设备管理规定[1]

规范公司各管理处设备、设施管理工作,保持设备、设施处于良好状态,确保功能正常发挥。
一、公用设备包括：
1、供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。
2、给排水系统：水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。
8、每月设备责任人分期分批对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查，发现接点松动等情况及时处理。
七、安防系统管理
1、闭路监控系统
1、设备责任人应每季检查视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、录像机，
进行外表及控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传输。
2、设备责任人每月应对摄像镜头进行清洁保养，效果不好的重新进行
5、楼宇自控及综合布线系统网络控制器、控制模块和光缆耦合器出现故障，设备责任人未经经理同意，不得私自拆修，应及时邀请自动控制系统原供方或有资格的技术人员处理。
6、每半年对网络控制器、控制模块和光缆耦合器进行保养。
7、每周操作人员对智能控制电脑主机进行清洁。设备责任人对各楼层的控制模块、控制箱进行清扫、检查。
3、对供配电设备的检修，应尽量减少对顾客的影响。高压环网柜必须由持有高压进网许可证的技术人员操作。
4、在市电停电、市电来电时，会正确转换本部门的供配电设备，能够及时盘车救出电梯内被困的人员。熟悉本部门设备异常情况应急处理方案。
5、配电室断路器整定值需要张贴在该开关柜内，根据供电实际情况由主管确定调整，配电柜断路器的整定值及变压器二次总开关的保护整定值的变更，须报机电公司经理确定。
3、消防系统：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、CO2自动灭火系统等。
4、电梯：机房、层站、轿厢、井道。
5、空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、其它类空调等。
H.
五、给排水系统管理
1、无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。
2、雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并记录，同时清理雨水井、污水井。
3、生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。
4、水箱、水池透气、溢流孔应加防虫网保护，人孔应加盖板并上锁，溢流管口离地面至少40厘米，生活水池现场需要张贴《生活饮用水二次供水设施管理制度》。
5、设备管理台帐建立要求，设备需要进行分类建立设备管理台帐，台帐内容包括：设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件等。
四、供配电系统管理
1、配电房需要张贴与实际相符合的高低压系统图。
2、责任部门应根据用电负荷特点，合理调整变压器运行状态。电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状态。
5、水箱、水池必须安装高低水位报警系统，并将报警信号联至监控中心或把报警警铃安装到安全员容易听到的位置。
6、水泵房内的积水井，需要安装超高水位报警器，有条件的部门需要将报警信号联至中心，不能联至中心的，需要将报警信号联至容易发现的位置。
六、楼宇智能化、电讯系统管理
1、设备责任人应确保公用天线状态良好,每月对天线放大器、混合器、
应装置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+40℃以下，相对湿度须保持在80%以下。
5、设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度。
6、在出现狂风、暴雨以前，各设备责任人需要检查各设备房门窗是否关闭完好，暴雨
时，设备责任人需要加强对设备房的巡视，检查室内有无漏水及雨水侵入情况，发现异常立即处理。
B.
C.低压配电柜各出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。
D.
E.各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。
F.
G.各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及时更新处理，避免安全隐患。
三、设备维修保养要求
1、设备检修等级分类:
A.日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。
B.
C.周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。
调整，并由管理处确认监控范围符合安防要求。管理处应编制监视镜
头的位置清单，
确认录像镜头序号，设备责任人根据情况对监控主机的编程进行调整。
2、居家报警系统
1、居家对讲（可视、非可视）、门禁对讲、无线对讲和居家报警系统主机部分由设
备责任人每周清洁保养一次；外围部分每月由设备责任人安排普查一次，进行双向测试，发现问题及时处理并记录。
和宽带放大器进行清洁除尘一次。每年对信号分配网络进行保养一次。
2、设备责任人每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。
3、对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图，每年检查一次。
4、楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护，并由设备责任人每周对重要数据进行备份。
6、楼宇智能化、电讯系统：综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、控制箱、空调水系统电动阀门、温度感应器、水流（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。
7、安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。
8、加工维修工具、设备：地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等 。
9、房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。
L.
2、设备大修：设备大修方案提出后，由机电公司经理审核，报物业公司备案。设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范进行。
3、各部门应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理台帐（或设备管理软件），记录设备、检修及重要零部件更换情况。
4、对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，管理处应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。
2、居家安防设备每半年双向测试一次。
3、外围红外线周界防越系统每月由设备责任人进行一次全面保养和测试，确保报警功
能完好。并对检查情况予以记录。特殊部位每月由设备责任人进行一次全面保养和测试。
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
6、发电机油箱需要设置刻度，标明日常使用油量，最低保存量为使用8小时。
7、备用发电机需要每月试运行一次，每次运行8-10分钟，有自动启动功能的，应保持在自动状态；无自动启动功能的，在市电停电时责任人应保证在5分钟内启动，以确保对重要负荷的供电；运行首半小时内应有技工在现场观察发电机的运行状态，每隔半小时记录发电机运行数据，以保证发电机正常运行。
二、设备房管理
1、设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有
效灭火器材。
2、设备房门应有标识，无人值守时必须加锁。
3、设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保
证重要设备的安全。
4、高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，
D.
E.
F.
G.年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置.
H.
I.大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。
J.
K.服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。
8、责任部门应在停电检修时，需要测试自备发电机组联锁装置（电气和机械）的可靠性，防止反送电。
9、防雷系统每年三月份应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，确保接地体的可靠接地，并除锈刷漆，做好相关记录。
10、供电线路的管理
A.从配电室引出的电力电缆每五年需要进行一次绝缘测试，绝缘电阻需要≥10MΩ。