星河湾商业街策划案例
美地行浦东星河湾销售奇迹跨界营销策划方案81P
战略序曲2 战略序曲2:星河湾与世博共襄盛举 地产界"超级航母" 地产界"超级航母"星河湾跨界进入世博馆
●经济共赢: 经济共赢:
星河湾进入世博不仅将带来更高层次的观展客群,更将与世博互促互见,带动巨大的经济效益. 星河湾进入世博不仅将带来更高层次的观展客群,更将与世博互促互见,带动巨大的经济效益.
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星河湾地产董事长黄文仔答记者问
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美地行在媒体签到处
嘉宾签到
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近千业内人士济济一堂
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头脑风暴
头脑风暴
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《建国大业》南中国启动典礼 建国大业》
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熠熠生辉的红地毯
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活动外场
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活动外场——梅兰芳大师戏服和风冠展示 梅兰芳大师戏服和风冠展示 活动外场
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《建国大业》南中国启动典礼现场 建国大业》
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财经网 /2009-08-11/110222848.HTML /2009-0877
房产中国 /villadom/newsview67933.htm
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波士堂3周年活动 士堂3
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波士堂三周年庆
嘉宾走红地毯
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Swarovski中国区总经理:石峥 中国区总经理: 中国区总经理
签到名录
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波士堂三周年庆
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波士堂三周年庆
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袁鸣与曹启泰联手主持
星河湾梁上燕副总裁发言
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高峰论坛 高峰论坛
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首届高端地产高峰论坛新闻发布会
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上海媒体提问
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三. 美地行与星河湾 美地行与星 行与
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美地行在现场
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THANKS FOR ATTENTION …
广州星河湾项目策划全案
与番禺宝墨园达成合作，独家引进宝墨园的活水技术，独家拥有 天然活水生态循环系统；
技术以纯物理方式改变水分子排列，在不改变任何自然属性的前 提下大幅度提高了水的自净力、携氧力和渗透力
星河湾营销界面分析
（一）开发模式的变化GO （二）星河湾的营销策划GO （三）开盘时机的确立 （四）卖场包装GO （五）星河湾的品牌意识GO
华南板块位于广州南番禺区，可开发土地约两万亩，属广州市政府新 一轮城市规划中的新城市中心区域。自1998年始，已先后有8家广州 实力最强，品牌影响力量最大的发展商在此区域购地，小则近千亩， 大则数千亩，由于这一区域总开发量大，强手如林，建设水平高， 已引起市场及业界人士的高度关注。
华南版块楼盘分布示意图
业界人士谈星河湾
“中国第一村”——祈福新村老总：我受到了很大启发，今后的 建设起点要更高一点，综合素质要再好一点。 深圳招商地产副总是当年广州国际大厦（63层）和深圳香格里拉 酒店的总指挥，来星河湾看了三次，由衷地说："我没有对什么楼 盘动过心，除了星河湾，确实是我看过的最好的楼盘。" 据说，雅居乐的老板看完星河湾后，对部下的态度很不友好，心 情很不爽 中国房协顾云昌秘书长：星河湾的建筑、园林环境让我们很惊喜。 这里确实是一个心情盛开的好地方。我们走遍全国各地许多楼盘， 这里的建筑和园林是结合得最好的，也是最漂亮的，我一定大力 推荐，让其成为中国房地产界学习的典范
星河湾的市场营销策划
在商品经济的今天，成功的商品首先必然得益于正确的市场营销 策划，星河湾的营销策划从前期的市场调查、产品策划建议到开 盘前的市场推广方案的确立，历时一年零8个月，反复论证，最终 才得以保证星河湾项目市场化运作的成功。 附星河湾营销策划大事记：GO Home
森兰星河湾营销策划方案
森兰星河湾营销策划方案一、项目背景介绍森兰星河湾是一座位于中国江苏省苏州市的大型房地产项目，是由森兰集团投资兴建的综合性滨江生态旅游度假区。
项目占地1000亩，临近太湖，环境优美，拥有丰富的资源和潜力。
为了有效推广和销售项目，需要制定一套全面的营销策划方案。
二、目标市场分析1. 产品市场定位森兰星河湾主要定位于高端度假、居住和投资市场。
项目内设有高档度假酒店、别墅区、商业街和娱乐设施，为顾客提供高品质的居住和体验环境。
2. 目标客户群体(1) 高端消费群体：主要包括富裕的中产阶级家庭、高级白领和企业家等。
(2) 旅游度假客户群体：包括国内外游客和家庭消费者。
3. 竞争对手分析在苏州市及周边地区，有一些类似的滨江旅游度假项目，并且存在竞争。
主要竞争对手有某某滨江景区、某某湖景别墅等。
对手的主要优势是地理位置和知名度，因此我们需要通过差异化的营销手段来吸引目标客户。
三、核心竞争力分析1. 地理位置优势：项目靠近太湖，交通便利，距离苏州市区仅需30分钟的车程，吸引了众多对自然环境和旅游度假有需求的客户。
2. 顶级设施和服务：项目内设有高档度假酒店、别墅区、商业街和娱乐设施，以及一系列的休闲娱乐活动，为顾客提供极致的度假体验。
四、营销目标和策略1. 营销目标(1) 达到预定销售额：根据市场调研和需求分析，制定合理的销售目标，确保项目顺利运作。
(2) 提高品牌知名度：通过营销活动和策略，提升森兰星河湾的品牌形象，吸引更多的潜在客户。
2. 营销策略(1) 组织推广活动：举办项目开放日、客户招待会和媒体发布会等活动，吸引客户参观和了解项目，并提供特别优惠。
(2) 营造线上线下品牌宣传：通过建立官方网站、手机APP等渠道推广，以及参展、广告投放等方式增加品牌曝光度。
(3) 建立合作伙伴关系：与旅行社、地产中介等建立合作关系，推广度假和投资购房的优惠政策和特色服务。
(4) 客户关系管理：建立客户数据库，定期通过邮件、短信等方式与客户保持联系，提供个性化的服务和信息。
ql红鹤：北京星河湾策划案
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典型目标客户样本：
家庭 / 职业： 李博佳女士 1992年奥运会美国女子体操冠军教练，后求学获得舞蹈和商业双硕士学位，进入华尔街。自己的 公司Rebecca’s，以教授如普拉提、瑜珈健身课程等康体事业为主。 丈夫思大为（David Stickler）先生服务与世界最大的钢铁投资企业（GLOGAL PRINCIPAL PARTNERLLC）。 两人既是生活伴侣，也是事业伙伴。 置业： 在纽约和洛杉矶分别有一个家，在北京大山子有一套300多平米的 房子。因为一年中只有三四个月在北京，原本想买别墅的她选择 了城市公寓。她说：“繁华的CBD对我已经没有太大的意义，我 反而希望能在一个充满风景的地方找到自己的空间。”
威胁点（Threat） 1. 北京东部豪宅密集，供量较大，地段因素将左右客户进行比选
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1.3 与棕榈泉国际公寓的比较分析
以棕榈泉国际公寓为参照，对如下各项指标进行比较分析：
北京星河湾
棕榈泉国际公寓
交通便利性
较为便利
非常便利，顺利切换三四环
外部景观资源
森林、公园、高尔夫、沿青年沟漫步大道
朝阳公园、红领巾公园及东北部建设中 的高尔夫景观
与商圈紧密度
属于CBD辐射区域
与CBD、燕莎商圈联系密切
周边配套档次
多数属于服务于大众类配套
享有、燕莎、朝阳公园西门等高档生活、 娱乐配套
自有生活配套
商街经营分为18种类别，配套齐全
五层一万余平米商业中心，配套齐全
会所规模及经营档次
五星级会所：9000平米体育馆+4000平米会 13000平米五星级会所，与星河湾经营内
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红鹤北京星河湾策划案
项目成本可能因各种因素而超支，如人工成本上涨、材料成本增加 或设计变更等。
质量风险
项目质量可能不符合预期或标准，需要进行修复或整改。
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结论与建议
总结
本次策划案旨在提升红鹤北京星河湾项目的品牌 形象和市场竞争力，通过市场调研和竞品分析， 我们发现项目的优势和不足，并提出了针对性的 解决方案。
在营销策略方面，我们制定了针对不同客户群体 的个性化销售方案，以提高销售业绩和市场占有 率。在服务方面，我们注重客户体验和服务质量 ，以提高客户满意度和忠诚度。
建议
针对项目定位和品牌传播，建议进一步挖掘红鹤北京星河湾的独特卖点 和优势，加强与竞品的差异化竞争。同时，加强与媒体和意见领袖的合 作，提高项目知名度和美誉度。
红鹤北京星河湾策划案
• 项目概述 • 市场分析 • 策划方案 • 实施计划 • 预期成果 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
北京星河湾项目位于北京市朝阳 区，是一个集住宅、商业、文化 、教育等多功能于一体的综合性
社区。
项目周边交通便利，紧邻地铁和 多条公交线路，方便居民出行。
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回报率
预计投资回报率将达到50%，即1亿元人民币。
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风险评估与应对策略
市场风险
市场接受度
新项目可能面临市场接受度低的风险，特别是当其与现有市场需 求存在差异时。
经济环境变化
经济环境的变化，如利率、通货膨胀和就业率，可能影响消费者 的购买力和消费习惯。
政策法规变动
政策法规的变动可能对项目产生重大影响，包括土地使用、环保 规定和税收政策等。
市场趋势
政策影响
关注北京市房地产政策变化，分 析对红鹤北京星河湾项目的影响
广州星河湾商业业态规划定位建议书
广州星河湾商业部分商业业态初步建议广州经纬房产咨询有限公司二○○六年十月2目 录前 言 ............................................................................................4 1. 市场及区位概况分析 . (5)1.1. 广州星河湾区位简析 ............................................................................. 5 1.2. 周边人口密度分析 ................................................................................ 6 1.3. 本项目现有商业分布及经营情况 .............................................................. 7 1.4. 周边楼盘商业情况分析及启示 .. (8)1.4.1.洛溪新城 (8)1.4.2. 广州雅居乐 ............................................................................................................... 9 1.4.3. 锦绣香江 ................................................................................................................. 10 1.4.4. 丽江花园 ................................................................................................................. 11 1.5. 业主消费需求调查 ............................................................................... 12 1.5.1. 调查访问对象 ......................................................................................................... 12 1.5.2. 调查访问结果分析 ................................................................................................. 12 1.6. 项目优劣势分析 .................................................................................. 16 1.6.1. 自身优势 ................................................................................................................. 16 1.6.2. 现存劣势 ................................................................................................................. 16 1.6.3. 机会 ......................................................................................................................... 16 1.6.4. 威胁 . (16)2. 项目定位及业态规划建议 (17)2.1. 项目存在问题分析及解决建议 ................................................................ 17 2.2. 项目定位依据 . (19)2.2.1.考虑定位时需注意的因素 ...................................................................................... 19 2.2.2. 主要目标消费群的消费特性及消费力分析 .......................................................... 20 2.2.3. 整体商业可持续发展的路径与策略选择 .............................................................. 20 2.3. 项目主题定位建议 ............................................................................... 22 2.4. 业态规划建议 ..................................................................................... 24 2.4.1. 项目业态分布比例建议 .......................................................................................... 24 2.5. 业态具体布局建议 ............................................................................... 25 2.5.1. 商业街业态具体布局建议 ...................................................................................... 25 2.5.2. 会所商铺业态建议 ................................................................................................. 26 2.5.3. 五星级酒店群楼业态建议 ...................................................................................... 27 2.6. 业态控制建议—专铺专营 . (27)3. 硬件规划建议 (28)3.1. 外立面展示优化建议 ............................................................................ 28 3.2. 特色店面展示优化建议 ......................................................................... 29 3.3. 导视系统优化建议 . (30)4. 招商节点计划 (30)4.1. 时间节点安排 ..................................................................................... 30 4.2. 招商工作部署 . (31)35. 项目租金幅度提升预测.............................................................. 32 6. 具参考性区域商业项目调查 ....................................................... 32 7. 经纬团队实力展示 .................................................................... 32 附件一 . (33)4前 言非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持，使敝司能有机会与贵司共同探讨本项目之工作。
北京星河湾项目经典案例
创 造 城 市 的 美 丽
GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL
主动营造高差 采用广州星河湾独特的立体平均 式园林景观，主动创造场地高差，通过36 级高差的变化，形成自然的起伏。
北京
创 造 城 市 的 美 丽
广州
GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL
实用而灵活的材料采购及成本控制
●室内装饰装修工程议标。（所有石材等主要装饰材料均由业主采购，同
时业主给出较高的人工、机械及辅材单价） ●景观工程议标。（提前选苗、采购、假植于苗圃）
●工程款支付。（抢工阶段采取半月一支付方式）
●迅速、灵活的价格确认。（现场办公解决品质、成本等问题） ●设计、施工、成本相互沟通，全面考虑各系统工程成本。（如室外管线 施工前，先确定各系统间的总体布臵，再明确排水坡度及雨污水的布臵）
●老板现场办公进一步加快决策和实施
●畅通、便捷的部门沟通和跨专业沟通。（部门经理基本解决跨 部门、跨专业的沟通，争执和误解在公司中层管理者的工作中得 以解决）
五、系统而精益求精的施工管理
3、规范的工程施工管理。 星河湾人为了实现品质住宅全成品建设工程，用心的分析每一个工 序、每一个工作细节，将品质地产在工程建设阶段推至极致。
三、精致而舍得的环境营造
●通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处 理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类大小灌木→乔木→围墙” 的层次变化使道路景观十分丰富) ●街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一 定后退，建造了1 O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区 景观的延伸)
房地产星河湾半岛营销策划全案
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
『中国最好的工作__寻找星河人』
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
通过网络、新闻发布会等形式发布向全国招募“星河汇代言人&会籍独立经纪”的信息，如 成功获选，可获高薪、免费入会资格及该城市会籍销售权 每个重点城市如（北京、上海、广州、深圳等）设定限额，并通过网络推荐、海选、现场 面试，通过“星河汇”带动“星河湾半岛”，掀起社会热点。
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
Make money while you party 消费得越多，赚得越多
会员需以股东的身份加入俱乐部，作为投资人出资购买股份，而不是普通俱乐 部缴纳“会费”来入会 专业的俱乐部运营团队来负责打理各项事务，投资人同时也是俱乐部最重要的 顾客 年终，运营部门将会向股东们汇报本年经营状况，如果经营成功，会员(同时也 是投资人)便可根据他们的投资份额获得红利
层 效
名媛Party
圈 层
应
业主音乐
岛 诞 生 营 造 高 端 圈 层
效
会……
应
星河汇代言人&独立经纪招聘
会籍代理召集
·
刺激 购买 欲望
目的：实 现销售， 形成良好 的圈层效
应
第一阶段：蓄客阶段——制造影响力（6-9月）
绿城：上海浦东星河湾前置营销案例(共68张PPT)
地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。 开盘当日6小时销售金额 客户专员列队接待到访客户 举行中国首届高端地产峰会，邀约千名开发商参观星河湾； 基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。 ·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动） ·目标客户名单数据库搜寻与建立 波士堂三周年庆典
浦东星河湾进入上海后面临的问题，其实也是很多绿城 项目所共同的：全新的品牌、全新的市场，知名度和影响力 不足；大面积、高总价的户型；房源推售量大等等。
星河湾采取了“围、追、堵、截”的主动式客户挖掘方 式，在庞大的市场中剥离出有效的目标客群，并针对性的通 过各种传播渠道发布项目信息，在市场中形成极为强势的社 会舆论导向和业内价值导向，最终在开盘时形成了“万人看 星河湾”的轰动效应，有效促进了意向客户的下单。
基地总用地面积约23万平方米，总建筑 面积约47万平方米。
其中小学和幼儿园总占地面积约万方，建筑面 积约万方，商业街总建面万方，超白金五星级 酒店包括酒店、会所、体育馆等。
整个社区分三期开发，布局结构动静 有序，虚实相生、环环相扣。
小学
幼儿 园
商
一期 业
三期
街
二期
超五星 级酒店
浦 东 星 河 湾 一 期 推 出 户 型 面 积 在 220600多平米之间，主力户型面积都在 200-300多平米的大三房、大四房。 并均为套房设计。
邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴。
公关活动持续“中国波士，倾城之夜”，波士堂星光 会会所落户浦东星河湾酒店；举行中国首届高端地产 峰会，邀约千名开发商参观星河湾；建国大业南中国 启动盛典……
安排客户集中签约
三、具体营销执行
星河湾杭州营销策划报告
活动现场的细节要求：讲台配花体积较大遮住星河湾logo一小部分，工作人员立即进行修剪，以求项目案名完整呈现。
活动亮点活动现场的细节要求：晚宴外厅大堂本来为酒店统一插花，经过工作人员积极协商更换为以天堂鸟、百合为主的插花。
活动亮点严格的成本把控：在成本把控方面本次活动表现突出，不论酒店、物料还是现场摆饰鲜花，充分进行价格把控，并与第三方进行多轮讨价还价，以求压缩成本。
活动亮点迅速反应力及执行力：由于本次活动准备时间较仓促，一周内从安排酒店、落实物料到邀约客户，所有工作都是对反应力和执行力的集中考验。
活动收获活动亮点有待改进活动小故事上海与杭州沟通官衔接应更为紧密：由于饭局前上海沟通官并未被杭州沟通官引荐，因此与来宾之间熟悉度不深，对后期沟通形成制约。
而另一方面也反映出，两地沟通官彼此存在陌生感，不利于工作开展。
上海及杭州沟通官应更合理入座：当晚活动虽规定座位（同一桌同设一名杭州沟通官、一名上海沟通官），但由于来宾提前入座，造成空位较集中，导致部分工作人员扎堆坐，而部分桌仅有一位工作人员难以周全照顾。
<B style='color:black;background-color:#A0FFFF'>PPT</B>讲解时现场应尽量保持安静：<B style='color:black;background-color:#A0FFFF'>PPT</B>是每次晚宴中的重要环节，利于来宾更加领悟星河湾价值真谛。
但当晚活动一度出现较大噪音现象，客户经理应及时礼貌提醒来宾，以确保来宾本人及其他人的项目信息获取。
有待改进部分活动收获活动亮点有待改进活动小故事刀锋执行突击杭州站5大不可能！ 4月19日（周二），粱总下达紧急指示，在4月29日前必须做出两站外拓！这让整个团队高度紧张起来，无锡是早在计划之内自然没有问题，但杭州外拓，虽然对杭州公司的沟通和当地资源的一些拜访早已启动，但由于时间太紧张，活动的场地、物料的设计制作等执行问题，却成了迫在眉睫的大难题。
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一、星河湾项目总体概况
星河湾位于广州市华南板块华南快速干线出口处，紧邻地铁3号线，是华南板块乃至广州市离城不离市的优越位置。
项目内部业主消费能力强，项目周边人流量大，且多为从商或工作的中青年人士，消费欲望较强烈。
二、社区商业配套概况
星河湾的社区商业配套主要有社区商业中心和独立夏威夷风情商业街组成。
其中夏威夷风情商业街毗邻番禺区迎宾大道，为星河湾社区独立设置，商业街建筑面积为1700平方米。
在商业街北塔二楼有一星河湾艺术培训中心。
三、社区商业物业开发状况分析
１、选址
夏威夷风情商业街位于小区主入口右侧，紧邻华南快速干线。
商业街旁边有小区屋村巴士上落站，该处的位置是小区人流量最为集中的区域。
商业街坐落于此，不仅方便业主下班购物，也较好地吸纳了进出星河湾的非业主人员消费；
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