地块分析及价值判断知识讲解

地块分析及价值判断

信阳世纪花园项目地块分析及价值体现

目录：

一、项目区位描述

1、位置描述

2、街区特点

二、地块分析

1、基地地质情况

2、地块文脉、自然及历史概况

3、城市规划及趋势展望

三、项目SWOT分析

四、地块价值判断

1、地段价值

2、前景价值

3、景观价值

4、生活价值

5、新价值观

6、商业价值

五、地块价值定位

六、地块价值体现

1、体现价值的途径

2、价值综合体现

信阳世纪花园项目地块分析及价值体现

一、项目区位描述

1、位置描述

项目位于信阳市平桥区。平桥区位于中心城区东南，是信阳市县改区的工业发展区。区域交通优势明显，京广铁路、107国道、京珠高速公路、信正公路和312国道、西宁铁路、叶信高速纵横全境；矿产资源丰富，特别是城区南部的上天梯(又名黑马石)非金属矿珍珠岩储量居亚洲第一，世界第二，目前区内有大小40家左右的珍珠岩初加工企业，产品运往江逝一带，为平桥区支柱产业。现基本形成以电力、食品饮料、化工、矿产材料为主导产业的工业体系，工业化率达到40％。区内居住区主要是老城居民区、行政企事业单位家属院和都市村庄，建成的商业性住宅区还没有。据政府部门有关人员透露，在平桥城区东部将建设一个现代化的物流园区。

项目位于平桥城区西北部，依据信阳市1999—2010年城市总体规划，未来城区主要向北向东发展，狮河区与平桥区最终会连为一体，两区之间的建设用地规划为居住用地和公共绿地，所以项目所处区域为城市主要发展方向。

根据平桥区的新城市规划，以平西大道和龙江路为核心位置，向四周延伸的区域为平桥区新的行政中心区。新的区委、区政府及各大行政、事业单位的办公及居住将会聚与此，一个新的平桥城市中心即将形成。

2、街区特点

本项目位于平西路与龙江路交会处东南，规划用地面积65079.19平方

米，

西临平西路，北临龙江路，东面和南面为住宅区。行政区域上处于平桥、狮河两区过渡地带，是平桥区的“桥头堡”。

交通是土地的血脉。发达的交通必然会带动经济的繁荣，这一点事实上在本

区域无论过去和现在已经得到证实。

平西大道为平桥的南北交通主干道，位于城区西部，南起科教路，北至南京路，整体南高北低，双向四车道，机动车道两边为绿化带，以外为车行道和人行道。沿路新的行政企事业单位，如平桥工业管理区、财政局、计生委等遍布两侧。这条路恰似郑州的经三路具备“财富大道”的潜能，将在平桥的城市发展中起到非常重要的作用。

龙江路为东西路，东段横穿平桥区北部，路面状况与平西路南段相同；西段过平西路后改为东南西北向，至南京路，是平桥区北部通向狮河区的必经之路，为新修路面，高低起伏较大，单块板双向八车道。平桥大道为东西路，属过境道路，横穿平桥区南部，单块板又向六车道，西接工区路与狮河区相连，为平桥区南部通往中心区的唯一道路，东出平桥区通向区属农村。三条路均为区内主干道。

在平西大道和龙江路交汇处，以绿化转盘为中心分布着区委、区政府，地税局，国税局和世纪广场的新址，有的已经开工建设，近年即将启用。新中心的规划与建设，真正创造出了具有都市感的城市形象，极大的提升了平桥区的城市地位，同时，亦提升了区域的土地价值、居住价值和商业价值。

中心大道是现阶段平桥区的集商业、政治、经济、文化的核心街道，其功能在短时间内无可替代。项目虽然自身将设置部分商业及生活配套，但大部分生活所需在一定时间内仍会集中在中心大道完成。

狮河区是信阳的市中心，平桥人的购物、娱乐大多在那里完成，这是无奈也是必然。连接两区的交通主要为龙江路和工区路，工区路由于城建设施、交通工具（1路、7路、11路、12路、15路公交车）及商业成熟度较高，是现阶段老百姓来往的主要通路。

项目周边商业配套较少，分布散乱，多为小商品店，商业配套设施普遍表现为服务差、档次低、售卖品种单一等特点；特别是规模相对较大的综合性卖场，目前只有一个，有一定的市场空间；周边的休闲娱乐设施很少，酒吧、舞厅、咖啡厅之类的时尚场所基本上没有，缺乏中高档次的休闲设施；同时缺少体育及文化场馆。但学校较为集中，并临近项目开发用地，是项目的优势之一。

从房地产开发角度看，项目具有“得天独厚”的位置优势和良好的发展前景，如何将这种优势通过产品转化为市场价值，实现经济和社会效益的最大化是运作的关键。

二、片区地块分析

1、基地地质情况

了解项目地质情况，可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点，在工程建造时要考虑到拆迁和地势利用等问题。目前：

项目规划用地中无名胜古迹坐落

项目规划用地中有遗弃的一所鱼塘

项目规划用地中有少许生长林木

项目规划用地局部呈起伏的丘陵和土坡

项目规划用地东侧有一废弃的砖厂

项目规划用地西北角有高压线在空中穿过

项目规划用地中各有北、东、西三条市政规划路紧邻或从地块中穿过

市政绿化用地（世纪广场）可考虑包含于项目规划中

2、地块文脉、自然及历史

地块本身无显著文脉和自然特征。

发展的历史更多的是乡镇和工业的历史，改成行政区也是近年的事。

这些基本上这块土地的“信阳记忆和平桥印记”。

3、城市规划及趋势展望

1）城市规划

整体定位：大别山经济带工贸中心城市

特色定位：中原旅游中心城市、中原茶市

城市性质：豫南地区重要交通枢纽、物资集散地，以发展轻工、电力和旅游服务为主的山水旅游城市。

城市职能定位：“豫南经济区中心城市，信阳地区西部中心城市，豫南边界地区客货集散地，交通、邮电、通讯枢纽，以电力、钢铁、机械、电子为主的工业城市和环境优美的山水旅游城市”。

城市布局形态及功能分区。

根据河流、铁路分割城市的现状情况，信阳城市规划把市区分成了“三环六区一中心”。

城市路网结构采用“环线加放射”的形式，内环线之内是整个城市的金融商贸服务中心，中环线和外环线将六个分区连为一个有机的整体，沿狮河两侧为东西向贯穿全市的滨河绿化景观带。

城市功能分区分为六个区，它们由狮河、京广铁路、宁西铁路及锲形绿地、山峰等自然分割。这六个区分别为：中心区（老城区）、平桥区、羊山区、湖东区、金牛区和南湖区。六区相对独立又相互融合，在城市中的功能特点亦各有侧重：

中心区，即原老城区，位于狮河以北，京广铁路以南，八一路以东，平桥以西，目前是信阳市主要的行政、文化、商业金融中心及居住区，建筑密度很高，规划使其成为环境优美的城市金融，商贸服务、文化娱乐中心，也是主要的居住区，在其东部保留原有的一、二类工业用地。

平桥区，即原信阳县城，位于城市东部，宁西铁路以南，京广铁路以东，属于城市下风向地带及狮河下游，规划平桥区是城市的主要重工业区和居住区。