商品住宅定价方法
商品住宅价格管理暂行办法
商品住宅价格管理暂行办法文章属性•【制定机关】国家物价局(已变更),建设部(已撤销),财政部•【公布日期】1992.07.20•【文号】价费字[1992]382号•【施行日期】1992.07.20•【效力等级】部门规章•【时效性】失效•【主题分类】价格正文*注：本篇法规已被：国家发展和改革委员会关于废止、宣布失效、修改部分规章和规范性文件的决定（发布日期：2012年12月12日，实施日期：2012年12月12日）废止商品住宅价格管理暂行办法（１９９２年７月２０日国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行发价费字[1992]382号）第一章总则第一条为了加强商品住宅价格管理，维护房地产市场秩序，促进住房制度改革，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，加快房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》制定本暂行办法。
第二条本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。
第三条商品住宅经营单位和商品住宅行政管理部门均应遵守本暂行办法。
第二章商品住宅价格的制定第四条商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。
第五条商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本１、征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；２、勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；３、住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；４、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；５、管理费：以本款１至４项之和为基数的１－３％计算；６、贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。
层次分析法在商品住宅定价管理申的应用
定合 理而有效 的房屋价格 便是房 地产营
销 中较为关键的 问题 了。 我们知道在传统 的房地产定价中， 最为普遍的方法便是市 场导 向定价法 ， 就是 以市场上与待定价楼 盘较为相似的可比楼 盘价格 为基准 ， 通过
比较调整 可 比楼盘 的价格 从而得 到待定 价楼 盘的价格 。 这里 的待定价楼盘是指所
述。
０ 【 １元素 ｉ 与元 素 Ｊ对上 一层 次 因
素 的重 要 性 相 同 ： ３元 素 ｉ 比元 素 ｊ 重 要 ； ｊ 略 ｉ５元 ＝ 素ｉ 比元 素 ｊ 明显 重 要 ；
⑤ 物业 管理因素
指开发楼盘 的物业 管理公司的资质 ， 管理水平 ， 物业管理费用等 。 二、 层次分析法在房地产项 目定价 中
要定价的楼盘 ， 比楼盘是指市场上所销 可 售的与待定价楼盘所相似 的楼盘 。 市场导 向定价法 的优点是 充分考虑 到 了市场 对 价格的影 响， 而且 此方法 比较简单 ， 易 容 操作 。 但传统的市场导向定价法 在定价过 程 中显得过于简单粗糙 ，随意性太大 ， 不
够精确 。
产生的影响。
“ 首付”“ 零 、 明星促销 ”等等 营销 时期 之
后， 房地 产进入 了全面 的竞 争阶段 ， 如 在 此供大于求 的买方市场状况下 ， 发商面 开
及参苗相关资料， 本文从以 下五 个方面分 决的 问题 （ Ｘ楼盘 定价） 为 。中间层 为影
响房地产定价的因素 （ 分别为区域因素、
的应 用
面对如此情况 ， 本文 引入 了一种较为 简便 的方法— —层次分析法。 次分析法 层 是美 国运筹学家 ＴＬＳａ ．． ｔ ａ ｙ等人于本世纪 ７ ０年代提 出的对 复杂 问题做 出决策 的一 种新方法 。 它将定性分析与定量分析相结 合， 根据 问题 的总 １标 ， ７ 以系统 的观 点， １ 把 问题 分解 成若 干因素， 并按其支配关系构 成递阶层 次结构模型 ， 最终利用两两 比较 的方法确 定各方案 的相对重要性 ， 从而做 出正确 的决策 。利用该种方法 ， 可对 影响
哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法(1998修改)-
哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法(1998修改)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法（１９９８年１月４日）第一条为加强商品住宅价格管理，提高房地产开发企业经营管理水平，促进住房制度改革，加快房地产业发展，根据国家和省有关规定，结合我市情况，制定本办法。
第二条本办法适用于本市城市规划区内商品住宅价格管理。
第三条本办法所称商品住宅，是指具有经营资格的房地产开发企业开发经营的住宅。
第四条商品住宅的价格，实行统一政策，放管结合，区别情况，分类管理的原则，外销价格放开，内销价格实行国家定价。
第五条本办法由市物价部门会同市建设委员会、计划委员会、房产、规划、土地、城市建设综合开发、财政等部门和建设银行组织实施，市物价部门对实施情况进行监督检查。
第六条商品住宅的基准价格，由预算成本、销售费用、管理费用、财务费用、计划利润、税金、差价等项构成。
第七条商品住宅预算成本包括下列项目：（一）土地征用及拆迁补偿费。
（二）前期工程费。
（三）建筑安装工程费。
（四）小区基础设施建设费。
（五）小区非营业性公共配套设施建设费。
（六）开发间接费用。
第八条销售费用、管理费用和预算成本中开发间接费用的总额，为本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之三；财务费用中贷款利息，以本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之三十为基数，一般建筑按现行利率十八个月计算，高层建筑按现行利率二十四个月计算。
第九条商品住宅基准价格的计划利润，为本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之四。
第十条商品住宅地段差价，由市物价、财政部门会同有关部门按照国家和省的规定确定。
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
保障房和商品房的区别有哪些
保障房和商品房的区别有哪些保障房和商品房是当前房地产领域的两个主要概念，存在一起的区别，因而事先要了解清楚才行。
下面是小编收集整理的保障房和商品房的区别，欢迎阅读分享，希望大家能够喜欢。
保障房和商品房的区别一、房屋性质的不同保障房是指由政府向低收入群体提供的一种经济适用房，旨在解决低收入群体的住房问题。
而商品房则是指开发商为了追求商业利益而建造的房屋，是一种以盈利为目的的商品。
保障房与商品房的房屋性质不同，决定了两者在定价、销售目标、购买条件等方面存在明显的不同。
二、政府主导的差异保障房建设是政府为了解决低收入群体的住房问题而大力推动的一项政策措施。
政府在保障房建设中扮演着主导的角色，负责房屋用地的供应、建设规划、项目管理等职责。
而商品房的建设则由开发商主导，政府在其中的作用相对较小，主要负责监管和规范房地产市场。
政府主导的差异导致了保障房和商品房在供给机制、建设进度等方面的不同。
三、价格管制的不同保障房的价格一般由政府统一定价，价格较为低廉，旨在满足低收入群体的住房需求。
政府在保障房建设中实施了一系列的政策措施，如购房补贴、购房贷款优惠等，使保障房能够以相对较低的价格提供给低收入群体。
而商品房的价格则完全由市场决定，价格受到供求关系、地段、房屋质量等多种因素的影响。
商品房的价格一般较高，投资回报也较为可观。
四、购买资格的不同购买保障房需要符合一定的购买资格，一般是低收入群体、无房或仅有一套住房的家庭才有资格购买。
政府会根据家庭的收入、购房情况等情况进行审核，确保保障房资源能够优先满足低收入群体的住房需求。
而购买商品房则没有严格的限制，任何有购房能力的人都可以购买。
保障房和商品房的不同之处1、供应对象不同：保障性住房的对象是城市中低收入家庭或者住房困难户;而商品房购买的对象是所有自然人。
2、建设方式不同：保障性住房直接是由政府组织建设;而商品房则完全是按市场运作方式建设。
3、土地性质不同：保障性住房的土地性质为政府划拨才能建造;而商品房的土地则是通过招拍挂的形式取得的土地使用权。
房地产项目定价方法ppt课件
2.主要步骤：
（1）通过信息传递和反馈确定顾客的认知价值 （2）根据顾客的理解程度决定商品的初始价格 （3）预测商品的销售量 （4）预测目标成本和销售收入 （5）确定定价方案的可行性，进行价格决策
（二）需求差异定价法
1. 含义：按照顾客对某类产品需求不同，对 同一类产品制定两种或 更多种价格。
（二）房地产企业定价具体目标体现
房地产企业定价的目标主要有：
1.以利润最大化为定价目标 途径：追求高价位
扩大销售量 2.以合理的利润为定价目标
（二）房地产企业定价具体目标体现
3.以提高市场占有率为定价目标 ❖ 市场占有率：指在一定时期内，房地产企业的房地产产
品的市场销售量占当地同类房地产产品市场销售总量的 比例。 ❖ 市场占有率是企业经营状况和竞争力状况的综合反映。 4.以塑造、巩固、发展品牌形象为定价目标。
1、折扣与让价策略
折扣和让价都是以减少一部分价格来争取顾客的调价策略。 1.现金折扣策略 对按约定日期付款的顾客给予一定比例的折扣，鼓励提前偿还欠款，加速资金 周转。 例如“2/10净30天”，表示付款期限为30天，若顾客在10天内付清，给予 2%价格折扣。再如“一周现金购房，九折优惠”（国际豪庭案例分析），再 如”阶梯式付款优惠比列（京都府、滨江首府案例分析）”等等。
（一）低开高走定价策略
1.含义 根据工程项目施工进度或销售进展情况，每到一个调价时
点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略。 2.低开高走定价方式 ❖ 根据工程形象进度进行调整
项目施工阶段 项目开盘阶段 封顶阶段
❖ 根据销售进度调整
根据销售进度，采取低开高走的调价策略可以对顾客形成压迫性氛围， 促使消费者减短犹豫时间加快购买速度。
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
房地产定价原则
房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。
在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。
一、成本导向定价法1、成本加成定价法成本×（1＋百分比）2、目标定价法（总成本＋目标利润）/可售面积二、市场导向定价法1、认知价值定价法消费者市场认可事先调查2、价值定价法开发商对竞争物业比较分析出价格三、竞争导向定价法1、领导者定价法高档次物业2、挑战者定价法3、追随者定价法一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
售价与成本之间的差额即为利润。
这里所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。
第四章 房地产项目定价《房地产经纪实务》ppt 课件
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
商品房定价策略
商品房定价策略通常，一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。
房地产定价策略只有将对应时点的价格有机安排在二维空间才具有可操作性。
开盘定价是策划与市场的最好接洽点，也是日后价格走势的基准。
综观全局走势，除销售期很短的物业采用稳定均价策略外，开发商一般都会选择高开低走的撇脂模式或低开高走的渗透模式。
撇脂模式的高价是相对同种品质物业的均价而言。
其细分市场首先定位于需求弹性最小的高收入人群，以求得最大利润边际。
思路上正如先吸牛奶上层的精华，再逐层深入，故名撇脂。
撇脂模式以阶段性高额利润迅速回收资金，仅适用于实力信誉颇佳的大公司和?quot;新、奇、特"概念的物业。
当销售进入迟滞阶段，则调低价格吸引另一目标消费层次。
对不同的人群采用不同的价格正是经济学所说的"价格歧视"，也是需求导向中差异需求定价法的具体运用。
渗透模式的内涵目标是获得最大市场占有率，通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。
低开高走也适用于期房销售，随着施工进度的变化，价格的动态调整与使用价值的状态保持一致。
从消费行为学的角度看，该模式是对买方趋利心理的纵向挖掘。
撇脂或渗透作为实现长期目标的两种整体定价策略，各有适用范围。
从入市环境着眼，熊市行情只能用撇脂战术，速战速决；而牛市则更适用渗透手法，稳扎稳打。
在聚敛人气方-1-面渗透模式略胜一筹，价格节节攀高就是最好的促销走势，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的追涨理念；价格下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。
即使单从投资角度，也容易让人旁观惜购，以求价格见底。
因为有购买欲望之后，从众心理是选楼决策的最敏感影响因素。
而人气聚敛符合马太效应--强者愈强，弱者愈弱，所以整体定价策略不得不考虑如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气；从实现难度上看，撇脂战术更"深入人心"。
商品住宅定价方法
目前香樟花园周边的服务式服务公寓长租金保持在7 16元 平方米.天之间。 目前香樟花园周边的服务式服务公寓长租金保持在7-16元/平方米.天之间。
收益法例证： 收益法例证：香樟花园
香樟花园周边租赁型酒店式公寓——远雄悦来，目前的长租租金约为一房 （73-76平方米）18000-21000元/月，二房（129-131平方米）28000-30000元/ 月。折算下来租金为7-10元/平方米.天；预计本案若整体出租，凭借地理 位置的优势，本项目租金能超过远雄悦租金的高位，达到10元/平方米.天 以上价格。如小业主自租租金将基本与远雄悦来最低租金持平。
通过比较，确立各产品类型或产品体系的比值关系
推导 本案价格
通过比值关系和本案现有的某项价格，确立本案 具体产品的价格
类比法例证： 类比法例证：太阳湖大花园三期
优点：简单易操作，有较为固定的模式可巡，比较的参数易得到； 优点 不足：人为操作痕迹重，可控性大，准确性不足 不足
市场比较法例证
四季花城 西城区板块
共康板块
和欣国际花园
竞品选取原则—— 竞品选取原则 • 单价相近原则，单价在1100-14000 元范围内； • 客户相近原则，交通导入客结合区 域客； • 品质相近，在区域内均为标杆项目。 按照以上原则，我们应重要关注万科 万科 四季花城与和欣国际花园 和欣国际花园。 四季花城 和欣国际花园
基础设施配套费
期间费用
前期工程费
12、“三通一平”费 13、其它
维修基金
建安工程费
不可预见费
收益法
概念
又称收益资本化法、收益 还原法，是预测估价对象 的未来收益，然后利用报 酬率或资本化率、收益乘 数将其转换为价值来求取 估价对象的方法。 1
评估房产投资价值计算公式及定价方法和策略
评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。
以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。
一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。
这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。
仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。
但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。
商品房层次费定价标准
商品房层次费定价标准
商品房的层次费定价标准是根据楼层高度和楼盘的规模来确定的。
一般来说，楼层费是指楼层售价的差异，主要是根据楼层高度来计算。
对于多层住宅，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1%（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减3%～5%，第2层的价格是在基准价的基础上加1%～2%，第3层的价格是在基准价的基础上加3%～5%，第4层的价格是在基准价的基础上加4%～6%，第6层的价格是在基准价的基础上减2%～4%，第7层的价格是在基准价的基础上减5%～10%。
另外，对于7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12～13层是基准价。
基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外。
此外，开发商在确定楼层售价时，还会考虑到楼盘的规模、地段、朝向、采光等因素。
总之，商品房的层次费定价标准是一个综合性的过程，需要考虑到多种因素。
房地产如何制定价格
房地产如何制定价格房地产行业是一个竞争激烈且价格波动较大的市场。
在制定房地产价格时，开发商和销售商需要考虑许多因素，包括市场需求、土地成本、建筑成本、竞争对手定价、商品属性、经济环境、政府政策等。
本文将详细解析房地产制定价格的过程。
首先，市场需求是制定房地产价格的关键因素之一、开发商和销售商需要了解区域特点、人口结构、购房者需求等信息，以确定市场对于不同类型住宅产品的需求量和价格敏感度。
通过市场研究和分析，他们可以获得信息来决定是否需要增加供应量或调整价格以满足市场需求。
其次，土地成本也是制定房地产价格的重要因素。
土地成本通常占到房地产项目总成本的较大比例。
购买土地的价格受地理位置、土地用途、政策限制等多种因素影响。
开发商需要评估土地价值和潜在收益，并将其纳入房地产价格的考量中。
第三，建筑成本是制定房地产价格的另一个关键因素。
建筑成本包括建筑材料、劳动力、机械设备、设计和施工费用等。
这些成本的波动会直接影响到房地产价格。
因此，开发商需要时刻关注建筑成本的变化，并将其考虑到房地产价格的订定中。
第四，竞争对手定价也会对房地产价格产生直接影响。
开发商和销售商需要了解竞争对手在同一区域或者同一房地产项目中的定价水平。
通过比较优势和竞争优势，他们可以确定自己的产品定位和定价策略。
第五，商品属性也是价格制定的一个重要因素。
不同的住宅产品在地理位置、建筑面积、户型设计、配套设施等方面可能存在差异。
这些差异会直接影响到购房者对于产品的需求，从而影响到价格。
开发商和销售商需要明确产品的特点，并结合市场需求来制定相应的价格策略。
第六，经济环境和政府政策也是房地产价格制定的重要因素。
宏观经济环境、利率水平、通货膨胀率以及政府对于房地产市场的政策都会对房地产价格产生影响。
开发商和销售商需要密切关注宏观经济和政策环境的变化，并及时调整价格策略以适应市场。
综上所述，房地产制定价格是一个复杂而多变的过程，涉及到多个因素的综合考虑。
第十章 消费心理与营销心理第三节 营销过程心理与策略综合练习与答案
第十章消费心理与营销心理第三节营销过程心理与策略综合练习与答案一、单选题1、某房地产的售房单价为7995元/m2，确定该价格采用的商品定价心理方法是（）。
A.高位定价策略B.低位定价策略C.尾数定价策略D.折扣定价策略【参考答案】：C【试题解析】：尾数定价策略是定一个零头数结尾的非整数价格，使消费者在心理上产生价格较低的感觉，也使消费者认为定价是认真、精确的，如一套100m2的住宅，挂牌单价6999元/m2使人感到比7000元/m2便宜很多，或者挂牌总价69万元比70万元便宜很多。
本案例，收房单价为7995元/m2属于尾数定价法。
2、下列选项中，不属于商品价值的心理功能内容的是（）。
A.习惯性心理B.自我意识比拟功能C.商品价值的认知功能D.调节需要功能【参考答案】：A【试题解析】：商品价格的心理功能包括：①商品价值认知功能；②自我意识比拟功能；③调节商品需求功能。
A项，习惯性心理属于消费者的价格心理表现。
3、消费者的价格心理表现有不同类型，工薪阶层在买房时多选择经济实惠，价格低廉的住房，这种价格心理表现是（）。
A.习惯性心理B.敏感性心理C.倾向性心理D.感受性心理【参考答案】：C【试题解析】：倾向性心理是消费者在购买过程中对商品价格选择所表现出的倾向。
不同消费者群体的商品价格倾向有所不同，如高收入的消费者倾向于配套完善、高档小区的高价格商品房，中等收入的消费者倾向于配套齐全、经济实惠、价格适中的商品房。
因此，商品价格的定位要适应不同消费者的价格倾向性心理。
4、由于消费者长期、多次购买某些商品，通过对商品价格的反复感知而逐步形成的对衡量商品价格的一种心理尺度，这在消费者价格心理表现方面，属于（）。
A.倾向性心理B.敏感性心理C.习惯性心理D.感受性心理【参考答案】：C【试题解析】：习惯性心理是消费者在长期关注、跟踪或多次购买某些商品中，通过对商品价格的反复感知而逐渐形成的衡量商品价格的心理。
该心理一旦形成，通常较难改变。
四川省商品住宅价格管理办法-省物价局、省建委川价字费117号
四川省商品住宅价格管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 四川省商品住宅价格管理办法（省物价局、省建委川价字费（１９９９）１１７号１９９９年５月２４日）第一章总则第一条为加强商品住宅价格管理，规范商品住宅价格行为，维护国家、经营者、消费者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关规定，制定本办法。
第二条凡在四川省行政区域内从事商品住宅开发经营，均应遵守本办法。
第三条本办法所称商品住宅，是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房，是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求，坚持结合市场供求，按质论价，保护国家、经营者和消费者合法权益，以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条商品住宅价格由物价管理部门和建设（房地产）管理部门按照“统一领导，分级管理”的原则，实施价格管理。
第二章价格构成第六条商品住宅的成本构成１、征地费用和土地出让金。
征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。
经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，免交土地出让金；２、前期工程费用。
包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费；３、房屋建筑安装工程费。
按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用；４、基础设施建设费用。
指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用；５、公共设施配套费用。
如何计算楼层的价格
如何计算楼层的价格计算楼层的价格通常涉及多个因素，包括楼层的位置、面积、朝向和房屋的周边环境等。
下面将详细介绍一些常见的方法和因素，帮助你更好地计算楼层的价格。
1.位置：楼层的位置通常是确定房价的重要因素之一、一般来说，高楼层往往都具有更好的视野和通风条件，因此价格相对较高。
而低楼层可能受到噪音和安全等因素的影响，价格相对较低。
中间楼层则处于价格的中间水平。
2.面积：房屋的面积是影响价格的直接因素。
一般来说，面积越大，价格越高。
但是，在一些热门城市或商业区域，楼层面积较小但位置好的单位可能价格也很高，因为此类房屋稀缺。
3.朝向：房屋的朝向也是影响价格的重要因素之一、南北朝向的房屋通常更受欢迎，因为它们可以获得更好的采光和通风条件。
相反，东西朝向的房屋可能受到阳光和热量的过度曝晒，价格较低。
4.周边环境：房屋周边的环境也对价格有一定的影响。
例如，位于购物中心、学校、公园等便利设施附近的楼层价格通常较高。
相反，靠近工厂、高噪音区域等的楼层价格较低。
5.房屋状况：楼层的新旧程度、装修情况和建筑质量等，都会对价格产生影响。
一般来说，新装修并且建筑质量好的楼层价格更高，因为这些房屋更具有市场竞争力。
6.市场供需：楼层的价格也受市场供需关系的影响。
当市场需求高于供应时，价格往往上涨。
相反，当市场供应过剩时，价格可能下降。
除了以上这些因素，还有其他一些特殊因素可能对楼层的价格产生影响。
例如，房屋所在的城市、区域经济发展水平、交通便利性、政策支持等均可能对房价产生重要影响。
在计算楼层价格时，你可以参照以下步骤：1.收集楼盘信息：了解楼层的位置、面积、朝向、周边环境及房屋状况等信息。
2.了解市场行情：调查当地楼市的供需情况、市场价格水平和趋势等信息。
3.对比分析：将楼层的各项因素与类似房屋相比较，观察其差异，并结合市场行情进行分析。
4.参考专业评估：可以请专业的房地产评估师进行房屋评估，以获取更准确的价格估算。
5.进行价格调整：根据以上因素综合评估，对楼层的价格进行调整并做出决策。
房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题)
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（典型题）单选题（共60题）1、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。
A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【答案】 C2、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。
A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】 D3、关于债务融资，下列说法不正确的是( )。
A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”【答案】 B4、（）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。
A.工业物业B.居住物业C.零售商业用房D.写字楼【答案】 C5、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。
A.成本利润率B.投资利润率C.偿债备付率D.资本金利润率【答案】 C6、根据国内生产总值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。
A.价值B.收入C.产品D.货币【答案】 A7、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（）划分。
A.城市内某个区域B.省或自治区所辖地域C.城市D.中国房地产市场【答案】 C8、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。
A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位【答案】 B9、制定会计核算制度的依据是（）。
A.基本准则B.《中华人民共和国会计法》C.具体准则D.国家统一的会计制度【答案】 A10、单利计息与复利计息的区别在于( )。
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不可预见费
收益法
概念
又称收益资本化法、收益 还原法，是预测估价对象 的未来收益，然后利用报 酬率或资本化率、收益乘 数将其转换为价值来求取 估价对象的方法。
1
2 适用对象
是有收益或有潜在收益的房地产，如住 宅(酒店式公寓)、写字楼、工业地产、 商业。
收益法 （收益还原法）
优点
面对商业型房产项目，或 者在市场比较法中缺乏可 比对象的情况下，适宜采 4 用该方法。
和欣国际与本案靠近轨道线，四季花城与本 案同属西城区板块，周边配套较好
本案静态价格： 13400*100/101.25*50%+11500*100/97*50%=12847元/平米
市场比较法例证
西城区04年7月至今价格走势
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
04.8 04.10 04.12 05.2 05.4 05.6 05.8 05.10 05.12 06.2 06.4 06.6 06.8 06.10 06.12 07.2 07.4 07.6 07.8 07.10 07.12 08.2 08.4
498元/天） -----
12000 8000 35000-45000
10000-33000
18000-30000
20000
一房面积
73㎡ 60-70㎡
40㎡ 40㎡ ----70㎡ 39㎡ 47-93㎡
54-82㎡
50-62㎡
42㎡
二房租金 （元/月）
30000 -----
市场比较法例证
四季花城
西城区板块
和欣国际花园
共康板块
竞品选取原则—— • 单价相近原则，单价在1100-14000 元范围内； • 客户相近原则，交通导入客结合区 域客； • 品质相近，在区域内均为标杆项目。
按照以上原则，我们应重要关注万科 四季花城与和欣国际花园。
市场比较法例证
外部因 素
内部因 素
商品房定价方法
易居中国市场部
•市场比较法
•成本法 •假设开发法
定价 方法
•收益法 •长期趋势法
•总价还原法
•类比法
开发阶段
产品类型
前期
后期 住宅 商业 办公
成本法
假设开发法
市场比较法
类比法
收益法
长期趋势法
总价平衡法
市场比较法
步骤：
选取模型
按照产品、客户、 区位相近的原则 选取竞品对象
设定比较项
和欣国际 105 100 105 100 95 105 90 95 100 100
101.25 13400 50%
四季花城 95 90 90 95 105 100 95 105 110 95 97
11500 50%
备注 四季花城虽也处于西城区板块,但位置较偏 本案与和欣国际均享有大卖场等生活配套 和欣享有双轨道优势,而本案新地块距离轨道 线较远 和欣国际南面也有河景优势 万科>盛高>和欣 四季花城与和欣国际现售及后续均以小高层 为主，本案后期有多层叠拼 盛高>万科>和欣 四季花城90平米3房优秀，本案房型附加值 高 万科物业品牌较好 和欣国际有水系,本案有坡地景观 本项目综合得分高出四季花城，但低于和欣 国际
2
•适用对象
新近开发建设、可以假设重新开 发建设或者计划开发建设的房地 产，尤其是医院、学校等公益性 房地产项目。
4
•缺点
成本法估价比较费时费力，测算重新 购建价格，牵涉到建筑材料、建筑设 备、建筑装修、工程造价和技术经济 等方面的专业知识，并不适合于代理 公司市场人员。
成本构成
1、供水 2、供电
系数 10% 15%
比对因素 地段因素 评分 生活配套 评分
20% 轨道交通 评分
10% 外部景观 评分 10% 开发商品牌 评分
5%
物业形态 评分
5%
总规模
评分
10%
产品
评分
10%
物业管理 评分
5%
内部景观 评分
100%
系数累加
项目价格
参考权重
本项目 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 ？
土地费3用、供气
4、电话 5、环保
前期工程费
建安工程费
6、环卫1、设施建设费 10、河道处理
7、电视2、土地投标地价 11、景观、绿化
8、道路3、、围契墙税及手续费 12、雨污水管工程
9、车库
13、智能化工程
基础设施配套费
1、可行性研究费
6、监测及试桩、桩测试 1、管理费费用
2、勘察、规划、设2、计销费售费7用、招标管理费
收益法例证：香樟花园
项目
远雄悦来
国际丽都公馆
君悦静安同济佳上海御庭国际公寓
世纪时空大厦 （世纪时空）
骏豪国际
上海商城 酒店式公寓
协和丽豪 酒店式公寓
上海太平洋 嘉丽俊豪酒店
太平洋鸿广 酒店式公寓
一房租金 （元/月）
21000 12000-15000
9500 900 （4.30-5.5期间
根据产品不同设 定不同比较项
设定比较权重
各比较项分设不 同的权重
设定模型权重
为比较竞品设定 不同的权重
动态价格
增长率
近阶段市场上该 类产品平均增长
率
静态价格
计算
根据竞品最新成 交价计算本案价
格
市场比较法是房地产市场人员最常用的价格建议方法之一：
优点：简单易操作，有较为固定的模式可巡，比较的参数易得到； 不足：人为操作痕迹重，可控性大，准确性不足
按照04年7月至08年4月 以来月度平均价格增幅 1.6%计算 假设本案08年10月开 盘——12847*（1+1.6%）24 =
本案小高层动态价格可达
13500元/平米
成本法
1
•概念
以房地产价格各构成部分的累加为 基础，来求取房地产价值的方法。
3
•优点
让一般人看得见，有似有“依据”， 特别是在有“文件”规定房地产价 格构成、费用标准等的情况下。
3
不足
收益法评估出的价值，取决 于人们对未来的预期，那么 错误和非理性的预期就会得 出错误的评估价值。
收益法
步骤：
收集资料
搜集并验证与估价 对象未来预期收益 有关的数据资料。
预估收益
根据市场水平和个 人经验，预测估价 对象的未来收益 (如净收益)
计算价格
根据报酬率（回报 率）求取商品房价 格。
应售 价格
3、住宅建设配套费
8、配套方案征询费
3、财务费用
4、人防费
9、质监费、交房前各项 1、多层、验别收墅费
5、测绘费
2、小高层、高层
10、监理及审价费
11、规划请期照间费 费用
12、“三通一平”费
13、其它
维修基金
1、独栋别墅 2、联排、双拼别墅 3、小高层 4、高层
5、多层（不带电梯）
6、商业
7、不可售配套设施（会 所等）