房地产价格的特征与种类
《房地产估价》教案
《房地产估价》电子教案目录1、房地产与房地产估价 (2)２、房地产价格 (4)３、房地产估价的原则 (6)４、市场比较法 (8)５、成本法 (13)６、收益法 (19)７、路线价法 (24)８、其他估价法 (27)9、房地产估价程序 (30)10、土地使用密度与房地产估价 (32)11、建筑物估价 (33)12、估价报告 (37)13、房地产估价制度 (40)1、房地产与房地产估价A、教学课时2课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生●掌握房地产的概念、特征与类型●了解房地产估价的概念和目的●了解房地产估价的必要性C、本章教学重点●房地产、房地产估价概念D、本章教学难点●房地产的特性、种类一、房地产概念1、定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。
它包括：物质实体与权益。
重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。
2、房地产的三种形式—土地、建筑物、房地3、房地产，又称为不动产、物业二、土地的概念1、定义：土地指地球外壳的表面及其上下空间2、土地利用的三大制约——土地使用管制：政府的城市规则，如容积率及建筑高度——土地权利设置——相邻关系3、对一块土地的基本认识坐落位置；面积大小；形状；四至、土地权利状况；利用现状；规划设计要求；生熟程度；地质、水文和气象条件，其他。
三、建筑物的概念1、定义：建筑物指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两类。
房屋、构筑物。
2、对建筑物的基本认识坐落位置，面积大小，建筑层数与高度，用途，基础设计，建筑结构，建筑装修，附属设备，建成年月，外观，平面格局，产权状况，工程质量，公共配套设施完备程度，利用现状等。
四、房地产的特性1、土地的特性①土地的自然特性：—承载力――肥力——位置固定性——不可移动性——数量固定性——耐久性——个别性②土地的人文特性——用途的多样性——社会经济位置的可变性——合并及分割的可能性2、房地产的特性—位置的固定性—长期使用性—大量投资性—易受政策限制性—相互影响性—保值性五、房地产类型1、按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业、特殊目的2、按收益划分：收益性、非收益性3、按市场划分：出售、出租、营业、自用六、房地产估价的概念1、定义：房地产估价以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计，推测或判断。
房地产估价理论与方法 ppt课件
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
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目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
大连理工大学22春“工程管理”《房地产估价》作业考核题库高频考点版(参考答案)试题号1
大连理工大学22春“工程管理”《房地产估价》作业考核题库高频考点版（参考答案）一.综合考核(共50题)1.应用市场比较法进行房地产估价，在选取可比实例时，可比实例的用途应与待估房地产的用途相同。
()A.正确B.错误参考答案：A2.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。
A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值参考答案：AD3.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同或相似的房地产。
A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观参考答案：ABC4.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。
A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价参考答案：ACDE5.房地产价格的特征不包括()。
A.趋降性B.区位性C.高值性D.权益性参考答案：A6.()是求取待估房地产(估价对象)在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。
A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：A7.()适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C8.房地产的开发经营期可分为()。
A.前期B.建设期C.经营期D.销售期E.预售期参考答案：BC9.市场比较法操作过程中，选取的可比实例的规模应与估价对象的规模相当。
()A.正确B.错误参考答案：A10.假设开发法的理论依据与()的相同。
A.成本法B.市场比较法C.收益法D.长期趋势法参考答案：C11.实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象的状况。
()A.正确B.错误参考答案：A12.根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产目前的价格或未来一定时日的价格。
这就是长期趋势法的理论依据。
()A.错误B.正确参考答案：B13.房地产按实物形态分类，可以分为居住房地产、商业房地产、工业房地产等。
资产评估(复习资料)
2.重置成本净值分摊率=50/(150+50)×100%=25%
3.机会成本=50+10=60(万元)
4,该专利许可使用的最低收费额=69× 25%+60=77.25(万元)
(三)评估机构于2002年1月对某公司进行评估,该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股,每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%,2001年度的收益率为10%,如果甲企业没有新产品投放市场,预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品,预计2年后新产品即可投放市场,并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右,而且从投产后第3年起,甲企业将以净利润的75%发放股利,其余的25%用作企业的追加投资,净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%,求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
１０.成本法：指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种编制因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称
１１.资产评估程序：指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
１２.土地价格：包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的，正常地产市场中具体宗地在一定使用年限内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到
房地产估价理论与方法第三章：房地产价格和价值
【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）
需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移
需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）
第三章 房地产价格和价值
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义 了解
二、房地产价格的形成条件 熟悉
1.有用性
【重点】买方市场与卖方市场
买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。﹙08年底国内房地产市场具有典型的买方市场特征﹚
卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。﹙05～07年国内房地产市场是典型的卖方市场﹚
例题：（判断题）在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ ） 【2008年真题】
⑶形成的时间较长
⑷容易受交易者的个别情况的影响
⑸有交换代价的价格（买卖价格，也称源泉价格）和使用代价的租金（租赁价格，狭义价格）
第三节 房地产供求与价格
1.房地产需求
房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
需求的条件：购买愿意＋购买支付能力
房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。
第四章房地产的评估
一、土地的特征
土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特 性两个方面: 土地的自然特征是指自然物体的土地，其本身 所具有的特殊性质； 土地的经济特征是指土地与人类发生某种关系 时才会表现的性质。
自然特征
1．位置的固定性 2．质量的差异性 3．不可再生性 4．效用永续性 经济特征 1．供给的稀缺性 2．可垄断性 3．利用多方向性 4．效益级差性
2、交易日期的修正
评估基准日交易实例价格＝交易实例价格×（评估基准日指 数／可比实例交易日期指数）
3．区域因素修正
区域因素修正的内容有交通、环境、治安状况、城市规划、 繁华程度、噪音等影响不动产价格的因素。如果交易实例地 产与待评估地产处在同一地区，则不必进行此项修正。
4．个别因素修正
个别因素修正的内容主要有位置、面积、地势、地形、日照、 通风、建筑结构、楼层、朝向、内部设施临街状态等
纯收益=总收益－总费用
2．客观总收益
是指以收益为目的的房地产和与之有关的各 种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生 的收益，求取总收益时，是以客观收益即正 常收益为基础，即总收益必需是客观总收益 而不能以实际总收益计算。房地产所生产的 客观总收益必须是处于最佳利用方向和最佳 利用程度。
3．客观总费用
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、收益法的基本思路
收益法的基本思路是不动产的现实价值取决 于它未来带来的收益的大小，未来产生的收 益折现为现值越大，说明不动产的价值越大。
收益法的理论依据预期收益原理。
第三节 收益法在房地产评估中的应用
二、适用范围
收益法适用于有收益或又潜在收益的房地产价 值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等收益性不 动产及住宅等可以转化为收益性的不动产。 而对于政府机关办公楼、学校、公园、图书馆等 公用、公益性房地产价值评估不适用。
房地产估价复习题参考答案
房地产估价复习题及答案供参考三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：1名称;2坐落;3面积;4层数和高度；5建筑结构,一般分为钢结构,钢筋混凝土结构,砖混结构,砖木结构,简易结构;6装修;7建筑设备,包括给排水、通风、采暖等;8平面位置;9工程质量;10建成年月;11维护、保养、使用情况;13利用现状;14权属状况;2、房地产价格的特征主要有哪8方面其来源于房地产的哪些特性1房地产价格具有区位性,受区位的影响很大;2房地产价格实体具有双重性,即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础;3房地产价格实体具有收益性,即房地产价格实质上是房地产权益的价格;4房地产价格形式具有双重性,既有交换代价的价格,也有使用和收益代价的租金;5房地产价格形成具有长期性,即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的; 6房地产价格具有个别性,即房地产价格通常是一宗房地产一个价格;7房地产价格具有敏感性,即房地产价格关系到国计民生,是一个十分敏感的价格;8房地产价格具有增值性,即房地产价格呈现较明显的增值趋势;3、什么是市场比较法其理论依据和适用条件是什么市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理;适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有广泛市场交易的房地产类型;4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面求取建筑物折旧的方法有哪几种最常用的是哪种建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧;求取方法主要有：1耐用年限法；2实际观察法；3成新折扣法;4综合法;最常用的是耐用年限法特别是其中的直线折旧法和成新折扣法;5、收益法的含义及其理论依据是什么收益法适用的对象和条件是什么收益法是将预测的估价对象未来收益,通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点,以此求取估价对象价值的方法;收益法是以预期原理为基础的,即是基于未来收益权利的现在价值的;预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素;收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产;它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可;收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上,所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化;6、什么是假设开发法其理论依据、前提条件、适应对象是什么假设开发法The hypothetical development method,是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上,扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用,根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法;其理论依据是预期原理;前提条件：(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式;(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则,符合国家有关政策,包括税收政策;(3)正确分析房地产市场行情;(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入;(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价;7、什么是房地产估价原则如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则从理论上说,估价原则与估价要求有区别,估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律,而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等,是社会对房地产估价者提出的要求,是估价的前提条件;8、什么是资本化率资本化率有哪些种类求取资本化率的基本方法有哪些资本化率capitalization rate是将房地产的净收益转换成价值的比率;主要有三种：综合资本化率,建筑物资本化率和土地资本化率;求取资本化率的方法主有：1市场提取法；2安全利率加风险调整值法；3复合投资收益率法；4投资收益率排序插入法;;四、计算题必须写出计算过程,可不算出结果;1、某房地产建成于1995年12月30日,此后收益年限为50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元,从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款,抵押贷款的年利率为6％,自有资本要求的收益率为10％;试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格;计算过程：1计算公式：i表示年份,Ai未来第i年的净收益,t净收益有变化的年限,Y表示资本化率,大于0;2A1=95万元,A2=92万元,A3=94万元,A=95万元3Y=70%×6%+1-70%×10%=%4n=50-4=46年5t=3年6将上述数字代入公式计算：Ｖ＝95／１＋%＋92／１＋%2＋94／１＋%3＋95／%×１＋%3×１－１／１＋%46-3＝万元;2、某房地产的土地面积1000m2,建筑面积2000ｍ２;土地于1999年10月１日通过有偿出让方式获得,使用权年限为50年,当时的单价为1000元／m2；建筑物的结构为钢筋混凝土,于2000年10月1日竣工投入使用,当时的建筑造价为每１ｍ２建筑面积800元;2004年10月１日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元／m2；该类房屋的重置价格含使用权年限为50年的土地价格为每１m2建筑面积2000元;估计该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6％;试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价;１计算公式为：旧房地价格＝土地重新取得价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧２修正后的土地价格＝V50×K45／K50＝1100×1000×１－１／１＋６％45／１－１／１＋6%50＝元;３建筑物重新购建价格＝2000×2000－1100×1000＝ 2900000元４建筑物累计折旧额＝2900000×４／５０－１＝元５该房地产2004年10月１日总价＝＋2900000－＝3741908元3、某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年;其中,门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年；设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年;残值率假设为0;试求其折旧总额;1门窗等损坏的折旧额=修复费用=2万元2装修的折旧额=30×1/5×3=18万元3设备的折旧额=60×1/15×10=40万元4长寿命项目的折旧额=×1/50×10=万元5该建筑物的折旧总额=2+18+40+=万元4、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为８年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元建设期为２年,假定第一年投入建造成本的60％,第二年投入40％,均为均匀投入,管理费用为建造成本的3％,年利率为6％,销售税费为50万元,开发利润为120万元;又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年；设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年;假设残值均为零;试计算该建筑物的折旧总额;①计算建筑物的重置价格：建造成本＝800万元管理费用＝800×3％＝24万元投资利息＝800＋24×60％×1＋6%－1＋800＋24×40％×1＋6％－１＝万元则：建筑物的重置价格＝800＋24＋＋50＋120＝万元②计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额＝18万元装修部分的折旧额＝200×2／5＝80万元设备部分的折旧额＝110×8／10＝88万元长寿命项目的折旧额＝－18－200－110×8／50＝万元则：建筑物的折旧总额＝18＋80＋88＋＝万元5、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限;甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方;现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方;试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益;据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85％,年运营费用约占租赁有效毛收入的35％,报酬率为10%;计算过程为１计算办公楼现值①办公楼整体年净收益＝80×3000×85％×1－35％×12＝万元②收益年限＝40－6＝34年③办公楼现值为：＝／10％×1－1／1＋10%34＝万元２计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益＝80×2000×85％×1－35％×12＝万元②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：＝／10％×1－1／1＋10％11＝689万元③甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝－689＝万元6、某酒店总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000m2,其中500m2为酒店大堂,1500m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室;该酒店共有客房190间建筑面积7600m2,会议室2间建筑面积200m2,自用办公室3间建筑面积200m2;当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元,年平均空置率为30％；会议室的租金平均每间每次500元,平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元,同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40％;当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8％;试利用上述资料估计该酒店的正常总价格;１计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×1500＝225万元２计算自用办公室价格：8000×200＝160万元３计算酒店客房年总收益：200×190×365×1－30%＝万元４计算酒店会议室年总收益：500×20×2×12＝24万元５计算酒店年总费用：×40％＝万元６计算酒店自营部分年净收益：＋24－＝万元７计算酒店自营部分的价格含大堂、客房、会议室、办公室：／8％＝万元８计算该酒店的正常总价格：＋225＋160＝万元7、为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5况中的三方面因素产生的作用程度相同;另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增%,其后至2002年11月1日则每月递减％,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1％;试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的３个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价如需计算平均值,请采用简单算术平均法;①选取可比实例;实例Ｂ误差太大,实例Ｄ成交时间与估价时点相隔１年以上,故实例Ｂ和实例Ｄ不作为可比实例;选取实例Ａ、Ｃ、Ｅ作为可比实例;②计算公式：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数③交易情况修正系数为：可比实例Ａ：100／100＋2＝100／102可比实例Ｃ：100／100可比实例Ｅ：100／100－3＝100／97④交易日期修正系数为：可比实例Ａ＝１＋１％4可比实例Ｃ＝１＋１％4可比实例Ｅ＝１＋１％3⑤房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同,均为１／３,则有：可比实例Ａ＝100／100×1／3＋100－2×1／3＋100－4×1／3＝100／98可比实例Ｃ＝100／100＋３×1／3＋100＋２×1／3＋100－２×1／3＝100／101 可比实例Ｅ＝100／100×1／3＋100－１×1／3＋100＋１×1／3＝100／100 ⑥计算比准价格：比准价格Ａ＝5100×100／102×1＋1％4×100／98＝元／ｍ２比准价格C ＝5200×100／100×1＋1％４×100／101＝元／ｍ２比准价格Ｅ＝5000×100／97×1十1％3×100／100＝元／ｍ２⑦将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果,则有：估价对象价格单价＝＋＋／3 ＝元／ｍ２8、某建筑物的建筑面积100m 2,有效经过年数10年,单位建筑面积的重置价格500元/m 2,经济寿命30年,残值率5％;试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,并计算其现值; 计算公式： D i 为年折旧额,C 为建筑物的重新购建价格,C=500×100=50000S=50000-50000×5%=47500；故年折旧额为Di=47500/30=,10年的折旧总额为×10=故现值为=9、某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床i C(1-R)D =D=C S N N -=每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%,该类房地产的资本化率为10%,试选用所给资料估算该旅馆的价值;1年有效毛收入=300×45 ×365 ×1-20%=万元2年运营费用= ×30%=万元3年净收益=万元4旅馆价值=10%=万元。
房地产价格的特征与种类(ppt 28页)
九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 十、拍卖价格、招标价格和协议价格
十一、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、 课税价值和征收价值
例3：某经营者花费100万元购置一块建筑场地，然后 再花费500万元修建一幢办公楼：
十二、现房价格和期房价格
现房价格：当作为交易标的物的建筑物为已建成的 房地产时，交易价格即为现房价格(含土地价格)。
期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房 屋(含土地)为交易标的的价格。
十三、起价、标价、成交价和均价 在商品房销售中出现的一组价格。 起价：是指所销售的商品房的最低价格 标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注
第三节：房地产价格的特征
一、房地产价格与一般物品价格的相同点 二、地价与一般物品价格的不同点 三、房地产价格的特征
一、相同点（3点） 1、都是价格，用货币来表示 2、都有波动，受供求等因素的影响 3、都是按质论价：优质高价，劣质低价
二、不同点（6点）
1．生产成本不同 2．折旧不同 3．价格差异不同 4．市场性质不同 5．形成时间不同 6．供求变化不同
起拍价：又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时 首次报出的拍卖标的的价格。在增价拍卖中，起 拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。
常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权 价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房屋重置价格： 是某一基准日期，不同区域、不同建筑结构、
不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合理、 必要的费用、税金及应获得的利润。
××市的基本重置价格（部分）
八、总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到
房地产及在建工程评估
第二节 市场法评估房地产
• 市场售价类比法 • 基准地价修正法
市场售价类比法
• 含义 • 基本原理 • 实施步骤
含义
市场售价类比法的基本思路与一般数学式 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例 比较法等。它是将待估房地产与在较近时期 内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根 据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素 修正得出待估房地产可能实现的合理价值的 估计值的一种方法。
(1)房地产价格是房地产权益的价格。 (2)房地产的价格有两种基本表现形式,即 房地产交易价格和房地产租金价格。 (3)房地产价格易受个别因素的影响,一般 情况下容易受到买卖双方的偏好、讨价还价 能力,以及感情因素的影响。
房地产价值的影响因素
从经济学的角度来看:
①房地产的使用价值,即房地产的有用性；② 房地产的稀缺性和房地产的有效需求等。
建筑物
• 从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而 成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是 指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物 品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、 墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构 筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、 水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产 评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构 筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其 附带的各种权利。
一般因素
• 主要包括经济因素、社会因素、政治因素、行 政因素和心理因素等
①经济因素。国民经济增长速度、国民生产 总值、居民收入水平、物价指数等因素都会对 房地产价格和评估价值产生影响
②社会因素。社会因素对房地产价格和评估 价值的影响主要是由人口因素、社会福利水平、 家庭结构、社会治安状况等因素构成。
房地产价格及其种类
管理学院《价格鉴证理论与实务》考试试卷(1324)
管理学院《价格鉴证理论与实务》课程试卷（含答案）__________学年第___学期考试类型：（闭卷）考试考试时间：90 分钟年级专业_____________学号_____________ 姓名_____________1、判断题（3分，每题1分）1. 在当事人对被毁财物的毁坏程度及相关事实有争议的情况下，价格鉴证人员可自行判断。
（）正确错误答案：错误解析：2. 流动资产价格鉴证是单项价格鉴证，不需要以其获利能力进行综合性价格鉴证。
（）正确错误答案：正确解析：3. 债券的投资风险小，安全性强，利息固定；普通股票的投资风险大，没有固定分红，但是收益高。
（）正确错误答案：正确解析：2、单项选择题（108分，每题1分）1. 某人购买了3年期固定收益率为5%的债券5万元，按照复利计算，到期后该债券的价值为（）万元。
A． 3.75B． 5.25C． 5.75D． 5.79答案：D解析：到期一次性还本付息债券的价格鉴证，复利率时：F＝A（1＋r）m＝5×（1＋5%）3＝5.79（万元）。
2. 下列选项中不属于稀有物品的特点的是（）。
A．存在数量有限、稀缺B．不可或不能大量生产C．稀有物品的分类中没有严格的界限，可以归于不同的种类D．珍稀动植物制品和衍生物列入稀有物品答案：D解析：根据《野生动物保护法》《野生植物保护条例》和《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》的有关规定，从保护野生动植物的角度考虑，珍稀动植物制品和衍生物不列入稀有物品范畴。
3. 该教学楼的重置成本为（）元。
A. 4500000B. 4700000C. 4982000D. 5082000答案：C解析：工程建造费用＝3000×1500＝4500000（元）；资金成本＝（工程费用＋税费）×6%＝（4500000＋200000）×6%＝282000（元）；重置成本＝工程费用＋税费＋资金成本＝4500000＋200000＋282000＝4982000（元）。
房地产估价 第三章不动产估价的价格影响因素
8、国际化状况
8、行政隶属变更。
9、国际经济状况
12
什么是管理?
——社会因素 1、人口状况： 最主要的社会因素。 （1）人口数量； （2）人口素质； （3）家庭人口构成。 2、城镇化； 3、教育及社会福利状况； 4、不动产交易惯例；
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什么是管理?
——社会因素 5、生活方式； 6、心理因素； 7、国内政治状况； 8、社会治安状况； 9、国际政治状况；
6.历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面 价值
7.基准地价、标定地价和房屋重置价格 8.土地价格、建筑物价格和房地价格 9.总价格、单位价格和楼面价格 10.名义价格和实际价格 11.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 12.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
10
3-4 影响不动产价格的一般因素
5
3-3 房地产价格和价值的种类
1.价值、使用价值和交换价值 在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价 值仅指交换价值。 使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例， 即交换价值表现为一定数量的其他商品。 在现代社会，交换价值通常用货币来衡量。就使用价值与交换 价值相对而已，房地产评估是评估房地产的交换价值。
快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下 的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。 残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。
9
4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征 收价值
5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人 权益价值
房地产价格的概念与特征
房地产价格的概念与特征房地产价格是指房屋和土地的交易价值。
在房地产市场中，房地产价格是买卖双方达成协议的结果，反映了消费者对房屋和土地的需求以及市场供需关系的影响。
房地产价格的变动在经济中起着重要的作用，影响着房地产市场的活动和经济的运行。
房地产价格具有以下的特征：1. 市场供需影响：供需关系是决定房地产价格的重要因素之一。
如果需求大于供应，房地产价格往往上涨，反之则下跌。
供给和需求的变化会导致长期和短期价格波动。
2. 地理位置的重要性：房地产价格与地理位置是密切相关的。
位于市中心或繁华地区的房地产往往价格较高，而位于郊区或经济欠发达地区的房地产价格相对较低。
3. 商业周期的影响：房地产价格与经济周期密切相关。
在经济景气时期，投资者对房地产市场的信心增加，房地产价格往往上涨；而在经济衰退时期，房地产市场通常会受到影响，价格可能下跌。
4. 建筑质量和房屋状况：房地产价格还与房屋的建筑质量和状况有关。
较新、装修精良、居住环境好的房屋通常价格较高，而老旧、需要维修的房屋价格相对较低。
5. 政府政策干预：政府的政策和规定也会对房地产价格产生重要影响。
例如，政府可能采取调控措施来限制投资购房或改善住房供应，从而对房地产价格产生调节作用。
6. 地方和国际因素：房地产价格还受到地方和国际因素的影响。
在全球化的背景下，国际投资者的参与和国际资本流动对房地产价格产生重要影响。
总的来说，房地产价格是由市场供需、地理位置、经济周期、建筑质量、政府政策以及地方和国际因素共同作用的结果。
了解和掌握这些特征对于购房者、开发商、政府和投资者都具有重要意义，有助于预测房地产市场的趋势和进行有效的投资决策。
房地产价格是一个复杂的主题，涉及到许多因素和变量。
在这片文章中，我们将深入探讨房地产价格的相关特征和影响因素，以及它对个人和经济的重要性。
首先，房地产价格的特征之一是市场供需的影响。
供需关系是房地产市场决定价格的基本因素之一。
房地产价格的特性有哪些
房地产价格的特性有哪些房地产价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
而这种价格具体有什么特性呢?下面是店铺精心为你们整理的关于房地产价格的特性的相关内容，希望你们会喜欢!房地产价格的特性1、房地产价格具有明显的权利价格特征由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，不象其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。
房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组成的，房地产所有权是最完全、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。
同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是不一样的，相应所需要的权利也就不一定相同，因而可以分享同一房地产的不同权利，这就形成不同权利价格，例如所有权价格、租赁权价格等等。
2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性一般商品都是人类劳动的产品，商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间来决定的。
而房地产的物质构成中包含土地在内，原始土地本身是非劳动产品，其价格是地租的资本化，只有加工在土地上的劳动才能以社会必要劳动时间来计量，因此，房地产不完全是劳动产品，房地产价格也不完全是社会必要劳动时间决定的。
如前所述，房地产价格只能说基本上是房地产价值的货币表现。
由于土地是稀缺资源，不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性和土地供给的有限性，必然拉动地价上涨，由此影响到房地产价格也呈现出长期上升的趋势。
3、房地产价格具有特殊的形成机制房地产价格受到房地产需求量变动的影响特别大。
一方面是房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的，不可能因某宗房地产价格上升就大量生产一模一样的房地产商品，因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹性的;另一方面，房地产建设周期长和地区性的特点，也使供给有明显的滞后性，在一定时期供求关系不可能随时调整，一旦供过于求或供不应求，都要经过相当长时间(短则一、二年，长则三、四年)才能调整过来，房地产商品的供给弹性小，因而房地产均衡价格(指市场供给和市场需求相平衡时的价格)的形成主要是由需求量的变动所决定的。
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第二节：房地产的供需
一、供应 1、供应的主体：开发商、房主 2、供应的产品（表现方式）：新房、旧房 3、形成供应的条件：有效供给 4、影响供应的主要因素： (1)房地产价格 (2)房地产的开发成本 (3)未来预期
二、需求 1、需求的主体：买房人、租房人 2、形成需求的条件：有效需求 3、影响需求的主要因素 （1）房地产价格 （2）消费者收入状况 （3）消费者偏好 （4）相关房地产的价格（替代品、互补品） （5）未来预期
三、房地产价格的特征（5点） 1．房地产的价格受区位的影响很大； 2．房地产价格实质是房地产权益的价格； 3．房地产价格既有交换代价的价格，也有
使用代价的租金； 4．房地产价格是在长期考虑下形成的； 5．房地产价格通常是个别形成Байду номын сангаас容易受交
易者的个别因素的影响。
第四节：房地产价格的种类
共14组，不同的房地产价值和价格，所起的作用不
（1）该经营者以全部房地产作为抵押物向银行进行 抵押贷款，银行评估值为700万元，放贷500万元；
（2）该经营者对其房产进行投保，保险公司为确定 保险金额，评估该房产为450万元
（3）该经营者以每年48万元的租金标准，租给某公司 使用； （4）办理产权证时，税务机关估价650万元，以此为基 数乘以税率，缴纳契税 （5）该经营者将该房地产以800万元价格转让。 （6）政府根据城市规划对该地块进行拆迁改造，经评 估补偿该经营者530万元
尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。
一、使用价值和交换价值 二、投资价值和市场价值 三、成交价格、市场价格、理论价格、公开市 场价值和评估价值
评估方法 市场法 成本法 收益法 假设开发法 价格名称 比准价格 积算价格 收益价格 剩余价格
四、原始价值、账面价值和市场价值
例1：某公司于2004年以500万元的价格购入 某房地产作办公楼，财务上按每年30万元计提折 旧。根据估价师调查，该房地产的市场价现为 550万元。
（2）该建筑物的楼面地价。
容积率＝2000m2÷1000m2＝2 楼面地价＝250万元÷2000m2＝1250元/m2
九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 十、拍卖价格、招标价格和协议价格 十一、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值 、课税价值和征收价值
例3：某经营者花费100万元购置一块建筑场地，然后 再花费500万元修建一幢办公楼：
第二章：房地产价格
第一节：房地产价格的概念 第二节：房地产的供需 第三节：房地产价格的特征 第四节：房地产价格的种类（重点）
第一节：房地产价格的概念
1、房地产价格表现形式： 房地产价格是和平获得他人房地产所须付
出的代价，通常用货币来表示，也可以用实物、 劳务等其他形式来偿付。
2、房地产价格形成条件： （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求
八、总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到
每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价＝土地总价÷总建筑面积
容积率：是指一定地块内建筑物的总建筑面 积与该块土地总面积的比值。
容积率＝总建筑面积÷土地总面积
例2：某地块土地面积为1000平方米，其上建筑物 的建筑面积为2000平方米，购入该地块花费250万元， 试求： （1）该地块的容积率
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3、越是没有本领的就越加自命不凡。 20.10.3 102:42: 3102:4 2Oct-20 31-Oct-20
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4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的 错儿。 02:42:3 102:42: 3102:4 2Saturday, October 31, 2020
十二、现房价格和期房价格
现房价格：当作为交易标的物的建筑物为已建成的 房地产时，交易价格即为现房价格(含土地价格)。
期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房 屋(含土地)为交易标的的价格。
十三、起价、标价、成交价和均价 在商品房销售中出现的一组价格。 起价：是指所销售的商品房的最低价格 标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注的
起拍价：又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时 首次报出的拍卖标的的价格。在增价拍卖中，起 拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。
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1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。20.1 0.3120. 10.31Sa turday, October 31, 2020
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2、阅读一切好书如同和过去最杰出的 人谈话 。02:4 2:3102: 42:3102 :4210/ 31/2020 2:42:31 AM
常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权 价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房屋重置价格： 是某一基准日期，不同区域、不同建筑结构
、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合 理、必要的费用、税金及应获得的利润。
××市的基本重置价格（部分）
结构 钢混二等 钢混三等 混合二等 基本重置价 850.59 622.11 467.79
五、市场调节价、政府指导价和政府定价 六、土地价格、建筑物价格和房地价格 七、基准地价、标定地价和房屋重置价格
基准地价： 是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件
下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、 居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期 日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
标定地价： 是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正
第三节：房地产价格的特征
一、房地产价格与一般物品价格的相同点 二、地价与一般物品价格的不同点 三、房地产价格的特征
一、相同点（3点） 1、都是价格，用货币来表示 2、都有波动，受供求等因素的影响 3、都是按质论价：优质高价，劣质低价
二、不同点（6点）
1．生产成本不同 2．折旧不同 3．价格差异不同 4．市场性质不同 5．形成时间不同 6．供求变化不同
不同楼层、朝向、户型的商品房售价。 均价：所销售商品房的平均价格，有“标价的
平均价格”和“成交价的平均价格”。成交价的平均 价格可以反映所销售商品房的总体价格水平。
扬州新港名兴花园价目表
十四、保留价、起拍价、应价和成交价 是在房地产拍卖中出现的一组价格。
保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的 拍卖标的可售的最低价格。