保障性住房融资模式探讨

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课程论文(论文)
设计(论文)题目:保障性住房的融资模式探讨
学姓号：
名：
2008090127
杨雪蕊
工商管理学院（部）房地产经营管理专业
08届
山东经济学院教务处制
2011年6月24日
目录
一、我国保障性住房发展历程......................................................................................................................4页
二、我国保障性住房现状..............................................................................................................................5页
三、保障性住房建设存在巨大的资金缺口
（一）公共租赁住房的资金压力最大..................................................................................................6页1．公共租赁房将成保障房的发展重点.............................................................................................6页2．相对于销售类的保障性住房，公共租赁住房面临着更为严重的资金困境.............................8页
（二）当前公共租赁住房建设和运营中长期贷款发放模式..............................................................8 页四、住房融资模式
1．融资模式之一——灵活的融资方式.............................................................................................9页2．融资模式之二——采用BT模式.................................................................................................9页
1.融资模式之三——按揭贷款.......................................................................................................9页
2.融资模式之四——深化银政合作模式，搭建融资平台...........................................................9 页
3.融资模式之五——积极试行专户模式......................................................................................10页
4.融资模式之六——证券化.........................................................................................................10页
5.融资模式之七——整合产业资源，稳步推进REITS模式
保障性住房的融资模式探讨
摘要
近年来我国房地产市场持续升温,住房价格不断攀升,住房问题已成为我国城市社会中最热门的民生话题,尤其是低收入阶层等弱势群体的住房困难,更是全社会关注的重点。

建立健全住房保障体系、保障广大低收入家庭能够住有所居,促进房地产业和谐健康发展,成为各级政府的工作重点和难点。

资金是是目前制约保障性住房发展的主要瓶颈。

如何适应城市当前阶段的发展要求、结合保障性住房特点,积极探索创新融资模式,多渠道筹集资金、满足其建设需求,成为保障性住房健康快速发展亟需解决的关键问题。

本文选取保障性住房这个当前社会热点问题为研究对象,以保障性住房融资模式为核心研究内容,力求摸索建立具有推广意义的保障性住房融资模式,形成政府主导、市场运作、多方参与、利益共享、风险共担的保障性住房融资新格局的良好局面。

关键词：BT模式，投资，保障性住房，资金
Financing of affordable housing discussion
ABSTRACT
In recent years China's real estate market continues to heat up, housing prices continued to rise, creating huge economic benefits at the same time,
the housing market support functions lag issues have been exposed.Current ousing problems in urban society has become the hottest topic of people's livelihood, especially in low-income housing difficulties and other vulnerable groups,is the focus of attention of the community.Establish and improve ousing security system, protect the low-income families and housing, to omote harmonious and healthy development of the real estate industry, all levels of government work emphasis and difficulty. Funds is restricting the development of affordable housing a major bottleneck.Because affordable housing properties with a quasi-public goods and positive externalities,cost-effective is not obvious,the market mechanism in this area is part of the failure, there must be government intervention.But neither can the government take responsibility for the construction of affordable housing, affordable housing projects face a huge demand for funds,local funds there is a huge financial gap.How to adapt to the current stage of development of the
city, combining the characteristics of affordable housing,and actively explore innovative financing models,multiple channels to raise funds to meet the building needs to become healthy and rapid development of affordable housing needed to solve key issues. This selection of affordable housing in the current hot issues for the study of social,affordable housing financing model as the core of the content, designed for the financing of affordable housing in the initial combing and research to find the crux of the financing problems,and explore crack funds for construction of affordable housing puzzle direction. Sought to explore the establishment of a meaningful promotion of affordable housing financing model,the formation of the government-led,market,multi-stakeholder involvement,benefit sharing, risk sharing of a new pattern of financing affordable housing a good situation.In this study,for accelerating the development of affordable housing in our country has a strong theoretical and practical significance.
BT mode,Investment ,Affordable housing，Funds
Keywords：BTmode，Investment,Affordable housing,fouds
一、我国保障性住房发展历程
在房地产市场化改革之前，福利分房或保障房是绝大多数城镇居民解决住房问题的主要途径。

1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，规定停止福利性分房，建立以经济适用房为主的住房供应体系。

2003年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式明确将房地产业作为国民经济的支柱产业。

2003年后，经济适用房的投资完成额就进入了低增长甚至负增长时期，经济适用房的投资完成额占住宅投资完成额的比例由之前的10%以上，逐年下滑到2%左右。

（见图1）
图1-1
经济适用住房投资占比
住房货币化改革以来，保障性住房供应严重落后于商品房的供应，部分城市中低收入
家庭的住房问题恶化，引发了社会公众对民生问题的担忧。

2007年国家开始重视住房保障工作，以2007年8月7日国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》为标志，我国保障性住房政策又重新提上议程。

2011年3月14日，第十一届全国人民代表大会第四次会议审议通过的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出，未来五年要健全住房供应体系、加大保障性住房供给。

加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。

对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。

对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。

要强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。

二、我国保障性住房现状
保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。

目前我国的保障性住房大致可以分
廉租房廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，
其所有者为国家，低收入家庭没有产权。

经济适用房经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难
家庭。

经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出
租、闲置、出借。

限价房限价房为限地价、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商
的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。

公共租赁房公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。

有
条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年
限的外来务工人员纳入供应范围。

棚户区虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建设的重
要部分。

棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有
林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占65%。

“十二五”期间3600万套保障房建设的宏大计划中央政府提出在“十二五”期间新建3600 万套保障性住房，到2015年实现保障性住房的覆盖面达到20%，远高于目前7%的水平。

具体安排是20 1 1 年开工建设1000万套，2012 年再建设1000万套，2013~2015年每年建设500~600万套。

图2-1
中央政府在2 0 1 1 年的施政举措中，将保障房作为一个重要的民生工程。

今年将建
设的1000万套保障性住房包括三个部分：一是400万套棚户区改造住房，二是经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）200万套，三是公共租赁住房220万套和超过160万套的廉租房。

如果保障性住房按照每套60平方米计，3600万套住房就有21.6亿平方米。

2006－2010年的5年时间里，我国住宅销售面积合计为35.86亿平方米，“十二五”期间我国保障性住房建设面积将占“十一五”期间整个住宅销售总面积的60.23%。

我国住宅竣工面积合计为25.96亿平方米，“十二五”期间我国保障性住房建设面积将占“十一五”期间整个住宅竣工总面积的83.20%。

如图2-2
三、保障性住房建设存在巨大的资金缺口
要实现2011年1000万套的保障性住房建设目标，所需要的投资在1.3万亿元到1.4万亿元之间。

“十二五”期间我国计划新建的3600万套保障性住房，所需要投入的资金将超过5万亿元。

2010年全国住宅开发投资完成额为3.4万亿元，2011年近1.4万亿元的保障房建设投资，预计将达到全国住宅开发投资规模的三分之一左右。

中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，其余90%的资金需要通过各种途径配套解决。

如果地方配套的资金跟不上，将成为制约保障房建设的关键问题。

如图3-1
3.1公共租赁住房的资金压力最大
3.1.1公共租赁房将成保障房的发展重点
我国的保障性住房政策已悄然转向。

2010年，由政府提供的公共租赁住房，由于租金低于市场平均水平，而且可以稳定长期租住，所以一经推出，就受到广大中低收入家庭和新就业人员的欢迎。

2011年起，从中央到地方，公租房建设逐渐成为保障性住房建设的主力。

2011年1
月26日发布的“新国八条”，提出“要努力增加公共租赁住房供应”。

2011年3月14日，十一届全国人大四次会议审议通过的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确表示，重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。

图2-2
图3-1
3.1.2相对于销售类的保障性住房，公共租赁住房面临着更为严重的资金困境
经济适用住房和两限房、棚户区改造房等以出售为主的保障性住房，相比而言，虽然
都具有福利性的特点，但是由于后者可以通过销售较快的回收投入资金，故此类项目在融
资过程中较易获得社会资金的支持，整体而言资金压力较小。

公共租赁住房则不同，一次
性投入大、资金占用周期长、投资回报率低的特点，使其对追求短期利润最大化的社会资
金缺乏吸引力，更多的需要地方政府直接的资金投入。

大规模公共租赁住房建设，对地方
政府的资金筹措能力形成了考验。

3.2当前公共租赁住房建设和运营中长期贷款发放模式
2011年1月出台的“新国八条”，提出“鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款”。

由于国家大力推动的公共租赁住房建设还在启动阶段，因此商业银行的融资支持也还在探索期。

当前公共租赁住房贷款的发放模式是：项目产权所有人：地方政府公共租赁住房建设管理公司项目资金来源：财政投入资本金+银行贷款+公积金贷款贷款方式：公租房租售收入所形成的应收账款质押方式，不足部分由借款人提供建成的公租房房产抵押还款来源：公共租赁住房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底银行贷款期限：10年以上七、我国保障性住房融资面临的主要问题：
1、过度依赖政府投入，资金来源可持续性问题尚未解决保障性住房实行政府定价、限价，利润微薄甚至没有利润。

由于缺乏吸引社会力量参与的激励机制，保障性住房建设资金来源渠道单一，形成过度依赖政府投入的局面。

2、地方政府财力问题制约保障房建设19 9 4 年实行中央和地方分税制后，造成了地方事多、税少的现实。

土地出让收入已成为地方政府一笔相当可观的预算外收入。

2010 年年国有土地使用权出让收入29 1 0 9 . 9 4 亿元，完成预算的213.2%，同比增长106.2%。

按照中央要求，地方政府今后必须对保障性住房用地供应做到“应保尽保”，这就意味着地方政府需要为保障性住房建设无偿或以非常低的价格提供土地。

因此，当前地方政府加大保障房建设力度就面临两难选择：一方面保障房建设是今年政治上必须完成的硬任务；另一方面保障房建设既需要投入大量资金，又将挤占商品房用地，导致土地出让收入下降，使本已紧张的地方财政更加捉肘见襟。

3、在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下，银行信贷指标有限
4、银行宝贵的信贷资源投入保障房后，各种风险上升（1）集中度风险。

2010年末中
国银行业资产占所有金融业资产的比例超过70%，其中房地产贷款占银行业贷款的19.51%。

中国迫切需要更为开放、深度更大的金融市场以吸收周期性风险。

（2）资产负债表期限错
配风险。

房贷等长期资产在银行业占比越来越高，而负债仍以中短期存款为主。

特别是当
资本市场发展及通货膨胀上升导致存款搬家时，银行流动性压力增强，需要通过二级市场
创造流动性。

（3）利率风险。

随着中国利率市场化，存款利率上升，收益率曲线变平，房
贷利率风险势必成为重要风险，需要由资本市场投资者分担。

（4）流动性风险。

房贷类长
期资产在银行资产负债表上累积，将银行流动性管理置于两难境地：维持充足的流动性资
产可防范流动性风险，却会降低利润率；减少流动性资产占比可提升利润率，却会增加流
动性风险。

四、住房融资模式
4.1融资模式之一——百花齐放
所谓保障性住房融资模式百花齐放，指融资主体多元化以及不同融资主体的融资方式多样性。

保障性住房建设要兼顾公益性和自利性。

可以在融资时分别通过政府和非政府部门及个人等不同的主体来体现这两个特性。

中央政府和地方政府设立保障性住房投资基金，
多方筹措资金；鼓励银行创新保障房贷款新模式；鼓励保险资金、社保资金以各种形式进入保障房建设领域；鼓励企业和个人资金分别通过企业补贴、个人集资等方式进入保障房建设领域。

多方利益主体共同通过不同方式共同参与保障性住房的建设，其公益性和自利性有望得到最大限度的体现，同时也能充分调动起社会沉淀资金，解决过度依赖政府投入和银行风险高度集中等问题，提高资金利用效率和保障性住房建设效率。

4.2融资模式之二——采用BT模式
扩大参与主体，大力探索BT 模式BT （B—Build，T—Transfer）即“建设-移交”，由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资，并对工程进行施工建设，在工程验收合格后完成移交等工作，并由政府在约定时间内向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。

采取BT 模式，通过公开招标的方式确定投资人，投资主体可以是投资公司、房地产开发企业、建筑施工企业，可以是一个投资人，也可以是多个企业组织的投资联合体，能够鼓励各种资本参与保障性住房建设，有效缓解保障性住房建设资金困难。

同时，由于保障性住房无须市场推广和销售，房地产开发公司的附加值被降至最低，使建筑施工企业的优势更加凸显出来。

通过招投标的方式可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来，减少了中间环节，在其获得相对较高利润的同时，提高了保障性住房建设项目的运作效率和质量，节约了政府建设投资成本。

4.3融资模式之三——按揭贷款
这种融资模式可以仿照个人住房按揭贷款的模式运作，按揭的主体由个人转换为公共租赁房所有公司。

其中，开发贷款由开发企业向商业银行申请，按揭贷款由公共租赁房所有公司以房产做抵押向银行贷款，贷款期限为10年以上，以公共租赁房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底等作为主要还款来源。

4.4融资模式之四——深化银政合作模式，搭建融资平台
深化银政合作模式这一模式的基本思路是政府成立保障性住房投融资平台，通过“一揽子”业务加强与商业银行的合作，银行通过信贷的形式向保障性住房建设项目主体、购买人（主要指经济适用住房）提供资金。

银行作为以盈利为目的的企业，其目标是追求利润最大化，决定了其信贷投向必然是向高回报的行业倾斜，而保障性住房建设作为微利、甚至是保本项目，以及其购买人作为中低收入阶层，无法给银行带来很高的回报和附加值，导致银行对保障性住房建设项目投放贷款的积极性不高。

对此，为引导和激励银行向保障性住房提供资金，各地政府应整合银行业务资源，在测算分析的基础上，将政府类（包括地方所属的国有企业）高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行“打包”，采取招标的形式选择合作银行，通过签订银政合作协议将保障性住房贷款额度、期限、利率等确定下来，并由政府设立的保障性住房投融资平台（如住房投资公司等）负责与银行进行有效对接，以确保保障性住房建设贷款按时足额发放到位。

4.5融资模式之五——积极试行专户模式
细化工作举措，积极试行专户模式按照《经济适用住房管理办法》、《城镇廉租住房管理办法》和《廉租住房保障资金管理办法》等规定，廉租住房实物配租和货币补贴的资金主要来源于住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额、不低于10％的土地出让净收益、市县财政预算资金，以及中央、省补助资金和社会捐赠资金，
称之为廉租房专项资金。

在上述资金中，由于对扣除额没有明确的界定，导致在实际计算廉租房保障资金时许
多不该扣除的金额被扣除，使廉租房保障资金大打折扣。

因此，应对《廉租住房保障资金
管理办法》中规定的资金来源进行细化，特别要对允许扣除项予以明确和量化，对地方财政
投入廉租住房的资金也要进行量化，如可以将投入资金明确为占财政收入或房地产税收收
入的一定比例。

同时，为了提高地方政府对廉租住房的重视程度、督促地方政府履行相应
的责任，可以考虑将廉租房资金账户上设一级，即市级（省辖市）、县级账户分别设在省、市，由省、市对廉租房资金账户进行考核，纳入各市、县的综合考核。

而经济适用住房建设
的优惠政策则体现在对相关税费的减免上，但在实际执行中，由于部门利益的存在，导致相
关优惠政策落实不到位，不该收的税费在保障性住房建设中照收不误，变相增加了成本，因此，应在对相关办法进行梳理的基础上，出台或联合出台统一的优惠标准，并纳入相关
部门的考核，使保障性住房的优惠政策真正落到实处。

同时，用公积金贷款支持保障性住
房建设要在试点成熟的基础上，积极稳妥地进行推广。

4.6融资模式之六——证券化
保障性住房贷款证券化（MB S）是指商业银行将其所持有的保障性住房贷款债权出售
给特设的证券化机构（S PV），然后由该机构以其收购的保障性住房贷款为基础，经过信用
增级、信用评级等各项措施后，在证券市场上发行保障性住房贷款抵押证券的行为。

还款
来源仍然以共租赁房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底为主。

发行保障性住房贷款证，券本质上是发放保障性住房贷款银行的一种债权
转让行为，即商业银行把对保障性住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。

充分发
展的证券
化市场有助于化解银行面临的各种风险，平衡其流动性和盈利性目标。

4.7融资模式之七——整合产业资源，稳步推进REITs 模式
REITs （Real Estate InvestmentTrusts）即房地产投资信托基金，实际上是一种证
券化的产业投资基金，通过发基金，集合公众投资者资金，在有效降低风险的同时通过将
出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资
收益。

但从保障性住房来看，其资源主要包括廉租房、公共租赁房和经济适用房三种，其
中廉租房、公共租赁住房比较适合做REITs，但其收益一般较低，难以吸引众多投资者。

对此，可以考虑将收益较高的国有商业地产整合到REITs中，适当提高EITs整体收益，也
可以考虑通过财政补贴的形式使REITs达到一定的收益水平，以吸引更多的投资者。

从投
资对象来看，除了广大的社会投资者，可以考虑将社保基金纳入投资对象范围，因为这类
资金在确保安全性的基础上，对收益水平的要求并不高，而保障性住房REITs能够很好
地兼顾上述两个方面。

五、结束语
保障性住房建设资金的多元化已是大势所趋，在财政资金有限的前提下，只有不断拓
宽资金来源渠道，才能保证保障性住房的建设进度和规模，才能更好地实现中低收入家庭“住有所居“的梦想，共同构建和谐社会。

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