第六节房地产损害赔偿估价汇总
浅析房地产损害赔偿估价

浅析房地产损害赔偿估价浅析房地产损害赔偿估价1.引言1.1 背景介绍1.2 目的和意义2.房地产损害赔偿估价的定义和作用2.1 定义2.2 作用2.3 相关法律依据3.房地产损害赔偿估价的主要内容3.1 损害赔偿范围的确定3.1.1 直接损害与间接损害3.1.2 物质损害与精神损害3.2 损失评估方法3.2.1 直接赔偿方法3.2.2 辩证赔偿方法3.3 评估要素及计算方法3.3.1 房屋本体价值评估3.3.2 预计的使用价值损失3.3.3 财产权益损失3.3.4 社会效益损失4.房地产损害赔偿估价的实施流程4.1 数据收集和整理4.2 评估方法选择4.3 评估过程及报告编制5.房地产损害赔偿估价的案例分析5.1 案例一:________项目房屋拆迁引发损害赔偿5.2 案例二:________土地污染带来的环境损害赔偿6.房地产损害赔偿估价中的问题与展望6.1 目前存在的问题6.2 未来发展趋势7.附件7.1 数据收集表格样本注释:________1.房地产:________指土地、房屋及其他固定在地上的建、构筑物。
2.损害赔偿:________指由于他人的过错造成的财产、人身或精神上的损失,需通过赔偿作为补偿。
3.估价:________指对某个具体的财产或权益进行价值评估的过程。
4.物质损害:________指直接或间接导致财产、物品等实物的损坏、毁坏或价值贬损。
5.精神损害:________指由于他人过错行为导致心理上的痛苦、困扰、折磨等不良影响。
6.直接损害:________指直接因行为或事件导致的损害。
7.间接损害:________指因直接损害所引发的连带损害。
8.直接赔偿方法:________即对实际受损的财产或权益进行直接的金钱赔偿。
9.辩证赔偿方法:________即通过对损失所带来的影响进行评估,综合考虑造成的物质、财产和精神上的损失,进行赔偿。
10.房屋本体价值:________指不考虑任何外在因素的情况下,仅考虑房屋本身的价值。
浅析房地产损害赔偿估价
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浅析房地产损害赔偿估价房地产市场是当前社会经济中一个重要的组成部分,然而,由于各种原因,偶尔也会发生一些房地产损害事件。
在这些情况下,损害赔偿估价成为一个重要的问题。
本文将从房地产损害赔偿的概念、估价方法以及案例分析等方面对该问题进行探讨。
一、房地产损害赔偿的概念房地产损害赔偿指的是当房地产市场中发生损害事件时,对受损方进行经济赔偿的一种行为。
这种赔偿可以是由于建筑物的设计或施工存在问题,导致房屋价值下降;也可以是由于周边环境的变化,例如周边市政设施的建设,导致房屋的使用价值受到影响等。
无论发生何种情况,损害赔偿估价都需要精确的计算。
二、房地产损害赔偿估价的方法有多种方法可以用来进行房地产损害赔偿估价,下面将介绍其中几种常用的方法。
1. 市场比较法市场比较法是一种常用的估价方法,它通过对类似受损物件的市场交易进行分析,找到类似物件的交易价格作为参考,再结合受损物件的特殊情况,进行修正和调整,得出合理的估价结果。
这种方法依赖于市场的稳定和类似物件的存在,对于缺乏交易数据的情况较难使用。
2. 收益法收益法是根据物件的未来经济效益来进行估价的方法。
它通过估计物件未来的收益流量,并将其折现为现值,再加上物件资本化的价值,得出物件的估价结果。
这种方法适用于商业物件的估价,如写字楼或商场等,但对于居住物件的估价相对较难。
3. 成本法成本法是通过计算受损物件的重建成本来进行估价的方法。
它考虑了物件损坏后的重建成本,并根据物件状况、时效与剩余寿命等因素进行调整。
这种方法适用于部分毁坏或完全毁坏需要重建的物件。
三、案例分析为了更好地理解房地产损害赔偿估价的实际应用,下面列举一个案例进行分析。
一座城市公园周围有一批住宅楼,这些住宅楼原本享受着优美的环境和便利的交通条件。
然而,城市规划局出台新政策,计划在公园旁边修建一条繁忙的高速公路,其产生的噪音和大量的尾气将严重影响住宅楼的居住环境和价值。
在这个案例中,考虑到住宅楼受损的程度,可以采用市场比较法来进行估价。
第六节房地产损害赔偿估价汇总
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第六节房地产损害赔偿估价汇总房地产损害赔偿估价是指在房地产开发、建设、交易、使用及拆迁等过程中,因为各种原因导致的损害,并对该损害进行估价评估,确定赔偿金额的过程。
针对房地产损害赔偿估价的问题,专业人士通常会采取多种方法进行评估,以确保估价的准确性和公正性。
本文将对房地产损害赔偿估价的汇总进行详细的介绍。
房地产损害赔偿估价的汇总是指将房地产损害赔偿估价的结果进行整理、总结,并形成一个汇总报告。
这个报告需要详细列出每个损害项目的估价结果,并对每个项目的估价依据和方法进行说明,以便相关方面对估价结果进行核实和评审。
在房地产损害赔偿估价的汇总中,需要对各个损害项目进行分类和归纳。
通常可以将房地产损害分为以下几类:工程建设造成的损害、拆迁赔偿费用、房地产交易中的损害等。
针对每个类别,可以再进行细分,比如工程建设造成的损害可以分为人员伤亡、财产损失、环境污染等。
然后,对每个具体的损害项目,按照损失的性质和程度进行估价。
在估价过程中,需要考虑到多种因素。
比如人员伤亡的损害赔偿,需要考虑被害人的年龄、职业、收入情况等。
对于财产损失的赔偿,需要考虑到财产的市场价值和损失的程度。
对于环境污染引起的损害,需要考虑到治理成本和恢复费用等。
在房地产损害赔偿估价的汇总中,还需要对每个损害项目的估价依据和方法进行说明。
估价依据可以是相关法律法规的规定、市场价格、专家论证等。
估价方法可以是比较法、成本法、收益法等。
通过对估价依据和方法的说明,可以使报告的透明度更高,减少争议和质疑。
房地产损害赔偿估价的汇总报告是重要的参考依据,可以作为司法机关、政府部门和企业单位等进行赔偿决策的依据。
因此,在进行房地产损害赔偿估价的汇总时,需要保证估价的准确性和公正性,确保估价结果的合理性和可信度。
总之,房地产损害赔偿估价的汇总是一个复杂而细致的工作,需要对各个损害项目进行分类和归纳,并采用合适的估价依据和方法进行评估。
通过对估价结果的整理和总结,可以形成一个准确、公正的估价报告,为相关方面提供参考和决策依据。
房地产损害赔偿评估→
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房地产损害赔偿评估→估价师平台评估行业信息发布评估师技术互助交流估价师求职招聘(房地产估价师土地估价师资产评估师)信息发布估价机构转让信息估价师行业资源共享89篇原创内容公众号估价师求职→一、房地产损害赔偿评估的必然性经济因素近年来随着我国经济高水平发展,中国人积累了大量的财富。
而房地产作为不动产,凭借它的稳定性成为中国城镇居民积累财富的主要途径。
据世界银行调查显示中国城镇居民住房资产占家庭资产总额超过59.1%。
然而,正是因为房地产的不可移动性质使其受周围环境等相关因素的影响较为明显。
如城市改造、火灾等不可预计的突发状况都会对房地产本身造成无法避免的损害,使房地产所有者承受财产损失。
随着人们财产保护意识的增强,在资产遭受损失的情况下,所有者往往会提出赔偿诉求。
这样就产生了对房地产损害进行评估的需要。
社会因素由于对房地产价值的估价标准不同,当事人双方对赔偿价格的确定往往容易产生分歧。
为了解决当事人在提出赔偿诉求过程中产生的争议,需要第三方对损害程度进行专业、系统的评估。
随着我国房地产评估领域的发展及国家相关制度的引导,房地产估价师逐渐树立起科学、公正、具有公信力的职业形象。
因此,房地产估价师进行房地产估价就成为解决赔偿纠纷的一种强有力的方法。
房地产损害赔偿估价制度标准的确定也成为中国房地产评估需要加强研究的领域。
因此,在《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》中,列出房地产评估项目的其他项目:房地产损害赔偿评估。
该规范虽然没有对房地产损害赔偿的具体方法做出明确说明,但对其业务领域与范围的认定已经表明我国房地产评估领域对房地产损害赔偿研究方向的确定。
由此可见,由房地产估价师针对房地产遭受的意外损失进行具体的系统的评估,为资产所有者在提出赔偿诉求的过程中提供科学的价值依据,具有现实与理论的必然性。
二、房地产损害赔偿评估的特殊性委托主体的特殊性委托主体在损害赔偿委托过程中主要分为:受损害房地产的所有者提出委托、造成房地产损害的责任人提出委托或第三方提出委托;在房地产评估过程中,房地产估价师作为中间人接受委托方的委托对委托资产进行价值评估,并将评估结果提供给报告使用人作为价值参考。
房地产损害赔偿评估(修复成本法)
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房地产损害赔偿评估(修复成本法)今天,和大家分享一下房地产损害赔偿评估(修复成本法),主要是技术思路及技术过程。
首先,科普一下规范知识,再进行本次评估的案例分享。
根据《房地产估价规范》:◢房地产损害赔偿估价,应区分被损害房地产价值减损评估、因房地产损害造成的其他财产损失评估、因房地产损害造成的搬迁费用评估、因房地产损害造成的临时安置费用评估、因房地产损害造成的停产停业损失评估等。
◢被损害的房地产价值减损评估,应符合下列规定:1、应调查并在估价报告中说明被损害房地产在损害发生前后的状况;2、应区分并分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分;3、对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分,适宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额;运用修复成本法进行房地产价值减损评估时,应测算修复的必要支出及应得利润,将其作为房地产价值减损额。
4、对于不可修复的被损害房地产价值减损,应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况,分析损失资本化法、价差法(包括价值减损评估、价值增加评估)等方法的适用性,从中选用合适的方法进行评估。
运用损失资本化法进行房地产价值减损评估时,应先预测未来各年的净收益减少额、运营费用增加额、再计算现值之和作为房地产价值减损额。
运用价差法进行房地产价值减损或价值增加评估时,应先分别评估房地产在改变之前状况下的价值和在改变之后状况下的价值,再将两者之差作为房地产价值减损或价值增加额。
(注:该案例来源于几年前记录在本子上的案例,现整理出来和大家一起交流)先来简单介绍一下估价对象:估价对象:根据房屋所有权证和现场勘查,估价对象坐落于**小区**号楼**单元***号,房屋所有权人为***,建筑面积为99平方米,混合结构,共有情况为单独所有,总层数为6层,估价对象位于第6层,用途为住宅,土地使用权年期为2009年**月**日至2079年**月**日。
浅析房地产损害赔偿估价(2023版)
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浅析房地产损害赔偿估价正文:一、引言房地产损害赔偿估价是指在房地产领域中,对于不同类型的损害情况进行估价和赔偿的一种方法。
随着房地产市场的发展和保护消费者权益的重要性日益凸显,房地产损害赔偿估价的研究和实践越来越受到重视。
本文将从以下几个方面对房地产损害赔偿估价进行浅析。
二、房地产损害赔偿估价的概述1.定义房地产损害赔偿估价是指对于因为房地产交易或房地产开发过程中产生的损害进行估价,以确定赔偿金额的一种方法。
损害可以包括财产损失、精神损失、人身伤害等多个方面。
2.目的房地产损害赔偿估价的目的是为了保护消费者的权益,确保受损害的一方能够获得公正的赔偿。
同时,这也可以促进房地产市场的健康发展,增加交易的透明度和可预测性。
三、房地产损害赔偿估价的方法1.损失计算方法房地产损害赔偿估价的第一步是确定损失的计算方法。
常用的计算方法有市场比较法、成本法、收益法等。
根据损失的具体情况,选择合适的计算方法进行估价。
2.数据收集和分析在进行房地产损害赔偿估价时,需要收集和分析大量的数据来支持估价的准确性和可信度。
数据来源可以包括市场统计数据、相关案例数据、专家意见等。
3.模型建立和评估为了进一步提高估价的准确性,可以建立模型来进行损害赔偿估价的预测。
模型可以包括数学模型、统计模型、风险模型等。
建立模型后,需要对模型进行评估,确保其准确性和适用性。
四、房地产损害赔偿估价的应用1.交易争议解决在房地产交易过程中,买卖双方可能会因为合同履行问题、质量问题等产生争议。
房地产损害赔偿估价可以作为争议解决的依据,确定双方的赔偿责任和赔偿金额。
2.项目评估和风险控制房地产损害赔偿估价可以用于项目的评估和风险控制。
在房地产开发项目中,通过对潜在损害的估价,可以评估项目的可行性和风险,从而更好地预防和控制损害的发生。
五、附件本文档涉及的附件包括房地产损害赔偿估价的案例分析、数据统计表格等。
附件的详细内容请参见附件部分。
六、法律名词及注释1.房地产交易法:规定了房地产交易的法律责任和赔偿规定,对于房地产损害赔偿估价具有重要的法律意义。
房地产损害赔偿估价汇总
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房地产损害赔偿估价汇总【一】房地产损害赔偿估价汇总正文:一:引言1.1 背景介绍房地产行业作为国民经济的重要支柱产业,在市场发展过程中不可避免地出现了一些损害赔偿的情况。
为了确保损害赔偿的公正性和合理性,需要对房地产损害赔偿进行估价。
二:房地产损害赔偿估价的基本原则2.1 公正原则在进行房地产损害赔偿估价时,应遵循公正原则,确保各方的利益得到平等对待。
2.2 合理原则估价结果应该是合理的,在考虑损失范围和相关法律法规的基础上进行。
2.3 综合考虑原则在进行估价时,应综合考虑房地产市场情况、受损房产的实际价值、修复成本等因素。
三:房地产损害赔偿估价的具体步骤3.1 收集相关资料收集与损害赔偿案件相关的房地产市场数据、房产证明文件、修复成本数据等。
3.2 判断受损程度根据收集到的资料,判断受损房产的损失程度,并进行详细记录。
3.3 评估修复成本根据受损程度,评估修复受损房产所需的成本,并进行详细记录。
3.4 确定赔偿金额综合考虑受损房产的实际价值、修复成本等因素,确定赔偿金额。
四:房地产损害赔偿估价案例分析4.1 案例一:房屋水灾损害赔偿估价在水灾过程中,房屋遭受严重损坏,根据收集到的资料进行估价,确定合理的赔偿金额。
4.2 案例二:房地产开发损害赔偿估价在房地产开发过程中,因各种原因导致房产损坏,根据市场情况、修复成本等因素进行估价,确定合理的赔偿金额。
五:本所涉及附件如下:(根据具体情况罗列所涉及的附件)六:本所涉及的法律名词及注释:(根据具体情况罗列所涉及的法律名词及其相应的注释)【二】房地产损害赔偿估价汇总正文:一:引言1.1 背景介绍随着房地产行业的发展,涉及到房地产损害赔偿的情况日益增多。
为了保障受损方的权益,需要进行房地产损害赔偿估价工作。
本文将对房地产损害赔偿估价的流程和注意事项进行详细说明。
二:房地产损害赔偿估价流程2.1 收集证据材料在估价之前,需要收集与房地产损害赔偿案件相关的证据材料,包括房地产市场数据、受损房产价值评估报告、修复成本估算表等。
第六节房地产损害赔偿估价
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第六节房地产损害赔偿估价范本一:第六节房地产损害赔偿估价1. 引言1.1 背景介绍1.2 目的和范围2. 房地产损害赔偿估价的基本原理2.1 估价方法的选择2.2 估价的基本步骤2.3 市场价值和赔偿价值的区别3. 房地产损害赔偿估价的实施3.1 数据收集和评估3.2 现场勘察和测量3.3 相关文档和证据收集3.4 估价报告的编制4. 房地产损害赔偿估价的关键要素4.1 房屋及建筑物的评估4.2 土地的评估4.3 环境因素的考虑4.4 时间和市场变化的影响5. 房地产损害赔偿估价的案例分析5.1 案例一:道路拓宽对附近房屋的影响5.2 案例二:环境污染对土地价值的影响5.3 案例三:地震对建筑物价值的影响6. 结论与建议6.1 损害赔偿金额的确定6.2 相关因素的综合考虑6.3 法律法规的遵守附件:本文所涉及的附件包括房地产市场数据、建筑物和土地评估报告等。
法律名词及注释:- 损害赔偿:因他人的过错行为而给受害人造成损失后,由过错人向受害人给予经济补偿的行为。
- 估价方法:确定房地产损害赔偿金额的具体方法和程序。
- 市场价值:指在正常市场条件下,根据供求关系和竞争情况所形成的房地产的合理价格。
- 赔偿价值:指因受到损害而需支付的经济补偿金额,可能与市场价值不完全一致。
---范本二:第六节房地产损害赔偿估价1. 简介1.1 背景介绍1.2 目的和范围2. 房地产损害赔偿估价的基本原理2.1 估价方法的选择2.2 估价过程的基本步骤2.3 市场价值与赔偿价值的区别3. 损害赔偿估价的具体实施3.1 数据收集与分析3.2 现场勘察与测量3.3 相关证据与文档的收集3.4 估价报告的编制与提交4. 损害赔偿估价的关键要素4.1 房屋及建筑物的估价要点4.2 土地的估价要点4.3 环境因素的考虑4.4 时间和市场变化的影响5. 损害赔偿估价的案例分析5.1 案例一:道路拓宽对附近房屋价值的影响 5.2 案例二:环境污染对土地价值的影响5.3 案例三:自然灾害对建筑物价值的影响6. 结论与建议6.1 损害赔偿金额的确定6.2 相关因素的综合考虑6.3 法律法规的遵守附件:本文所涉及的附件包括房地产市场数据、建筑物和土地估价报告等。
浅析房地产损害赔偿估价[1]
![浅析房地产损害赔偿估价[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/5c788362814d2b160b4e767f5acfa1c7aa0082dc.png)
浅析房地产损害赔偿估价浅析房地产损害赔偿估价1.引言房地产损害赔偿估价是指在房地产领域中,对因各种原因引起的损害进行评估和赔偿的过程。
本文将对房地产损害赔偿估价进行浅析,详细介绍相关概念、流程和影响因素等。
2.概述房地产损害赔偿估价的相关概念2.1 房地产损害赔偿估价的定义房地产损害赔偿估价是指对房地产中因各种原因导致的损害进行评估,并确定相应的赔偿数额。
2.2 房地产损害赔偿估价的分类房地产损害赔偿估价可以分为直接损害和间接损害两类。
直接损害指直接对房地产造成的损害,如自然灾害、盗窃破坏等。
间接损害指由其他因素所引起的对房地产的损害,如法律纠纷、环境问题等。
3.房地产损害赔偿估价的流程3.1 收集相关资料在房地产损害赔偿估价过程中,首先需要收集相关资料,包括损害发生的时间、地点、原因等信息。
3.2 进行现场勘察对受损房地产进行现场勘察,了解损害情况、范围和程度等,并进行必要的测量和拍照记录。
3.3 数据分析和估价根据收集到的相关资料和现场勘察结果,进行数据分析和估价工作。
根据不同的损害类型和程度,采用不同的估价方法,如成本法、市场比较法等。
3.4 编制估价报告根据数据分析和估价结果,编制估价报告,详细描述损害情况、估价方法和结果等内容,并提出具体赔偿建议。
4.影响房地产损害赔偿估价的因素4.1 损害类型和程度不同类型和程度的损害将直接影响估价结果。
损害越严重、范围越大,估价数额将相应增加。
4.2 市场环境和经济状况房地产损害赔偿估价受市场环境和经济状况的影响。
供需关系、市场价格波动等因素都会对估价产生影响。
4.3 法律政策和法规法律政策和法规对房地产损害赔偿估价有一定规定和指导作用。
合法性、合规性对估价结果具有重要影响。
5.附件本文档附带以下附件:附件2:现场勘察记录表附件3:估价数据分析表格6.法律名词及注释6.1 房地产:指土地、建筑物及其附属设施的一种统称,是指房屋和土地的总称。
6.2 损害赔偿:根据法律规定,因违法行为或其他原因,给他人造成损害,应当依法赔偿其损失。
房地产损害赔偿估价汇总
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房地产损害赔偿估价汇总在房地产交易中,损害赔偿估价是一个重要的环节。
当发生房地产交易中的争议或纠纷时,需进行损害赔偿估价,来确定损失的具体金额,以便进行相应的补偿。
一般而言,房地产损害赔偿估价包括以下几个方面:1.房屋损坏或缺陷导致的修复费用。
在房地产交易中,房屋损坏或缺陷是经常出现的问题。
例如,房屋的漏水、墙体开裂、设备设施老化等。
在这种情况下,进行损害赔偿估价时,需要考虑修复房屋的费用,包括材料费用、人工费用等。
2.租金或收益损失。
在房地产交易中,房屋的租金或收益是房地产投资者非常关注的一项指标。
如果因为交易纠纷导致租金或收益的减少或中断,需要进行损害赔偿估价,以确定准确的赔偿金额。
3.违约金或赔偿金。
在房地产交易中,买卖双方可能会存在违约行为,例如提前解约、未按合同约定履行义务等。
在这种情况下,需要进行违约金或赔偿金的估价,确定违约方应支付的金额。
4.市场价值减少。
在房地产交易中,由于各种原因导致房屋市场价值下降,需要进行损害赔偿估价来确定准确的赔偿金额。
例如,房屋附近出现了噪音污染、环境恶化等情况,导致房屋市场价值减少。
为了进行房地产损害赔偿估价,需要采取以下步骤:1.收集相关资料。
首先,需要收集与房地产交易相关的所有资料,包括交易合同、交易过程中的通信记录、房屋检测报告等。
这些资料可以用来了解交易过程中发生的具体问题和纠纷。
2.调查实地情况。
在进行损害赔偿估价之前,需要实地调查房屋的具体情况。
例如,对房屋的结构、设备设施等进行检查,以确定需要修复的具体项目。
3.评估修复费用。
根据实地调查的结果,结合市场行情,对修复费用进行估价。
此估价应包括材料费用、人工费用等。
4.评估租金或收益损失。
根据房屋的租金水平或预期收益水平,结合市场情况,对租金或收益损失进行估价。
5.评估违约金或赔偿金。
根据交易合同中的相关条款以及市场行情,对违约金或赔偿金进行估价。
6.评估市场价值减少。
根据房屋的具体情况,结合市场行情,对市场价值减少进行估价。
浅析房地产损害赔偿估价
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浅析房地产损害赔偿估价浅析房地产损害赔偿估价引言房地产损害赔偿估价的基本原则房地产损害赔偿估价需要遵循一些基本原则,包括以下几点:1. 公平原则:估价师应当以公正、客观的态度进行估价,不受任何人的干扰和影响,保障当事各方的利益平衡。
2. 依法原则:估价师应当遵循相关法律法规,根据合法规定进行估价,确保估价结果的合法性和有效性。
3. 综合原则:估价师应当综合考虑多种因素,包括房地产市场的供需关系、经济发展情况、地理位置等,综合评估损害的程度和赔偿的合理性。
4. 可证明原则:估价师应当基于可靠的数据和证据进行估价,确保估价结果可证明,避免主观臆断导致赔偿金额不合理。
房地产损害赔偿估价的方法与过程房地产损害赔偿估价通常采用以下方法与过程:1. 收集信息:估价师需要收集相关的信息和证据,包括损害事件的发生时间、地点,房地产的相关信息,以及受损方的证据材料等。
2. 确定估价对象:估价师需要确定估价对象,即受损的房地产物件或利益。
这可能包括土地、建筑物、租金损失等。
3. 估价方法选择:根据估价对象的不同,估价师可以选择不同的估价方法,如市场比较法、收益法、成本法等,并根据具体情况进行综合运用。
4. 数据分析与评估:估价师需要分析所收集到的数据,并使用相应的评估模型进行估价。
评估考虑因素可能包括市场价值、替代成本、损失的机会成本等。
5. 计算估价结果:估价师根据所选的估价方法和数据分析的结果,计算出损害赔偿的估价金额。
6. 编写估价报告:完成估价后,估价师需要编写估价报告,将估价方法、数据分析过程和估价结果进行详细说明,以至于可以供相关各方参考。
结论房地产损害赔偿估价是一项复杂而重要的任务。
估价师需要在遵循基本原则的基础上,采用适当的估价方法和综合考虑多种因素,计算出合理的赔偿金额。
只有通过科学、公正的估价,才能保障各方的权益和社会公平。
以上是对房地产损害赔偿估价的浅析,希望能对相关人士有所帮助。
房地产纠纷中的损失赔偿应该如何计算
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房地产纠纷中的损失赔偿应该如何计算在房地产纠纷中,损失赔偿是一项重要的法律问题。
计算损失赔偿的准确性和合理性,直接关系到当事人的权益和公正性问题。
本文将从不同纠纷类型的角度,介绍房地产纠纷中损失赔偿的计算方法。
一、买卖合同纠纷的损失赔偿计算在购房买卖合同纠纷中,损失赔偿的计算主要涉及以下方面:1. 违约方的损失:对于违约方,其损失主要包括已支付的购房款项、支付的中介费用、律师费用等。
此外,还可以包括因买卖合同纠纷导致的其他直接经济损失。
2. 相应利息和违约金:按照合同约定,违约方需要支付相应的利息和违约金。
利息的计算可以根据市场利率或合同约定的利率进行计算,而违约金则可以根据合同约定进行计算。
3. 无合同损失:对于未签订正式购房合同而发生的纠纷,买方可以主张损失赔偿。
此时,损失赔偿的计算可以参考购房合同纠纷的相关判断方法和准则。
二、租赁合同纠纷的损失赔偿计算在房屋租赁合同纠纷中,损失赔偿的计算主要涉及以下方面:1. 未履行租约方的损失:对于违约方,其损失主要包括已支付的租金、支付的中介费用等。
此外,还可以考虑因房屋租赁纠纷导致的其他直接经济损失,例如临时租房费用等。
2. 相应利息和违约金:根据租赁合同的约定,违约方需要支付相应的利息和违约金。
利息的计算可以参考市场利率或合同约定的利率,而违约金则可以根据合同约定进行计算。
3. 无合同损失:对于未签订正式租赁合同而发生的纠纷,受害方可以主张损失赔偿。
在此情况下,损失赔偿的计算可以参考租赁合同纠纷的判断方法和准则。
三、建设工程纠纷的损失赔偿计算在建设工程纠纷中,损失赔偿的计算主要涉及以下方面:1. 施工方的损失:对于施工方,其损失包括投入的人力、物力、财力等。
此外,还可以包括直接经济损失,例如施工过程中发生的额外费用等。
2. 建设业主的损失:对于建设业主,其损失主要体现在延误交房、工程质量不达标等方面。
此时,可以通过重新进行工程或修复工程来计算损失赔偿的金额。
浅析房地产损害赔偿估价

浅析房地产损害赔偿估价浅析房地产损害赔偿估价1. 引言2. 房地产损害赔偿估价的重要性房地产损害赔偿估价的重要性在于确定损害赔偿的金额,为受损方提供合理的赔偿和补偿。
准确的估价可以避免赔偿金额过高或过低,从而维护公平和正义。
对于保险公司和法院而言,准确的估价可以提供依据,确定损失的程度和赔偿的范围。
3. 房地产损害赔偿估价的原理房地产损害赔偿估价的原理涉及多项因素,包括但不限于以下几点:3.1. 损害类型房地产损害可以分为直接损害和间接损害。
直接损害包括建筑物的损坏、土地贬值等,而间接损害则包括租金收入的减少、宅基地的限制等。
对于不同类型的损害,其估价方法也不尽相同。
3.2. 市场价值房地产损害的估价还需要考虑市场价值的变动。
市场价值是指在正常交易条件下,以现金交易的价格。
在进行估价时,需要将市场价值作为参考依据,以反映损害对房地产市场价值的影响。
3.3. 修复成本房地产损害赔偿估价还需要考虑修复成本。
修复成本是指将受损房地产恢复到原有状态所需要的费用。
对于不同类型的损害,其修复成本可能有所差异,在进行估价时需要加以考虑。
4. 房地产损害赔偿估价的方法房地产损害赔偿估价的方法可以分为直接估价和间接估价两种:4.1. 直接估价直接估价是指通过对受损房地产进行实地调研和评估,根据专业知识和经验进行估价。
直接估价可以更加准确地反映受损房地产的实际价值和损失情况。
在进行直接估价时,需要考虑房地产的特点以及受损程度等因素。
4.2. 间接估价间接估价是指通过对相似案例和市场数据进行分析和比较,推断受损房地产的价值和损失情况。
间接估价可以较快地得到估价结果,节省时间和成本。
在进行间接估价时,需要寻找与受损房地产相似的案例和数据,并对其进行分析和比较。
5.房地产损害赔偿估价在房地产领域中具有重要的意义和作用。
准确的估价可以为受损方提供合理的赔偿和补偿,维护公平和正义。
在进行估价时,需要考虑损害类型、市场价值以及修复成本等因素,并选择合适的估价方法进行分析和比较。
房地产损害赔偿估价讲解
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房地产损害赔偿估价讲解房地产损害赔偿估价是指在房地产领域中,由于各种因素导致的损害,需要通过估价来确定赔偿金额的过程。
在现实生活中,房地产损害赔偿估价成为一个重要的环节,它关乎到受损方的权益,也关系到房地产市场的健康发展。
一、什么是房地产损害赔偿估价?房地产损害赔偿估价是指在房地产交易、拆迁、设计、施工等过程中,因各种原因导致的房地产价值损失的评估。
这种估价旨在确定因损害而导致的经济损失,并以此作为赔偿的依据。
二、房地产损害赔偿估价的重要性房地产损害赔偿估价在现实生活中具有重要的作用。
首先,它可以保护受损方的合法权益。
在房地产交易或拆迁过程中,如果受损方的利益受到侵害,通过损害赔偿估价,可以公正地评估受损的价值,并得到相应的赔偿。
其次,房地产损害赔偿估价也可以维护房地产市场的健康发展。
通过合理评估受损的价值,可以避免损失方提出不合理的赔偿要求,从而减少不必要的争议和纠纷,并确保房地产市场的稳定运行。
三、房地产损害赔偿估价的方法房地产损害赔偿估价可以采用多种方法进行评估。
下面介绍几种常见的估价方法:1.市场对比法:该方法通过分析类似物业在市场上的成交价和特征,来估计受损物业的价值。
这种方法适用于市场上有较多可比数据的情况下,对于一些常规的房地产损害赔偿估价有较好的效果。
2.收益法:该方法通常用于商业房地产的损害赔偿估价。
通过估计物业的未来收益潜力,结合市场租金水平和资本化率,来确定受损物业的价值。
3.成本法:该方法基于物业重建成本来估计损害赔偿。
通过评估建筑物的建设成本、土地使用费用、拆除费用等因素,计算出损害赔偿的数值。
四、房地产损害赔偿估价的实践案例以下是一个实践案例,用于说明房地产损害赔偿估价的具体过程:某市政府决定拆除一座老旧的市场,准备开发为商业项目。
在进行拆迁过程中,一些商户认为自己的赔偿金额过低,要求进行损害赔偿估价。
经过相关评估专家的分析,他们首先使用市场对比法来评估受损商铺的价值。
房地产估价师《案例与分析》总结:房地产损害赔偿估价方法
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四、房地产损害赔偿估价⽅法选择
损害赔偿评估通常采⽤修复费⽤法(成本法)、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例⽐较法。
(⼀)修复费⽤法(成本法)
修复费⽤法也称为成本法,该法是通过设定规划许可、采取其他⼯程措施、采⽤最合理的修复⽅案进⾏修缮以排除商品房缺陷所发⽣的各项费⽤,主要包括拆除⼯程费⽤、修缮⼯程费⽤、恢复⼯程费⽤、由于修复活动造成的直接经济损失⽽⽀出的补偿费⽤。
V=C1+C2+C3+C4-C5
式中V--房地产损害评估值;
C1--拆除⼯程费⽤;
C2--修缮⼯程费⽤;
C3--恢复⼯程费⽤;
C4--直接经济损失;
C5--被拆除物残值。
拆除、修缮、恢复⼯程费⽤应当参照房屋修缮⼯程预算定额,并通过⼴泛搜集评估时点的建筑⼯程市场价格⽔平确定。
拆除、修缮、恢复⼯程费⽤包括直接费、间接费、利润和税⾦等。
直接费包括⼈⼯费、材料费、机械设备使⽤费和措施费,间接费包括规费和企业管理费。
直接费应当参照房屋修缮⼯程预算定额中相关规则进⾏测算,间接费、利润和税⾦以定额规定的基数按照合理的费率测算。
直接经济损失是指修复施⼯期间或修复后所造成的经济损失,包括:
(1)房屋使⽤⼈周转安置费⽤;
(2)房屋空置的收益损失;
(3)房屋使⽤⾯积减少的损失;
(4)房屋室内净⾼降低的损失;
(5)房屋采光⾯积减少的损失;
(6)房屋耐久性降低的损失;
(7)邻近房屋损坏的补偿;
(8)施⼯影响的补偿;
(9)其他直接经济损失。
被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。
房地产损害赔偿估价汇总
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房地产损害赔偿估价汇总在房地产领域,损害赔偿估价是一项至关重要的工作。
它涉及到众多方面,包括房屋质量问题、相邻关系纠纷、环境污染影响等,对于维护相关方的合法权益起着关键作用。
首先,我们来谈谈房屋质量问题导致的损害赔偿估价。
房屋作为人们生活和工作的重要场所,如果存在质量缺陷,如墙体开裂、屋顶渗漏、地基下沉等,不仅会影响居住者的生活品质,还可能造成财产损失。
在这种情况下,估价师需要对房屋的受损程度进行详细评估。
他们会考虑修复所需的材料、人工费用,以及因房屋受损而导致的价值贬损。
例如,墙体开裂严重可能需要重新砌墙,这就涉及到砖块、水泥、沙子等材料成本和工人的施工费用。
同时,由于房屋存在开裂问题,其在市场上的出售价格可能会低于完好无损的房屋,这部分价值差也需要在估价中予以考虑。
相邻关系纠纷也是引发房地产损害赔偿的常见原因之一。
比如,相邻的建筑物施工不当,导致自家房屋出现倾斜、裂缝;或者邻居私自搭建建筑物,影响了自家的采光、通风等。
对于这类情况,估价师需要综合考虑多种因素。
以采光受影响为例,需要评估因采光不足对房屋使用价值的降低程度。
这可能包括对室内照明需求增加所带来的电费增加、居住舒适度下降导致的心理影响等。
在估价时,还会参考类似案例中法院的判决和赔偿标准,以确保估价结果的合理性和公正性。
环境污染对房地产价值的损害也不容忽视。
如果房地产周边存在工厂排放废气、废水,或者垃圾处理不当等问题,可能会对房屋的价值产生负面影响。
例如,空气质量差可能导致居住者健康受损,从而降低房屋的吸引力和市场价值。
估价师在进行评估时,需要收集相关的环境监测数据,分析环境污染对居住环境和健康的潜在危害,并据此确定损害赔偿的金额。
在进行房地产损害赔偿估价时,估价方法的选择至关重要。
常见的估价方法包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法是通过比较类似房地产在正常市场条件下的交易价格,来确定受损房地产的价值。
但在损害赔偿估价中,由于受损房地产的特殊性,往往难以找到完全相似的可比实例,因此该方法的应用可能受到一定限制。
浅析房地产损害赔偿估价
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浅析房地产损害赔偿估价浅析房地产损害赔偿估价一、引言房地产行业作为一个重要的产业,其发展和运营中常常涉及不同的损害赔偿问题。
在房地产损害赔偿案件中,估价是一个重要的环节,既关系到受损方的利益,也涉及到开发商、评估师等相关方的权益。
本文将对房地产损害赔偿估价进行浅析,以便对相关法律实践提供参考。
二、房地产损害赔偿估价的基本原则及方法1.基本原则房地产损害赔偿估价应遵循公正、客观、科学、合理的原则,尊重双方主体权益,确保受损方得到合理的赔偿。
2.估价方法房地产损害赔偿估价可采用多种方法,如市场比较法、成本法、收益法等。
根据具体案件的情况和需要,选择合适的方法进行估价,并按照专业标准和规范进行操作。
三、房地产损害赔偿估价的具体流程及步骤1.收集相关资料首先,需要收集与案件有关的相关资料,包括房地产项目的规划、设计、施工等相关文件,以及相关证据材料。
2.确定估价目的和对象根据案件的具体情况,确定估价的目的和对象。
例如,估计因施工质量问题导致的房屋损坏所造成的经济损失。
3.选择估价方法根据案件的特点和需要,选择适合的估价方法,并进行相应的估价计算。
例如,可以采用市场比较法来确定受损房屋的市场价值。
4.进行估价计算根据所选的估价方法,进行具体的估价计算。
例如,根据市场比较法,可以通过对市场上类似房屋的销售价格进行比较,来确定受损房屋的市场价值。
5.编制估价报告在完成估价计算后,编制估价报告。
估价报告应包含详细的估价过程和结果,以及相关的数据和分析。
6.补充证据及辩解材料对于估价结果存在争议的情况,需要补充相关的证据和辩解材料,以支持估价的准确性和合理性。
四、附件本文档涉及的附件包括:1.相关房地产项目的规划、设计、施工等相关文件2.相关证据材料五、法律名词及注释1.损害赔偿:当事人因违法行为或其他侵权行为,给他人造成损害,应当承担损害赔偿责任。
2.估价:通过一定的方法和步骤,对特定对象的价值进行评估和计算。
浅析房地产损害赔偿估价
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浅析房地产损害赔偿估价房地产损害赔偿估价是指在房地产市场中,因各种原因造成房地产及相关权益受到损害时,需要对损失进行评估和估价,以确定合理的赔偿金额。
本文将从损害赔偿估价的背景与意义、估价方法和实践案例等方面进行浅析。
一、背景与意义房地产发展过程中,由于自然灾害、施工失误、合同纠纷等原因,常常会导致房地产及相关权益受到不同程度的损害。
在这种情况下,对损失进行准确的估价显得尤为重要。
首先,房地产损害赔偿估价有助于确立受损方的合法权益。
通过对损失进行估价,可以明确损害的范围及程度,为受损方维权提供有力的证据。
同时,合理的赔偿金额也能够保护受损方的合法权益,维护房地产市场的良好秩序。
其次,房地产损害赔偿估价对于完善法律制度和促进市场健康发展具有重要意义。
通过对损失进行准确的估价,可以不断优化法律规定中的赔偿标准,使其与损害程度相匹配,提高法律制度的公正性和透明度。
同时,合理的赔偿金额也能够激励市场主体遵守相关规定,减少违法违规行为的发生。
二、估价方法在进行房地产损害赔偿估价时,需要综合考虑多种因素,并选择适合的估价方法,以保证估价的准确性和公正性。
1. 直接法估价直接法估价是较为常用的一种估价方法,它依据被损害物的市场价值和损害程度进行估算。
具体而言,可以采用成本法、收益法和市场比较法等来进行估价。
- 成本法:根据修复或重建被损害物所需的成本来确定赔偿金额。
该方法适用于对于房地产损害的维修与重建情况进行估算。
- 收益法:根据受损房地产的预期收益来确定赔偿金额。
该方法适用于商业性房地产损害的赔偿估价。
- 市场比较法:通过对类似物件的市场价格进行比较,来确定被损害物的市场价值。
该方法适用于对市场化房地产损害进行估价。
2. 统计分析法估价统计分析法估价是一种通过对历史数据和相关统计指标的分析来确定赔偿金额的方法。
通过建立对应的数学模型,综合考虑多种因素,如经济因素、市场因素、社会因素等,以预测损失和赔偿金额之间的关系。
2024版房产损害赔偿条款
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20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方:XXX乙方:XXX2024版房产损害赔偿条款本合同目录一览第一条:定义与术语解释1.1 房产:指位于_______的建筑物及其附属设施和土地。
1.2 损害:指因不当行为导致房产的损失或损害。
1.3 赔偿:指根据本合同约定,对房产损害进行的经济补偿。
第二条:房产损害赔偿责任2.1 甲方(房产所有者)应承担因自身原因导致的房产损害赔偿责任。
2.2 乙方(使用方)应承担因自身原因导致的房产损害赔偿责任。
第三条:赔偿金额计算3.1 损害赔偿金额根据损害程度和修复费用确定。
3.2 损害程度由专业评估机构进行评估。
3.3 修复费用根据实际情况和相关费用标准计算。
第四条:赔偿责任限制4.1 赔偿金额不超过房产价值的_______%。
4.2 赔偿金额不包括间接损失和非物质损失。
第五条:赔偿程序5.1 损害发生后,甲方或乙方应立即通知对方。
5.2 损害发生后,甲方或乙方应在_______日内向专业评估机构申请评估。
5.3 评估报告出来后,双方根据报告确定赔偿金额。
第六条:赔偿支付6.1 赔偿金额由责任方支付给对方。
6.2 赔偿支付应在评估报告出来后_______日内完成。
第七条:争议解决7.1 双方应友好协商解决合同争议。
7.2 如协商不成,任何一方均可向合同签订地的人民法院提起诉讼。
第八条:合同的生效、变更与终止8.1 本合同自双方签字盖章之日起生效。
8.2 本合同的变更或终止需双方协商一致,并以书面形式进行。
第九条:保密条款9.1 双方应对合同内容和相关事宜保密,未经对方同意不得向第三方披露。
第十条:法律适用本合同适用中华人民共和国_______法律法规。
第十一条:合同附件本合同附件包括:房产证、评估机构资质证明等。
第十二条:合同签署日期本合同于_______年_______月_______日签署。
第十三条:甲方(房产所有者)名称:____________________地址:____________________联系人:____________________联系电话:____________________第十四条:乙方(使用方)名称:____________________地址:____________________联系人:____________________联系电话:____________________第一部分:合同如下:第一条:定义与术语解释1.1 房产:指位于_______的建筑物及其附属设施和土地。
第六节房地产损害赔偿估价

第六节房地产损害赔偿估价知识点一:房地产价值损失的原因及9种类房地产损害一般来说,是指房屋本身的损害,主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。
由于房连着地,房地为一体,受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时,连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值.房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。
(一)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失在《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。
因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下5方面:1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致房屋本身的规划修改、容积率变更、及建筑设计方案变更等等,上。
2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致小区内部的规划修改、变更情况主要有:小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。
3.小区周边规划小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体,主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。
4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失,涉及到房屋本身的规划修改、变更,则主要体现在控制性详细规划指标的调整;若不涉及房屋本身的规划修改、变更,则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似,同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响.5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。
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第六节房地产损害赔偿估价知识点一:房地产价值损失的原因及9种类房地产损害一般来说,是指房屋本身的损害,主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。
由于房连着地,房地为一体,受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时,连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。
房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。
(一)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失在《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。
因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下5方面:1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有:规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等,主要体现在控制性详细规划指标的调整上。
2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致小区内部的规划修改、变更情况主要有:小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。
3.小区周边规划小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体,主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。
4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失,涉及到房屋本身的规划修改、变更,则主要体现在控制性详细规划指标的调整;若不涉及房屋本身的规划修改、变更,则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似,同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。
5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。
如原有的地面道路建成了横贯城市中心的高架快速路;原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道;小区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等,居民原有安静的居住环境或商户的经营氛围被破坏,相关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。
(二)因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失例如在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等而使相邻房地产价值减损;又如新买的商品房,开发商承诺的内容在交房时未能兑现,对面又修了一幢楼,购房者自身房屋的采光、通风受到损害使其居住品质降低。
(三)因环境污染造成房地产价值损失房地产周边环境受到污染,如受到噪声、辐射、水、土壤和空气等污染,必然会给房地产的使用者造成较大的身心损害,从而导致房地产价值减损。
(四)因工程质量缺陷造成房地产价值损失工程质量缺陷损失是指由于房屋工程质量缺陷造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到侵害导致的房地产经济价值的减损。
(五)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损,造成邻近房地产价值损失如地铁沿线的建筑,往往由于地铁的施工,破坏了相邻房屋的基础结构、房屋主体结构,导致相邻房屋的价值减损甚至报废。
(六)因异议登记不当,造成房地产权利人损害如开发商往往对小区建筑物共有部分的所有权登记缺失、登记模糊,将应当属于小区所有业主共有的配套建筑设施对外进行销售,使业主丧失了对该共有部分的产权;又如开发商将已经设定了抵押权等他项权利的商品房对外销售,造成了房屋受让人的房产存在潜在处置的风险,是受让人权利受到损害。
(七)因非法批准征收、使用土地,给当事人造成损失无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。
(八)因未能履约使他人工程停缓建,给他人造成损失如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建,从而造成工程无法按期完成,给相关当事人造成损失。
(九)因对房地产权利行使不当限制,给房地产权利人造成损失如法院在进行房地产查封处理时,错误将不属于查封的房地产进行查封,由此给房地产权利人造成损失。
知识点二:房地产损害造成的损失分析(一)房地产损害的三种分类1.按照房地产受损害的部位划分为三种类型:①实物损害(又可分为实体损害和功能损害);②权益损害;③区位损害(也称为环境损害)。
2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分房地产可修复的损害是指恢复到损害前的状况或者好于损害前的状况,有的是修理,有的是更换。
a.可修复的:修复费用≤损害前的房地产价值-损害后的房地产价值b.不可修复的:修复费用>损害前的房地产价值-损害后的房地产价值3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分a.暂时性房屋损害是指房屋修复后,因质量缺陷造成的房屋损害可以完全消除,安全、耐久、适用等方面能够符合国家相应标准以及合同约定的质量缺陷。
b.永久性房屋损害是指不可修复,或虽经修复后房屋可以安全使用,但在耐久性、适用性等方面达不到原标准的质量缺陷。
(二)房地产损害的赔偿金额房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失,房地产损害赔偿金额的确定主要有以下4方法:(1)可修复的赔偿金额=修复费用+相关经济损失(2)不可修复的赔偿金额=损害前的房地产价值-损害后的房地产价值(3)可一定程度修复的,但不能完全恢复房地产价值的=部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失(4)造成不可挽回损失的,赔偿金额为重置成本知识点三:房地产损害赔偿估价内涵及特点(一)房地产损害赔偿评估内涵房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值评估。
房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。
(二)房地产损害赔偿评估价值定义房地产损害评估的价值标准采用公开的市场价值标准。
商品房质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造成的商品房价值减损的市场值。
(三)损害赔偿估价5特点1.损害赔偿评估包括正价值评估与负价值评估;2.损害赔偿评估不仅包括负价值评估,通常还包括相关经济损失评估;3.损害赔偿评估的独一无二性更强,难以寻找到类似损害的赔偿实例;4.损害赔偿评估对建筑等专业知识要求更高,需要大量专业帮助,需要损害程度鉴定;5.损害当事人双方对估价结果都很关注,要求估价更加精准,说服力强。
通常需要出庭作证(专家证人),要求有较强的语言表达能力。
知识点四:房地产损害赔偿估价方法选择损害赔偿评估通常采用修复费用法(成本法)、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。
(一)修复费用法(成本法)修复费用法也称为成本法,该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用,主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。
v=cl +c2+c3+c4-c5式中 v—房地产损害评估值;cl—拆除工程费用;c2—修缮工程费用;c3—恢复工程费用;c4—直接经济损失;c5—被拆除物残值。
(二)损失资本化法损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和,或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。
该法可分为三种类型,即①净收益减少收益年期不变型(即a少n不变)、②收益不变收益年期减少型(即a不变n少)、③收益及收益年期减少型(即a、n都少)。
(三)赔偿实例比较法赔偿实例比较法也称市场法,该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整,得出估价对象房地产损害的赔偿金额。
即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损实例进行比较,对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正,以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损。
v=p×fl×f2×f3式中 v—房屋价值损失评估值;p—可比实例补偿金额;fl—补偿情况修正系数;f2—补偿日期修正系数;f3——缺陷状况修正系数。
采用市场法评估时,应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例;进行补偿情况修正,应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额;进行补偿日期修正,应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额;进行缺陷状况修正,应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额(四)损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法)损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法,该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。
而损害前后的房地产市场价值可采用市场法或收益法等方法进行评估。
即:商品房价值减损值=损害前的房地产市场价值-损害后的房地产市场价值知识点五:房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理【教材案例3-6】××房地产估价报告封面(略)目录(略)致估价委托人函(略)注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告(节选)一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象1.估价对象基本情况估价对象位于××市××区,东至××路,西至××路,南至××路,北至××路,毗邻钱塘江,距区政府约1500m,距在建的地铁站约2000m,至火车站约25分钟车程,至××国际机场约20分钟车程,附近有k195、k315、k327等多路公交站点,周边有各类大型居住物业及商务中心,地理位置优越,交通条件便利。
估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得,由a、b两地块组成,总用地面积55093㎡,其中,a地块31950㎡,为住宅用地;b地块23143㎡,为商业、办公用地。
2005年市规划局《建筑方案设计批复》要求:(1)a地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成;(2)b地块商业办公大楼(五星级酒店)为一幢主楼54层、地下3层、总高228m的大厦,同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。