关税费和可归属于该资产的其他支出。
❖ 【例6-1】2008年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用 于对外出租，3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租 赁合同，约定自写字楼的购买日起将这栋写字楼出租 给乙企业，租期3年。4月5日甲企业实际购入写字楼， 支付价款共计1200万元，假设不考虑其他因素。甲企 业在4月5日购入写字楼后应作如下会计处理。