收益还原法在土地估价应用论文
收益还原法在农用地价格评估中的应用浅析
收益还原法在农用地价格评估中的应用浅析发布时间：2021-07-26T04:54:19.037Z 来源：《房地产世界》2021年5期作者：邓书毫[导读] 在我国的土地市场中，坚持农村土地集体所有，土地所有权、土地承包权、土地经营权三权分置，农用地的流转日趋活跃，农用地以转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地的情况将会呈现增多趋势，随着农用地土地市场的逐步活跃，开展农用地估价工作也将逐渐成为土地估价业务中的一个组成部分。
本文结合农用地的特点，针对收益还原法在农用地价格评估中的应用作简要探析，以起到抛砖引玉作用。
邓书毫河南金地评估咨询有限公司河南郑州 450000摘要：在我国的土地市场中，坚持农村土地集体所有，土地所有权、土地承包权、土地经营权三权分置，农用地的流转日趋活跃，农用地以转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地的情况将会呈现增多趋势，随着农用地土地市场的逐步活跃，开展农用地估价工作也将逐渐成为土地估价业务中的一个组成部分。
本文结合农用地的特点，针对收益还原法在农用地价格评估中的应用作简要探析，以起到抛砖引玉作用。
关键词：收益还原法；农用地价格评估一、农用地估价的背景我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化深入推进，农村劳动力大量转移，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必然趋势，农用地作为重要的土地资源，随着建设发展的需要，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权“三权分置”政策的确立，在农用地合法流转的基础上，如何客观、公正、科学、合理地评估出农用地价格，显化农用地土地资产价值，避免资产流失，有着重要的现实意义。
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）的规定，农用地的估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
农用地土地市场正处于发展阶段，土地市场发育尚不成熟，交易案例较少或基本没有，在采用市场比较法时较难选取到合适的交易案例；由于各地农用地基准地价制订工作正在开展中，目前普遍缺少农用地基准地价成果体系；在采用成本逼近法过程中，也普遍存在缺少经过测算或论证的农用地增值收益率。
土地估价方法之收益还原法实用1篇
土地估价方法之收益还原法实用1篇土地估价方法之收益还原法 1土地估价方法之收益还原法导语：如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。
如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。
第一节收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=p-r(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r-[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的`土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+。
+a3/(1+r1)(1+r2)。
(1+rn) 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
应用收益还原法评估酒店用地的重难点分析
应用收益还原法评估酒店用地的重难点分析范力心（南京师范大学，江苏 南京 ２１００２３）摘要：收益还原法，是运用适当的还原率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法。
本文分析了应用收益还原法评估酒店用地的重难点：年总收益客观值、年总费用客观值和还原率的确定。
关键词：收益还原法；总收益；总费用１年总收益客观值的确定评估酒店用地时，要全方面考虑该企业在各方面的收益，不可有所漏缺。
酒店的年总收益包括了客房收益、餐饮收益、娱乐收益、会议厅收益、 停车场收益等各方面的收益，而每种收益中也包含了诸多影响因素。
计算客房收益不仅要了解该酒店的所有房型、数量和价格，而且要调查该酒店客房的入住率。
餐饮收入也是如此，不仅要了解该酒店的各餐厅的类型，而且要调查各餐厅类型的平均费用与上座率。
酒店收益还包含娱乐设施收益，调查该收益时要把该酒店的ＫＴＶ包厢、美容厅、夜总会、桑拿等娱乐设施全部纳入调查范围。
此外，酒店年总收益的停车场收益、会议厅收益也要分情况并调查闲置率进行计算。
由此可见，企业经营的年总收益的客观值的影响因素很多，具体情况需要具体分析。
２ 年总费用客观值的确定2.1经营费用的确定评估酒店用地时，经营费用主要包括：（１）直接经营成本：根据酒店财务分类，直接经营成本由原料进货成本（如耗用食品、酒水等），燃料动力、水电费和酒店相关人员工资及福利费用组成。
（２）营业费用：指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。
（３）管理费：指对酒店进行必要管理所需的费用，综合管理费包括折旧费（主体建筑物年折旧费、装饰折旧费和设施设备折旧费）、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费。
（４）税金：税金应根据估价对象所属地方税务部门在估价时点时的税收项目进行计取，通常在酒店型房地产应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税。
（５）财务费及不可预见费用：财务费用及不可预见费主要是为酒店日常生产经营所需流动资金应支付的银行利息及其他不可预见费如房产税等费用，估价师可以根据市场调查区域内类似酒店行业的财务费用及不可预见费来确定估价对象的财务费用及不可预见费用。
探讨收益法在土地估价中的应用
探讨收益法在土地估价中的应用【摘要】：收益还原法是根据预期原理在估算土地未来每年土地预期纯收入基础上,以一定还原率将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法，即求得未来收益权利的现在价值。
其主要是运用适当的资本化率,将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象价格的一种估价方法,是不动产估价中最重。
关键字：收益还原法，土地评估，预期原理土地估价中的收益还原法是根据预期原理,即求得未来收益权利的现在价值。
其主要是运用适当的资本化率,将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象价格的一种估价方法,是不动产估价中最重要的最常用的基本估价方法之一,采用收益还原法。
我们运用收益法测算土地价格的时候，往往是用房地的收益价格，减去房屋的积算价格，这样我个人认为不太合理。
理由如下：1、收益性物业的房屋价格不应等于其成本积算价格。
（如果说可以的话。
那么按照这样的理论，收益性物业的土地为什么不能使用成本法进行估价呢？）2、收益性物业的收益不应当完全归属于土地。
因为收益性物业的收益不单来源于其地理位置建筑本身的一些因素也对收益的多少有很大的影响（如结构、设计、市场定位等等诸多方面）。
想想假设开发法吧，我们用假设开发法评估土地的时候，预期房地产开发售价扣除相应的房地产开发税费等时，除了扣除建筑成本，还考虑了相应的投资利息、税费、利润等等的扣除，也就是说，求取土地价格时必须扣除建筑应分摊的利润等，不能把除建筑成本以外的所有东东都算到土地价格上。
所以，在收益法中求取土地纯收益法时房地合一收益价格单单只扣房屋成本价格的确是不太合理的。
究其原因，我们的考试教材《土地估价理论与方法》中就是这样写的，大家可能就想当然这么用了。
而楼主却想到了这个问题。
感谢。
但是，现在有一个新问题，不用原来的方法，我们要怎么合理确定房屋的纯收益呢？我们推翻了旧东东，如果却没有新办法代替它，会产生混乱的。
浅谈收益还原法在土地价格评估中的应用
浅谈收益还原法在土地价格评估中的应用土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地的市场价格的测定。
土地价格评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法。
本文主要介绍了收益还原法的概念、特点以及其在土地价格评估中的基本应用，同时也简要分析了收益还原法的一些缺陷。
标签土地价格评估；方法；收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是土地估价中最常用的方法之一，它是对土地、房屋、不动产或者其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
它是根据预期原理，即求得未来收益权利現在的价值。
其主要是运用适当的资本化率（还原率）, 将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值, 求其之和得出估价对象价格的一种估价方法,采用收益还原法求得的价格,称为收益价格。
1 收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能够提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。
当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在的价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
这就是收益还原法的基本原理。
2 收益还原法的基本公式收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或者房地产的估价。
土地的纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。
这种土地的纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实际上就是地租。
收益还原法的最一般的计算公式为：V=a11+r1 +a2(1+r1)(1+r2) +…+ an(1+r1)(1+r2)+...+(1+rn)式中：a1, a2,…an分别为未来各年的纯收益；r1,r2,r3 …rn分别为未来各年的还原利率。
浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用
浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用作者：高邦怀高帮胜李扣芹周国胜来源：《科技经济市场》2008年第04期土地估价中的收益还原法是根据预期原理，即求得未来收益权利的现在价值。
其主要是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法，是不动产估价中最重要的最常用的基本估价方法之一，采用收益还原法求得的价格，称为收益价格。
1 总收益测算1.1确定房地产总收益1.1.1在确定总收益时，一般应考虑以下条件：总收益是指客观收益（一般情况下的正常收益），而不是待估房地实际收益。
如目前空置的写字楼，在评估时不能按零收益计，而应按同类写字楼的平均租金计算收益；经营效益特别好的酒店，不能按它本身的高入住率计算收益，而应参照市场同类酒店的平均入住水平计算；收益必须是长期可以固定取得的收益。
如土地登记用途为“工业”的房地产，目前改作商业使用，租金明显高于工业用途，但由于未进行土地变更登记，政府部门随时会对这种擅自变更用途的行为进行查处，责令业主补交工业用途与商业用途土地出让金的差价，所以目前的商业租金收益是一种无保障、不固定的收益，故不能作为客观收益。
收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）。
1.1.2确定收益的方法根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。
如确定土地收益调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。
如确定房地收益，可通过调查待估宗地所处区域、同类用途、结构相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比较确定待估房地的收益。
房地年总收益=年单位面积租金×房屋出租率×有效出租面积（有效使用面积）或者通过确定企业总的营业收入来确定收益（其收入包括主营业务收入和其他业务收入，凡与土地及地上建筑物相关的收入都不得遗漏，也不得重复计算）。
收益还原法在土地管理应用中若干问题的探讨
收益还原法在土地管理应用中若干问题的探讨收益还原是指以财务收益为目标，以财务成本为主要手段，实现经济最优收益的管理方式。
收益还原法在土地管理中的应用可大大提高土地经营效果，但也存在一些问题。
本文着重探讨收益还原法在土地管理中的应用，以及其中存在的问题。
首先，收益还原法在土地管理中的应用将直接影响到土地的最优利用和利用率。
当土地管理者采用收益还原法时，首先要确定一个最优的土地利用率，而这个最优的土地利用率必须考虑到有效利用土地的财务收益和社会公共利益，也就是说，土地的最优利用和利用率应该使土地的最大收益达到最优的状态。
其次，收益还原法在土地管理中的应用也可能导致土地利用不合理而破坏土地生态系统。
例如，当土地管理者使用收益还原法时，可能会忽视土地环境、土地生态系统等因素，将土地利用于不适宜的用途，从而破坏环境和土地生态系统。
因此，土地管理者在采用收益还原法时，必须考虑土地环境和生态系统的保护，避免将土地非法利用和破坏。
第三，收益还原法在土地管理中的应用也可能导致土地使用权的不平等，进而影响当地社会的和谐发展。
收益还原法在土地管理中的应用问题主要体现在土地使用权分配上，如果我们采用收益还原法，将土地利用活动的收益主要由某一类人或者某一机构获得，而其他人或群体的权利可能会被忽视或被剥夺，这种不平等的利益分配将破坏当地社会的和谐发展。
最后，收益还原法在土地管理中的应用也可能会影响土地的价值，因此，土地管理者需要考虑土地的价值增长和未来价值。
通过采用收益还原法，土地管理者将可能错过未来可能出现的有价值的机遇，从而影响土地未来价值的增长。
综上所述，收益还原法在土地管理中的应用可以大大提高土地经营效果，但也存在一些问题，如最优利用和利用率问题、环境和生态系统保护问题、土地使用权分配问题和土地价值问题，土地管理者在采用收益还原法时，应该认真考虑这些问题，以确保土地的合理管理和高效利用。
收益还原法的应用
收益还原法的应用一、土地价格评估例5－3 某公司于2003年11月以竞拍方式取得A地块50年使用权，并于2004年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1 200元／m2；其耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价为1 500元／m2，残值率为10%。
A地块面积450m2，建筑面积为400m2。
目前该建筑全部出租，每月实收租金为10 000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为30元／月·m2，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%。
根据上述资料估算A地块在2007年11月的土地使用权价格。
估价过程如下。
（1）选择估价方法。
该宗地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
（2）估算房地产年总收益。
收益应采用客观收益，即30元／月·m2。
年总收益＝30×400×12＝144 000（元）（3）估算房地产年总费用。
①年税金：年税金＝20×400＝8 000（元）②年管理费：年管理费＝30×400×12×4%＝5 760（元）③年维修费：年维修费＝1 500×400×2%＝12 000（元）④年保险费：年保险费＝1 500×400×0．2%＝1 200（元）⑤房屋年折旧额：房屋年折旧额应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。
但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限。
然而根据相关规定，使用者可使用房地产的年限即收益年限不能超过土地出让年限。
对本案例而言，房屋可使用年限为50－1＝49（年）。
这样，房屋的残值在使用期满时也并不能由产权人取得。
因此，整个房屋重置价必须在收益年限内全部收回，以回收整个投资。
加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用
加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。
即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限⑴待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。
通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表⑵该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。
收益还原法在加油站土地评估中的应用
ｏ ｅｔ ｈ ｉ ｌ ｋ ａｄｇ ｔ。ｔｅｅｏｃ ｆ ａ ｉｌａｉ ａ ｄｈｗｔ ｏｆｍ ｓｏｊｃｉ ｅｍ ｓｗｒ ｎｌｚｄａｄｔｅａｐｉ ｔ ｎｏ ｍ ｔｏ ｎｔ ｃｎｃ ｔｉ ｎ ｉｓ ｈ ｈ ｉ ｏ ｐｔｉ ｔ ｎｒｔ ａ ｏ ｃｎｉ ｉ ｂｅｔ ｅｉ ｏ ｅｅａａ ｅ ｐ ｌａｉ ｆ ｈｄ ｈ ｅ ｌ ａ ｝ｎ ｓ ｅ ｃ ａｚ ｏ ｅｎ ｏ ｒ Ｉ ｖ ｎｅ ｙ ｎ ｈ ｃｏ ｅ
性、 交易稀少性 、 用途受限性。因此在评估的过程中， 当比较
案 例充分且 其 间的相似性 达到一定标 准 的时候 ， 以用市场 可 比较法评 估 ， 但是 我 国 目前加 油站市 场交 易 案例并 不 多见 ，
一
般很难采用市 场 比较 法评估 。而加 油 站是在 经 营期 间 内 有持续性收益 的经 营 ｌ土地 ， 采用收 益还 原法估价 。笔者 生 可
高超， 吴钦 （京 范 学 理 学 院江 南 ２ｏ） 南 师 大 地 科 学 ，苏 京 １ ７ ０ ９
摘要 长期 以来， 加油站土地评估 一直是 土地评估领 域 中的热 点和难点 ， 特点主要 体现在 交 易数量稀 少 ， 其 缺乏 市场 交 易实例。 结合一 定实例 。 讨 用收 益还原法评 估加 油站 用地 。在提 出技 术思路 和要 点 的基础 上 ， 探 分析 加 油站 土地估价 中如 何确 定客 观 收益及 还原 利率 的选择 ， 并介绍运 用收益还原 法评 估加油站 用地的方 法。 关键 词 加油站 ； 收益还原 法； 土地 价格 中图分类号 Ｆ ０ ． ３ １３ 文献标 识码 Ａ 文章编 号 ０ １ — ６ １ ０ ６２ — ６４ ３ ５７ ６ ｌ（ ｏ ）１ ５ ２ —０ ２
及未知数， 无论怎样假设它们的变化（ 等差递增或等比递增
收益还原法在房地产评估中的应用研究
收益还原法在房地产评估中的应用研究吴鹏湖南师范大学资源与环境科学学院摘要随着我国经济的飞速发展，房地产评估的需求日益增长。
收益还原法作为房地产评估的重要方法之一，是评估收益性房地产价值的首选的、不可或缺的评估方法。
如何解决收益还原法的参数选择，更好地运用收益还原法成为房地产评估工作中亟待解决的重要课题。
本文分析了我国当前的房地产评估工作中存在的问题，阐述了收益还原法的内涵和意义，并对收益还原法中两个重要参数——纯收益和还原利率进行了详细的分析。
通过对以上两个参数的选取的各种方法的比较和优选，确定房地产收益还原法评估的操作流程，是收益还原法的实践应用更具有科学性和准确性。
关键词：房地产评估；收益还原法；纯收益；还原利率1 目前房地产评估存在的问题{1}1.1 法规不健全目前我国尚未制定关于房地产估价的法律,如房地产估价法或房地产估价条例,特别是没有从法律上规定在什么情况下必须进行房地产估价,由谁来进行房地产估价,怎样进行房地产估价才具有法律效力等问题。
在已制定的有关房地产估价的条例上,也存在着条块分割的情况,没有形成全国统一的管理法规。
1.2 人员的素质需要提高相较于国外每千人就有1名估价师为房地产服务，我国的近五万名房地产估价专业人员有些过少，而且有大部分非本专业人员，总共大约只有一万的人员时达到了房地产估价师执业水平的，与我国高速发展的房地产产业相差较大。
同时，我国的整体水平、地区发展平衡、人员职业品行都存在问题1.3 缺乏科学、合理、准确的估价方法目前我国房地产估价主要采用成本法和市场比较法,这两种方法虽然经过多年的应用已经较为成熟、但由于其方法本身存在的固定缺陷，需要较全的手续、较完整的案例分析和比较，都要结合我国的国情加以调整和修正，这样才能建立一套科学合理的方式方法。
1.4 收益还原法相较于其他评估方法具有的优势收益还原法非常适用于收益性的房地产，不适用于公益性的房地产，与其他的估价方法相比，收益还原法能够较为客观的求取房地产价格，以及明确表示其来源，不同于其他估价方法、收益还原法具有更强的选择性、确定性以及稳定性。
以新疆和田市为例浅析收益还原法及其应用
利率 ，将未来的纯收益折现为现值的估价 方法。 运用该法的基本步骤是： 首先是求取
标准总收益 ， 其次是计算标准总费用， 然后 由标准总收益扣除标准总费用得到纯收益 ，
再决定还原利率 ，最后选 用具 体的计算公 式 即 可求 得 估 计 额 。
估。
３测算样本地价 ． 在和田市基准地价评估中 ，收集到的
大多数样本为房地共同出租 ，选用下述公 式 计 算 样 本地 价 ： 地租 ＝房租 一折 旧费＋维修费 ＋管理 （ 费 ＋利润 ＋利息 ＋税金 ＋保险费） 地价 ＝地租 ／还原利率 将筛选 、检验过的样点的资料进行输
三 收 益还 原 法及 其在 土地 定级 估 价 中 的应 用 （ 以新 疆 和 田市 为
税 金 ＝租 金 × １ ．％ ７４ ２确定还原利率 ．
一
方法概述
收益还原法 ，是一种运用适当的还原
近似 、 总体上 可以替代的数据资料 ， 选取 多 个 资料 ，通过其 交易的价 格和未来纯收 益 反算 出它们 的还原利 率 ，取这些还原利率 的平均值 。 这种方法要求市场发育成熟 ， 交
（）管理费 ： ３ 选取按租金的一定比例 计算 ，房屋出租管理费为年租金的 ４ ％。 （） ４ 保险费 保险费 ＝房屋现值 ｘ２ ０ ％ 。
（ ）房屋资本收益 ：房屋出租经营应 ５ 有合理利润。考虑到房产业 的特殊性和风 险性 ， 上一定的风险利率 ， 加 确定房屋出租 利润率（ 即房屋还原利率） 为房屋现值的９ ％。
在做和 田市的土地定级估价时 ，采用 了安全利率加 上风险调整值 的方法来求取 还原利率。我们选用安全利率加上风险调 整值的方法来求取还原利率即在 ７ ８％的 ．２ 安全利率基础上 ，加上 ０ １％的风 险调整 ．８ 值确定土地还原利率为 ８ 房屋还 原利率 ％， 为 ９ 这在理论 上符合房屋还原利率大于 ％， 土地还原利率的一般规律 。
收益还原法在土地估价中的应用
第１ 期
贵 阳学院学报 （ 自然 科学版 ） （ 季刊 ）
Ｊ ＯＵＲ ＮＡＬ Ｏ ＵＩ Ｆ Ｇ ＹＡＮ ＯＬ Ｅ Ｅ ＧＣ Ｌ Ｇ
Ｖｏ ． Ｎｏ． １５ １
２１ ０ ０年 ３月
Ｎ ｔｒｌ ｃｅｃｓ（ ｕ ｒ ｒ ） ａ ａ Ｓ ｉ ｅ Ｑ ａ ｅ ｙ ｕ ｎ ｔｌ
然 的因素后 所 能得 到 的一般正 常 收益 。有些 学者
这个公 式是在 ａ每 年不 变 ：每 年不 变 且 大于 ｒ
零； 土地使用 为 ｎ年 时使用 。
在不考虑 年期 和其 他 因素修正 的前 提下 ， 可将
收稿 日期 ：０ ９—１ ２０ ２—１ ８
作者简介 ： 王
一
筑 （９ ８一） 女 ， １６ ， 安徽凤阳人 。 贵州大学 资源与环境工程学院讲师 。
５ — ２
已经 对 土地纯 收益 的测算 提 出了一 些预 测模 型 ， 但 在实 际工作 中应 用不 足 ， 以如 何准确 地 预期 未来 所 投资 的主体 收 益水 平 和 现 时投 资 未 来 时段 的 收益
水平 是 当前 迫 切而重 要 的问题 。
原利 率对估 价结果 的影响很 大 ， 想获 取相对 准确 要
关 键 词 ：土地 估 价 ；收益 还 原 法 ；纯收 益 ；还 原利 率
中 图 分类 号 ：Ｆ０ ． ３ １３
文 献标 识 码 ：Ａ
文章 编 号 ：１７ —６２ （ ００ １ ０ ２ ３ ６ ３ １５ ２ １ ）０ —０５ －０
Ａｐ ｌｃ ｔｏ ｆＩ ｃ ｍ ｅ Ｒｅ ｕ ｉ ｇ Ｐｒ ｃ ｓ ｏ Ｌａ ｐ ａ ｓ ｌ ｐ ｉａ ｉｎ ｏ ｎ ｏ ｄ ｃｎ ｏ ｅ ｓｔ ｎｄ Ａｐ ｒ ｉａ
收益还原法 又称 收益法 ， 土地估价 中最常用 是 的方法 之一 ， 它是 将土地 未来每 年的预期 可观 收益 以一定 的资本化率 （ 还原 利率 ） 一折 算 到估价 期 统 日的一种估 价方 法 。收 益还 原 法计算 土 地 价格 基
收益还原法在医疗用地地价格评估中的应用
收益还原法在医疗用地地价格评估中的应用收益还原法在医疗卫生用地地价评估中的应用张 静（张静 江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司 南京 210029）摘要 随着我国医疗改革的深入，我省特别是苏南地区以营利性医疗卫生用地进行联营、股份合作、转让等交易方式较为活跃，为了准确测算营利性医疗卫生用地价格，本文在对医疗卫生企业财务数据和相关政策分析的基础上，采用收益还原法对此类用地评估进行探索。
关键词 收益还原法 营利性 医疗用地 土地评估1．概述在我国市场土地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，前三者为国际上公认的市场价格评估方法。
收益还原法是在估算土地在未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率将评估对象在未来每年的预期收益折算为评估日收益总和的一种方法，【1】它适用于有收益和潜在收益的土地评估。
众所周知，公益性医疗卫生用地不适用于采用收益还原法测算，但是随着医疗改革的深入、我国医疗市场作为世界最大的潜在医疗市场，给营利性医院的发展提供了很大的市场空间。
目前我省特别的苏南地区的营利性医疗卫生机构涉及到联营、股份合作、港澳台投资、中外合资的评估时有发生，针对这种情况，本文采用收益还原法对营利性医疗用地评估进行探索。
2．计算公式及分项讨论2.1收益还原法最常用的公式为：()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=n r r a P 111 上述公式是在客观收益每年不变，土地使用年期为n 年的条件下地价测算公式。
仔细分析医疗机构的收益状况，排除政策、人员经营状况等其他因素的影响，医疗机构的经营状况在建成前几年收益状况可能出现较大波动，应按照收益还原法最基本的公式测算；从长远的角度看，考虑到随着经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化不断提高等因素，医疗服务业将面临很大的需求，经营状况将呈现出逐年递增的态势，测算公式如下：()⎥⎦⎤⎢⎣⎡++-⨯-++=-=∑t n t i i ti r s s r a r a P 111)1(1式中p ——地价a ——总收益 r ——还原利率s ——纯收益逐年递增的比率 t ——可以预测收益的年限 n ——土地使用年限2.2总收益医疗卫生机构总收益主要分门诊收入和住院收入两方面，影响门诊收入的因素是门诊人次和人次收费，影响住院收入的因素是住院床日和床日收入。
浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用_高邦怀
科技经济市场土地估价中的收益还原法是根据预期原理，即求得未来收益权利的现在价值。
其主要是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法，是不动产估价中最重要的最常用的基本估价方法之一，采用收益还原法求得的价格，称为收益价格。
１总收益测算１．１确定房地产总收益１．１．１在确定总收益时，一般应考虑以下条件：总收益是指客观收益（一般情况下的正常收益），而不是待估房地实际收益。
如目前空置的写字楼，在评估时不能按零收益计，而应按同类写字楼的平均租金计算收益；经营效益特别好的酒店，不能按它本身的高入住率计算收益，而应参照市场同类酒店的平均入住水平计算；收益必须是长期可以固定取得的收益。
如土地登记用途为“工业”的房地产，目前改作商业使用，租金明显高于工业用途，但由于未进行土地变更登记，政府部门随时会对这种擅自变更用途的行为进行查处，责令业主补交工业用途与商业用途土地出让金的差价，所以目前的商业租金收益是一种无保障、不固定的收益，故不能作为客观收益。
收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）。
１．１．２确定收益的方法根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。
如确定土地收益调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。
如确定房地收益，可通过调查待估宗地所处区域、同类用途、结构相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比较确定待估房地的收益。
房地年总收益＝年单位面积租金×房屋出租率×有效出租面积（有效使用面积）或者通过确定企业总的营业收入来确定收益（其收入包括主营业务收入和其他业务收入，凡与土地及地上建筑物相关的收入都不得遗漏，也不得重复计算）。
收益还原法测算农用地基准地价方法研究
般 农 田投 入 产 出样 本 资料 ；第 三 类 是 标 准 田块 样 本
资料 。
（ ） 景 资 料 的 收 集 与整 理 一 背
１ 资 料 的 采集 ．
调查 、 类 、 理 和 处理 是 一 项 很 重 要 的 工作 。 分 整 估 价 资 料 分 为三 类 ： 一 类 是 背 景 资 料 ； 二 类 是 第 第
一
状 图 、 貌图等 。 地
（ ） 本 资 料 的调 查 与 整理 二 样
１ 资 料 的 调查 要 求 ． 样 本 资 料 的 调查 须满 足 如 下 要 求 ：
目前 ， 国 正 在 全 面 开 展 土 地 普 查 ， 中 ， 用 地 我 其 农 的 估 价 是 土 地 普 查 的 一 个 重 要 组 成 部 分 。做 好 农 用 地
背 景 资 料 可 以从 政 府 各 职 能 部 门获 得 ，其 中 由 物 价 局 提 供 近 三 年 的农 业 生 产 资 料 、农 副 产 品 的 价 格 资 料 和 物 价 上 涨 指 数 ； 由统 计 局 提 供 最 近 几 年 的农 业 投 入 产 出资 料 ； 中 国人 民银 行 提 供 近 年来 的存 、 款 利 由 贷
口汉术 报。 武 技 学。 职学 二 业院
Ｊ ｒｌｆ ｕｎｎｉｅ ｆｅｎ ｇ ｏｎ ｏＷｈ ｓｕ ｃｏ ｙ ｕａ ａＩｔｔｏＴｈｌ ｔ ｏ ・经 济 论 坛 ・
收 益 还 原 法 测 算 农 用 地 基 准 地 价 方 法 研 究
孙 清娟 ， 浩 申
（ 黄河水利职 业技术 学院，河南 开封 ４ ５ ０ ７ ０４）
收益还原法在土地管理应用中若干问题的探讨
收益还原法在土地管理应用中若干问题的探讨土地管理的环境价值日益受到重视，如何合理配置土地资源，以及如何确保土地资源的高效利用，一直是我国土地规划经济学家所关注的热点话题。
在这种背景下，国内外学者和决策者都在追求合理的、可持续的土地管理方案。
收益还原法作为一种可以成为土地利用规划的重要决策工具，它的应用被概括为“可持续收益还原”或“总收益还原”，它以确保总量减少和利用优化为目标，并通过对土地利用现状进行评估、分析和优化，来最大化收益。
虽然这种方法可以满足城市发展的需要，但是，收益还原法在土地管理应用中存在着若干问题，比如：(1)由于在收益还原法中收益可以刻用于不同目的，它的实际应用会受到约束；(2)在收益还原法中，评估过程存在着较大的偏差，导致结果的不确定性增加；(3)收益还原法没有考虑土地利用变迁和景观格局的可持续性；(4)收益还原法没有考虑土地投资价值的改变与土地权利的转移，使其在实际应用中存在一定影响；(5)在收益还原法中，约束性因素和潜在因素未得到充分考虑，因此在收益还原法中不能对土地利用进行实质性研究；(6)收益还原法模型设计可能存在跟不上实际发展步伐的缺陷。
为了克服收益还原法在土地管理应用中存在的若干问题，有必要采取一些措施。
首先，应建立更有效的政策机制，通过对土地收益还原的目的和运用的理论和方法进行实践推广，从而积极促进收益还原法在土地管理应用中的实施。
其次，应建立动态监测系统，实现收益还原法完善环节的精细化管理，实现对土地利用的精细管理。
此外，还应建立多元化的协商机制，鼓励各方利益共同参与到收益还原法的实施当中，以提高土地管理的可持续性和可操作性。
综上所述，收益还原法作为一种土地利用规划的重要决策工具，其在土地管理应用中有着重要的应用价值，但实际的应用中也存在着若干问题。
总体而言，当前需要建立更有效的政策机制、动态监测系统和多元化的协商机制，以实现收益还原法在土地管理应用中的有效实施，最终保证土地资源的高效利用和可持续发展。
浅析收益还原法新技术思路在土地评估中的应用
浅析收益还原法新技术思路在土地评估中的应用摘要：本文通过分析近年来评估技术中收益还原法技术思路的新变化，探讨收益还原法新技术思路在土地评估中的应用，同时也提出了潜在影响较大的因素，为土地评估提供技术参考。
关键词：收益还原法；新技术思路；土地评估收益还原法（以下简称收益法）是评估的重要方法之一，无论在土地评估、房地产评估还是资产评估，收益法是常用的评估方法之一。
随着房地产市场的快速发展，收益还原法的技术思路出现一些新的变化。
1 收益法的原理及特点收益法基于预期收益原理，是在估算估价对象未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。
收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
运用此方法在估价时，是把购买估价对象作为一种投资，即购买价款作为购买未来若干年收益而投入的资本。
收益法具有以下几个比较明显的特点：（1）收益性。
投资该估价对象应能够获得一定的收益，或具有潜在的收益。
如果没有了收益，则就没有了所谓将收益还原得到估价对象的价值了。
例如公共免费使用的建筑，基本没有收益，因此不适合采用收益法评估。
（2）预期性。
从投资的角度，投资者购买了估价对象后，是通过估价对象的未来收益来实现投资收益的。
因此投资者购买估价对象时必须预计估价对象未来能获取的收益以及收益方式，而其愿意付出的购买价格也是基于这个预期收益来确定的。
由此可见，从收益法的角度来看，估价对象未来的收益能力和收益方式都是影响估价对象价值的重要因素。
（3）折现性。
未来的收益必须通过折现，才能得到估价时点下价值，这其中涉及到收益法中一个重要参数——还原利率。
还原利率除了考虑资金的时间价值，更重要的是反映投资者的预期收益，即投资者在该项投资中期望所获得的收益。
从财务分析的角度来看，还原利率实际上就是内部收益率。
2 收益法技术思路的变化随着近年来房地产市场发展的速度加快，房地产收益形式及收益能力出现了新的变化。
收益法还原法-土地估价模板
（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
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收益还原法在土地估价中的应用【摘要】收益还原法是土地、房屋等不动产进行估价的基本方法之一，该方法适用于具有现实或潜在收益的土地估价。
在估价过程中能否准确的确定收益还原法中各参数取值，将对评估的科学性和结果的准确性造成很大影响。
【关键词】收益还原法；土地价格评估
在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。
在我国，基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。
在此结合土地评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。
1 收益还原法是土地估价的基本方法
收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的一种方法。
收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与一定量土地提供的等量收益。
收益还原法是评估土地价格的基本方法。
它具有科学性、实用性。
科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方法。
因此，其他的几种评估方法，均应
以收益还原法为基础。
2 收益还原法的应用前提
由收益还原法基本公式p=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准确程度。
对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前提。
其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。
第二，预用前提。
其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运营，且有收益。
第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。
3 收益还原法的适用对象
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用地有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产评估。
具体适用对象从区位条件、土地地市场条件、土地用途等方面来说明。
区位条件是影响地价的重要因素之一，通常可将区位条件分为商服中心、一般区域和边缘区域。
商服中心人口流量大，商业服务繁华，集聚效益显著，运用收益法最为妥当。
如果一般区域土地租赁市场发达，也可用收益还原法；对边缘区域则不适用；土地市场条件是指土地市场是否发达，竞争是否激烈。
市场条件可分为发达、一般、不发达三类。
土地市场发达的区域，交易活跃，收益显著，可用收益还原法。
在土地市场一般的区域，也可以采用。
在土地市
场不发达的区域，如收益与区位关系显著，也可采用收益还原法。
对于不同用途土地：收益还原法适用于有现实收益或潜在收益，且易量化的土地和房产：如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、工业厂房等，而对于政府办公楼、学校、公园、博物馆等用途的土地时多不适用。
4 如何确定土地总收益
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。
在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。
目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地,总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。
客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。
实际总收益则适用于已出租的房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。
对于只存在短期租约,期满不续租的房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约限制内采用实际总收益,租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。
5 如何确定土地总费用
5.1 不能将利息作为费用扣除
一般情况下认为利息应作为费用扣除，因为利息作为投资土地成本支出的一部分，但其实这是不合理的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。
正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。
因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
5.2 将税费项目考虑到总费用当中去
笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程(出租、经营、生产期间)中所须缴纳的项目。
税费种类有：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。
5.3 出租划拨的土地时，“土地收益”部分应作为总费用扣除
目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。
但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。
因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。
在计算土地总费用是出了考虑这两项外，还要考虑很多费用问题，比如折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定、维修费应该怎么计算、对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除等等，才能确定土地的总费用。
6 资本化率的确定方法
利用收益还原法评估土地价格时，影响评估结果最大的一个因素是土地还原利率。
一般情况下，还原利率与投资风险成正比，风险愈大，收益率愈高。
确定土地还原利率通常采用以下几种方法：第一，租价比法，即用市场多个目标物的售价与纯收益求得多个比率，而后用众数法或加权平均法确定。
该方法有较优的理论基础和较强的观性、现势性。
第二，安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。
第三，投资风险与投资收益率综合排序法，它是先将社会上各种类型的投资及其收益率找出, 然后判断该项目资本化率应落
的区域范围加以确定。
如因土地投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，土地投资收益率应高于同期国债年利率。
7 收益还原法拓展
7.1 总收益倍数法
土地总收益倍数法其实也是收益还原法的一种，基本原理是把土地作为资本，视它能带来一定的收益，这些收益反映在土地上即为地租。
经验表明，土地地价与其地租之间总是存在一个倍数关系。
按总收益倍数法测算，土地价格=若干年总收益的平均值只若干倍数。
倍数依据土地集约度及收益率等因素确定，一般为3～6。
7.2 购买年法
购买年是一种表示地价高低的方式，即地价=纯收益x购买年。
从购买年法与总收益倍数法公式之比较中，可以看出在理论上二者是有严格区分的。
但人们较为普遍地将购买年法与收益倍数法混为
一谈。
有关购买年的测算，人们普遍地认为购买年是还原利率的倒数。
8 结语
土地价格的评估有多种方法，而且各有优缺点，在众多的方法中，收益还原法是最常用的评估方法，它也是对市地、房屋、不动产或其它具备收益性质的资产进行评估的基本方法，虽然它也有自身的劣势，但是整体上是很好的土地价格评估方法。
参考文献：
[1]李远坪，《土地价格评估与确定土地收益的方法》，《重庆石油高等专科学校学报》2003年第l期。