某某房地产项目定位与物业发展方案
世联_内蒙古鄂尔多斯龙湾项目定位与物业发展建议_186PPT
打造世界名牌
成就系列辉煌
解读鄂尔多斯集团：强劲的发展活力
鄂尔多斯温暖全世界
羊绒
煤炭
伊金霍洛街
路
杭达
锦拉
路特
路
鄂尔多斯大街
龙湾
乌审街
天骄花园
鄂尔多斯广场 龙湾项目 天骄花园
合计
总建面约28万平米（地上） 总建面约25万平米（地上） 总建面约49万平米（地上）
总建面约102万平米（地上）
报告目录
Part1 开发背景分析 Part2 城市背景研究 Part3 市场环境研究 Part4 三项目整体发展战略 Part5 龙湾项目定位与物业发展建议 Part6 龙湾项目经济测算
发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合 理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。
第二目标 树立品牌 扩大影响——依托集团背景，通过率先启
动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠 定市场认知度与美誉度。
第三目标 锻炼团队 复制扩张——构建可复制的发展模式经验，
2008年城镇居民人均消费性支出19064元， 增长32% 。大大高于同级别西部其他城市。
2008年城镇居民人均消费结构图
元
5.38%
14.30%
25.72%
消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享 乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱 乐、交通通信等消费热点持续升温。
16.52% 4.07%
房地产昆明项目二期定位及物业发展建议_172P
酒店式写字楼
其他
目录
一、写字楼宏观数据
二、昆明一环内写字楼调查 三、重点案例裙楼及地下层调查
四、顺城项目调查
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
10
项目名称
银海SOHO 银海地产 北京路612号 高层 33层 2.5元/平米/月 建筑面积 层高 写字楼栋数
60% 50% 40% 30% 20% 10% 1% 0%
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
49%
26%
23%
1% 非常满意
一般
满意
不满意
非常不满意
6
2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太 少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满 意的比例高达44％，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评 分为55.6，属整体不满意状况。
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
44%
不满意的集中原因 满意的集中原因
一般对物业管理比较满意.
32%
办公的配套设施不齐全,停车不方便 本楼电梯太少,车位太少
xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议
本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润； 即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐 利润的最大化
本报告是严格保密的。
8
核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制，根据世联操作此类 项目的经验，以项目的 定位作为划分依据，本 项目可能有的开发方向 包括三种模式：
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位： 普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位： 综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量：适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁； 沿xx路延伸，地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心，易造成 产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线； 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村， 建设有小高层、多层
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区， 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村； 集中在政务区大量 新建的高档写字楼； 人口密集，住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼；各 高居住价值的区域； 区域分布的商住办 公楼
本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村； 区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形 象破旧
房地产项目整体定位与物业发展建议
9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
世联地产株洲宏侨项目物业发展建议书
05
CATALOGUE
风险控制与应对措施
市场风险及应对措施
总结词
准确预测，快速反应
详细描述
加强对市场趋势的监测和分析，及时调整项目定位和推广策略，以适应市场需求的变化。同时，建立快速反应机 制，一旦市场出现异常波动，立即采取应对措施，确保项目稳定发展。
政策风险及应对措施
总结词
深入研究，灵活调整
现代简约风格
采用现代简约的设计风格，体现时尚、简约的特点， 满足年轻人的审美需求。
地域特色
在建筑设计中融入地域特色，体现当地的文化和历史 ，为居民提供更有归属感的生活环境。
绿色建筑
采用绿色建筑技术，提高建筑的节能性能，减少对环 境的影响。
绿化及景观设计
绿化率高
通过丰富的植物配置，提高小区的绿化率，为 居民创造一个宜居的生活环境。
03
分析竞争对手的价格策略和产品特点，制定具有竞争力的价格
策略，吸引更多潜在客户。
渠道策略
01
传统渠道
利用房产中介、开发商自有销售 团队等传统渠道进行项目销售， 确保市场份额和销售量。
网络渠道
02
03
跨界合作
利用互联网平台、社交媒体等网 络渠道进行项目宣传和推广，吸 引更多潜在客户和提高知名度。
与银行、金融机构等跨界合作， 提供更多元化的购房方式和优惠 条件，提高项目销售收益。
多层次景观
利用地形、水体等元素，打造多层次的景观效 果，增强居民的视觉享受。
休闲空间
在小区内设置休闲设施和场所，为居民提供放松和交流的空间。
智能化系统规划
安全监控系统
建立完善的安全监控系统，包括视频监控、 门禁系统等，提高小区的安全性。
XX房地产公司发展规划及职责管理方案
ＸＸ置业集团管理规划及职责管理方案序言一个企业的稳步发展，首先是看一个管理者有没有远见及一套高超的管理艺术，管理者的性格决定者一个企业的文化。
作为一个管理者必须具备卓越的管理才华。
管理是心与心的沟通，思想激励一个人的斗志。
心是看不到摸不着的东西，具体表现出来的一种成效。
管理不是管人，是在开发人才，是在管理一种程序，程序是一个企业的法宝，那就是企业的规章制度及企业各工作人员的工作职责。
人的积极性提高了，他才会发挥作用，给公司创造价值。
以下我就浅谈一下自己的思路，供董事长及董事会领导参考。
管理方案（草稿）A、工作职责管理方案公司各职能部门的设置（组织结构）公司设职能部门八个：①审计监督部；②行政管理中心；③工程项目管理中心（含总工室）；④财务管理中心；⑤营销管理中心；⑥项目开发中心；⑦物业管理部；⑧成本控制中心。
以上八个职能部门分别由经营副总裁、董事长助理（副总裁）、工程副总裁、财务总监分管，各分管副总裁对总裁（总经理）负责，由总裁提名任命，（总裁）总经理对公司董事长负责（含公司董事会）。
一、审计监督部工作职责（管理方案）审计监督工作有总裁任组长，董事长助理（副总裁）任副组长，组员由工程副总裁、经营副总裁、财务总监担任。
1、负责研究公司相关的法律、法规、政策，为公司提供法律帮助及意见，监督公司重要经济活动。
2、负责拟签定合同的审核、合同管理，对合同的执行情况进行定期检查和总结。
3、负责公司中ISO9000质量的管理工作，审核、复审ISO9000组织实施和组织内审情况的落实和制定。
4、负责来信来访的处理等工作。
二、行政管理中心工作职责（管理方案）由经营副总裁负责管理，任组长，行政管理中心主任任副组长负责全面工作。
1、负责人力资源的开发工作，分析、监管、调动、组织员工考核。
2、负责人才资源规划和年度人才资源成本预算，拟定公司组织机构、岗位设置、编制各职能部门职位说明书。
3、负责人才资源的储备、薪酬调研、福利等体系政策的制定及实施工作。
楼盘规划物业管理方案模板
楼盘规划物业管理方案模板一、前言本方案是为了规范楼盘内的物业管理工作，提高居民的生活质量和居住环境，确保楼盘安全、舒适、便捷的生活环境，实现楼盘内部的和谐与稳定。
二、物业管理基本情况1.楼盘名称：XXX楼盘2.楼盘地址：XXX市XXX区XXX路XXX号3.楼盘建筑面积：XXX平方米4.楼盘建筑结构：XX栋别墅、XX栋公寓、XX栋商业楼5.楼盘规划：物业管理区、居住区、商业区三、物业管理组织架构1.物业管理委员会：由业主代表、物业公司代表、居民代表等组成；2.物业管理办公室：设立物业管理办公室，负责管理和协调楼盘内各项事务，包括维修、保洁、安保等；3.部门设置：人事部、财务部、安保部、保洁部、维修部等。
四、物业管理服务内容1.安全管理：包括保安巡逻、安全设施的维护和保养、安防设备的运行和管理；2.环境卫生：包括楼盘内的公共区域的清洁、垃圾清运、绿化养护等；3.设备维修：包括楼盘内设备的日常维修、维护和保养；4.居民服务：包括居民关系管理、投诉处理、信息发布等；5.商业管理：包括商铺租赁管理、商家服务监督等；6.其他服务：包括停车管理、供水供电管理等。
五、物业管理工作流程1.日常工作：安保巡逻、环境清洁、设备维修等；2.事务处理：居民投诉、紧急事件处理、商业租赁、停车管理等；3.管理会议：定期召开物业管理委员会会议，研究解决楼盘内的重大问题；4.业主大会：定期召开业主大会，听取业主意见，对重大事项进行讨论决定。
六、物业管理质量控制1.对各类服务进行定期评估，评定为合格服务的工作人员给予奖励，不合格服务的人员给予相应惩罚；2.建立居民意见箱，定期收集居民投诉和意见建议，及时回复和处理；3.建立物业管理服务满意度调查制度，定期对居民进行满意度调查，为其提供满意的服务。
七、物业管理费用收费和使用1.物业管理费用的收取：按照《XXX楼盘物业管理服务收费标准》收取物业管理费用；2.费用使用：物业管理费用主要用于楼盘内的安保、环境卫生、设备维修等费用支出。
世联_山东胜利大厦定位定位及物业建议_99p
政策分析 风险分析 市场分析 竞争分析 案例借鉴 客户定位 公寓物业定位 公寓物业发展建议
项目界定以及思考方向
城市核心商圈内的综合体物业
一、从地段价值考虑，商业价值最高，首先要保证商业的 体量 二、项目占地规模小，保持较高的容积率，保证一定规模 的经营与销售面积，从而达到稀释地价，地块价值最大化。 三、因此，整体的定位中必有的物业类型为集中商业+塔楼 （高容积率），打造城市的地标型综合体。Fra bibliotek商场入口
南广场
内部平面交通示意（动线）
主要动线
平面交通布局原则
北广场
次要动线 一层主要动线
一条人流主动线，保证各个商铺的均好 适宜的步行尺度，保证购物的舒适性 设计宜曲不宜直的步行通道，增加购物的 趣味性和局部商铺的昭示性
平面交通布局说明
每层的主要交通动线是如图所示的主环路。 环路的设臵应考虑到划铺的可行性，同时 要尽量顾及到同层的不同区域。 次要交通动线包括中庭环路，主环路与中 庭环路的连接线路、主环路于垂直交通线之 间的连接线路。
功能描述：
内部功能为休闲、植物观赏、购物场所。 温室花园自然延伸到室外与室外广场连接，用绿植
形成室内和室外空间的过渡与互动。
业态确定
根据精品购物公园的商业定位确定本项目的业态组合为：
首选方案：
次选方案：
大型百货
超市+电器+IT类卖场+零售+餐饮+娱乐休闲
在次选方案中，考虑到总规模的限制，需控制餐饮娱乐的比例，并在建筑设 计中反映出可调整的弹性。
商业整体定位
精品景观式购物公园
体验式、情景化、景观化
“SHOPPING PARK”—— 景观式购物公园
世联_三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略_157PPT.ppt
2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平 米以下的产品.
11
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式
酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经营性强
楼盘名
海航国际会议中 心
套数 476
各企业发展规模大小
单位面积：平方公里
香港盈科地产（17.02万） 上海家化集团（9.14万） 香港保利集团（8.84万）
中粮集团（4.13万）
海南翰星实业投资有限公司（2.3万）
新加坡星狮集团（1.5万）
美国泰威集团（1.41万）
已启动项目：海南翰星公司=====南中国海影视文化生态园
总投资12亿元，分二期进行。以影视拍摄、温泉度假为主题的 影视拍摄、影视制作、影视培训及相关活动接待、旅游观光、
7
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
20071月1日起，城镇 土地使用税每平方米年 税额在原规定的基础上 提高2倍，外商投资企 业和外国企业也纳入了 城镇土地使用税的征税 范围 。
土地转让使用权，建 筑物，及土地价值增长 等都被纳入土地增值税 缴税范围。
项目二期： S2=389044.84平方米
建筑面积： 121399.37平方米
III 期
II 期
I 期
19
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
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本报告需要着重点
四角度体现变化后，如何重新定位本项目。 由于新的土地增值税政策直接影响，如何设 立本项目的开发目标，开发次序，盈利模式。 面对周边资源的规划发展为本项目带来了机 遇和竞争，如何在物业发展及启动策略上展现 核心竞争力,区域价值最大化。
物业服务方案项目定位书
物业服务方案项目定位书物业服务方案项目定位书一、项目背景随着城市的发展和人民生活水平的提高，物业管理已经成为城市管理中不可或缺的一部分。
物业服务涉及到居住小区、商业综合体、办公楼宇等各类地产项目，其主要职责是为业主、住户和租户提供全面、高效、优质的服务。
物业服务的质量和效率直接关系到居民的生活品质和企业的形象，因此，提供一个有竞争力的物业服务方案对于地产项目来说非常重要。
二、项目定位本项目旨在提供一套全面的物业服务方案，以满足不同地产项目的需求，并提高物业服务的质量和效率。
我们将着重以下几个方面来定位本项目：1. 客户定位：本项目将服务于各类地产项目，包括住宅小区、商业综合体、办公楼宇等。
我们将根据不同类型的项目，针对其特点和需求提供个性化的物业服务方案。
2. 服务范围：本项目将涵盖物业管理的各个方面，包括维修保养、清洁卫生、安全管理、绿化养护、设施设备维护等。
我们将为客户提供一站式的物业管理服务，以减少客户的管理成本和时间成本。
3. 服务质量：本项目将注重提高物业服务的质量和效率。
我们将建立一支专业的物业管理团队，通过培训和考核提高员工的专业素质和服务意识。
同时，我们将引入先进的物业管理技术和设备，提高服务的效率和便利性。
4. 创新服务：本项目将积极推动物业服务的创新。
我们将根据客户的需求和市场的变化，开发和引入新的服务项目和服务方式，以满足客户的不断变化的需求。
5. 可持续发展：本项目将注重可持续发展。
我们将致力于提高物业服务的环保性和节能性，推广节约资源的理念和做法。
同时，我们也将积极参与社区建设和居民活动，为客户提供更多的福利和便利。
三、项目优势本项目相对于其他物业服务提供商的竞争优势主要体现在以下几个方面：1. 综合服务：本项目将提供一系列综合的物业服务，减少客户的管理成本和时间成本。
客户可以通过一家公司获得全面的物业管理服务，避免了与多家供应商合作、协调的困扰。
2. 个性定制：本项目将根据不同地产项目的特点和需求，提供个性化的物业服务方案。
四川省大型城市市商业综合地产项目商业定位及物业发展建议
— —大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体
拔高整体 价值和形象
消除“棚户区” 城市印象
深挖商业价值
复兴传统商 圈繁荣
二、项目面临的核心问题
虽位于传统商圈，但区域城市印象较差，形 成“棚户区”印象
传统老城此类商住用地较少； 城市居住较高消费需求无法满足。 地块具有文化、资源底蕴，开发价 值大；
土地供应稀缺，商业具有规模效应；
提前规划定位，对接市场需求。 项目背山面水资源丰富。
发挥优势，规避劣势
联合发声，深挖区域历史文化，复兴自贡传统商贸圈的繁华。 组合核心概念，倡导新理念和全新的商业体验。 借势，联合知名品牌，提升项目知名度。
经济：2012年，全年自贡市实现地区生产总值（GDP）884.80亿元，按可比价计算同比增长13.9%，增速比全 省平均水平高1.3个百分点，位列全省第10位。全社会固定资产投资完成435.10亿元、增长23.3%，增速列全省 前列。 旅游文化：自贡既有千载盐都的盛誉，又有恐龙之乡的称谓，亦有南国灯城的美名，自贡以“千年盐都”、 “恐龙之乡”、“南国灯城”而闻名遐迩。自贡是国家历史文化名城、世界地质公园、中国优秀旅游城市、对 外开放城市、四川省级风景名胜区、四川省级园林城市、四川省环境优美示范城市、中国“文学之城”100强市； 自贡菜系：自贡盐帮菜分为盐商菜、盐工菜、会馆菜三大支系，具有传承自贡文化、中国饮食奇葩之美誉。
中心城区
XX
XX幅员面积4372.6平方公里，城市建成区面积68平方
XX位于中国中西部四川省南部，是川南中心城市，四 川省最早的省辖市和工业重镇之一，是川南地区第一座 100万城市人口大城市。 公里，2012年末户籍人口328.49万。 地域面积、人口数量与浙江嘉兴市相近。
某地产项目前期定位策划案
二、 项目分析
项目竞争分析
周边重点项目概况1-3号路
开元上城
➢ 项目位置：集英街与郑开大道交会处 ➢ 规划用地： 18613.19平方米 ➢ 建筑面积： 89000 商业2250 ➢ 建筑类型：多层、小高层、高层 ➢ 物业类别：高层住宅、商业 ➢ 开 发 商：河南开元名都置业有限公司 ➢ 商业特点： 8万平米大型商业广场
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
市场特点： 汴西新区是开封市房地产发展的热点区域。自2006年郑汴一体化开始实施以来，开封市政 机关已经向西区搬迁，从而带动西区市政配套设施的完善和人气的聚集。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
项目品质： 高端楼盘云集，别墅、高层建筑较多，均价在6500元左右，个别项目最高价在万元以上。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
购房客层： 西区购房客层范围较广，不仅集中了开封市区及周边地市的中上层购房群体，如政府机关公务 员、个体工商户老板等，还吸引了很多来自于郑州市的自住或投资客户。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
• 多----土地多，楼盘多，占整个市场供应的60%。 • 大----大盘多，开发体量大，大部分楼盘供应在10万平米以上。 • 强----开发商实力强，楼盘品质高，客户购买实力强。 • 烈----竞争激烈，由于区域内楼盘供应量大，楼盘之间客户竞争激烈。 • 少----专业型产业商业少，目前开发项目多为综合体商务。
60万 87万 67万 76万
郑汴一体化发展-开封 GDP
GDP起点低，但近几年的增速较快。07年后在郑汴一体化的带动下经济增幅达到20%左右，总体经济 运行形势平稳、保持较快的增长势头。
郑汴一体化发展-开封 文化
世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt
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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋 、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理， 以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工 作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房 地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价 值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具 备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮 、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境 的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建 筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提 升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述
西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议
西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议*项目定位审视*本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目项目属性：区域属性：二线省会城市西安在房地产市场划分中属二线城市新兴高档居住区2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居住区的地位日益显现非核心地段目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段中等规模占地153亩，在曲江片区属于中等规模没有强势外部资源目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不高，地块东侧为空地有利因素：曲江区位优势限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府9><#990099'>90/70等政策限制片区规划前景向好不利因素：目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低相比中海、金地，品牌知名度相对较弱曲江新区西高新主城区市中心（钟楼）本项目项目限制性条件占地面积153.14<#990099'>9亩容积率≤1.8覆盖率≤ 30%绿化率≥40%限高60m取地成本200万/亩车位<#990099'>91<#990099'>9个坡屋顶，不可出现独栋，容积率在1.8以下可调整车程半小时内*本项目面临的四大机会资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会 1机会 2曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位机会 3在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升机会 32项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值*资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会一07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象市场现象2：资产价格全面升值国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全面上涨。
物业管理经营和发展计划(3篇)
第1篇一、前言随着我国城市化进程的加快，物业管理行业得到了快速发展。
物业管理作为我国房地产行业的重要组成部分，承担着保障业主生活品质、维护社区和谐稳定的重要职责。
为了更好地适应市场变化，提高物业管理水平，实现可持续发展，特制定本物业管理经营和发展计划。
二、市场分析1. 市场规模我国物业管理市场规模逐年扩大，预计未来几年仍将保持稳定增长。
据相关数据显示，2019年全国物业管理市场规模达到1.8万亿元，同比增长7.8%。
预计到2025年，市场规模将达到3.5万亿元。
2. 市场竞争物业管理行业竞争日益激烈，各大企业纷纷加大投入，提升服务质量和品牌形象。
同时，新兴的互联网、物联网等技术在物业管理领域的应用，也使得市场竞争更加复杂。
3. 市场趋势（1）专业化、精细化：物业管理企业将更加注重服务质量和专业化水平，满足业主个性化需求。
（2）智能化、科技化：物联网、大数据、人工智能等技术在物业管理领域的应用将越来越广泛。
（3）绿色、环保：环保理念深入人心，绿色物业管理将成为行业发展趋势。
三、经营目标1. 提升业主满意度：通过优化服务、提高管理水平，使业主满意度达到90%以上。
2. 扩大市场份额：在未来五年内，物业管理项目数量增长30%，市场份额提高5%。
3. 提高盈利能力：通过提高运营效率、降低成本，实现年净利润增长10%。
四、经营策略1. 优化服务，提升业主满意度（1）加强员工培训，提高服务意识和服务技能。
（2）完善服务流程，提高服务效率。
（3）开展业主满意度调查，及时了解业主需求，改进服务。
2. 加强项目管理，提高管理水平（1）建立健全项目管理制度，规范项目运营。
（2）加强设备设施维护，确保设施正常运行。
（3）加强安全管理，保障业主生命财产安全。
3. 创新服务，拓展业务领域（1）引入物联网、大数据等技术，实现智能化物业管理。
（2）开展社区增值服务，如家政、维修、养老服务等。
（3）拓展商业地产、写字楼等业务领域。
物业战略定位与未来五年年发展规划
物业定位与未来五年发展目标(2018-2022)第一总体目标定位整体规划的思路符合地产公司定位和业务的快速开展，中心工作要以客户为导向，能够成为现实营销和地产品牌的支撑，物业公司能实现内部市场化运营与外部拓展。
第二行业分析1、行业现状分析（优势与劣势）优势：A物业服务属于新兴产业，朝阳产业，未来发展前景持续看好；B物业服务上游产业——地产业特别是二、三线城市目前处于一个空前发展阶段，提供了很好的市场、客户、技术空间；C盘锦作为一个三线城市，市政府的政策扶持力度较大，外来投资及所带来的优质客户资源的增加为房地产市场带来巨大商业机会；D政府越来越重视物业服务的社会作用，正积极推动产业发展；劣势：A物业服务水平（专业化）不高，各企业水平参差不齐，良莠不分，行业口碑不太好；B物业人才成长慢于产品开发速度，人才匮乏，目前各企业普遍面临“用人荒”行业普遍感到保洁难招，保安更难招；C技术与管理能力稀释；D收费与服务的不对等，特别是物业费标准的厘定受到相关政府部门的制约和阻碍，地方政府对置业公司的管理政策的影响，造成企业的成本投入较大，导致入不敷出；E整个行业间接履行着政府多重服务职能，一旦需要主管部门出来解决管理矛盾或承担政府管理职责时，多数是相互推诿或者解决问题效率很低；F盘锦物业服务水平在辽宁省处于相对低下的位置，与省会沈阳相比还存在较大差距，消费意识和消费能力还有待发掘和引导；2、企业内部现状分析（优势与劣势）优势A地产公司依托国有企业发展优势，产品呈现多元化发展趋势，既有商品住宅又有非住宅类及公建项目，还有非盈利项目的社会责任，推动物业公司快速发展，楼盘具备一定知名度；B早期开发的楼盘，由于有政府依托和政策引导，在产品品质维护方面，能够得到较好的保障，有一定的口碑效应；C地产公司规模不断扩大，向集约化、多层次复合项目迈进；D企业发展历史由投资转变为开发建设和投资多元化；E企业早期开发的项目市场定位准确，差异化明显；劣势A企业发展历史短暂，文化积淀没有系统提出，文化导向的作用还不突出；B管理制度需要在合规性、适宜性、完善性、系统性、可操作性上快速调整，保证围绕客户满意达到执行、高效的目的；C物业企业初创，人才匮乏，团队的职业化程度急需提升（包括职业态度、精神、技术、管理能力、责任意识等）；D缺乏系统的激励机制，影响员工工作态度和创新；E职能管理层较薄弱，对领导者的依赖现象严重；F项目经理层的管理干部储备不足；G专业技术没有进行系统开发、集成变成组织的经验，并快速复制；H客户服务体系没有专题的研究、建立，没有形成系统的标准和体系；I开发公司与物业公司按照产品——服务一条线客户服务观来看，接口部分比较弱，系统性不够（规划参与、项目综合进度研究、图纸会审、产品验收标准、满足使用与管理需求设计、整改服务等）。
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垠坤观点
梯式思考： 纵向思维 对应互动
城市
本案
时代机会
消费者
类 比研 究
本案不是一个普通楼盘的地位 整个城市的发展趋势将直接影响本案的发展
时代机会将创造本案的发展空间 消费者是本案支撑点
类比研究会提示关于项目的精准思路
研究课题
我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘]
城市别墅
它是
市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气
它是
高科技、高品质的建筑空间 南京第一个模拟全智能住宅
实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想
它是
最新技居住
项目研判[地块成本]
地块成本2600万，楼面地价达到4864元/㎡
成本决定本案只能建造城市高端物业
项目研判[SWOT]
S（优势）
地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗 渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期 性风险；
因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值；
有文化的东方别墅成为思考方向之一
项目研判[SWOT]
W（劣势）
外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
身价在500万元以上，年收入在30万元以上的朝阳产 业从业者，如IT业、旅游业、外贸业等
客户特征
家庭结构
38—45岁之间的三口之家 子女接受中学大学教育，部分已离巢
客户特征
涵养
淡泊不喜张扬，精深内敛
因此，在未来的战略中，我们将以：
未开盘，40套 已登记200人
售完
类比态势研究
企业 月牙湖边
品牌 品牌优势
金基唐城 品牌优势
区位关系
成本比较
优势
当年首席高尚居住 很低的地价成本 山水城林、板块环境与地位 区
莫愁湖边
较低的地价成本 稀有湖景、交通便利
观园翔龙
首善之区乌龙潭边 较低的地价成本 稀有水景、交通便利
本案
外行进入型 首善之区被贫民区 很高的地价成本 缺乏传统别墅的基本资源
借助经验丰富的专业化操作团队营造稀缺性 产品，通过环境再造、广告包装等手段弱化 劣势，降低风险，减弱威胁。
城市别墅类比研判
城市别墅认知
位于城市中心区（老城区） 不超过3层的地面住宅 拥有独特的景观资源，如独占性山水等 交通比较便利，与交通干道距离一般在500米及以上
城市别墅发展
❖南京最早的城市别墅当属颐和路、宁海路一带的民国公馆，现 在来看，他们最吸引人的反而是那种积淀已久的人文氛围。 ❖月牙湖和玄武湖的沿湖别墅是南京较成规模的城市别墅群，便 利的交通、无可替代的山水城林资源和高尚的板块形象是其大受 欢迎的主要原因。 ❖近期开发的位于莫愁湖畔的金基唐城朴园和乌龙潭边的观园翔 龙，也是较受欢迎的城市别墅的代表。
T（威胁）
缺乏稀缺性环境资源将带给项目很大的市场风险； 来自各方面对南京房价持续走高的负面影响，将直接 影响高端物业的价格走势； 发展商的操盘能力将面临比较严峻的考验；
在没有市场的地方，做出市场并将机会最大化
因此，我们
通过创造产品价值，创造市场机会和客户价 值，获得市场认同，将成为本案的基本操作 思路之一
企业
包围的腹地
结论
本项目自身质素较低，缺乏传统别墅应有的自然资源，因而原 创性的资源不足 这就要求我们必须从一个全新的角度来理解本地块的属性
以一种革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值
消费者研判
目标市场
本案的目标市场将以创造市场为主力 并带动极少量的投资市场。
以产品价值创造客户价值，产品创新带动市场创新
操作中对自我创造能力的要求将空前的高
项目研判[SWOT]
O（机会）
南京楼市的持续稳健发展带来的消费市场的信心； 经济发展高收入人群基数的不断扩大； 稀缺的城区别墅是目前许多不愿离开城市中心区的高收入人群寻 觅的对象；
产品自身创造的价值正成为房市的一把利器。
用产品创造市场机会以迎合高收入群体的需求
项目研判[SWOT]
因此，我们希望
❖它的居住体验是前所未有的，但它的外形又是 极其不张扬的 ❖不但要拥有自己独特的建筑符号，同时还要有 深厚的历史沉淀和文脉底蕴
——前者通过高科技来创造 ——后者就要依托于文脉来实现
文脉
是关于建筑的原点 是产品不可放弃的元素 是代表产品个性的某种精神
文脉探寻，追忆归云堂……
归云堂，一个意味深远的地名，必然 有它的文脉溯源所在。 禅堂，古称僧堂或云堂，与佛殿、法 堂同为禅宗丛林的主要堂宇，禅僧昼 夜于此行道。 清代有庙，称归云堂。巷以庙名。因 此归云堂名沿用至今…………….
我们卖给谁？ [锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述]
我们怎样去做？ [从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质]
我们如何推动？ [以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢]
项目研判
项目简况
地处戴家巷曲里弯处的归云堂 出让面积7000㎡，其中：
A区占地约3900㎡，容积率<0.3，限高9m B区占地约2640㎡，容积率< 1.6，限高18m
归云堂
金基唐城
观云翔龙
月牙湖别墅
代表案例
项目名称
月牙湖边 别墅群
位置
建筑量体 产品
推案时机
苜蓿园大街 近万平米 单体、双拼，单 98年前后 套300平米左右
观园翔龙 广州路
8500平米 联排、跃层公寓 2004年
金基唐城 汉中门大街 60套 联排、普通公寓 2003年
目前状况
二手房市场价 值600万左右 一套
市场创新型的产品和个性化生活的营造 提升本案的整体质素和生活品质
借以转移地块资源价值严重弱势和地价带来的高风险
我们的战略主题思想
为南京城市造一张高端物业的代表名片 以革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值 以高科技和实验性实现产品价值的完全再造
营销概念
我们要缔造
走在时代前列的 带有实验性质的 又具有恒久价值的 在南京绝无仅有的