房地产价格上涨的原因

摘要近年来,我国房地产市场持续高速发展,作为国家支柱性产业之一,对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。

但是,由于我国房地产市场发展相对不成熟,房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来,不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。

总体来说，房屋价格呈上升趋势，上升幅度高于上年。

房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、通货膨胀因素、政策因素、投机因素、心理因素等原因引起的。

过快上涨的房价使普通百姓无力承受,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展。

同时房地产价格过快上涨会带来居民购房负担重，抑制了其他消费，贫富差距加大，降低社会生产和资源配置率，影响城乡统筹发展等影响，降低了城市综合竞争力，容易引发金融风险，这些都不利于中国经济良性、持续的发展。

本文分析房地产价格上涨的原因,剖析其危害，并在此基础上探讨相应的对策。

关键词：房地产；房价；通货膨胀；供求不平衡；住房金融体系；保障性住房目录1.价格上涨的原因 (1)1.1 供求不平衡 (1)1.2 通货膨胀因素 (2)1.3 政策因素 (2)1.4 投机因素 (2)1.5 城镇居民人均可支配收入的影响 (3)1.6心理因素 (3)1.6.1 购房者的心理因素 (3)1.6.2 社会的舆论误导 (4)2.价格上涨的危害 (4)2.1居民购房负担重，抑制了其他消费 (4)2.2贫富差距加大 (4)2.3降低社会生产和资源配置率 (5)2.4影响城乡统筹发展 (5)2.5降低了城市综合竞争力 (5)2.6容易引发金融风险 (6)3.缓解价格上涨的对策 (6)3.1抑制不合理住房需求 (6)3.2逐步完善住房金融体系 (6)3.3控制住房抵押贷款风险 (6)3.4改善供应结构 (7)3.5加强住房需求管理，培育多种形式的住房租赁市场供给主体 (7)3.6加强银行监管，防范房地产金融风险 (7)3.7加强保障性住房建设 (8)1.价格上涨的原因1.1供求不平衡房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需 2- 3 年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。

从供给方面来看：1.土地资源的稀缺性和不可再生性。

农业是国民经济的基础。

我国有１３亿人口，必须保证足够的耕地来解决全国人民的吃饭问题。

各个城市可用于建房的土地极其有限的。

譬如说北京五坏以内的土地更显得有限和珍贵；2.卖地收入是各级政府财政收入的主要来源之一。

现在各地土地使用权的出售多半是通过拍卖实现的。

其间体现了当地政府和房地产开发商之间的博弈、体现了各个开发商之间的博弈。

土地价格在逐年上涨；3.房建材料、人员成本、售房成本等都随着全国的通货膨胀在逐年上涨。

从需求方面看：1.外国游资的进入。

自我国实行人民币汇率改革以来，人民币相对美元、欧元大幅升值，国际游资大量进入中国，购买人民币资产，典型的就是购买房地产用于投资。

况且中国的房地产价格与欧美国家之间还有很大的差距；2.银行存款的转入。

随着中国经济的发展，居民在银行的储蓄存款逐年增加。

但银行不断下调存款利率。

在通货膨胀年代，通过购买房产在一定程度上是可以规避风险的。

加之近年来通货膨胀加剧，居民把存款转入了楼市和股市，加大了对房地产的需求；3.股市资金的转入。

前两年，许多股民从火爆的股市中挣了大笔资金，但目前股市比较低迷，股民把挣来的钱转而投向了房地产；4.各种钞房团的介入。

近年来，出现了温州炒房团、香港炒房团和山西炒房团，他们的参与，在一定程度上加剧了房地产价格的上涨。

炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。

而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。

一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。

从 2009 年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。

1.2 通货膨胀因素根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。

越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。

蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业以超过 20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。

1.3 政策因素适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。

在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然引起房价的上涨。

与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。

再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。

1.4 投机因素在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。

开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。

由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。

这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。

从 2008 年 11 月开到 2009 年 6 月，国家投放了 8 万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。

为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。

但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。

在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。

担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。

自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。

这样三波力量导致前期房价非理性上涨。

1.5 城镇居民人均可支配收入的影响城镇居民人均可支配收入的影响。

城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。

城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。

从这一角度看，房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。

1.6 心理因素1.6.1 购房者的心理因素现代市场营销的口号是“消费者是上帝”,’’消费者至上”。

房地产企业营销成功与否,关键还在于它是否满足了购房者的需要。

这就要求房地产商首先要对消费者的购买行为进行分析。

房地产作为一种高价消费品,销售过程复杂,买卖双方承担风险较大,所以购房者在购房时,往往出现如下心理特征:1.求稳心理。

对于大多数购房者而言,购实住房是人生中的一件大事,其价格昂贵,手续繁杂,造成购房者决策时认真思考、小心从事、多方比较。

购房者通常要收集各相关信息,对可选择的房产的品牌反复评估,形成对各品牌的态度,最后才慎重作出选择；2.选价心理。

买房时、购房者对商品房价格极为敏感,在成交前对房价总要多方比较,与开发商讨价还价。

房价往往是决定购买者跳首要因素,但当购房者对除价格外的其他因素都基本满意时,适当的象征性优惠,常使购房者尽快作出购买的决定；3.从众心理。

由于社会风气、时代潮流、消费时尚等社会因素的影响,购房者通常会产生迎合某种流行风格或群体的从众心理。

4.预期心理。

消费者在进行现实购买时,不仅注意眼前的商品,还会对未来市场进行粗略的估计。

当购房者发现自己所钟爱的房产所剩不多,便会十分着急,加速购买;当发现别人也在踊跃购买同一楼盘时,则其购房决定过程会大大缩短。

5.反复心理购房者对购买的房屋是吹毛求疵的,在与他人交流后,总能了解房产的一些不足,从而产生后悔感。

这就要求在销售过程中尽量缩短顾客的决策过程,从顾客缴纳预购定金到缴纳房款签署正式合同的时间不宜太长,以免夜长梦多,出现反复。

1.6.2 社会的舆论误导就目前情景来看，国内的房地产市场是一个强势房地产开发商、弱势民众这样一个大格局下的市场。

在这样的格局中，房地产开发商不仅掌握了庞大的经济资源，而且其集团群体人数少，沟通成本小，这样他们就很容易结成一个十分强大的利益群体，并利用他们所掌握的经济资源来掠夺整个社会大多数人的利益，甚至在一定程度上操纵社会的舆论、影响相关制度规则的制定。

这些房地产商总是希望其暴利经营能够得以持续，希望能够把社会财富全部席卷于自身。

因此，他们就借助于自身在经济、资源、信息上的优势，施展浑身解数，试图通过误导民众和舆论，来维护自身不合理的暴利。

2.价格上涨的危害2.1居民购房负担重，抑制了其他消费房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。

由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，减少在其他方面的消费，过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的其他消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。

在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。

2.2贫富差距加大房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。

居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。

不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。

中国人拥有个人住房的比例超过了 80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。