商业地产分析报告范本

商业地产分析报告范本

商业地产-2010年回顾及2011年预测

随着北京大规模居住片区的日益壮大,对商业配套

发展提出了新的挑战。一方面是巨大的消费需求带来的

机遇,另一方面,是区别于传统的商业中心、商务型商业

设施的新型商业模式带来的风险。这种大型居住区的形

成所带来的商业催化效应正开始逐步释放,望京商业的蓬勃发展可能仅仅是第一个开始。

商业地产(写字楼、商铺)

(一)写字楼市场分析

1、市场供应量下降、新增供应出现向边缘扩散趋势

自2005年北京写字楼市场供应达到峰值后,供应量

逐渐回落。2009年尽管楼市火爆但由于经济危机的持续

影响,写字楼市场并没能呈现类似住宅市场的繁荣。全年总供应量同08年基本持平,达到167万平米。2010年随

着全球经济逐渐走出衰退,以及国内经济的稳定增长,北

京甲级写字楼市场回暖现象明显。2010年下半年开始放

量形成供应高峰,全年供应量将超过140万平米。其中有将近半数为自用为主的甲级写字楼。

根据2010年每月月统计数据,写字楼分布除传统的

朝阳、海淀区外东城区新增供应明显增加超出了海淀区。

昌平区写字楼新增供应占据了很大比例。城市中心区域的崇文、宣武也有少量供应。周边郊区供应略有增加。延续了09年供应相对分散的趋势。

2、写字楼成交基本稳定,朝阳占比34.8%居第一

2009年随着经济逐步回暖,房地产市场整体好转,全年写字楼成交较2008年有所回升,首次出现需求超过供应的局面,全年写字楼(期房+现房)销售达到278.3万平米,其中期房成交194.9万平米。2010年写字楼成交需求仍较为强劲,但是受到写字楼供应回落的影响,全年成交面积略有回落,预计全年成交将达265万平米,其中期房成交将达185万平米。2010年写字楼市场成交与09年基本持平,但是与住宅市场成交回落3、4成相比,写字楼市场已经凸显其投资优势。

2010年1-11月写字楼市场成交中,朝阳区仍稳居成交量之首,成交占比达到34.8%;海淀区与东城区成交基

本持平,占比均为12%。西城区、昌平区成交量较有起色,逐渐接近海淀区成交量。周边郊区成交量显示出写字楼分布由最初的集中逐渐向多元化分布,未来市场供应分布很大程度上将维持此趋势。

3、写字楼均价强劲回升

2009年写字楼成交均价为17298元/平方米,受到经济危机持续作用的影响,全年写字楼成交价格未出现大幅

下滑,基本保持稳定。2010年写字楼市场成交与09年基

本持平,但是与住宅市场成交回落3、4成相比,写字楼市场已经凸显其投资优势,因此,在写字楼成交价格走势

上,2010年出现了较大的上涨,上涨到了25558元平米。

未来随着全球经济大环境的逐渐回暖,写字楼价格上涨有一定得潜力。

数据来源:北京中原研究部

4、成交呈现区域化差异

2009年东城区写字楼均价达30007元/平方米,西城

和海淀两区写字楼均价也超过两万元。2010年中心城区

写字楼均价继续回升,东城、西城、宣武、朝阳位列全市写字楼成交价格前四;其中西城区已突破3万大关,东城

区也已超过46000元/m2;宣武区已达到33000元/m2, 朝阳区仍高于海淀区位列第四。

5、2010年北京市主要写字楼区位分布分散化发展

2008、2009年北京市写字楼主要分布在东城、西城、朝阳、海淀一些发展比较成熟的商圈,如CBD、国贸、朝外、西单等。2010男北京市写字楼区位分布开始出现了

分散化发展,丰台、亦庄、顺义、昌平等区域写字楼分布变化较为明显。

(二)商铺市场分析

1、新增供应呈下降趋势、朝阳、海淀、房山、东

城热点供应区域

2009年商业地产市场新增供应达132.73万平方米,新增商铺7905套。2010年1-11月份商业地产市场新增供应仅为94.6万平方米,新增商铺9393套,预计2010年全年商业地产供应将达100万平米。

2010年北京商业用房供应量仍以朝阳区为最多,供

应面积27.4万平方米,占整个北京总供应量的37.5%,其次为通州区,供应面积为17.9万平米,占比为24.4%,东城区列位第三,供应面积为8.8万平方米,占比为12.1%,预计2010年全年将延续这一供应态势。

2、2010年呈现回落趋势,小面积商铺仍是投资主流

在2008年下半年金融海啸影响下,商业市场存量较大,伴随着2009年楼市整体转暖商业市场需求呈现反弹,进入到2010年,1-11月份商业市场期房成交达到了95.3万平米。按这一趋势预测,2010年全年商业市场需求有

望突破100万平米。

进入到2010年,截止到2010年11月份,月度平均交易商铺面积仍然集中在80-130平米,单铺普遍总价在200万元-350万元之间,2010年商铺市场中投资客群的投资心态越来越积极,因商铺市场受楼市调控政策的影响较小,因此受到了一些投资者的关注。

数据来源:北京中原研究部

3、 2010年成交价格呈现大幅上涨趋势

随着全球经济大环境的逐渐回暖,企业经营状况的好转和经营规模的扩大,都将促使商业地产需求的旺盛。北京市商铺成交均价出现了较大的上涨,预计全年成交均价为27729元/平米。

4、10年北京市新增商铺向边缘区域扩散

2011年房地产市场预测内容

商业地产

1、商业地产未来供应略减,分布分散化趋势将更加明显

从市场的供应情况来看,2011年核心区商业地产的供应量将会出现一定程度的下降,一方面是开发商推盘谨慎,另一方面是核心城区大部分优质地段商业已被开发殆尽,传统商圈内新增供应将逐渐缩减。因此,商业地产向边缘区域及郊区扩散的程度将会进一步的加大,伴随着居住人口的外扩、消费能力的聚集与增强,交通发展的更为便捷,以及消费理念与模式的更新,城市副中心商业将继续发展,商业地产供应将由区域集中式供应转变为分散式供应。

2、商业地产需求强劲,商业地产租金、售价均将上涨

从目前商业地产供应的区域分布及周边市场情况来