2017明升壹城推广策略提报
房地产“顺驰—汉沽第壹城”营销策略方案
2023《房地产“顺驰—汉沽第壹城”营销策略方案》contents •项目背景•营销目标•营销策略•市场推广•营销组织与执行•效果评估与调整目录01项目背景项目位于天津市汉沽区，总占地面积为100万平方米，共有1000余套住宅和200余套商业物业。
位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善，包括学校、医院、商业街等。
项目的位置和规模1项目的特点和卖点23住宅物业类型多样，包括高层、洋房、别墅等，可满足不同客户群体的需求。
项目的生态环境优美，拥有公园、湖泊、高尔夫球场等高端休闲资源，为住户提供舒适的生活体验。
项目的建筑风格独特，采用经典欧式建筑风格，彰显高贵气质。
03汉沽区具有深厚的历史文化底蕴和良好的产业发展基础，为项目的可持续发展提供了有力支撑。
项目的周边环境和发展潜力01位于城市核心区域，周边配套设施完善，包括学校、医院、商业街等，方便居民生活。
02项目周边交通发达，包括高速公路、地铁、公交等多种交通方式，可快速便捷地到达市区和其他区域。
02营销目标促进项目销售，提高市场占有率，加强品牌影响力。
短期目标实现销售利润最大化，建立品牌忠诚度，拓展市场份额。
中期目标打造高品质、绿色环保、可持续发展的住宅项目，成为行业内的领导者。
长期目标销售目标的制定根据项目的成本和利润预期来设定价格。
价格策略的制定成本加成法根据周边同类项目的价格和品质来设定价格。
市场比较法根据竞争对手的价格和本项目特点来设定价格。
竞争导向法市场定位面向中高端客户群体，提供高品质、绿色环保、交通便利的住宅项目。
竞争优势拥有高品质的建筑和园林景观，提供完善的配套设施和优质的物业服务，同时注重绿色环保和可持续发展。
市场定位和竞争优势03营销策略品牌定位将“顺驰—汉沽第壹城”定位为高品质、舒适宜居的房地产项目，突出其在市场中的独特优势。
品牌理念宣传“顺驰—汉沽第壹城”的品牌理念，即“以人为本、品质至上、创新发展”，强调项目的品质、服务和创新。
2019年华润·悦府推广策略提报 122P
9960 8674 14000 15999 10000 8054 ——
郑东高端物业市场小结
Ø产品类型多元化发展，面积段分类别、整体跨度较广，分类较为细化和丰富；
东区高端物业属于典型借势城市发展、区域配套、地段价值的伪豪宅产品， 区域内项目同质化竞争激烈，没有形成真正的豪宅片区。 在本区域内，同一楼盘产品面积区间差别较大， 不同的面积区间价差同样巨大，形成了高中低端客户共同处于一个项目内， 仅仅是由于共同看好区域发展而购房，没有形成豪宅市场的土壤。
4
资源私享
p将稀缺的资源独享化，少数人 p规划中的内外城概念、内水
占有多数人资源
系分割组团
5
顶级配套
p将顶级配套专属化，仅供少数 p星级酒店、豪华会所、精英
人专享
教育、滨水商业
客户定位——核心客户:顶级财富阶层，重要客户:高级财富阶层及中产阶层
边缘 客户
核心客户 重要客户
Ø顶级财富阶层
Ø他们具有国际化开阔视野，作为财富和生 活理念的最佳结合群体，是项目重要的客户 群之一。他们较看重高尔夫生活的稀缺性， 并肯为好的作品投资。
活动回顾——BMW品鉴日
2019年9月23日 金沙湖高尔夫观邸BMW7系安防车品鉴日
大悦·安享之美
为“悦”而动
金沙湖高尔夫观邸特邀 “BMW7系安防车全国巡展郑州站” 在金沙湖高尔夫观邸盛装拉开帷 幕。此次活动邀请BMW高端客户及 其他高端客户，观赏7系安防车与 金沙湖之美。当日活动来访34组， 办卡2张，整体活动反响热烈。
9月，中秋晚宴 客户维系并挖掘金融客户
并挖掘劳斯莱斯客户资源
9月，BMW7系安防车品鉴
挖掘宝马客户，维系客户关系
10月，天王对抗赛
顺驰—第壹城营销策划方案
顺驰—第壹城营销策划方案第一篇：分析篇一、市场背景：汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要构成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。
汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合进展的工业体系，全区共有工业企业300余家，要紧有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。
汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。
其中的茶淀葡萄与水产品久负盛名。
顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的进展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的进展。
随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续进展。
汉沽当地房地产市场的进展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了20万平米以上。
在比较初级的汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来者，基本都得了较好的市场回报。
其中绿地置业的“绿地人家”及正继房地产的“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级客户的认可，而井田置业的“蓝水湾”与顺驰“第壹城”则得到市场中高级客户的认可。
汉沽顺驰第壹城，位于汉沽文化街（迎宾路）与东风路的交接处，由于东风路连接着汉沽未来的旅游区，因此其具有较高的升值潜力。
社区南临汉沽区重点中学一中、八中，文化氛围浓重。
社区规划建筑面积约12万平方米，景观设计公司为香港景易设计，物业服务提供为顺驰物业公司，从整体上看为顺驰强力军团的又一次联合出击。
从产品上看，顺驰第壹城仍沿续顺驰地产开发的传统，保证社区的均好性及高价值价格比的特点。
自产品上市以来，产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。
名郡一期整合推广策划案
“XX名郡”一期整合推广策划案楼盘竞争态势分析面临的高层住宅白热化竞争1.核心卖点之争:2004年重庆房地产市场以花园洋房的竞争为主，但进入２００５年，重庆将进入新一轮的高层大盘竞争时代，据《重庆晨报》透露：高层放量不低于500万平方米。
其中，以近水(江景)和在市中心，也就是说大多数地产商都注重周围景观，做山水文章。
2.品质之争:由于市场竞争的加剧，各家纷纷在寻求市场突破，因而规划、环境、户型、配套等升级速度非常快，下一步高品质的眼见为实即将成为市场的突破点。
3.政府规划之争:由于政府“北进西扩”的发展规划，再加上重庆固有的组团式区域分割特征，使整个大重庆的开发将空前展开。
4.未来同区同业态之争:由于大坪地区作为重庆交通中心，其城市化的发展步伐将不可阻挡，而城市化的进程，使高层住宅产品的出现成为必然。
因此我们有理由说：我们的项目切合并代表了大坪地区的发展大势，我们对自身的项目应有足够的底气和信心，但我们也要清醒地认识到：市场的发展有一个客观的过程，需要足够的耐心，同时，在下一阶段，该区域内的高层住宅产品之争已经无法避免。
5.区域之争:核心竞争层(区内)：华宇渝洲新都/嘉华鑫城/心巢宜家;紧密竞争层(邻近区：XX区/石桥铺区域/袁家岗区域)：宏岭高地/玫瑰湾/左邻右舍/青年根据地/自由左岸;松散竞争层(围合区：南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、高新区、大渡口区)：龙湖•观山水/融侨半岛•云满庭/美堤雅城/晋愉•绿岛/骏逸新视界。
目前面临的两大瓶颈１．区域抗性：不成熟的大黄路路段让人们在选择高层产品时存在抗性！对策：强调区域的成长性和独特的价值空间，包括消费者的心理价值、投资价值等。
对于城市配套，要配合市政规划给消费者以保证。
做好交通规划，配置2～3辆业主直通车(也可以整合区内资源)。
2.居住惯性：“迁居不迁区”的购买习惯。
对策：当前的任务就是找出目前对大坪中心城不产生抗性的目标消费对象。
推广策略定位项目解析——XX名郡的核心竞争力1.我们的观点——引领者:对内，从注重产品风格的创新及与自然环境的完美融入，成为重庆新高层集景洋房及其引导生活方式的标准制定者和生活诠释者，制造市场轰动效应；对外，从品牌到营销的细化，抢占市场整合推广的高点，强势刺激消费者的眼球，发挥广告对消费者的引导性，营销服务对消费者的满足感，以专业推广持续触动市场，促进销售并树立品牌。
南昌钦都豫景营销推广策略提报74PPTXX年同致
致
2020/11/13
南昌钦都豫景营销推广策略提报 74PPTXX年同致
目的1 快速提升项目及开发商的品牌形象与影响力! 目的2 完成战略销售目标(快速提升销售力) 目的3 挖掘项目价值最大化因素及独特卖点
南昌钦都豫景营销推广策略提报 74PPTXX年同致
解读：1-8月,除4-5月份因传统销售旺季供应量剧增外,其它月份增长较为平均, 预计随着金九银十的到来,下半年住宅的供应量将有一波大的提升。
南昌钦都豫景营销推广策略提报 74PPTXX年同致
南昌楼市
1-8月南昌商品房销售情况
1-8月，南昌市市区商品住宅成交套数和面积分 别是15861套和167.13万㎡，同比减少13636套 和142.95万㎡，减少了46.23%和46.1%。 但8月南昌市（含南昌县）商品住宅销售套数和 销售面积大幅攀升，分别增加2147套和19.84万 ㎡，增长了91.6%和80.85%。
通过营销所达到的目的
1、为本案在区域市场寻到一个精准的定位 2、准确的寻找本案的目标客群 3、通过精准的推广渠道有效的传播信息 4、实现快速的去化、实现项目收益最大化 6、树立起建工集团的优势形象价值
南昌钦都豫景营销推广策略提报 74PPTXX年同致
钦都豫景总体营销战略
快+精+准
快：工程进度快+销售速度快
解读：今年南昌加大了对棚户区的改造，这也在一定增加市场的刚性需求。而地 铁1号线开建，不仅拉大了城市骨架，更使“地铁物业”成为未来数年南昌楼市 的新热点。
南昌钦都豫景营销推广策略提报 74PPTXX年同致
南昌楼市
区域市场情况 目前区域（北京路沿线）基本没有与本案直接竞争的楼盘。为此，我们选择已在 上半年基本售馨的京东国际花园和稍有一点可比性的水榭尚都作为本案参考案例：
明大·颐园项目营销策略提报139p共140页文档
根据相关机构统计，2019年包头市楼盘销售均价 达4700元/平米左右。近几年房地产价格年均涨幅近 20%。即使是08年全国房地产市场不景气，但包头 房地产市场因刚性需求的旺盛，房地产市场依然良好。 08年之后，包头市房地产市场表现不俗，销售激升， 但今年受到国家调控政策及银行政策的影响，市场受 到政策的一定影响。
140
120
100
80 60 5.2
40 20 17.9
0 2004
6.1 31 2005
9.8 59.3
2006
179.2 20 18
135.3
10.1
12.5
16 14 13.5 12
10
81.93
8
6
4
2
0 2007 2008 2009
图:包头市房地产投资增幅
•随着城市的集中化与繁荣化发展，包头市房地产业 发展迅速。从02年至今包头市商品房销售面积基本 处于供大于求的市场状态。
二 销售工作的准备
•售楼处选址及外部布置建议 •售楼处位置选择 •引导系统布置 •泊车，缓冲区设置 •销售道具的准备 •楼书、单页、海报 •现场销控表，价格表 •项目展板等 •售楼处功能建议 •展示区、洽谈区 •签约及服务等候区 •购房流程与室内动线安排 •引导动线建议 •样板间引导动线建议 •签约区服务区的布置建议 •社区观摩路线 •销售培训活动 •销售经理培训 •置业顾问培训 •销售手册组织等
鄂尔多斯要建一个 与世界城市建设接轨 的现代化新城。依托 资源优势，加快要素 聚集，建设内蒙古重 要的能源和化工基地
呼和浩特要大力提升 城市品位，打造历史文 化名城。自治区政治、 经济、文化、科技、教 育和金融中心的功能， 建设现代化首府城市。
2017鲁能城方案提报【地产】
成都，西部最炙手可热的中心城市
天府新区国家级战略发展新区 中国（四川）自贸区成都为主体 第六座国家中心城市 一带一路政策的前哨站 新能源、新材料、航空航天、生物医药、智能制造、生态 旅游等产业中心
城市节点
C
I
T
Y
因此，在国家新五年规划的新开篇，
鲁能携手美丽乡村、鲁能胜地，鲁能城等产品线在以成都为中心
同鲁能 共【城】长
2017品牌推广语二
鲁能成长 城市生长
2017西南鲁能战略三大重点
政府 联动
媒体 联动
市场 关注
政府联动两大捷径
扛大旗
与国家以及地区政策同步， 发起相关活动与倡导，做政 策响应的带头人，引导媒体 自发报道扩大影响！
谋虎皮
以公益、行业合作为契机， 加强与政府以及政府机构的 双边合作，增加品牌权威！
鲁能科技维度之于城市：加快智慧城市智慧社区建设
以20余载鲁能在清洁能源等实业上的经验和技术，凭借智能监控系统、门禁与一卡通系统、 周界防越系统、环境质量监测系统、标配汽车充电桩、快递智能收发系统、智能停车管理 系统等30余项前沿科技，引领智能人居新风向。
2017品牌推广语一
鲁能，让城市华丽生八盘=城市价值
鲁能生态维度之于城市：推动美丽中国建设加快田园化城市进程
以生态共生、低碳环保的开发理念为指导方针，整合国际视野的规划设计单位， 提升建筑行业的系统标准，构建社区外围绿化、内部景观园林与城市景观和谐相 融的多重立体生态景观，打造业主骄傲、行业好评的国际花园住区。 兼顾政府提出的生态发展风向标，全面践行品牌的社会责任，全社会范围内都拥 有极大的跨界影响力，对社会观念和社会认知都产生巨大的冲击。
成都·上海·海南
活动参与：四川自贸区工作组，上海自贸区工作组，海南自贸区筹备组，成都政府
天安.第一城 Ⅲ 期市场整合推广攻略整合推广 共82页
5%
16%
总
11%
体
34%
预 算
5% 5%
3% 2%
9%
10%
总计622万元
推 广 方 案 总 体 架 构
THE END
提案结束。THANK YOU！
祝天安第一城三期销售成功！
领先的思维
“山水绿城·山水庭院”广告推广 提案
热
烈
欢
迎
各 位 领 导 ·专 家 ·同 行
审 阅 ·指 正
整体代理 真诚合作
●专户小组
一．领先广告公司的“专户小组制”
“专户小组制”是领先公司为努力实现“全面服 务”的客户服务原则而建立的一种作业制度。专户小 组制，是在某一特定时间段组成一个相对独立的专案 工作小组，专职为某一客户进行一条龙式的服务。
●服务模式
我们认为—— 世上没有完全相同的两个鸡蛋，地产项目也是如此。每
〖包装到位 打好基础〗
整合推广 ④ 执行篇
〖切实执行 整合制胜〗
三期产品销售量提升曲线
春交会
多层开盘
别墅开盘
VIP卡发售
产 品 销 量
尾盘包装 公关活动 户外广告 报纸广告
房交会 报纸广告 SP活动 内部认购 开盘
定向开发 报纸广告 SP活动 二次内部认购 二次开盘
SP活动 少量广告 老业主带新业主
互动活动
VIP至尊卡发售 新邻里咖啡沙龙
战术3
战术10 战术14
战术19
1.2期尾盘
开盘 小独栋炒作 英伦文化节
概念包装
明星+名模+名车
音乐+戏剧
战术4
一汽吉大 生活沙龙茶话会
战术5
品牌提升
宝华名邸项目推盘前策略
名称 类型
状况
金廷
未售；
住宅 预计2008年11月中 旬开盘
中鹰黑森林 住宅 在售楼盘
售价
（元/平方米）
26000 （全装修）
33000 （全装修）
主力户型面积范围
（平方米）
二房：100；三房：128
装修标准
（元/平方米）
2000
二房：125-137；三房：165-201
5000
3 上海香溢花城 住宅 在售楼盘
2021/7/13
43
阵地一：客户会
客户会蓄水方式：
1、定点蓄水
通过与以前购买宝华项目的其他客户洽谈、老带新联谊会的形式定点招募会员；
2、活动蓄水
通过路演活动，在活动现场招募会员；
3、问卷派发
结合问卷调查同时招募会员；
4、售楼处蓄水
在前往售楼处的客户中招募会员；
5、项目网站蓄水
项目网站设置客户会板块，客户可直接在网上填写入会申请表
2021/7/13
46
阵地二：样板房－－豪享生活馆
样板房通道参考：
No Image
2021/7/13
47
阵地二：样板房－－豪享生活馆
样板房通道参考：
No Image
2021/7/13
48
阵地三：项目网站
项目网站要点：极致奢华空间、中央尊邸生活 结合本案的户型特征，强调尊贵感、豪华感，用强有力的视觉冲击力将网站空 间的奢华概念玩足。 或可设置三维立体户型点击观看等，让客户有置身其中的感受。
• 二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 • 三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 • 四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下 限可扩大为
2008年扬州市东方名城和园项目近期营销推广策划案提报
我家就在东方名城·和园！
销
可以通过写意与夸张的手法，烘托热销氛围，兑现抢购潮。
售
以孩子的口吻,点出家在东方名城·和园是身份的炫耀。
直
陈
结合活动及相应的优惠政策销活动
优惠吸引
错过了，再等70年吧！
销
售
如何促动后期销售，渲染热销气氛？通过该广告语凝炼及
强
涨价告示等突显本案供不应求，此时不买，错过机会就会
活动名称 活动时间
月圆东方，感恩和园——中秋教师节感恩行动 8月下旬——9月中旬
▲中秋节、教师节日益临近，通过节日营销，抢占市场先机，在这里通 过“中秋教师节感恩行动“活动，吸引市场的广泛关注与参与。 ▲ 9月10日在东方名城中心广场举办教师节感恩晚会，所有东方名城业 主参与并填写抽奖券，即可参加抽奖，于活动期间举行抽奖，奖品以中 秋礼盒为主。
第二批、第三批将通过全城海选，设定门槛，以意向客户为主。 ▲成立车友会，以自驾游形式进行，考虑到客户可能无自备车，公司同时安排一辆客车随 队
▲沿运河而上，参观楼盘及游览沿岸旅游城市景点，体验未来生活，感受开发理念与实力，
现场展 示，销 售加力
售楼处 装饰优
化
外围环 境景观
打造
开启一个运河外滩时 代
东区高品质成熟生活 区
（东区最“重”的金 牌）
事件行 销
媒体组 合传播
（四）传播演绎
你还在犹豫什么？
以“不得了”“哇噻”等地方耳熟能详的“惊讶、惊奇”式简短语
卖
言的个性化系列化广告，通过夸张的画面，贴近生活的文字，深化项目卖
价值认同感
名士聚居的社区
身份的象征 升值潜力 楼盘的综合素质
高品质运河外滩生态花 园社区
2017首创光和城+国际城年度战略推广案
多元发展 品牌认知
品质提升 品牌传播
制造2020 品牌升级
产业 4.0
工业 4.0
生态 4.0
企业 4.0
首创置业，中国的角色站位
100强房企，品牌房企期待2017再创佳绩
野蛮生长之后，品牌房企的良性战略
品牌地产 远洋地产 旭辉地产 金辉地产
2016年销售 10.1亿 12亿 9.5亿
TOEXCELLENTTOTOMORROW
创U城市未来
2017从品牌战略到光和城+国际城升级营销
提：天十事业部l谨呈：首创置业 2017.01.20
从“工业4.0”到“中国制造2025” 新时代，新格局下的首创制造2020
工业 4.0
瓦特蒸汽机/工业1.0 机械化时代
西门子发电/工业2.0 电气化时代
电子计算机/工业3.0 电子信息时代
人工智能/工业4.0 智能化时代
中国 制造 2025
建国初期/计划经济 军工企业：政策红利
改革开放/市场经济 世纪之初/产业经济 大国时代/全球经济 轻小集加：资源红利 模仿型企业：人口红利 创新型企业：人才红利
首创 制造 2020
刚性成长 品牌释放
签约中关村三小
高端产品系的登陆，产品力全面提升； 学区、商街落实签约、回归客户关怀； 与集团品牌底蕴一脉相承，体现国企品牌的资源优越，整合自身强大资源体系， 立足沈阳，推进沈阳城市发展，提供更具生命力产品。
2017年任务 19亿 20亿 19亿
预期倍数 1.8倍 1.6ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 2.0倍
同为中国房企前100强 2017，沈阳首创，信心之战
沈阳首创三盘大事件
首创光和城
签约花屿岸幼儿园 浑南9小
2017绿城春江明月开盘公关策划方案
绿城，不仅是YOUNG系生活的创造者，更是品质生活的缔造者。为美丽 人居、美好生活，为更多80、90后城市青年精英群体建立一个理想国。
首创国内三 大园区服务
体系
四大全龄颐 乐专属服务
全智能化科 技社区管理
体系
理想生活综 合服务商
尼盛绿城·春江明月 以年轻态的审美眼光 缔造浪漫法式新古典风情二代高层 依旧理想主义，依旧人文关怀 开启苏州绿城ＹＯＵＮＧ时代 满足这座城市的理想
事务后勤
甲方指派
·DLR通知 ·资料管理 ·流程确认
主担当 2人 运营人员 7人 创意配合 4人 合计：13人
Activity Plan
活动执行/现场协调
搭建
灯光音响
• 舞台区域 • 室内外美陈 • 启动装置 • PR场地区域
• 灯光 • 音响 • 控台 • 音频设备 • 话筒
第三方人员
其它物料
• 礼仪 • 舞美演员 • 主持人 • PR活动演艺人
l 对于不能备份的设备应预先制定《应急操作方案》。
现场冷餐布置
项目活动 Event Campaign
推广炒作
邀约媒体
可诚邀苏州本地各大媒体到场参 加本次发布会，如苏州日报、苏 州电视台、名城苏州等。通过媒 体新闻发布起到宣传作用
微信推广
寻找苏州本地的微信公众大号，在 活动结束后，邀请几个具有一定影 响力的公众号，插入软文发布本次 活动的过程和花絮。如苏州微生活、 深度苏州、苏州活动网、情调苏州、 入伙、看见苏州、苏州生活视角等
尼盛绿城·春江明月
开盘公关策划方案
主题提炼
活动策划
活动执行
C ONTENT 目录
新泰市华新·世纪城项目营销策划提报
我们的目标：
3、塑造一个成功城市运营商的品牌——借华新世纪城项目，运营新汶城市建设，树立 华新地产省内城市地产运营商的品牌形象，为企业的可持续发展和品牌价值最大发挥奠 定基础。
4、树立一个品牌与利润共赢的经典案例——新矿集团实力凝聚,以品牌与品质为基础， 运营新汶，造城新汶，引领新汶城市化进程，即将创造一个品牌与利润共赢经典案例。
项目审视
第1次
新矿集团的第N次，新汶的第1次
新汶第一次出现高品质百万级综合社区
一线 企业实力
一线城市 开发品质
一线城市 大盘规模
新汶第1次 百万级高品质大盘
一线城市 服务体系
一线城市 产品标准
市场方向
四线城市—新泰 新泰发力新载体—新汶 新汶发展源动力—新矿集团
四线的城市 一线的高度
一线城市开发品质 一线城市大盘规模 一线城市产品&服务
城市运营商需要的四种能力： 1．前瞻力（对城市未来发展） 2．判断力（能够做哪些，哪些是该做的，哪些是不该做的） 3．整合力（资源整合） 4．创新力（创造差异性创新性的产品）
城市运营商，是自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇 ，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成 为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。
价值超越
以运营城市的名义造城，引领一座城市的高度
以巨匠的手笔，造城：
项目的大手笔来自城市营造者的坚持和力度：
项目体量：百万平米，大盘力的集中体现 配套级别：项目内部城市级配套 项目与城市的关系：项目与城市的融合
以一线城市的眼光，造城：
产品层面我们可建立的城市先进的居住标准： 坐拥山水：自然资源占有率新标准 舒适体验：产品带给客户的舒适度标准 配套标准：居住和配套的比例新标准
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典型客户采写2
已婚，并已有小孩客户，有着强烈的换房需求
推动性因素： ① 原有住房，空间不够，在房间数量及实用性上已经不能满足现有需求 ② 小孩面临小学、初中等就读问题，原有住区没有优质教育资源 ③ 原有小区环境、配套及邻里素质，与现有要求并不对应 ④ 楼市上涨，加速激活改善性需求
主要关因素： ① 小区教育配套，子女面临就学问题，最好是名校的学位房； ② 户型空间及数量，现在户型，基本属于紧凑性，舒适度不高；同时考虑“二
没有冒险的勇气 就没有迷人的地方
2017明昇壹城推广策略提报 金铠8师
18.6亿
长沙第四，雨花第一 几乎是尚东湾+魅力之城的总和
两个快销大盘，业绩抵不过一个品质大盘
这，并不科学?
很容易想到两个字：
奇迹
奇迹，总让人惊呼，但奇迹也总让人心悦诚服！
50%
2016年内六区成交新建商品房，三居室接近50% 成交榜前6, 5个是豪宅盘
二孩政策全面放开，大户型将成为新宠 四房、五房，未来将成为更多买房人的选择。
明昇壹城
走在时代之前
一期几乎没有90㎡以下，没有三房以下户型 以“改善”及“改善+”为主体，与市场需求趋势完全对位
“二孩政策”只是一个窗口
根本是住房的周期性定律
长沙房地产从2006年正式全面发展，以十年为周期 大部分人到了该换房子的时间了
孩”，空间数量不够，4房左右的舒适型户型为主要选择方向； ③ 社区综合配套丰富性，商业、交通、园林与地段，一家老小居住，长远考虑； ④ 社群素质，邻居不一定要大富大贵，但知识、阅历、见识要和自己差不多，
不能影响到孩子的培养和自己生活的舒适性。
客户调研小结： ① 客户有一定经济实力，知识、阅历都属于城市中上层 ② 原住房购买时间集中于2004-2010年，以100㎡以下为主 ③ “教育推动型”购房，“空间不足型”购房，“舒适改善型”购房为三大表现； ④ 明确要求，小区有良好服务与邻里素质； ⑤ 在配套全面性层面，在能选择的情况下，尽量选择； ⑥ 2016年房价飙升，提前激发购房需求； ⑦ 一但选择，在长时期范围内，不打算再换。
这种需求
在某种层面又具有矛盾性
学校、商业、园林、交通...
什么都要 多
因为一家老小都在这里，都要照顾周全
环境、品质、服务、邻里...
什么都要 好
大部分人，在短时间内并无“再换”的想法
要多
要好
当然是大盘
有城市生活体系
当然是豪宅
更纯粹，更用心
那么“矛盾”来了
有高品质豪宅大盘么？
大盘都是快销盘、刚需为主，豪宅都是精细化、几栋楼 之前，并没有
那 明昇壹城 来了
高铁、机场、地铁、劳动路
法式大园林，仪式感、档次感
要多 30万方自运营商业
幼儿园、枫树山 四大名校任选其一
石材铺面，精装车库... 金贵，看得到的金贵
要好
宽尺度，全改善产品 一个阶层，共同理想
长沙向东发展中轴中心 150万方，齐全生活大盘
明昇的舍得 是对生活“初心”的完全尊重
不要说
比较
万科与阳光城，都是收购的项目，都是刚需盘，从一开始就抢市场大头 就是赚钱，哪里沉得下心来做好东西
不要说
奇迹
从根本上说，我们的思维在匹配市场，在领导市场 我们的作品在震撼客户，在说服客户
在对的时间，做对的事。成功，顺其自然
50亿
2017年，二期47.6万方高层，2.15万方公寓 我们的货值至少50亿，目标同样50亿
170以下，是客户主流产品，现金流，理所应当占大部分 170以上，绝对大平层，绝对高形象，属于气质代表型产品
站在产品风险管控与高端形象需求方面综合考虑
2 8开—3 7开
170以下改善+占比70%-80%左右，客户数量更多，更可控 170以上大平层占比20%-30%，楼王塔尖产品，真豪宅的表述
长远来看，长沙房价的绝对预期是超高的，价格持续提升是必然的 开发商抢地，客户抢房，在一定时间内，仍然将必然
角度②
定位
砍掉110以下，必然是豪宅
112-260㎡高层\超高层产品，没有刚需 就是极致、纯粹的改善+豪宅产品
整体市场业绩已经明确反馈：
改善型已经超越刚需，成为客群基数最大 最受追捧的产品
今天 9000+
明天 必过万
市场在推升，热销展实力 同时，改善型需求被完全激发出来 二期超高层产品售价势必过万，甚至更高 一批一价，一月一价，都是完全有可能的
同样 必须注意到
产品售价的提升 势必与产品价值的赋予直接挂钩
价格与价值 是对应的
甲方给到的二期资料相当有限
那金铠就
大胆假设，小心求证
为二期“加点料”
1
112-260㎡的产品区间
金铠总裁 老钟 37岁，2006年从深圳回到长沙 2008年购买东玺门92㎡三居室，现在南山·苏迪亚诺有套小联排
客户语录： “南山的房子只有过年过节，要不寒暑假才会去住，大部分时间还是要在城里” “准备‘二孩’，15年，离不开学校，在家门口的名校，这点很重要” “东玺门的房子太小，根本不实用，床只能放1米5的，其他东西都放不下” “准备买明昇壹城，洋房、平层都可以，社区够大，但人又要相对纯粹”
50亿在长沙，就是第一 需要更多的客户
需要更大的城市影响力
要习惯用“老大”的思维看长沙
5个角度
在 我该在的位置
角度①
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ市场
龙湖8588元/㎡地王
同样在城东方向，地块有可比性么，没有！ 区域兑现，配套，前景...没有可比性 地块属性上，他与我，差距不小
为什么拍？
因为对未来的绝对预期
长沙房价经过十来年的“徘徊期”，被其他同等级城市拉开太远 地方控地，其实是在推楼市；中央捂价，只能是短期效应
金铠广告，明昇壹城专项市场摸底调查
20个客户样本
调研客户年龄段主要集中于：30-45岁 16位客户为新长沙人，其中8位为外省回流 现在居住及工作区域以河东区域为主 所有调研客户，均属于有车客户
全部预测2017年长沙房价为上涨状态
典型客户采写1
尚美橱柜老板 胡念先 48岁，到长沙15年，万家丽有4个店面 2个儿子，现居住于鸿达花园复式楼，购买红橡花园洋房一套