房地产投资市场分析概述

4.4财务分析
• 4.4.3财务分析指标
收益 乘数
市场价格 总收益乘数=
总收入
市场价格 净收益乘数=
净经营收益
传统财 务分析 指标
财务 比率
盈利能 力指标
回收期 指标
经营支出
营业比率=
100%
实际总收入
经营支出+还本付息额
损益平衡比率=
100%
潜在总收入
净经营收益
偿债保障比率=
100%
年偿息额 年还本付息额
房地产开发与经营
第四章 房地产投资分析 2011年3月31日
4.1房地产投资分析概述
• 4.1.1投资与房地产投资的含义
广义：指人们的一种有目的的经济行为
投资
狭义：为了获得可能的未来收益而做出的确定的现 值的牺牲
基本 要素
主体 客体 目标 方式
营利性目标是投资的动力源
房地产投资：经济体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先 垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营 活动的经济行为
4.4财务分析
• 财务分析
每股收益与每股运营基金的区别
4.5不确定性分析与风险分析
• 4.5.1不确定性分析
注：C为总成本；为可变动成本；为固定成本；S为 销售收入；Q为产（销）量
4.1房地产投资分析概述
• 4.1.2房地产投资类型
房地产直接投资 房 地 产 投 资
房地产间接投资
房地产开发投资 房地产置业投资
土地开发投资 商品房开发投资
4.1房地产投资分析概述
• 4.1.3房地产投资目的 • 目的： • ▲自用 • ▲出租 • ▲转售 • ▲自营
4.1房地产投资分析概述
• 4.1.3房地产投资目的
• 避税收入：是指因提取房地产折旧而降低纳税基数给投 资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接 获得的收益。从会计的角度来说，建筑物随其已使用年限 的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折 旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多， 这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损 失高得多，致使物业投资者账面上的净经营收益减少。房 地产每年提取折旧，并不影响现金流量，因而可以说，房 地产折旧是一项隐形开销。如果投资于其他领域，则没有 折旧或折旧额小于房地产折旧，所以房地产投资比起其他 投资而言，所需缴纳的所得税少，这就是房地产投资的避 税。
4.4财务分析
• 4.4.1财务分析概述 • 1、搜集、整理和计算有关基础财务数据资
料 • 2、编制基本财务报表 • 3、财务分析指标的计算与评价 • 4、进行不确定性分析 • 5、财务分析结论
4.4财务分析
• 4.4.2财务分析基本报表 • 1、现金流量表（全部投资、资本金、
投资者各方） • 2、资金来源与运用表 • 3、利润表 • 4、资产负债表
税费
潜在总收入=可出租面积×单位租金 实际总收入=潜在总收入×(1-空置率)+其他收入
=潜在总收入×出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入－运营费用
4.3基础数据分析估算
• 4.3.3资金筹措分析 资本金
资金筹 措计划
权益 资金
资金筹 措分析
资金使 用计划
债务 融资
增资扩股
股票 贷款 预售
债券
预收、欠付、预付、进度结款等
净经营收益
全面资本化率=
100%
市场价格
税前现金流量
股本化率=
100%
初始股本投资
税后现金流量
现金回报率=
100%
初始股本投资
税后现金流量+权益增加额
经纪人收益率=
100%
初始股本投资
市场价格
回收率=
100%
净经营收益
初始股本投资
回收期=
100%
税前现金流量
初始股本投资
回收期=
100%
经营 资金
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
固定资产及 其他资产
开发产品 成本
开发经营 成本
4.3基础数据分析估算
• 4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算 • 自营与出租： • 开发项目总投资=开发建设投资+经营资
4.1房地产投资分析概述
• 4.1.4房地产投资分析的任务 • 1、为投资者提供投资方向 • 2、为投资者提供运作方案的建议 • 3、为投资者报批及合作提供依据 • 4、为投资者预测投资收益 • 5、为投资者描述风险及提供避险方法
4.1房地产投资分析概述
• 4.1.5房地产投资分析的发展状况
项目申 请报告
金 • 开发建设投资=总成本费用=固定资产及
其他资产+开发产品成本 • 将上述两等式进行整理得： • 开发项目总投资=固定资产及其他资产+开
发产品成本+经营资金 • 出售： • 开发项目总投资=开发建设投资=总成本
4.3基础数据分析估算
• 4.3.2房地产开发项目收入分析估算
租售 方案
价格 确定
经营 收入
财务分析指标与基本报表的关系
4.4财务分析
• 财务分析 • 1、运营基金（） • 为实际收入（按照通行的会计准则进行计
算）减去来自房地产销售和债务重组的利 得或贬值，加上不动产的折旧。 • 2、每股收益（） • 每股收益是净收益平摊到每股上的均值， 净收益是经营收入减去经营成本、利息支 出和税金（为0）。
相关分析法
Байду номын сангаас
4.2市场与区位分析
• 4.2.2区位条件分析
地域分析 与选择
区位条 件分析
具体地点分 析与选择
4.3基础数据估算分析
• 4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算
房地产开发项目总投资估算表
4.3基础数据分析估算
• 4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算
总成本费用
开发建设 投资
开发项目 总投资
税后现金流量
4.4财务分析
• 4.4.3财务分析指标
现代财务 分析指标
静态分 析指标
动态分 析指标
静态投资回收期 借款偿还期 还本付息比率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率 财务比率
动态投资回收期 财务净现值 财务内部收益率
资产负债率 流动比率 速动比率
4.4财务分析
• 4.4.3财务分析指标
项目可行性 研究报告
核准 备案
行政审批要求的项目 可行性研究报告
市场需求的专业化项 目可行性研究报告
4.2市场与区位分析
• 4.2.1市场分析
市场 调查
工作 内容
市场 预测
工作 对象
投资 环境
市场 状况
4.2市场与区位分析
• 4.2.1市场分析
市场需求预测
市场 分析
意见调查法
市场趋势分析
时间序列分析法