太原市房地产市场调查

摘要 ........................................................................ I

一、太原市总体社会经济状况 (1)

（一） ................................. 城市经济发展水平错误！未定义书签。

（二） .............................. 居民收入水平错误！未定义书签。

（三） ................................. 人口状况及城市化率错误！未定义书签。

（四） ............................ 居民住房错误！未定义书签。

（五） .......................... 小结错误！未定义书签。

二、太原市房地产市场发展整体状况 ........... 错误！未定义书签。

（一） .............................. 市场供给分析错误！未定义书签。

（二） .............................. 市场需求分析错误！未定义书签。

（三） .............................. 市场价格分析错误！未定义书签。

（四） .......................... 小结错误！未定义书签。

三、太原市房地产市场分类市场分析 ........... 错误！未定义书签。

（一） ................................... 住宅市场供求特征分析错误！未定义书签。

（二） ................................... 住宅市场需求特征分析错误！未定义书签。

（三） .......................... 小结错误！未定义书签。

四、........................................ 太原市房地产行业竞争分析错误！未

定义书签。

（一） ....................................... 房地产行业内部竞争现状及特征

错误！未定义书签。

（二） .................................... 潜在进入者竞争力量分析错误！未定义书签。

（三） ................................. 供应者竞争力量分析错误！未定义书签。

（四） .......................... 小结错误！未定义书签。

参考文献......................... 错误！未定义书签。

致谢 .............................. 错误！未定义书签。

对太原市房地产市场的分析

（理工大学继续教育学院管理系市场营销2005班山西太原030002）

【摘要】太原市房地产业的发展处于快速发展阶段，并且呈现出高速的增长态势，在城市经济发展、居发收入提高、消费结构变化、城市人口增长等因素的作用下，使太原市房地产行业的发展存在着很大的上升空间。目前太原市的市场状况来看，现阶

段因板块差异带来的竞争效应不明显，尤其是高端物业可以依赖独特的景观资源突破板块弱势，但是随着市场的迅速成熟，这种板块差异，对于项目竞争力的支撑会日渐明显。

【关健词】人均GDP、城市化率、市场供给、市场需求、基本价值、附加价值

太原市总体社会经济状况

（一）城市经济发展水平

1.随着宏观经济的快速增长，太原市房地产业已经进入了超速发展阶段

宏观经济增长与房地产业的发展之间存在着密切的关系，国际经验表明，在宏观经

济增长速度超过10%勺情况下，房地产业的发展状况将呈现超速发展的特征。

2.太原城市经济发展水平居全国中上游水平，为房地产业发展提供了有力的保障与

较大的上升空间

人均GDP是反映经济发展水平的重要经济指标。2006年太原市的人均GDP达到

29579.10元，约为全国平均水平的近两倍，虽然低于北京、上海、深圳等一线城市，但远高于重庆等二类城市。

3.已进入经济发展的加速成长阶段，太原房地产业处于快速发展阶段

按照发展经济学的观点,人均GDP在400〜2000美元为经济的起飞阶段，2000〜10000美元为加速成长阶段，10000美元以上为稳定增长阶段。2006年太原市的人均GDP 折合3697美元，处于经济加速成长阶段。此外，从国际经验来看，人均GDP与房地产

业的发展阶段之间存在着密切的联系，如表1-1所示。由此来看，太原市的房地产业目前处于快速发展中段，房地产业的发展速度较快，市场调节力度增强，政府的干预也有所减弱，而消费者的购房不光是为满足基本居住，还有一部分是为改善居住条件的需求为主。

表1-1 人均GDP与房地产业发展阶段关系表

（二）居民收入水平

城市居民收入快速增长，实际购买能力稳步增强，有支付能力的房地产需求也将随之增加。

随着产业结构的不断优化和调整。太原市高度重视发展优势产业为城市居民就业和增收创造了条件，居民财产投资意识的增强，使城市居民获得收入的渠道趋向多元化。据太原市300户居民家庭抽样调查，2006年，城市居民家庭人均可支配收入达11740.5 元，比去年同期增长12.1%,扣除价格因素，实际增长10.3%。由此可见，随着太原市经济发展不平的不断提高，居民的收入水平与经济承受能力也将稳步增强。

（三）人口状况及城市化率

（1）非农业人口加速增长，城镇住宅需求自然扩张，刺激太原房地产业发展

按照第五次全国人口普查统计口径太原居民共有334.4万户，其中非农村人口237.77万人，城市化率71.1 %，人口自然增长率1.18 %。另政府于2005年大力推广城中村改造及农业人口转非农业的政策，使得太原市非农业人口猛增。这说明即使在购房比例不变的情况下，太原市对住宅的需求也将随人口的增长而增加，对房地产业的发展构成有力的支撑。

（2）城市化水平不断提高，从属于第三产业的房地产面临良好的发展机遇

《太原市城市总体规划（2006-2020）》实施期内，通过近期、中期与远期三个阶段的努力，全部完成太原市主城区城中村村民和农村集体组织转制以及集体经济转型，最终实现以下五个转变：份制经济实体；社会形态由农村性质的城市村转变为城市社区。由此城中村村民转变为城市市民；集体所有制土地性质转变为全民所有制；管理体制由村委会转变为居委会；农村集体经济组织转变为城市股可见，太原市处于高速增长的发展阶段，工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，而作为第三产业支柱的房地产业也将在此情况下加速发展。

（四）居民住房

太原城市居民购买商品房的比例有所提高，房地产市场的需求发展空间

随着时间的推移，停止福利分房、实行货币分房在房地产市场中的作用将日益显现和加深，并且随着房地产业的快速发展、住房支出比例的提高，通过购买商品房的方式满足居住需要的比例越来越高，从而形成房地产市场的有效需求。

（五）社会经济影响小结

太原市房地产业的发展处于快速发展阶段，并且呈现出高速的增长态势，在城市经济发