第六章投资性房地产的核算
会计实务讲义课件带习题：第六章投资性房地产
第六章投资性房地产本章命题剖析本章内容在考试中一般以单选题、多选题、判断题等客观题进行考核；但作为基础性内容，本章内容也可能在计算题或综合题中出现，本章内容非常重要。
本章核心考点u掌握投资性房地产的核算范围u掌握投资性房地产后续计量模式的变更u掌握投资性房地产的转换第一节投资性房地产概述第二节投资性房地的确认和初始计量第三节投资性房地产的转换和处置第三节投资性房地产的后续计量第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于做为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
【提示】由于投资性房地产是一种经营性活动，所以投资性房地产取得的租金收入和处置收入，通过“其他业务收入”科目核算；采用成本模式后续计量的投资性房地产计提的折旧或摊销，通过“其他业务成本”科目核算。
二、投资性房地产的范围（☆☆☆）主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
下列项目不属于投资性房地产：1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权；2.按照国家规定确认的闲置土地；3.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物；4.自用房地产；包括：①企业出租给本企业职工居住的房屋；②企业拥有并自行经营的旅馆、饭店；③企业自用的办公楼、生产车间和厂房。
5.作为存货的房地产。
6.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，不能够单独计量和出售的、用于赚取租金和资本增值的部分。
【判断题· 2013年真题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）【判断题· 2013年真题】【答案】×【解析】以经营租赁方式租入的土地使用权不属于企业的资产，不应当确认为投资性房地产。
第六章投资性房地产
一、内容提要本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。
二、关键考点1.投资性房地产的辨认；2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。
三、历年试题分析年份题型题数分数考点2017单选题 1 1.5自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科目归属多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别判断题 1 1 投资性房地产的界定综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理2018单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理2019单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属多选题 1 2自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目的影响判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则计算题 1 10公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转为自用固定资产并提取折旧的会计处理四、本章知识点详解【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。
房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。
一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
2020年《中级会计实务》章节练习第六章投资性房地产
2020年《中级会计实务》章节练习第六章投资性房地产第六章投资性房地产一、单项选择题1.关于成本模式计量的投资性房地产，下列说法正确的是（）。
A.租金收入通过“其他业务收入”等科目核算B.折旧或摊销金额应记入“管理费用”等科目C.期末的公允价值变动应确认为公允价值变动损益D.一旦确定采用成本模式，则不能再转换为公允价值模式进行后续计量2.甲公司将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2000万元，转换日之前“投资性房地产——成本”科目余额为2 300万元，“投资性房地产——公允价值变动”科目贷方余额为200万元，则转换日不正确的处理方法为（）。
A.计入“固定资产”借方2 000万元B.计入“投资性房地产——公允价值变动”借方200万元C.计入“投资性房地产——成本”贷方2 300万元D.计入“其他综合收益”借方100万元3.A公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式计量。
该写字楼的原价为6000万元，已计提折旧1 500万元，未计提减值准备。
当日该写字楼的公允价值为5500万元。
A公司按净利润的10%计提盈余公积。
不考虑所得税影响，则该事项对A公司资产负债表上留存收益的影响金额为（）万元。
A.1 000B.900C.1 500D.04.投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当在发生时计入（）。
A.管理费用B.其他业务成本C.营业外支出D.销售费用5.A房地产开发公司对投资性房地产采用成本模式计量。
2011年1月1日，将开发的一栋写字楼用于出租。
该开发产品的账面余额为260万元，已计提存货跌价准备20万元。
则转换日投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.240B.180C.260D.2006.下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。
第六章 投资性房地产
【补充例题】（成本模式）20×8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
3月15日（租赁开始日），甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。
4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。
假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼12 000 000贷：银行存款12 000 000【补充例题】（公允价值模式）沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000贷：银行存款12 000 000【例6-1】（成本模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
假设甲企业采用成本计量模式。
不考虑相关税费。
甲企业的账务处理如下：（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000贷：投资性房地产——厂房20 000 000（2）20×8年3月15日～12月10日：借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——厂房15 500 000贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000【例6-2】（公允价值模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
企业财务会计第六章 投资性房地产-精品文档
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物 （2）已出租的建筑物-------是企业已经与其他方 签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建 筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起， 经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置 但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人
提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的------
应当将该建筑物确认为投资性房地产。
企业经济业务核算
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产
-------是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的 房地产。例如，如企业生产经营用的厂房、办公楼等属于 固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。 企业出租给本企业职工居住的宿舍-----即使按照市场价格 收取租金，也不属于投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店------其经营目的主要是通 过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店是企业的经营 场所，应当属于自用房地产。
第一节
Байду номын сангаас
投资性房地产概述
二、投资性房地产的特征 2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别 于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地 产。 3.投资性房地产有两种后续计量模式
企业经济业务核算
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1. 已出租的土地使用权 ------是指企业通过出让或转让方式取得，并以经 营租赁方式出租的土地使用权。包括自行开发完 成后用于出租的土地使用权。 企业以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其 他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能 确认为企业的资产。
会计操作技能之投资性房地产核算与评估
会计操作技能之投资性房地产核算与评估投资性房地产是指企业为获取租金收益、资本增值或者两者兼而有之而持有的房地产。
对于投资性房地产的核算和评估，作为会计人员必须了解和掌握相应的操作技能。
本文将介绍投资性房地产的核算方法以及评估技巧。
一、投资性房地产的核算方法投资性房地产在会计中的核算主要包括购置成本、持有成本和净值变动的处理。
1. 购置成本的核算在购置投资性房地产时，需要将购置成本予以核算。
购置成本包括购房款项、购置税金、登记费用、装修费用等各项支出。
购置成本的核算需要按照相关会计准则和法规的要求进行记录和计算。
2. 持有成本的核算持有成本是指投资性房地产在使用期间所发生的维护、修理、大修等费用支出。
持有成本的核算需要将这些费用按照实际发生的情况进行记录和计算。
同时，还需要关注折旧和摊销的核算，以确保持有成本的准确性。
3. 净值变动的处理投资性房地产的净值变动主要包括价值变动和收益分配。
价值变动是指投资性房地产因市场价格波动而发生的价值增减，应根据市场价值变动进行核算。
收益分配是指投资性房地产在使用期间所获得的租金收入或者其它收益，在核算上需要进行相应的归集和分配。
二、投资性房地产的评估技巧1. 市场调研和分析在进行投资性房地产的评估时，需要通过市场调研和分析，了解当前的市场状况和趋势。
这包括房地产市场的供求情况、租金水平、政策环境等方面的情况。
通过市场调研和分析，可以对投资性房地产的潜在价值和风险进行评估。
2. 成本法评估成本法评估是一种常用的投资性房地产评估方法。
这种方法通过计算投资性房地产的重建或者替代成本，来评估其价值。
成本法评估需要考虑土地和建筑物的成本，以及装修、维护等费用，并结合市场状况和建筑物的使用寿命进行综合分析。
3. 收益法评估收益法评估是一种基于投资性房地产预期收益的评估方法。
该方法通过估算投资性房地产的未来潜在收益，来评估其价值。
收益法评估需要对租金收入、出租率、增值潜力等进行详细分析，并考虑市场风险和经济环境因素。
第六章 1 投资性房地产初始计量
第六章投资性房地产本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。
虽然分数不高，但比较重要。
本章近三年主要考点：投资性房地产的转换等。
本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、差错、合并财务报表等内容结合出题。
第一节投资性房地产的特征与范围◇投资性房地产的定义◇投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。
【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物–无所有权，不属于【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（）。
A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产C.已出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本月摊销计入科目：建办公大楼，建造期间土地摊销计入办公大楼的成本，建造完成计入管理费用。
中级会计实务第六章投资性房地产
2020年中级会计职称《中级会计实务》第六章投资性房地产核心考点及经典例题详解【知识点】投资性房地产的范围（★）（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。
是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。
【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。
是否属于投资性房地产？『正确答案』不属于。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。
【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。
B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。
2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。
该房屋属于哪家公司的投资性房地产？『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。
由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。
【例·判断题】（2016年考题）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）『正确答案』√（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
投资性房地产如何核算？
作者：财税专家敦秀娟一、投资性房地产定义投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。
包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物。
二、投资性房地产的会计处理方法（一）“投资性房地产”账户 为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。
该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。
贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。
期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。
该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。
（二）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理 企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。
根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。
相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。
（三）投资性房地产的账务处理方法 1.企业取得投资性房地产的核算 （1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。
（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。
若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。
2.投资性房地产后续支出的核算。
企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。
对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。
3.投资性房地产租金收入的核算。
企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。
4.投资性房地产后续计量。
课程资料：第6讲_资产篇—投资性房地产(1)
第六章投资性房地产第一部分重点难点解析【知识点】自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产的所得税处理1.企业自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产，转换时公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益。
借：投资性房地产——成本累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产递延所得税负债其他综合收益2.处置该项投资性房地产时，原直接计入其他综合收益的金额直接计入当期损益，与此相关的原确认的递延所得税也应转入当期损益，结转至损益的递延所得税也不直接转入所得税费用项目，而与所有者权益的余额一并转入利润表的除所得税费用以外的其他相关项目。
借：递延所得税负债其他综合收益贷：其他业务成本3.自用房地产或存货转换为公允价值计量的投资性房地产以后,在后续计量的每期期末，投资性房地产的账面价值与其计税基础的差异包括两部分内容，一部分是按照税法规定计提折旧,按照公允价值计量的投资性房地产不计提折旧而产生的差异，另一部分是公允价值变动影响数，由此产生的暂时性差异的所得税影响确认所得税费用（或收益）。
借：所得税费用贷：递延所得税负债（假设公允价值上升）第二部分典型例题解析【考点1】投资性房地产的范围【例题1·单选题】下列项目中属于投资性房地产的是（）。
A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】B【解析】选项A，经营租入的土地使用权不属于企业的资产，与投资性房地产无关；选项C，只有在管理当局已作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，才可视为投资性房地产；选项D，房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，应作为存货处理。
【例题2·多选题】甲公司是一家商业地产公司，自行建造一物业，地下共3层，地上共6层，其中地下3层拟建为用于出租的地下停车场及购物广场，地上6层拟用于出售的房产。
2020注册会计师《会计》学习笔记-第六章投资性房地产
一、指为二、1.初第六章 投资性房地产【思考题】求：根据答：借：贷：借：贷：借：贷：2.后正（3）2×20年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元（2）2×20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。
2×20年7月1日为租赁期开始日。
当日收到2×20年下半年和2×21年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为64.8万元。
例3.甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为9%。
经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。
（1）2×20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为540万元。
若采用成本模式后续计量，写字楼预『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式例1.2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。
2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。
2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。
2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。
可以选择成本模式或公允价值模式。
企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式例2.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（ ）借：借：贷：贷：三、借：借：累计累计固定固定贷：公允投资贷：投资其他借：借：投资贷：投资 -公贷：公允累计固定借：借：存货存货贷：公允贷：其他借：借：投资公允投资贷：贷：-公公允『正采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产项目采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产0-75万元-600万元-675万元自用房地产转换为投资性房地产例4.甲公司2×18年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。
投资性房地产的核算
余额反映企业全部投资性房地产 的实际成本
按投资性房地产的项目设置明细账户，进行明细分类核算。企业采用 公允价值计量模式时，本账户的期末余额为投资性房地产的公允价值，为 反映投资性房地产的成本和公允价值变动情况，可以设置“成本”和“公 允价值变动”明细账户，并结合投资性房地产项目进行明细核算。
一、账户设置
高级财务会计
投资性房地产的核算
账户设置 成本模式下的核算 公允价值模式下的核算 投资性房地产后续计量模式变更的核算
一、账户设置
“投资性房地产”账户 核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
借
投资性房地产
贷
登记企业通过外购或自行建造方 登记处置投资性房地产而转销 式取得投资性房地产的实际成本 的实际成本
二、成本模式下的核算
自用建筑物转换为投资性房地产
企业将自用建筑物停止自用，改为出租以赚取租金时， 应当将自用建筑物转作投资性房地产。
并以出租日为转换日。 按自用建筑物在转换日的账面余额、累计折旧、减值准
备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累 计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”等账户。
还要设置银行存款、在建工程、其他业务收入、其他业务成本、资产减 值损失、公允价值变动损益等账户，在《中级财务会计》课程中已经说明
二、成本模式下的核算
增加投资性房地产 通常有两种情况：
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产一、思考题1.对于建筑物，如何划分归属为投资性房地产和固定资产？投资性房地产包括已出租的建筑物是指以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完后用于出租的房地产；而属于固定资产的建筑物主要是用于企业的办公、生产等日常经营活动。
2.对投资性房地产的后续计量为什么会产生两种不同的模式？就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。
3.投资性房地产的成本模式和公允价值模式的核算有何不同？采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算；采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不计提减值准备，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
二、练习题（一）单项选择题1.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额通过（）账户核算。
A.营业外支出B.公允价值变动损益C.投资收益D.其他业务收入2.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过（）账户核算。
A.营业外收入B.公允价值变动损益C.资本公积 D其他业务收入3.根据《企业会计准则——投资住房地产》，下列项目不属于投资性房地产（）。
A.已出租的建筑物B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.已出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物4.投资性房地产不论采用何种模式计量，取得的租金收入均通过（）账户核算。
A.营业外收入B.投资收益C.其他业务成本D.其他业务收入5.关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是（）。
投资性房地产的核算
三、投资性房地产的后续计量
（三）投资性房地产后续计量模式的变更
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量 模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟， 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得， 可以满足采用公允价值模式条件的情况下，企业才能将投资 性房地产的计量从成本模式转为公允价值模式，成本模式转 为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模 式变更时公允价值与账面价值的差额，调整为期初留存收益。
投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。减值测试后确定发生减值的，应当 计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减 值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
投资性房地产的核算
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三、投资性房地产的后续计量
（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
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三、投资性房地产的后续计量
（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同， 即按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科 目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；取得的租金收入，借记“银行存款”等科目， 贷记“其他业务收入”等科目。
2．自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活
动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值， 才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的 成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
投资性房地产的核算
用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，
第六章 投资性房地产 《中级财务会计》 PPT课件
第一节 投资性房地产概述
要点 投资性房地产的含义 投资性房地产的范围
投资性房地产会计概要
➢ 无形资产的概念 ➢ 无形资产的特征
➢ 包括三类资产 ➢ 注意：与固定资产、无形资产
的区别
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第二节 投资性房地产的初始确认与计量
要点 确认条件与初始计量 取得成本的具体构成 基本业务的账务处理
➢ 确认的条件 ➢ 初始计量原则——取得成本
投资性房地产
第六章 投资性房地产
概述
从定义看特点 投资性房地产的范围 投资性房地产会计内容概要
确认条件
初始确认与计量
初始计量原则 取得成本的构成
基本业务的账务处理
两种模式的原理
后续计量
后续计量模式 后续支出
模式转换与变更
期末报告价值的确定
转换
转换与处置
处置
转换的条件 相关会计处理
处置的情形 相关会计处理
区别各种来源看成本构成： ➢ 外购 ➢ 自建 ➢ 自非投资性房地产转换形成
➢ 主要会计科目 ➢ 基本业务的账务处理
第三节 投资性房地产的后续计量
要点
后续计量模式
➢ 成本模式的基本内容 ➢ 公允价值模式的基本内容 ➢ 后续计量模式的转换与变更
后续支出
➢ 注意：与固定资产后续支出会计处 理的异同点比较
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第四节 投资性房地产的转换与处置
要点
转换 处置
➢关会计处理
• 成本模式下的转换
• 公允价值模式下 的转换
• 成本模式下 • 公允价值模式下 • 注意：处置损益
的确认方法
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❖ 【例6-3 】承8-5：甲房地产开发公司2008 年11月1日已将自行开发的写字楼在完工时 直接出租给乙公司，租期10年，写字楼开 发成本为900万元。合同规定每年租金为 90万元，租金按月支付，每月末支付7.5万 元。甲公司规定每月按出租房原价的0.5% 摊销写字楼的成本。相关会计处理如下：
1）在出租日（2008年11月1日），甲公司 已经做了如下会计分录：
❖ 借：投资性房地产—写字楼
900
贷：开发成本—房屋开发（写字楼） 900
❖ 2）自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租写 字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下：
❖ 借：银行存款
75000
贷：其他业务收入—出租房产收入 75000
❖ 2.自行建造的投资性房地产 房地产开发企业自行建造或开发的房
地产，只有在建造或开发活动完成（即达 到预定可使用状态）的同时开始对外出租 或用于资本增值，才能将自建房地产确认 为投资性房地产。
❖ 自行建造或开发的投资性房地产的成本， 由建造该项房地产达到预定可使用状态前 发生的必要支出构成。
❖ 【例6-2】甲房地产开发公司于2008年2月初开始 开发一栋商品性写字楼，2008年10月，甲公司预
❖ 借：投资性房地产——某房地产（成 本） 贷：银行存款（ 或：在建工程、 开发成本等）
❖ 待收到款项时：
❖ 借：银行存款 贷：其他应收款—乙公司
75000 75000来自❖ 5）本月所出租的写字楼发生维修费用12000元， 以银行存款支付：
❖ 借：其他业务成本—修理费 12000
贷：银行存款
12000
❖ 注：出租房地产的租金收入应按月计算有关营业 税金及附加。
❖ （二）采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产 1、采用公允价值模式的前提条件
计写字楼即将完工，与乙公司签订了经营租赁合
同，约定该写字楼完工达到预定可使用状态立即 租赁给乙公司使用，租期为10年，2008年11月1
日该写字楼完工达到预定可使用状态，工程全部 造价为900万元。乙公司于2008年11月1日正式起 租。
甲房地产公司应于2008年11月1日做如下会计 处理：
❖ 如果采用成本模式进行后续计量，分录如下：
投资性房地产采用成本模式进行后续计量， 会计处理如下（仅以出租房地产为例）： 1.外购或自建的投资性房地产，从出租日起，按 成本价确定投资性房地产的账面价值。
❖ 借：投资性房地产 贷：银行存款
❖
在建工程
❖
开发成本等
❖ 2.对投资性房地产，在每月末按照固定资 产、无形资产的有关规定，计提折旧或进 行摊销。会计分录如下：
第六章 投资性房地产的核算
❖ 熟悉投资性房地产的范围； ❖ 掌握投资性房地产的初始计量核算方法； ❖ 掌握投资性房地产的转换和处置核算方法。
第一节 投资性房地产的确认和 初始计量
❖ 一、投资性房地产的概念 ❖ 投资性房地产——是指为赚取租金或资本
增值，或者两者兼有而持有的房地产。
❖ 特点：能够单独计量和出售。 ❖ 种类：
❖ 借：投资性房地产——写字楼
900
贷：开发成本——房屋开发（写字楼） 900
❖ 如果采用公允价值模式进行后续计量，分录如 下：
❖ 借：投资性房地产——写字楼（成本） 900 贷：开发成本——房屋开发（写字楼） 900
第二节 投资性房地产的后续计量
❖ （一）采用成本模式进行后续计量的投资 性房地产
❖ 1）投资性房地产所在地有活跃的房地 产交易市场
❖ 2）企业能够从活跃的房地产交易市场 上取得同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息，从而对投资性房地产的公允 价值作出合理的估计。
❖ 2、采用公允价值模式进行后续计量的会计 处理 1）对企业外购或自建的投资性房地产从出 租日起，按成本价确定投资性房地产的入 账价值。具体会计处理与成本模式基本相 同。
❖ 3）该公司规定每月末摊销写字楼成本4.5万元。会 计分录如下：
❖ 借：其他业务成本—出租房屋摊销 45000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 45000
❖ 4）月末，如果承租人尚未付款
❖ 借：其他应收款—乙公司
75000
贷：其他业务收入—出租房屋收入 75000
❖ 同时结转房屋出租成本：
❖ 借：其他业务成本—出租房屋摊销 45000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 45000
（1）已出租的土地使用权 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权 （3）已出租的建筑物
❖ 闲置的土地，处于增值中，是不是投资性房 地产？
二、投资性房地产的确认和初始计量
❖ 1.投资性房地产的确认 ❖ 与该投资性房地产相关的经济利益很可能
注入企业； ❖ 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
❖ 2.外购的投资性房地产 对于外购的房地产，只有在购入的同时
❖ 如果采用成本模式进行后续计量，会计分录如下：
❖
借：投资性房地产——写字楼
贷：银行存款
1200 1200
❖ 如果采用公允价值模式进行后续计量，会计 分录如下：
❖ 借：投资性房地产——写字楼（成本） 1200
贷：银行存款
1200
❖ 问：采用成本模式和公允价值模式进行后续计量 ，初始计量时有何区别，为什么？
❖
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
❖ 问：哪些企业计入主营业务成本？
❖ 3.取得的租金收入
❖ 借：银行存款 贷：其他业务收入
❖ 4.会计期末投资性房地产存在减值迹象的 ，应按资产减值的有关规定计提资产减值 准备。 计提资产减值准备的会计分录如下：
❖ 借：资产减值损失——计提的投资性 房地产减值准备 贷：投资性房地产减值准备
开始对外出租或用于资本增值，才能确认为 外购的投资性房地产。
❖ 外购投资性房地产的成本包括买价、相 关税费和可归属于该资产的其他支出。
❖ 【例6-1】2008年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用 于对外出租，3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租 赁合同，约定自写字楼的购买日起将这栋写字楼出租 给乙企业，租期3年。4月5日甲企业实际购入写字楼， 支付价款共计1200万元，假设不考虑其他因素。甲企 业在4月5日购入写字楼后应作如下会计处理。