中国旅游地产开发的四种模式与七大策略
中国旅游地产开发的四种模式和七大策略(DOC13页)
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失,在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。
同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力，引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房,房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。
旅游地产经营模式
旅游地产经营模式一、旅游地产基本概念旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。
具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。
更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。
另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。
旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。
景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。
“第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述，“前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。
而所谓‘第二居所’，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的居所。
”二、旅游地产分类依据功能、投融资方式、产权形式等不同的分类标准和考察重点，可以对旅游地产做不同的分类。
通常意义上，根据各类设施的具体功能可以把旅游地产划分为四个大类。
旅游景点地产：主要是指在风景（包括自然景观和人造景观）旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
旅游住宅地产：主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。
如山东威海的三庆·金域蓝湾，秦皇岛的金海湾·森林逸城、假日蓝湾等。
这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。
旅游度假地产：主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。
浅谈中国旅游地产开发模式
浅谈中国旅游地产开发模式摘要：作为旅游业和房地产业两大高度关联产业结合发展的产物，旅游地产成为国民经济新的增长点。
然而目前旅游地产开发理论研究十分薄弱，实践上刚刚起步，深入对旅游地产开发的研究具有重要的理论和现实意义。
本文在借鉴国内外研究成果的基础之上，结合旅游地产开发的理论，分析总结出国内旅游地产已形成的开发模式。
关键词：旅游地产；开发；模式；比较；居所；度假；因素；1．引言中国房地产业当前正处于结构性调整的关键时期，传统的房地产项目在经历了几年的突飞猛进的发展后，价格飞升，抑制了大量的需求购买，房地产投资商开始介入旅游产业发展项目，转为旅游地产的开发。
旅游城市、沿海地区大中型城市及其周边地区存在着大量空置房，也在积极寻找盘活资产、增加效益的新途径。
在市场日趋饱和以及空置房双重压力下，开发商必须寻找新的开发方向和利润增长点，这也就为旅游地产带来了新的市场基础。
而这个时候旅游度假需求急剧膨胀，为房地产业提供的发展机会，有利于房地产市场的可持续发展，使得旅游地产的开发如火如荼。
2.旅游地产的现有开发模式2.1以居所为主的景区住宅开发模式此种开发模式多适用于旅游资源丰富的城市。
旅游资源可以是优美的自然风光，主题突出的人文内涵，也可以是多种多样的娱乐休闲设施，其目的是依靠这些旅游资源直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
2.1.1直接靠近现有的旅游资源和旅游景区这类景区住宅开发依托周围风景区的环境，为住宅营造良好的氛围。
很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。
这类项目对住宅的建筑风格、建筑外观的颜色、建筑材料都有严格的规定，必须做到住宅与景区的融合。
目前，很多旅游城市中景区周围的住宅都属于此类旅游地产。
此外，这类在景区开发的旅游地产项目事实上已造成对旅游和环境资源不可修复的破坏。
2.1.2自我营造的旅游景区附近开发景区住宅这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，将生地变成旅游熟地，引起景区附近地产升值，再趁势开发房地产。
旅游地产开发模式及开发要点分析
旅游地产成功案例
自然/人文资源驱动驱动型
成都芙蓉古镇
整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能
传统居住区——建筑风格多样的住宅， 毗邻生态观赏型温泉， 环境静雅； 特色商业区——小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等； 文化休闲区——诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等； 运动保健区——中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所；会所宾馆区——生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等
政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度
逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才
谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。
区位：位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市区二环路仅10余分钟车程；设有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线资源：成-温-郫国家级生态农业保护带、海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国语学校等
项目定位：集居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区目标客户： 对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群预期有升值潜力的投资客户
城郊旅游房地产开发模式
（一）旅游度假区＋投资型旅游房地产开发模式此类旅游房地产特点：有核心资源为依托，如温泉、海滨、避暑环境等，以第二居所和异地度假主要需求，形成投资型公寓、别墅开发、休闲社区等，这类房产要能充分利用核心资源，将资源利用与生活方式创造、生活环境营造相结合，体现人与自然的统一，注重环境的营造和居住条件的改善。
（二）公园里的旅游房地产开发模式在公园里建造房地产，公园作为大尺度背景资源配送。
这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过旅游的开发，把生地做成熟地用于房地产开发。
这类房地产一般依托公园，集自然、生态、健康、文化为一体，同时享受城市的繁华与便利，是高品质的生活空间，具有很高的商业价值，但这类房地产的开发一定要符合国家的某些规定。
（三）生态人居旅游小镇开发模式绿维研究（见林峰《旅游小镇――近期旅游房地产的主流方向》一文）提出了旅游小镇这一概念，所谓旅游小镇就是以旅游产业为主导的小镇，分为三类资源主导类、旅游接待型和生态人居型。
生态人居型小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，一般为近中郊区。
对于北京、上海这样的特大型城市，距离在100公里以内；对于三百万以上市区人口的大型城市，距离在60公里以内；对于一百万左右市区人口的中型城市，距离在30公里以内；百万以下市区人口的中小型城市，距离在15公里以内。
生态人居旅游小镇是旅游房地产发展的一个未来趋势。
生态人居（见杨光、林峰《生态人居系统——生态与宜居的创新整合》一文）是一个综合概念，不仅强调居住的概念，而且要求环境的营造。
生态人居含三个环境，生态环境、社会环境、居住环境。
要求的是人与环境的和谐统一。
在这个综合的生态人居环境中，人的生态状态、生存状态、生活状态都达到最佳。
将人类居住中三个尺度的划分，区分为三个层面的生态系统，即：整个区域环境、社区环境和住宅环境；形成区域生态人居环境，社区生态人居环境，住宅生态人居环境。
三个尺度的生态人居系统中，包括水环境、植物环境、动物环境、建筑环境、景观、交通等作为一体化的结构，形成最宜于居住的生态居住系统，在这其中，水环境尤其要注意，人与生俱来的亲水特性，决定了水环境在生态人居住系统的重要作用，水带给我们生存的环境，带给我们休憩的快乐，绿维提出的“水圈打造理论”为城郊滨水旅游地产的开发提供了方法借鉴。
中国旅游地产开发的4种新模式
中国旅游地产开发的4种新模式中国旅游地产开发的4种新模式提要：同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走于中国旅游地产开发的4种新模式“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。
同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。
最新中国旅游地产开发的四种模式和七大策略
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伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。
同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
旅游房地产发展战略
竞争态势分析
竞争格局
旅游房地产市场竞争激烈，各开发商通 过提升产品品质、完善配套设施、提高 服务水平等方式争夺市场份额。同时， 开发商还需关注竞争对手的动态，及时 调整自身策略以应对市场竞争。
VS
竞争优势
在竞争激烈的旅游房地产市场中，开发商 应发挥自身优势，如地段优势、品牌优势 、资源优势等，以提升竞争力。同时，开 发商还应注重创新，通过开发特色旅游房 地产项目来吸引消费者。
合作营销
与其他旅游企业和机构合作，共同 推广项目，扩大市场份额。
04
旅游房地产的经营管理
经营模式选择
独立经营模式
企业自主投资、自主经营、自负盈亏 ，负责景区全部的开发和经营。
合作经营模式
企业与外商或国内其他旅游企业共同 投资、共同经营、共担风险、共享利 润。
租赁经营模式
企业将景区的经营权租赁给其他公司 或个人，收取一定的租金，并对其经 营活动进行监管。
02
旅游房地产的市场分析
市场需求分析
消费者需求
随着人们生活水平的提高，旅游需求 日益旺盛，对旅游房地产的需求也随 之增加。消费者更倾向于选择具有优 美自然环境、完善配套设施和优质服 务的旅游房地产项目。
投资需求
旅游房地产作为一种新兴的投资领域 ，吸引了大量投资者的关注。投资者 看中旅游房地产的增值潜力和稳定的 租金收入，希望通过投资获得更高的 回报。
时发现和解决问题。
服务质量改进
03
定期对服务质量进行评估和改进，不断提高服务质量和游客满
意度。
品牌建设与管理
01
02
03
04
品牌定位
根据市场需求和竞争状况，明 确品牌的核心价值和目标客户
群体。
我国旅游房地产开发模式及对策
我国旅游房地产开发模式及对策近年来，我国旅游地产发展持续升温，其市场运营也方兴未艾。
同时，政府相关部门、业界和学界对于这一产业热点也展开热烈讨论，但是各界看法并没有完全统一，许多问题仍处于多方争论和探讨的阶段。
因此，笔者将在本文中就我国旅游地产的发展现状、开发模式及面临的阻碍和进一步发展等问题展开思考。
一、旅游房地产开发模式我国目前大多是根据旅游房地产的功能将其开发模式进行分类，分类方法偏重于旅游房地产中的“房地产”这个要素。
由于旅游房地产对旅游资源有极大的依托性，笔者把旅游房地产按照和旅游资源的关系进行分类，更加凸显出旅游房地产中“旅游”要素的重要。
1、自然资源依托模式自然资源依托模式是指旅游房地产地处旅游资源覆盖的范围之内或紧邻旅游资源的旅游房地产开发模式。
许多景区不仅是公共资源，还肩负着发展的责任。
资源不开发是浪费，过度开发是破坏。
自然资源依托模式在旅游业发展的初级阶段为旅游业的发展提供了基础，是旅游目的地留住游客的基本条件，是旅游地持续发展的根本前提，也是旅游地延长游客逗留时间、提高旅游消费层次的条件。
但这种模式逐渐显露出一些弊端，如景区生态恶性化、景观凌乱化、开发粗放化等。
2、新城旧城模式新城旧城模式就是利用特色古镇为依托，在保护古城的前提下，建立旅游房地产项目的模式。
从我国公布的101个历史文化名城的现状可以看出旅游房地产的开发的三种情况：第一种：另外建新城，新旧分开。
这种做法以平遥、丽江为例，完整保护的古城使得平遥、丽江成了世界遗产。
第二种：片区保护，其他已更新了。
譬如苏州、扬州。
第三种：保护单个文物，城市全部改观了。
譬如南昌、南京、沈阳、太原等。
不论是从以上一些古城的经验来看，还是从对历史文化遗产保护的原真性、整体性、可读性、可持续性四性原则来看旅游房地产的开发应该采用第一种方式，即在新城开发旅游房地产保护旧城的办法。
３、克隆模仿模式克隆模仿模式即将和本地区具有强烈文化差异的建筑、景观等以按比例克隆或模仿的形式再现的模式。
旅游地产运营模式
旅游地产运营模式和发展战略背景：近年来，旅游地产发展迅猛。
万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成顶级旅游地产项目——“中国马尔代夫”；中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中，着力打造旅游地产业务板块；恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目，斥巨资建设旅游地产相关设施；世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产，希望能将其独立上市……发展特征：旅游地产是依托旅游资源，以房地产开发为手段，整合各类资源，具有旅游、休闲、度假、居住等功能，集投资与消费于一体的置业项目。
当前形势下的旅游地产呈现出以下六大特征：1)国内旅游消费需求持续增加，旅游业发展空间很大；2)旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转变；3)兼具投资与消费的旅游地产对“双高”阶层有很大吸引力；4)旅游地产开发与配套软硬兼施，租务需求（特别是酒店管理、物业管理）越来越大；5)竞争日益激烈，更多的房企转型投入旅游地产。
运营模式：按照根据资源状况，将旅游地产运营模式分为四类，分别是：以依托自然资源为核心的发展模式、以产品提升文化景观为核心的发展模式、以陈述文化主题为核心的发展模式和以嫁接产业主题为核心的发展模式。
模式一：以依托自然资源为核心的发展模式以依托自然资源为核心的发展模式基于自然资源的低强度旅游开发，以推进生态恢复、改善区域生活水平和保护原真文化为主要目标，倡导环境友好型开发，以促进旅游的可持续发展。
该模式主要以政府、当地社区、企业或生态环保组织为主体，其最大特征是对资源依赖程度高，受特定资源条件的约束。
这一模式内部又可细分为滨湖类度假项目、滨海类度假项目、温泉类度假项目三大类。
借旅游促地产、先旅游后地产、旅游与地产发展相结合，最后再由地产推动旅游和城市的发展，这是以自然资源为核心的旅游地产特征之一，同时也是这类项目的营销推广策略。
从盈利方式来看，以自然资源为核心的度假类项目还是通过地产开发来实现。
但越来越多的项目开发盈利模式已经逐渐从单一的地产盈利模式向旅游资源的开发获利（旅游景区收费）和后期物业持续经营获利的多元化盈利模式转变。
我国旅游房地产开发模式评析
发布 的数 据 表 明 ，２ ０ １ ２年一 季 度 中 国旅 游 地 产 总投 资额约 为 ２ ６ ０ ０亿 元 ， 占整 个 房 地产 投 资 的
２ ０ ％以上，投资主体不仅涉及万科 、万达、富丽 等传统 的房地产开发商和港 中旅、华 侨城、中 旅 、国旅 等传 统 的旅 游企业 ，一 些传统 的制造业
企业也 纷至沓 来 ，如金杯集 团、联想 、用友 等汽
车制 造 企 业 、 Ｉ Ｔ企 业 、 煤 炭 企 业 、 钢 铁 企 业 等。 ¨ 旅游 房地产 发 展 为何 如此 迅速 ？通 过 对 相
不熟悉 等 因素 的影 响 ，相当～ 部分地 区的旅 游地 产开 发并未 达到 预期 的效 益 。本 文主要 梳理 了 当
前 我 国旅游 房地产 开发 主要模式 的优缺 点和适 用
情 况 ，并进 行 了对 比分 析 ，以期 为未来旅 游地 产 业和旅 游 目的地 经营与 管理部 门更 加科 学地选 择
适 宜 的开发 模式 提供研究 依据 。
一
关 资料 的整理 归纳笔 者认为 ，一是 从旅 游产业 的 发展角 度来看 ，旅游 房地产 是为旅 游者 、休 闲度 假 者提供 住宿 、餐饮 、娱乐 等高 品质综 合服务 的 产业 ，从 而满 足人们从 观光旅 游渐 趋于休 闲度假 活动的 消费需 求 ；二是 从房 地产业 的发展 角度来
陶 敏 ，李万莲
（ 安徽财经 大学 工商管理 学院，安徽 蚌埠 ２ ３ ３ ０ ３ ０ ）
［ 摘
要］旅游房地产是旅 游和房地产 交叉融合产 生的新业 态。作 为服务 经济的一种新形 式，旅 游房
地 产兼具 自然和建筑景观、配套 功能完善、投 资价值 高的特 点 ，得 到 了市场积极 的响应 ，发展速 度较 快。 按 不同功能划分 ，＂ ３前我国旅 － 游房地 产开发 的模式主要有 以提供 第一居所为 目的的景 区住 宅开发、以旅 游 度假 、旅游接待为 目的的开发 以及综合性旅游房地产开发等四种 开发模式 。
我国旅游房地产开发模式及对策
幕则为中国大陆园林的发展提供了一种新的方向， 也为旅游
业 的发展显示 了一种新 的手 段 。 随后相继 开业的 中华 民俗 文
、
旅 游房 地产开 发模 式
我国 目前大多是根据旅游房地产的功能将其开发模式 化 村 、 之窗 ， 华侨城 开发旅 游异 域风格 的旅游 房地 产 世界 为
进 行分 类 ， 分类 方 法偏重 于 旅游房 地 产 中的 “ 地 产 ” 个 提 升了人气 。 房 这
题仍处于 多方争 论和探讨 的阶段。因此 ， 笔者将在 本文 中就 原 型的旅游房 地产开发 。主题公园 “ 迪斯尼 世界 ”掀起 了世
我国旅游地产的发展现状、开发模式及面临的阻碍和进一 界 范 围内主题 公 园建设 的热潮 ， １ ８ 而 ９ ９年“ 锦绣 中华 ” 的开
步 发展等问题展开 思考 。
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近年来 ， 我国旅游地产发展持续升温， 其市场运营也方
克隆模仿模 式即将和 本地区具有 强烈文化差异 的建筑 、
兴 未艾 。同时 ， 府 相关部 门 、 界和 学界 对于这 一产 业热 景 观等 以按 比例克隆或 模仿的形式再 现的模式 。 政 业 主要 有两种 点也展开热 烈讨论 ， 是 各界看法 并没 有完全 统一 ， 多问 形 式 ， 种是主 题公 园 ， 但 许 一 一种是 以异域 风格 的城市 或建 筑为
二、 国旅游房地 产发展 的现 状与 问题 我 随着我 国 国民经 济的持 续发展 ，人 民生 活水平 不断 提
６８ 《 代经济）０６ 当 ２０ 年第 １ 期 （ ） ２ 上
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高 ， 乡居 民储蓄 不断 增 多 ， 闲时 间 日益增 加 。 游 方式 全 国范 围内来考虑 ， 游地产 的管理和 调控 仍显不 足 。 城 休 旅 旅
旅游景区地产运营模式及发展建议
首先 ，缺乏足够的经验。整体来看 ，国内房地产 商的经营理念 还 比 较滞后 ，缺乏相应 的品牌 和质量 意识 ，久而久之 ，这些企业必将被 市场 所淘汰。其 次 ，消费水平 颇高。大部分消费者对其认 知程度较低 ，加之 国人 在消费方面缺乏相应 的超前 意识 ，无力购买 某些景 区产 品。再 者 ， 国内企业还未实施 带薪休 假制度 ，消费者不敢 涉足与旅 游景 区地产 相关 的投 资领域 。再者 ，市场 信誉 度 不高 。现 阶段 ，旅 游房 地业 行业 中的 “ 失信 ”纠纷 ，其原 因在于销售商存在严 重的欺 骗行为 。旅 游地产业 如
（ 三 ） 华 侨 城 模 式
华侨城模式 ，其特点主要表现为 ：成片对土地进行开发 ， 凭 借知名 的旅游品牌来来打造 、包装环境景观 ，并在房地产业 中添加浓郁 的文化 韵昧 ，使文化和景 区地产实现全面融合 。旅游业所具有 的投 资、收益高 等特点 ，通过发展房地业 ，能为之带来可靠的资金渠道 ，同时有 效规避 各类经营风险 。在开发和销售旅游景区地产时 ，华侨城被誉 为国内旅游 景区 、房地产业融合的成功典例 。华侨城提倡 “ 规划意味着 财富 ，环境 相 当于优势” 的行业发展观 ，对于旅游景区地产业 有着极 大的示 范和导 向作用 。 二 、旅游地产运营模式面临的困难 （ 一 ）未形成完善 的法律 法规 第一 ，缺乏一套完善的法律法规。现阶段 ，旅游景区地产对 我国的 发展时间较短 ，未形成相应的管理法规 ，无法对旅游景 区地 产设 计 、规 划及建设工作进行有效监督。在销售过程中 ，旅游景区地产 出现欺 诈行 为的原因 ，主要是因为在整个行业 ，甚至是国内均未制定与之相应 的销 售规范。第二 ，未形成合理的房地产诚信机制 ，且惩 处力度过小 。我国 当前还未形成基于信用体系的监督制度 ，加之有些开发企业服务水 平不 高 ，未制定持续的发展规划 ，使业主的权益得不到保 障。
旅游地产分类(附旅游房地产的开发模式)
旅游地产分类从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。
一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
但是在现实中，随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中正当道的几种主要类型有：(1)分时度假分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。
旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。
在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。
在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到２０家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。
分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。
为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商ＲＣＩ公司已经于今年４月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。
我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等３０个度假村或酒店已经率先加入ＲＣＩ度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。
其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了ＲＣＩ总部颁发的金冠奖和国际金奖。
旅游地产开发的几种模式
旅游地产开发的几种模式一、旅游房地产的概念、历史和发展休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。
未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。
与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。
它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。
1、旅游房地产概念旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。
旅游房地产的开发对象为旅游物业。
一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。
旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。
旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。
本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。
主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。
2、发展历史旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。
20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。
70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。
新型城镇化建设中的旅游房地产开发的四种形式
新型城镇化建设中的旅游房地产开发的四种形式——《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告摘要旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
新型城镇化建设中的旅游房地产开发的四种形式北京绿维创景规划设计院摘要：旅游与地产的联姻，是市场必然的选择，也是相互促进互补互助的良性架构，为房地产业和旅游业提供了一个广阔良好的平台。
旅游房地产面向新型城镇化建设的产业提升，将为新型城镇化建设提供最有力的投资运营主体。
本篇章，绿维创景为您展示新型城镇化建设中旅游房地产开发的四种形式。
第一种形式：旅游城镇化中的土地一级开发所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
在大多数城市中，土地开发主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
旅游房地产土地开发，属于土地一级开发的范畴。
严格意义上讲，国内外的土地使用性质都不存在旅游地产用地这个类别，而对于国内出现的“旅游房地产土地开发”概念，其实质是一级土地开发经划拨或转让后，房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的居住和休闲娱乐方面的经营活动来定义的。
旅游城镇化中的一级土地开发，涉及到很多不同类别，包括城市中旧城改造为休闲商业或休闲娱乐街区，一级开发往往成本很高，风险较大。
但是城市休闲聚集核如果设计得好，可以有效的提升区域地价，实现一级开发盈利。
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中国旅游地产开发的四种模式与七大策略导读: 本文介绍在房屋买房，购房资格的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
作为目前较热的话题之一，旅游地产近些年来发展迅速。
依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的价值。
从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。
那旅游地产主要都有哪四大模式和七大策略，购房指南来为您盘点一下。
模式一：“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。
同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力, 引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式, 能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区地产，再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
模式二：产业经济区提升旅游地产新模式产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。
笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。
在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、多元、权属对应、业态规范”的机制。
智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。
在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。
这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。
目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。
旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。
其一旅游产业是新城初建的先导力量。
新城发展旅游业具备了经济基础、城市区位和政策。
主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市规模的进一步扩大提供了前提条件。
以华侨城为例，主题公园的构建，成为了区域的核心吸引力，极大的带动了商业、居住地产，逐渐形成配套完善的成熟社区。
其二旅游产业是乡村城市化的重要驱动力。
由于新城多位于主城郊区，结合国内城乡现状，新城的建设带有浓厚的乡村城市化色彩。
旅游产业对乡村城市化的驱动力主要来源于旅游业与农业的融合，如观光农业、设施农业的出现改变了农民的从业环境，由单纯的作物种植进入到服务行业范畴，提高农民收入，极大缓解了城乡差别、城镇居民收入差别导致的二元结构矛盾，为新城的快速发展和社会稳定铺平道路。
其三旅游产业可以带动城市产业结构升级。
成功的新城应该提供满足于社区日常的居住、文化、、商业和公众或私人服务的需求，形成相对独立的城市社区，这就要求有合理的产业配置。
在产业融合的大背景下，旅游业在产业链的构建中日益凸显其，旅游业可以与农业结合，形成观光农业与工业结合，形成旅游装备制造业; 与商业结合，形成旅游商业，如主题商场、美食及购物街区等; 与文化、艺术产业结合，形成演艺、文化体验; 与医疗产业融合，形成医疗旅游及养生产业等。
形成新型外延产业聚集，产业结构升级为新城发展注入巨大活力，带来新城空间化延展、规模化扩张及城市生活方式的提供。
[NextPage]模式三：旅游小城镇发展旅游地产新模式“旅游小城镇”的开发核心在于不仅仅要注重解决农村剩余劳动力的转移，同时要关注小城镇产业体系的建设和吸引力与消费力的提升。
所以，小城镇的建设与发展，主导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力。
关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产，张扬这个小城镇独具特色的自然风貌，扶持这个小城镇几千年来赖以生存发展的特色产业，如手工业、餐饮业等。
发展旅游小镇，可以增加新的就业岗位，为农村富余劳动力向非农产业和城镇转移创造条件，促进农业和农村产业结构调整，带动农村第三产业的迅速发展，繁荣农村经济、增加农民收入、提高农民生活水平。
旅游地产已经成为中国旅游小镇开发主要动力之一，将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。
一方面，小城镇的建设，国家给予了大量的资金及土地等政策支持措施，是，小城镇的土地，不仅仅为国有土地开发，还为集体土地流转开了口子，是一个地产领域的缺口; 另一方面，小镇开发中，房地产价格低，本地居民购买力不强，商业性房地产企业不太有兴趣，但旅游地产，则意味着巨大的商机――因为旅游房地产的卖家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产人。
开发商以低价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。
旅游小镇的发展要素，要制定清晰的产业发展战略; 要设计旅游吸引力动力机制，即小镇的吸引力是什么; 要规划旅游小镇的功能及布局; 要整合小镇的旅游资源，策划具有小城镇和旅游双重功能的项目; 要做好小镇的景观规划，打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境; 设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。
将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来，在大理古城、丽江古城、阳朔西街、凤凰古城等地，已经得到实践，并走在了全国旅游地产的前列。
大规模、高水准的旅游启动使区域具备完善的市政基础设施，而且资讯商贸发达，很快成为区域内佳的人居社区和商贸，以此为发展核心，向外辐射逐渐扩散到与旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产品生产、销售和服务、形成一套完整的综合产业链条，创造出巨大的经济附加值，以城乡互动休闲体系构建起中国式的旅游小城镇。
模式四：乡村旅游综合体开创旅游地产新模式从2005 年提出新农村建设战略方针到如今，大江南北涌现了许许多多的典型和模式。
其中以旅游为产业转型和经济驱动的乡村旅游综合体为普遍，其存在原因主要有战略和战术两个层面。
从战略来说：一是借势旅游顺应国家发展方式转变。
未来十年是国家发展的重要战略机遇期，把转变发展方式确定为工作的主线。
从国家战略的角度来看，在这个历史转折时期，着力推进发展方式转变需要一系列的新突破口。
而旅游恰恰因其特殊的战略性，面临新的历史性选择，能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入点和突破口; 二是发展经济形成以旅游产业为主导的新农村建设。
新农村建设首先必须发展经济。
经济的发展，恰恰需要打破农业产业的界限，把农业产业与二、三产业结合起来。
旅游产业横贯一、二、三产业，是各个产业的胶合剂，旅游产业为主导的新农村建设是新时期新农村建设的重要手段; 三是平衡三方实现农民致富、政府满意、商获利。
在为地方造福的大格局之下谋求企业自身的经济利益，才是企业发展的根本所在。
帮助农民增收、创收，改善生活方式; 为政府高起点，大手笔实施科学化的新农村建设，贯彻落实相关政策方针，争创新农村建设示范工程。
从战术上来说：一是选好区位拿大地块，好实施整个村一级开发和运营。
房企只有拿到大的地块，并距离城区一个半车程之内。
才能借助目标房产的区位、交通等方面的，有系统地开发内部生态完整的综合地产项目，企业才能在拆迁安置之余取得预期。
二是村容村貌建设与产业发展相融合。
以旅游的视角，审视农业产业转型，大力发展高效农业、休闲农业、商贸农业，实现耕地资源集约化利用、多元化经营、建立产销通道; 实施村容村貌整治，以旅游配套设施的要求进行统一规划设计，并引导农民经营农家乐、民俗等，促使部分农民融入旅游产业系统。
三是旅游服务型地产与居所型地产结合。
根据项目所在区域的旅游资源品质属性和未来旅游发展蓝图构想，科学配比旅游服务型地产与居住型地产。
本文所指的旅游服务型地产是指旅游酒店、农庄、度假村、商业购物设施等。
居所型地产是指以居住功能为主体的传统地产，包括居住小区、产权式酒店等; 后，还需要汇聚多方智慧全方位高起点规划。
以旅游为主导的新农村建设涉及旅游产业、农业产业、房地产业等多方领域。
策略一：注意多元业态创意对城市的公共休闲空间和休闲生活进行关注，打造休闲业态的集中区域。
如城市商业、城市商务、城市会展、城市娱乐、城市餐饮、城市文化等等的业态集群; 在产业集聚的同时，要注意和产业与公共服务空间的融合，如城市的步行街、步行区及宁静的广场、绿地、花园一体规划与运营相统一; 要加强城市传统风貌的保护和城市格调的保护，为城市休闲化发展提供良好的特征; 要注重重点休闲载体建设。
例如城市公园和市民广场，城市公园和市民广场是地域文化的集中表现方式之一，也是多数市民日常休闲活动的区域; 如商业游憩区，结合休闲娱乐、商业活动、饮食、文化等产业元素，凝聚城市休闲气氛; 如临水城市的滨水休闲带，它是城市休闲的亮点和重点，同时也是生活质量的体现点和提高点; 如休闲餐饮体系，要构造主体吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等; 如娱乐体系，要特色突出，形成一个多层次的业态构成; 如健身体系，要方便齐全，包括运动场馆、水疗保健、高尔夫等; 如文化体系，要体现时尚与综合，主要构成有图书馆、博物馆、多功能电影院，以及商业街、创意街区、SHOPPING MAL等L 。