保障性住房融资模式探讨
浅议我国保障性住房建设的融资问题
浅议我国保障性住房建设的融资问题摘要:保障房建设是关乎民生的重大问题，在保障房建设过程中显露的融资问题受到了社会各界的关注。
本文针对目前我国保障性住房建设融资出现的问题，提出了相应的解决对策，旨在可以缓和这一状况。
关键词:保障性住房资金筹集对策建议2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。
据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。
2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。
这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。
一、我国保障性住房的融资方式保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。
经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。
目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。
(一)中央和地方政府的财政拨款财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。
中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。
今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。
但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。
第二，土地出让金收益。
2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。
保障性住房投资与融资的机制研究
４ 、投资管理。第一 ，廉租房和公租房虽然都是 由
机构 ，还是从商业信贷和证券市场融资都难以实现 ，导
１ 农村金融研究 Ｉ ｃｏ ｅ ０ １ ２ ｔｂｒ １ Ｏ ２
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致保 障性住房开发与消费的资金渠道狭窄。
融规模狭小 ，而由于资本市场还不够发达 ，商业信贷在 住房金融体系 中处在绝对的垄断地位 。第一 ，在没有 主要体现在土地无偿划拨和税费 的减免及返还，这实 际
上也 是政 府投 资 ，但 其产权 主 体及股 权 结构 不清 ，资产 被大 大低 估 。 ２ 、社 会投 资 。 第一 ， 由于 期 房 制 度存 在 ，住房 开
政策支持的情况下，认为保障房成本高、违约风险大、 盈利低，缺乏信贷动力；第二 ，目前的公积金由于规模
有 限 ，缺 乏合 理 的制 度设 计等 ，承担 的政 策性开 发 和｝ 肖 费融 资 的能力 也 还十 分有 限 ；第三 ，虽然 中央 决定 发行
发主要通过融资实现 ，开发商 自有资金极为有限，缺乏 动力直接进行包括保 障房在 内的投资并持有 ，乃至进 行针对保 障对象的出租；第二 ，由于没有股权投资的制 度设计和政策优惠，加上基金等股权投资较为落后 ，企 业、非营利机构和机构投资者对保 障房投资 （ 或者商品
极 不健 全 。第 一 ， 目前 的住 房保 障机 构 主要 是公 积金 管
同时为职工缴纳公积金 ，因而也 已经失去 了直接投资的 责任和动力。 ３ 、个人投资。面对商品房价格 决速地高涨 ，首先 ，
理 中心 ，但公积金管理中心不仅 内部治理机制存在缺 陷，且在实 际执行过程中存在着覆盖率低 、执行不到 位 、规模小等 问题 ，目前难 以承担全部保障房融资的任 务 ；第二 ，由于缺乏政策支持 ，曾经建立的住房储蓄银
中国保障性住房项目融资模式探析
图 １ Ｐ Ｐ Ｒ Ｉ Ｓ保 障 性 住 房 融 资模 式 Ｐ ＋ ＥＴ
兰 垡丝
１年８ 上） １ 月（
３１
经 济 生 活
二 、 障 性 住 房 融 资 模 式 分 析 保
房屋委 员会 （ 房委会 ） 分拆出售其名下 １ ０ ８ 个商场和停车场而成
从 目前来看 ，我国保障 Ｉ住房 的资金主要 来 自以下 渠道 ： 生 财政 、 住房公积金 、 出让净收 益 、 土地 银行贷款等 。而 要扩大融 资规模 ， 可采用“Ｐ ＋ ＥＴ ” Ｐ Ｐ Ｒ ＩＳ模式 ， 程如图 １ 过 所示 。 首先 ， 政府城建部 与房 地产企业 针对保障房建设 组建项 目
数投 资者的资金 ，由专 门投资机构进 行房 地产投资经营管理 ，
证 保 障 房 建 设 的 可持 续性 发 展 。
并将投资综合收益按比例分配给投 资者的一种信托基金 。 与我
ＰＰ Ｐ ＲＥＴ ＩＳ
【 关键词 】保障性住房
一
项 目融资
国信托纯粹属于私募性质有所 不同的是 ，国际意义上的 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
拥有一经营 （ Ｏ 。 Ｂ Ｏ） 房地 产投资信托基 金（ ｅ ｓｔ Ｉ ｅｍ ｎ Ｔｕｓ Ｒ — Ｒ ａ Ｅ￣ｅ ｎ ｓ ｅｔ ｒ ｔ Ｅ ｌ ｖ ｔ ｓ，
Ｉ ｓ从 国际范 围看 ， Ｔ） 是一种 以发行收益凭证 的方式汇 集特 定 多
地 产 投 资 信 托 基 金 相 结 合 的 融 资模 式 ，筹 集社 会 公 众 资 金 ， 保
关于我国保障性住房融资方式的探讨——基于美,英、德成功实践经验的启示
吉 林 金 融 研 究 房协会起着关键性的作用。住房协会是拥有 、管 理 和 出租公 有住 房 的非赢 利性 组织 ，它 用于 兴 建 、购买廉租房及维修 的资金来源 ，除政府拨款
二 对我国保障性住房建设融资的启示
通 过 对上 述 国家保 障性 住 房融 资 实践 的分
外 ，将近一半是通过收取房租、银行贷款 、发行 析 ，其保障性住房建设及融资方式的共性在 于 ， 债券等方式获得 。从上世纪８ 代年起 ，英 国政府 融资市场开放 、政府 引导 、商业及政策性金融协 ０ 进行 了房改 ，采取 出售公房和提租政策 ，希望把 同助力 ，并享受多方位政策便利 ，对我国现阶段 公房 由政府所有转化为住房协会所有 。住房协会 保 障性住房建设 融资具有积极借鉴意义。 还有 另外一个重要作用是融资渠道 畅通 。不 同于 通过财政 的住房建设和维修开支 ，受 限于政府保 （ ） 一 开放金融市场 ，吸纳社会 资金 银行可以与投 资、信托 、担保公司合作 ，募
通货膨胀等 因素影响如何 波动 ，其存贷款利率完 启动政策性房地 产融 资平 台，以有 限的财政 资金 全 不受 影 响 。利率 固定使 居 民还 贷额 固定 、 明 带动较大规模的社 会金融资本投入 ，吸引金融机 确 ，可有效 规避 市 场风 险 ，对居 民的吸 引力很 构参与融资 ，收购充足的保 障性住房房源 。 大 ；二是德 国政府 的储蓄奖励。低收入居 民参加 （ ） 立专 门机构 ，配备专项资金 － 建 借鉴德 国的成功 经验 ，建立专 门的政策性住
（ ） 三 住宅储蓄制度下的融资系统
这种政策 以德 国为代表 。德国的住宅储蓄制 外 ，在市场成熟的条件下 ，可借鉴 国外房地产投 度是 ，通过政府提供 奖励 ，吸引居 民在住宅储蓄 资信托基 金的运作模式 ，将政府 每年投入 的保 障 银行存款 ，购房时 ，银行 除了返还存款 ，还提供 性住 房建设预算资金 、社保资金或土地 出让金等 与存款数额相 同的一笔贷款 。住宅储蓄制度是独 作为集 体投资 ，用投资收益弥补保障性住房租 金
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
我国保障性住房融资模式探讨
间我 国计划 新建 的３ ０ 万套保 障性住 开发投 资 规模 的三分 之一 左右 。 中央 府的资金筹措能力形成了考验。 ６０
＿ｔｎｏ关 观 评 Ａｅ ｉ 注． 点 述 ｔｔｎ
障性住 房 建设 资金来 源渠 道单 一 ，形 放 、深 度 更 大 的 金 融 市 场 吸 收 周 期 性
租赁 住 房 建 设 管 理 公 司 ； 尽 保 ” ， 这 就 意 味 着 地 方 政 府 需 要 为 （ 流 动 性 风 险 。 房 贷 类 长 期 ４）
压 力 较 小 。 公 共 租 赁 住 房 则 不 同 ， 一
三 、保障性住房建设存在 着 巨大的资金缺 口
要实现 ２ １ 年 １ ０ 万套 的保 障性 ０ ０ ０ １
房 ，所 需 要投 入 的资金 将 超 过 ５ 亿 次 性投入 大 ．资金 占用 周期长 、投 资 万
兀 。
回 报 率 低 的 特 点 ，使 其 对 追 求 短 期 利
图５ ：全 国住 宅销 售 面积 图４：全 国住 宅竣 工 面积
就 受 到 广 大 中 低 收 入 家 庭 和 新 就 业 人 员的欢迎。
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２ １ 起 ，从 中 央 到 地 方 ， 公 ０１ 年
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的 资金 困境 。
经 济 适 用 住 房 和 两 限 房 、 棚 户 区
改造房 等 以出售 为主 的保 障性住 房相 比 ，虽 然都 具有福 利性 的特 点 ，但 是 由于后 者可 以通过 销售 较快 的 回收 投
入 资 金 ，此 类 项 目 在 融 资 过 程 中较 易
获得 社会 资金 的支 持 ，整体 而言资 金
中国保障性住房建设融资模式探析
对我国保障性住房建设融资体系的思考
对我 国保障性住房建设融资体系的思考
韩 文 大 连寰 宇 房 地产 开 发 有 限公 司 辽 宁 大连 １ １ ６ ０ ２ ． １
摘要： 目前 ， 随着我 国保 障性住房 需求量 的增加 以及 国家对保 障性住 房建 设重视度 的提 高， 保 障性住 房建 设融 资体 系成 为社会各界 关注的 热点。本 文基于保障 性住 房 融资 问题 ， 首 先分析 了我 国保障 性住房 融资 的特 点 ， 然后研 完了 我 国保 障性住 房建 设融资现状 ， 最后 就个人观 点对如何 完善我 国保 障性住房建 设融 资体 系提 出了意 见和建 议 。 关键词 ： 保障性住 房 ； 融资体 系； 住 房建 设
其在资金和风险上充分的优越 陛。然而商业银行更看重于现实利益 ， 这就约束了其对保障胜住房建没贷款投放的比冽。除建设银行外， 其 他国有商业银行如 中国银行、工商银行等都未明确对保 障胜住房融 资的支持， 造成了商业银行贷款不足的现象。
三、完善我国保 障性住房建设融资体系的建议
（ 一） 完善政府财政资金投入机制 应完善我国政府财政资金对于保障陛住房建设的投入机制， 创造 稳定合理的融资机制 ， 明确 中央与地方政府之间的关系， 各司其职。 中央政府应控制好抵押贷款机构并规定合理税收 ， 地方政府应根据 地方的实际情况采取各种积极措施来配合 中央的保 障胜住房融资工 作， 如严格控制住房条件与津贴发放。另外还应在做好各 自工作的基 础上加强政府土地 出让金的分配与利用， 发行地方债券进行多元化融 资， 将可利用资金尽量安排在有关公共利益的建设项目以及社会融资 困难的项 目， 切实加强对保障 住房的建设。 （ 二） 加强社会资金的引导与利用 目前 ， 我国保 障 建设融资并没有着眼于对社会融资的引导 与利用。在各类社会资金的利用当中， 民营房地产开发商在保障『 生 住 房建设融资过程 中投入资本是最佳融资模式。应当加强对开发商的 鼓励， 例如在土地 、税费等政策上面实施相应鼓励， 促使民营房地产 开发商能够运用—般房地产开发模式进行保障胜住房的建设并 自行 销售， 最终获得收益。这种方式将能够大大减少政府列保 障陛住房的 财政支出， 减轻政府的财政压力 ， 拓宽保障｝ 生 住房的融资渠道 ， 实现 “ 政府主导、市场运作、专项投资、封闭管理”的融资模式。 （ 三） 引入Ｐ Ｐ Ｐ 模式 Ｂ Ｏ Ｔ 模式 在选择保障陛住房建设融资方式时 ， 可以引 ＾Ｐ ｆ 式、Ｂ ０ 式这两种方式。这两种方式是指政府与私人组织问为建设城市基础 建设项 目而达成的伙伴式合作关系 。保障性住房作为一种公共建设 项 目， 具有与其他城市基础设施建设项目—样建设规模巨大、覆盖范 围广、收益缓慢的特点 ， 能够较好地适用于Ｐ Ｐ Ｐ 模式、Ｂ ０ ｌ Ｔ 模式， 这 在很大程度 Ｅ 拓宽了融资渠道 ， 减轻政府的财政负担 。 （ 四） 加强商业银行信贷投放 应加强对商业银行的引导与鼓励 ， 促使商业银行积极参与国家 保 障 建设的融资工作 ， 积极落实关于保障陛黼 建设的各项政 策。商业银行应对保障房与商品房 的贷款实行不同模式的管理与运 作， 加强对保障 ｝ 生 住房建设领域的贷款力度 ， 保 障贷款金额， 并采取一 定优惠措施 吸引社会资金 ， 拓宽融资渠道 。如对于公共租赁房的贷 款， 可以给予一定的优惠， 采取打折计算信贷规模的措施 ， 同时减少风 一 Βιβλιοθήκη 我国保障性住房 融资的特点
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】目前，保障性住房建设一直是社会关注的热点问题。
在融资方面，存在多方面的挑战和困难，如融资渠道单一、金融政策不够健全、政府与社会资本合作效率低等。
为此，本文提出了四点解决建议：一是多元化融资渠道，拓宽资金来源；二是建立健全的金融支持政策，引导资金更多流向住房建设领域；三是推动政府与社会资本合作，发挥各方优势；四是加强监管和风险管控，确保资金使用合规安全。
通过这些建议，可以有效解决当前融资困境，并为未来保障性住房建设提供更好的发展方向。
希望在政府、企业和社会各方的共同努力下，实现保障性住房建设的可持续发展。
【关键词】保障性住房建设、融资现状、建议、多元化融资渠道、金融支持政策、政府与社会资本合作、监管、风险管控、发展方向、未来展望1. 引言1.1 背景介绍随着城市化进程的加快和人口规模的增长，保障性住房建设越来越受到社会各界的关注。
保障性住房作为解决城市居民住房问题的重要手段，对于改善居民居住条件、促进社会和谐稳定具有重要意义。
保障性住房建设面临着融资困难的现状。
目前，保障性住房建设融资渠道相对单一，主要依靠政府财政资金支持，而政府财政的压力也越来越大，导致保障性住房建设面临着融资不足的问题。
如何改善保障性住房建设的融资现状，成为当前亟待解决的问题。
我们需要深入分析当前保障性住房建设融资现状，找出存在的问题及原因，并提出有效的解决建议，以推动保障性住房建设的持续健康发展。
1.2 问题意识保障性住房建设是我国社会发展中的重要方面，旨在解决低收入家庭的住房困难，促进社会公平与稳定。
在保障性住房建设中，融资问题一直是一个亟待解决的难题。
当前，我国保障性住房建设融资主要依靠政府财政拨款和银行贷款，这种单一的融资方式已经难以满足不断增长的保障性住房需求。
面对保障性住房建设中的融资问题，我们需要更加深刻地认识到其严重性与紧迫性。
传统的融资模式已经难以适应持续扩大的保障性住房建设规模，导致建设进度缓慢，影响保障性住房项目的质量与数量。
保障性住房投融资模式研究李娟
2012年30期（10月）摘要：当前我国保障性住房需求量巨大，而建设资金主要来源于政府财政，私人资金虽有参与但规模不大、积极性不高，资金问题始终是制约保障房建设的瓶颈。
文章分析了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题，借鉴国外保障房建设投融资的先进经验，针对中国实际情况，提出了解决我国保障房建设资金不足问题的对策，即房地产投资信托（REITs ）模式。
关键词：保障性住房；投融资模式；房地产投资信托基金保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。
我国保障性住房体系的构建始于1994年，但其建设长期落后于商品房的发展。
尤其是近十年来，随着房地产投资、住房消费需求的快速增长，城市房价不断飙升、甚至超出了普通百姓的承受能力，进而引发了一系列社会问题。
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，中央开始把保障房视为一项重要的民生问题，并逐步加大对保障性住房的财政投入。
2009年全国建设保障房370万套，2010年上升为580万套，2011年达到了1000万套，2012年建设任务为700万套。
到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房，静态估计至少需要资金7万亿元。
这些资金从何而来？当前的相关政策是：住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。
这四项资金来源其实都算是政府财政，但自1994年实行分税制后，责任和收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政府在保障房建设上积极性一直不高。
此外，2011年以来国家开始严格控制高房价，使得地方政府的土地出让收益大幅缩减。
保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。
另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点，加之保障房产权关系不明晰，企业与政府合作建设保障房的模式不成熟，建成之后经营维修等权利义务还处在探索阶段，故民间资本的参与也存在很大的障碍。
REITS运用于我国保障性住房融资模式的探讨
以发行股票或受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 ，
由专 门投 资机构进行房 地产投资经营管理 ， 并将投资综合 收 益安 比例分配给投资者 的基金 。 保障性住房 Ｒ ＩＳ的收益按 ＥＴ 照来源 主要 分为两部 分 ：廉租房 和公共租赁房 屋缴纳 的租 金、 经济适 用房 和限价商品房的销售 收入 。
投 资人 派发红利
以现金红利方式回报投资者 （９ ９年 （ ＥＴ 现代法 案》 １９ Ｒ Ｉｓ 将其
下调为 ９ ％ ） 就不必缴纳公司所得税 ， ０ ， 从而避免了对 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
和股 东 的所 得 双 重课 税 。
ｌ ｌ
资 Ｉ 投 ｌ收 凭 益证
（ ） 三 中央 、 方 两政 府 职 责 分 明 地
Ｒ １Ｓ或相关资产 。
（ ） 立独 立托 管 部 门 二 设
由于 Ｒ ＩＳ没有独立 的法人资格 ， ＥＴ 必须聘任信托管理人 管理 Ｒ ＩＳ Ｅ Ｔ ，同时需聘任房地产管理公 司管理所购房地产相 关资产。具体运作模式如图 １ 所示 。
际在建工程量有 １０ ８０万套左右 ，资金需求 反而要 比去年加
重。
（ ） 资 渠道 单 一 二 融
由于缺乏 吸引社会力量参 与的激励机制 ， 障性住房建 保
设资金来 源渠道单一 ， 形成过度依赖政府投入 的局面。 今年 ２ 月 ６日， 财政部 出台 《 关于切实做好 ２ １ ０ ２年保 障性安居工程
申请保 障性住房条 件从各方 面限制 了公 民取 得保 障的
权利 ，在坚持建设保 障性住房 的目的下 ，应尽量放低 申请 门 槛， 使更多公 民享受保 障福利 ， 解决住 房问题 ， 同时也能更好 的调控商品房市场泡沫 。以江西省 “ 三房合一” 为例 ， ２ １ 从 ０２
保障房融资困境与解决方向论文
浅议保障房融资困境与解决方向【摘要】全国主要城市正大规模推进保障房建设，以期在商品房房价高企的时期能满足大部分群众的居住需求。
而保障房的目标实现，首先要解决资金难题，这也是目前保障房众多难题的焦点之一。
文章从保障房建设的资金层面，分析了保障房融资困境的原因，探讨解决保障房资金困境的途径。
【关键字】保障房；资金；融资渠道；筹资模式保障房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。
我国目前的保障性住房主要有：以租赁方式提供的廉租房和公共租赁房、以售卖方式提供的经济适用房和限价房。
在”十二五”规划纲要中提出，我国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
在保障房操作层面，有许多问题尚待明朗，例如建设资金从何而来？是否具备可执行的退出机制？凡此种种，亟待解释。
本文仅从保障房融资角度着眼，探讨解决保障房建设资金的有力途径。
1 资金短缺导致保障房乱象2011年中央1000万套保障房的任务下达后，地方政府普遍困于资金难题。
因此出现了种种乱象，例如允许企事业单位建福利房顶替地方政府保障房任务，直接导致保障房被分配到有房子的人手中，失去保障意义。
部分市、区级政府为完成保障房建设指标刻意“凑数”，将回迁房填充至年度保障房建设目标中。
回迁房并非保障房。
保障房保障的对象一定是收入来源困难和住房困难的人群，而回迁房面对的甚至是多房户，不非上述的困难人群。
凡此种种乱象，可以说和地方政府在保障房建设上资金捉襟见肘有直接关系。
2 保障房建设资金困境的原因保障房如果通过市场融资，必定是“可售的”，例如限价房和经济适用房。
但以售为主的保障房模式，却大都存在另一个大问题——分配。
由于保障房本质上是以低于市场的价格供给住宅，市场价格和购买价格之间的差额，就形成了巨大的寻租空间。
目前各地通过限定购房者的资格来排除不符合条件的购房者，但在信息不完备和个人财富快速变动的环境下，完美甄别出合适的候选者几乎不可能。
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析摘要：现如今，随着保障性住房建设工作不断的深入与推进，一些深层次的新问题逐渐的显现出来，目前保障性住房建设面临的重点问题是融资存在困难，本文重点分析了保障性住房建设存在的融资困境和因素。
关键词：保障性住房建设；融资难题；原因分析；对策政府为满足中低收入住房困难家庭，所提供的规定标准、价格的住房简称为保障性住房，其大多是由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房组成。
近几年来，由于我国的货币政策和财政政策存在收紧状况，很多企业都面临着资金困难的窘境，其中受政策调控影响最明显的要数地方政府和房地产企业。
中央对各地方政府做出明确规定，要求扩大保障性住房的建设，导致地方政府对资金的需求越来越强烈。
本文以当前形势为基础，探讨当前保障房建设的融资方法。
1保障性住房建设存在的融资难题1.1 融资渠道窄，模式简单投融资平台的缺点是可持续性融资能力弱，难以突破资金瓶颈。
在2011年以前筹集的保障性住房建设资金中，一半以上的是由土地出让净收益提取资金、一般性预算安排和住房公积金增值收益补充资金构成，其他的有将近一半的地市均是由以上三项资金做支撑。
保障性住房建设之所以缺乏长期稳定的资金支持，是因为地方财政收入少，住房公积金增值收益的数额一般，公积金建设贷款无有效担保等。
缓解这一问题的关键是实施“5 +1”模式和成立房产投资公司，由于缺少合理的机制来吸引激励社会资金的参与，政府投入和银行贷款支撑着保障性住房投融资平台，该局面使得保障性住房建设资金受到政府投入能力和银行贷款能力的双向干扰。
房产投资公司与国家开发银行等大型金融机构进行合作，为保障性住房建设集合大量资金，对金融机构贷款依赖过分会给房产投资公司资带来的还本付息压力是很大的。
1.2 投融资风险预警机制有所欠缺以银行贷款为主的融资方式存在的弊端构成政府性的债务险。
由于地方政府债务结构较繁琐，存在较多隐性债务，债务信息缺乏透明度，商业银行都不易掌握完全，更何况一些地方政府自身都不清楚各级融资平台的负债以及担保情况。
保障性住房融资模式问题研究
《 关于解决 城市低收 入家庭住 房困难的若 干意见》 规定， 国家发展 改革委 、 财政 部 、 住建部 以及民政部 、 国土 资源部 负 责制订和实行全国性廉租住房保障资金 管理政策 、拨付 中央
预算 内投资补助金 ， 并负责分配、 拨付 中央 廉租 住房保障专项
补助 资金 。而国家发改委则负责安排新建廉租 房中央预算 内 投资 补助金 。
一
人， 但是 保障性住 房的融资资金主要还是依靠 社会 机构以及
个人 的参与 。目前我国保障性住房建设的主要 融资模式包括
、
保 障 性住 房 及 其分 类
和商品性住房不 同 ，保 障性 住房是政府为 了保证中低收 住房公积金净 收益 、 财政拨款 、 土地出让金净收益 以及其他来 入、 困难 家庭 解决住房问题而限定标准 、 限定租金 或房价的住 源 。
房。 保 障性住房是具有保障性质的住房。在我国 ， 保 障性住房
主要包括以下几种类 型 ：
１ ． 住 房 公 积 金 净 收 益
２ ０ ０ ９ 年政府发布 《 关于利用住房公积 金贷款支持保障性
１ ． 棚 户区安置房 。中国保障性住房计划 覆盖的主要群体 住房建设试点 工作 的实施意见》 ， 提出将 一部分住房公积 金的 就是棚 户区居民。在中国 ， 大部分的棚户区都位于城区。虽然 结余资金贷款用来支持保障性住房建设。近年来 ， 我国的住房 不 属于保障房 ，但棚户区的 改造却是 我国保障性住 房建设的 重要部分。 ２ ． 限价房 。作为中小套型 、 中低 价位类别的住房 ， 限价房 主要面对的是城市中等收入 家庭 。限价房的面积通 常限制在 公积金 以极快 的速度增长 ， 从理论上来看 ， 其增值收益也会 随 着归集额的增加而随之增大 。其中 ， 贷款风险准备金将随管理 制度的健全而逐渐被控制在较低水平 ，而其中的管理费 用也
我国保障性住房融资现状与创新探究
开发商等社会机构普遍把保障性住房看作 “ 鸡肋” 持 融 资规 模 巨大 ，而融资 渠道相对 匮乏且 面临诸 多困 ，
观望和谨慎态度 。 总体而言 ， 保障性住房建设投入资 难 ， 保障性住房建设资金来源急需多元化 ， 融资模式
金面临 巨大压 力。 （ ）融资蕴含高风险 ２
亟待创新 。 本文以为 ， 保障性住房融资可以从两个方
２ Ｓ
【 国房 地产金融 ・ ０ １・ １ 期 ｌ 】 ２１ 第 １
二是经济适用房和两 限房 （ 限套型面积 、 限销售价位 ） 主 ， 投入资金能较快 回收 ， 其融资较易获得社会资金
２０ ０ 万套 ， 建设资金约 ５０ 亿 ， ００ 主要 由社会机构通过 的支持 ， 整体资金压 力较小 。 而廉租房和公共租赁住
中央和地 方两 级财政 分担 ， 包括 中央 财政预算拟安排
补助资 金 １３ 亿元 ，其余 ８ ０ 多亿 元主要通过社 会 ０ ０ ００ 资金解决 。
（ ）创新 型融资 方式相 对缺 乏 ５
目前 ， 保障性住房融资渠道相对单 一 ， 缺乏 创新 ， 融资方式更多倾 向于政府 内源性融资和商业银行或政 策性金 融机构 贷款 。部分地 区开始 采用信托 方式融 资， 包括项 目贷款模式 、 股权投资附加股 权 回购模 式
几年需 要持续投 入资金 建设 。中央政府 投入资 金有 债券融资的方式 ，也是传统融资方式 。
限 ， 方政府各方面公共支出资金紧迫再加土地财政 ３ 保障房融资模式创新思路 地 收入锐减 ，保障性住房投入 资金更是 匮乏。而银行 、
站在新的历史背景下 ， 保障性 住房持续性 建设 和
１ 保障性住房融资方式与现状 设 １０ 万套 ， ０ ３ ０ ５ ００ ２ １ ～２ １ 年每 年建设５ ０ ０ 万套 。 ０ ～６ ０
保障性住房建设研究--我国保障性住房融资模式探究
创新 。建设方面 ，公租房的商业配套设施 占总面积 的
１％，商业部分按市价出售 ，将能够收回２ ％～３％甚 ０ ０ ０
至 更 多 的贷 款 本 金 。流 通 方 面规 定 ，居 住 满 ５ 后 ，公 年
租房可 以向特定对象出售 ，通过 “ 公租房转让市场”， 由政府和个人进行交易 ，价格则采用当时的市场成本价 加之税费减免、优惠政策、通胀等因素 ，从而活化了部 分公租房源 ，增加了贷款本金偿还来源 。此外，经过测 算 ，租金完全可以偿还贷款期利息。通过一系列创新，
外的９ ０ ０ 亿元通过银行贷款、保险公司、社保基金三个 渠道筹集 ，其 中银行是主要融资渠道。为保 证贷款 的 偿还 ，重庆在公租房 的建设环节和流通环节都作 出了
的违规做法来降低成本的风险大大增加 。故在保障性住
房 开工率加速提升的背后 ，媒 体不时曝出诸 如 “ 墙脆 脆 ”、非法使用 “ 瘦身钢筋”、个别项 目封顶仅两个月 即拆 除等质量事故 保障性住 房工程质量 问题开始频 现 。保障性住房一旦建成，将长期使用 ，其质量不仅关 系到资源 的使用效率 ，更紧密关系到人 民群众的生命财 产安全，同时也极大地影响到政府的公信力 。只有保障 充足的资金投入保障性住房建设 ，同时建立一套健全的
和其 他企 业 ，通 过 发行企 业 债 券进行 保 障性 住房 项 目融
资。 《 通知》要求， “ 地方投融资平台公司 申请发行企 业债券，募集资金来自优先用于各地保障性住房建设 。只
有在满足当地保障性住房建设融资需求后 ，投融资平台 公司才能发行企业债 券用于 当地其他项 目的建设 。” 用于保 障性住房建设的地产集 团、渝富公司、南岸城建 公司、永川惠通公司等企业债券 已上报国家发展改革委 待批。此外，房地产投资信托基金 （ Ｉ ｓ ＲＥ Ｔ ）也是重庆
保障性住房建设融资困境与模式探讨——以衡阳为例
（ ） 策体 系不 完善 ， 二 政 影响金融 机构参 与积极 性
住房金 融政策 是引 导银行 和非 银行金 融机 构在住 房生 产 、 经
营 活动 中提供金 融服务 的基础 。 国现在 执行 的保障性 住房政策 我
框 架 内， 没有形 成一整 套完 备 的金 融政 策体 系 。 目前 国家规定 还 对 经 济适用 房 、 廉租 住房 建设 项 目予 以行政 事业 性 收费 、 费等 税 费 用减 免 ， 但是 对 于城市 棚户 区改 造 、 民安置 住房 等 项 目还没 农
性住房 建设 的加速推进 ， 影响 了“ 住有 所居 ” 目标 的及早 实现 。因 此， 拓展保 障性 住房 建设 资金 来源 渠道 、 加强 融 资模式 的 研究 成
为 一 个 迫 切 而 现 实 的课 题 。
一
、
保 障 性 住 房 现 状
（ ） 障 房 建 设 规 划 大 幅 增 加 一 保
性 安居工程 ３ ０ 万套 ， 时保 障性 住房覆 盖率 达到 ２ ％， ６０ 届 ０ 这一措
施 是加快 城市化进 程和保 持经济 可持续 增长 的重 要保障 ， 是包 容 性 发展 的理念一 个重要体 现 。保 障性 住房建 设是 一项耗 资大 ， 周
期长 ， 惠及 千家万 户的 民生工程 ， 由于融 资模式 单一 、 惠政 策 但 优 落实 不到 位等 原 因 ， 导致 资金 问题 成为 “ 瓶颈 ” 严 重 制约 了保 障 ，
交付使 用 ８ ９ 套 。２ １ 年衡 阳计划 完成 ３ ０ ０套保 障性住 房任 ７２ ０１ ７０ 务 ， 中建 设廉租 住房 １０ ０套 、 共租 赁住房 ８０ 套（ 、 其 １０ 公 ０ ０ 问）经济
适用住 房 １０ ０ ０套 ， 棚户 区改造 １ｏ Ｏ套。 ７ｏ
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NO: 山东经济学院课程论文(论文)设计(论文)题目:保障性住房的融资模式探讨学姓号：名：2008090127杨雪蕊工商管理学院（部）房地产经营管理专业08届山东经济学院教务处制2011年6月24日目录一、我国保障性住房发展历程......................................................................................................................4页二、我国保障性住房现状..............................................................................................................................5页三、保障性住房建设存在巨大的资金缺口（一）公共租赁住房的资金压力最大..................................................................................................6页1．公共租赁房将成保障房的发展重点.............................................................................................6页2．相对于销售类的保障性住房，公共租赁住房面临着更为严重的资金困境.............................8页（二）当前公共租赁住房建设和运营中长期贷款发放模式..............................................................8 页四、住房融资模式1．融资模式之一——灵活的融资方式.............................................................................................9页2．融资模式之二——采用BT模式.................................................................................................9页1.融资模式之三——按揭贷款.......................................................................................................9页2.融资模式之四——深化银政合作模式，搭建融资平台...........................................................9 页3.融资模式之五——积极试行专户模式......................................................................................10页4.融资模式之六——证券化.........................................................................................................10页5.融资模式之七——整合产业资源，稳步推进REITS模式保障性住房的融资模式探讨摘要近年来我国房地产市场持续升温,住房价格不断攀升,住房问题已成为我国城市社会中最热门的民生话题,尤其是低收入阶层等弱势群体的住房困难,更是全社会关注的重点。
建立健全住房保障体系、保障广大低收入家庭能够住有所居,促进房地产业和谐健康发展,成为各级政府的工作重点和难点。
资金是是目前制约保障性住房发展的主要瓶颈。
如何适应城市当前阶段的发展要求、结合保障性住房特点,积极探索创新融资模式,多渠道筹集资金、满足其建设需求,成为保障性住房健康快速发展亟需解决的关键问题。
本文选取保障性住房这个当前社会热点问题为研究对象,以保障性住房融资模式为核心研究内容,力求摸索建立具有推广意义的保障性住房融资模式,形成政府主导、市场运作、多方参与、利益共享、风险共担的保障性住房融资新格局的良好局面。
关键词：BT模式，投资，保障性住房，资金Financing of affordable housing discussionABSTRACTIn recent years China's real estate market continues to heat up, housing prices continued to rise, creating huge economic benefits at the same time,the housing market support functions lag issues have been exposed.Current ousing problems in urban society has become the hottest topic of people's livelihood, especially in low-income housing difficulties and other vulnerable groups,is the focus of attention of the community.Establish and improve ousing security system, protect the low-income families and housing, to omote harmonious and healthy development of the real estate industry, all levels of government work emphasis and difficulty. Funds is restricting the development of affordable housing a major bottleneck.Because affordable housing properties with a quasi-public goods and positive externalities,cost-effective is not obvious,the market mechanism in this area is part of the failure, there must be government intervention.But neither can the government take responsibility for the construction of affordable housing, affordable housing projects face a huge demand for funds,local funds there is a huge financial gap.How to adapt to the current stage of development of thecity, combining the characteristics of affordable housing,and actively explore innovative financing models,multiple channels to raise funds to meet the building needs to become healthy and rapid development of affordable housing needed to solve key issues. This selection of affordable housing in the current hot issues for the study of social,affordable housing financing model as the core of the content, designed for the financing of affordable housing in the initial combing and research to find the crux of the financing problems,and explore crack funds for construction of affordable housing puzzle direction. Sought to explore the establishment of a meaningful promotion of affordable housing financing model,the formation of the government-led,market,multi-stakeholder involvement,benefit sharing, risk sharing of a new pattern of financing affordable housing a good situation.In this study,for accelerating the development of affordable housing in our country has a strong theoretical and practical significance.BT mode,Investment ,Affordable housing，FundsKeywords：BTmode，Investment,Affordable housing,fouds一、我国保障性住房发展历程在房地产市场化改革之前，福利分房或保障房是绝大多数城镇居民解决住房问题的主要途径。
1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，规定停止福利性分房，建立以经济适用房为主的住房供应体系。
2003年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式明确将房地产业作为国民经济的支柱产业。
2003年后，经济适用房的投资完成额就进入了低增长甚至负增长时期，经济适用房的投资完成额占住宅投资完成额的比例由之前的10%以上，逐年下滑到2%左右。