房地产外勤的工作内容

房地产外勤的工作内容 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
客户认购到办理产证的流程
认购→首付→按揭→打缴款单→财务转款→银行处理→客户签约→合同盖章→房管局备案→银行放款→做预告抵押出证→办理大证→办理房产证→办理他项权证→注销预告
一、认购及认购到期需要做的工作内容和碰到的问题解决
1、客户认购后台要审核认购书上所有的内容（含认购签字时间，客户姓名，电话，地址，总价，优惠，到期时间，客户签字，领导签字），审核签字
2、做销控，认购明细表，盘客明细表，销售报表，日报表，录明源（后面首付，签约，按揭放款等全部要录入报表）
3、即将到期需群里公布提醒跟催销售通知客户首付
二、首付到期需要做的工作内容和碰到的问题解决
1、客户付首付需核对核算单上所有内容，并签字确认
2、情况1：若客户7天内未正常首付并表示没钱付首付或者说不想要了，则将客户信息给到法务，由法务发函并告知销售员发挞定短信，挞定短信流存，报表更新备注；
情况2：若客户找到关系领导同意退定金，针对此类情况则不需要发函，需要和财务对接此客户是否定金已退，报表更新备注；对于要退房客户必须达到以上2种结果才可以将房源重新拿出来挞定。

（后期客户若不配合签约，不配合办理银行按揭手续也是以上方式）
三、按揭：银行按揭需要做的工作内容和碰到的问题解决
1、客户首付已交则需办理银行按揭，必须银行反馈资料齐全，征信正常才可转款签约
2、银行按揭资料清单及注意事项：
①双（单）方二代身份证，原件，复印件
②双（单）方户口本或常住人口登记表（集体户），原件，首页，户主页，本人页，配偶页，复印件
③双（单）方收入证明，单身月供超过4000需提供流水，夫妻月供超过8000需要流水（工行受此限制，工行根据客户质量，收入证明超过5000就要流水，有时候客户质量好也可以不要提供）
④收据，POS小票，原件（建行必须提供原件，其他银行可不要），复印件
⑤银行办理主贷人还贷储蓄卡（工行必须夫妻都要开，有担保人，担保人也要开卡）
⑥其他附件资料，视银行情况需要定（如营业执照，纳税证明，房子车子等固定资产证明，首付款刷卡流水）
备注：
❖以上资料，如果有担保人，担保人一套资料也需要提供
❖以上复印件资料必须提供清楚
❖以上身份证，户口本，结婚证，身份证号码和姓名需保持一致
❖收入证明不允许涂改，黑色笔填写
❖收据如果有开现金，根据银行需求提供现金缴款单
3、为回款工作前置，按揭注意事项：
①定房后或者定房前让客户去人行查询征信，看名下是否有贷款和逾期，少量逾期尽快将逾期金额还上，直到放款前都不要逾期以及信用卡透支
②客户名下有消费贷，车贷，等其他类贷款，且流水等佐证又无法满足客户现在的月供，均需结清，其次有些银行可以利用存款，上浮利率，购买理财产品都能方式来解决
③2年内累计5次逾期，且连续2次，工行则无法办理贷款，2年外的逾期，银行是要根据逾期次数和逾期金额来视情况决定，每个银行情况不一样，根据银行来定，逾期次数和金额较少的，可出具银行开的非恶意证明
④征信上婚姻状态和实际不符的，需提前去银行更新信息
⑤客户流水不足的，定房时即可让客户续存流水
⑥逾期严重银行不受理的，需要离婚的提前办理离婚，提前更名
4、办理按揭过程中会碰到的一些问题解决方法：
A征信反馈客户名下负债过高
●客户需要提供资产证明（如房产证，租赁协议，名下有车等）
●提供足够的流水，大额存单
●负债结清（大额负债必须结清）
B客户名下有担保
●担保结清，提供结清证明
●若是担保金额小（5万），有些银行客户可以买保险，买理财产品
C名下有车贷助学贷款，年纪小
●父母作担保或者提供足够流水或者结清贷款
D逾期轻微/逾期严重
（征信逾期严重程度根据客户的逾期次数和金额来判定）
a.逾期轻微
●客户去签承诺函，承诺后期还房贷正常还款；
●去逾期银行开非恶意承诺函；
●利率上浮5以内；
●增加首付降低贷款额；
b.逾期严重
●银行退单无法做，更名，办离婚，退房，一次性付款
E订房时的婚姻状态：订房时结婚，为了买房离婚，离婚证时间是首付款之后
●更改离婚证时间，改离婚时间在首付款收据之前，或者更改首付款时间，改在离婚之后
●离婚协议明确规定该套房屋的归属权（以上情况针对给客户办理假离婚一定要注意）
四、打缴款单→财务转款→银行处理
银行反馈资料齐全征信正常，销售员进入网签系统录入客户合同信息，打印缴款单给后台审核并确认签字，缴款单送集团财务审核，财务转款进监管账户，财务转款结束反馈给后台并将盖财务章或者法人章的缴款单返回给后台，后台再将缴款单送给监管银行进行对公会计处理，银行处理完之后方可打印合同
注意事项：有些销售员缴款单打印出来已经提交财务，不小心把合同撤销或者更改合同内容未重新打印缴款单，财务款转了，银行也处理了，但是打印不了合同，就需要联系房管局开发办，将新老缴款单编号挂钩下即可
五、客户签约→合同盖章→房管局备案→银行放款
客户签约：肥东：按揭5份合同，一次性4份合同，公积金6份合同；长丰：6份合同
客户购房合同信息完善后交给后台去项目财务处盖合同章，法人章，再送房管局备案，备案后送银行，则等待银行放款
六、做预告抵押登记（以下办理预告抵押登记是每一个客户都需要办理，每一个客户均需提供以下材料）
银行放款后会出具预告抵押资料给开发商
（肥东）预告抵押材料包含：银行出具的3张申请约定书，开发商出具的2张约定书，银行借款合同一份，客户购房合同一份，客户身份证（以上涉及到底5张表格需要填写，银行借款合同需要去集团盖公章、法人章）
（长丰）预告材料包含：房管局提供的5张表格，公司营业执照加盖公章，法人身份证加盖公章，经办人身份证加盖公章，客户身份证，购房合同一份（以上涉及的5张表格需要填写），双墩房管局办理预告
（长丰）抵押材料包含：银行出具的6张表格，银行的营业执照，法人身份证，一份借款合同；客户身份证，户口本，婚姻证明，首付款收据和POS单，
开发商营业执照加盖公章，法人身份证加盖公章，委托书加盖公章，经办人身份证加盖公章，一份购房合同（以上涉及到的6张表格需要填写），双凤管委会办理抵押登记
七、做预告抵押登记
肥东：预告抵押资料房管局受理后，由开发商人签字，打证，盖章，领取，装档送档案室存档，回去记录台账，复印件提供银行（部分银行需要原件）
长丰：预告在双墩房管局受理做完之后，不出证，之前送给双墩的资料再和新的抵押资料一起送给双凤居委会做抵押权登记，签字，打证，缴费，盖章，领取，回去记录台账，复印件提供银行（部分银行需要原件）
八、办理大证
●大证费用计算每栋楼清单盖公章递交房管局（住宅：手续费元/平方，登记费80元/栋；商业：手续费每户成交价的%，登记费550/栋）
●根据房管局提供的材料清单准备每栋楼的资料报送房管局
开发企业办理大证需要提供清单：
1.营业执照、法人身份证、资质证书
2.用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证
3.施工许可证、预售许可证
4.竣工验收备案表
5.物业管理协议，资质，营业执照，物业验收报告
6.综合验收
7.规划总平图
8.发改委批复文件
9.实测报告
九、办理房产证
1、准备每户身份证，户口本，婚姻证明以及复查表2张填写，制作清单盖章，所有资料装订报送房管局六楼查房查。

2、前期估计维修资金申报资料清单先申报，申报准入后在准备维修资金资料（不动产发票一份复印件，客户身份证一份），制作维修资金表格盖章报送维修资金部门，另外权利申请书一份，房查一份，客户身份证一份，不动产发票原件，按顺序全部夹在合同第二页给维修资金处审核，审核完再带回办产证。

每户信息（实测面积，总价，电话号码）录入维修资金系统。

3、契税资料（不动产发票一份复印件，网备单复印件一份）装订在查好的房查表一起，并根据契税提供的契税电子档做表格盖章一起报送地税局。

4、维修资金部门、地税局审核后出票
5、办产证资料，每户的契税票，维修资金票，产权登记证发票，大证发票，每户实测报告图纸，土地分割表，权利申请书填写，房查一份，客户身份证一份，不动产发票原件，按顺序全部夹在一起报送房管局
十、办理他项权证→注销预告：办理他证和注销预告可以同时进行●注销预告：从档案室将预告资料全部搬回，每户资料里预告四张表抽出和对应的预告登记证以及2张注销预告申请表用回形针夹在一起
●每户楼号姓名银行做电子档登记打印盖公章
●材料打包送房管局
●办理他证：产证处理后每户产证复印，连同前期做的预告抵押资料一起报送房管局办理他证，他证出来后原件送银行。