不动产评估收益还原法计算题

收益还原法作业题

1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。

解：（1）计算该宾馆年总收益

=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元

（2）计算该宾馆年总费用

=14万元/月×12月=168万元

（3）计算该宾馆年净收益

=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元

（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格

=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元

（5）计算同档次宾馆年总收益

=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元

（6）计算同档次宾馆年总费用

=394.2×30%=118.26万元

（7）计算同档次宾馆年净收益

=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元

（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格

=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元

（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。

答：略

2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。

解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30

建筑物现时总价

=()()万元元31310000503050%511500100011==⎥⎦

⎤⎢⎣⎡-⨯--⨯⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-∙

--∙N n N R C 建筑物现时单价=310000/500=620元/m 2

答：略

3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租金出售时的正常价格。

解：（1）计算各层可出租的面积

2000×60%=1200m 2

（2）计算租期内年净收益

180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元

（3）计算第一层在租期满后的年净收益

200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元

（4）计算第一层的正常价格

()()万元27.2640%8111%84.230%8111%836.2073331=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯+⎥⎦⎤⎢⎣

⎡+-⨯=V （5）计算第二层的年净收益

120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元

（6）计算第二层的正常价格

()万元78.1619%8111%824.138362=⎥⎦⎤⎢⎣

⎡+-⨯=V （7）计算第一层与第二层的正常总价格

V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元

答：略

4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m 2。试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。

解：（1）无限年期且报酬率为12%时的价格V ∞为：

())(78.1668%12%

10%1011112000V 10

万元=⨯+-⨯

=∞

（2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V 50为

()())(80.2449%8%10%10111%101112000V 705050万元=⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣

⎡+-⨯=

注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点，请必须掌握。

5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？

解：已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9% 则()万元62.284%2%97%5.2%92521=---=---=g r C g r A

V

6、预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万元，在报酬率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？

解：已知 a=15，t=5，Pt=200，r=15%。 则()()()()()万元72.149%151200%15111%1515111155=++⎥⎦⎤⎢⎣

⎡+-⨯=++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=t t t r P r r a V 7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？

解：已知 n 甲=50-35=15，n 乙=50，a=150，r=15%