土地一级开发模式及经验分享(思源)-精选文档
关于区域土地一级开发的经验分享+
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土地一级开发(专题).pdf
附录
北京市土地一级开发流程
..........................................................................................................2
1
一、土地一级开发提要
土地一级开发最早可以追溯到 1996 年杭州、上海等城 市率先开展的城市 土地整理活动。北京市第十一届人大常委会第二十三次会 议于 2000 年 12 月 8 日通过《中关村科技园区条例》，该条例第四十八条中 最早出现“土地一级 开发”一词，这些年来土地财政成 为地方政府财政的主要来源，而通过近 15 年的探索和实践，中国在各个地方形成了符合当地土地出 让供给制度和地方 财政水平的土地一级开发发展模式， 党和各级政府在积极供应土地以促进经 济和社会发展的 同时，高度注重科学与合理的利用每一寸土地，出台和颁 布 了一系列政策法规来规范土地开发和土地供给，提高 国有土地保值增值能力。
地区的土地一级开发市场 中西部地区正处于城市化进程快速发展阶段，东部产 业转移承接和房地 产市场快速发展带来的土地需求使得 土地一级市场面临巨大的需求，但地方 财政限制了土地 开发整理的速度和规模。从而更加迫切需要社会资金参 与并 更愿意给予企业进行土地一级开发的发展机会。
依托浙江交通集团在基础设施建设领域的业务能力， 深入中西部地区， 通过捆绑 BOT 或联合开发的模式参 与土地一级开发面临较大的先发优势。
选择参与土地一、二级联动的开发模式，获取超额 利润，进退自如 土地一级开发模式中，一二级联动因联接一级开发和 二级开发，对于具 备资金优势和二级市场运营的投资商 来说，通过把控二级市场供地节奏和供 地条件，能根据 市场来自主决定退出的方式，并且一二级联动具备成本 上的 优势，能使企业充分衡量风险获取最大的投资收 益。 打通融资瓶颈，实现一级开发市场资产规模的跨越 式发展 社会主体参与土地一级开发，由于土地权属关系的特
土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发是指对一定区域内的土地进行综合开发，包括土地平整、基础设施建设等，使其达到可供建设使用的条件。
这一过程对于城市的发展和土地资源的合理利用至关重要，但也存在一些问题需要思考和解决。
1. 土地规划问题
土地一级开发应与城市总体规划相衔接，确保开发的土地符合城市发展的战略方向。
同时，要充分考虑生态环境保护，避免过度开发导致生态破坏。
2. 融资问题
土地一级开发需要大量的资金投入，如何确保融资的可持续性是一个重要问题。
政府可以通过引入社会资本、设立土地开发基金等方式，拓宽融资渠道，降低财政压力。
3. 公众参与问题
土地一级开发涉及到广大民众的利益，因此公众参与至关重要。
在开发过程中，应充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 监管问题
为了防止土地一级开发中的腐败和违规行为，需要建立健全的监管机制。
政府应加强对开发过程的监管，确保合规运作。
针对以上问题，提出以下建议：
1. 加强规划引导：政府应加强对土地一级开发的规划引导，确保开发活动符合城市发展战略和生态环境保护要求。
2. 创新融资模式：政府可以尝试引入公私合作伙伴关系（PPP）模式，吸引社会资本参与土地一级开发。
3. 强化公众参与：建立健全公众参与机制，充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 完善监管体系：加强对土地一级开发的监管，建立严格的项目审批和资金使用制度，防止腐败和违规行为。
通过对土地一级开发相关问题的思考与建议，我们可以更好地解决开发过程中的问题，实现土地资源的有效利用和城市的可持续发展。
土地一级开发(超详细)【范本模板】
1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人,具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2％；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底,政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15％），所提取的收益不足开发总成本的5％时，政府将补足差额. 北京是采用这一模式的典型.《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定:“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践.2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12％的最低收益。
2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手,按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权;二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比,而获得土地出让金的分成权。
但分享土地出让金的模式也有一定的局限性,由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业,而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
土地一级开发模式及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
土地一级开发工作流程及模式
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土地一级整理思路
关于**集团整体开发**的项目分析暨操作思路的汇报一、企业介绍二、**整体打造**项目分析通过与**多次洽谈沟通，**对**项目未来发展空间和市场前景十分看好，愿采用“土地一二级联动”开发模式对**进行整体打造，并结合**实际情况提出了项目具体合作模式：1、**集团关于**项目的开发投资**拟建设区作为**，主要为**城市的建设和经济发展。
**集团在**项目的开发上表示可承接**项目上的资金投入并负责项目将来土地一级开发整理和公益性配套设施的建设投资，通过土地一级开发的建设投资锁定其开发范围，高效率、高品质的完成**项目的建设，打造一座商贸、文化、旅游、休闲、宜居为一体的产业新城。
具体情况如下：1.1**承接**项目的资金投入和负债。
包括基础设施建设、公益性配套设施建设、征地补偿、拆迁安置、等1.2**负责未完成的土地一级开发整理资金投入；1.3**集团负责承接；1.4**集团负责**拟建设区的修建性详细规划编制和土地二级经营性用地的开发建设，整体打造，通过一二级土地开发联动、城市整体运营获取收益回报。
2、项目模式的分析三、**集团关于**项目的建设构思**集团拟整体投资建设**，总投资约350亿元，建设周期为4—6年，建设内容包括新城区的土地一级开发和拟建区项目开发建设。
项目建设内容包括：国际商业CBD、欧洲风情商业街、国际会议会展中心、商务创投信息中心、文化创意中心、国际高档商务休闲酒店、国际生活居住馆、SOHU社区等。
1、项目区域分析2、项目整体定位在项目运作中采用商业集聚策略，多种商贸形式集中，采用现代生活理念与传统地方文化结合策略，模仿特色街区商业规划结构，同时特色商业与文化、大型商业互补联动，地产及其他产业同城市文化互动发展，形成城市升级，打造自然、文化、购物、观光、休闲、养生、娱乐、会议、会展、宜居为一体的知名生态休闲商务中心区。
3、项目规划在**的项目规划中，拟开发建设欧洲风情商业街、国际商业CBD 综合体、国际会议会展中心、国际文化创意中心、国际商务创投信息中心、高档商务休闲酒店、行政中心、国际生活居住馆、SOHO社区等项目。
土地一级开发的内容,模式与流程
土地一级开发的内容，模式及流程
一，土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
二，土地一级开发的模式
（一）一级开发项目模式具体可细分为八大类：
1，旧城改造项目
2，城中村改造项目
3，旧厂房改造项目
4，国有土地收购储备项目
5，土地一级开发项目
6，中心城区棚改项目
7，一次性招标棚改项目
8，土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
（二）各模式对比
三，土地一级开发的流程
（一）、土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
（二）一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操
作中，这些节点在时间上存在交叉性。
土地一级开发模式和二级开发模式总结
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
土地一级开发及其模式
土地一级开发及其模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。
土地一级开发的模式包括：(一)以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构。
公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)，统一征地、统一开发。
1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。
2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。
3。
城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限^，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。
投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。
政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。
上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。
(二)以民间为主，政府辅助支持的模式了：，组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。
政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。
世联关于区域土地一级开发的经验分享
►联邦政府城市投资减少 原因 ►减税公决，使得不能提高税收和批准增发新债券，政府寻找新的资金来源 ►财政紧缩、土地增值，地方政府把开发视为战略资源，这种资源能够产生新市区、挖掘潜 在土地价值、为基础设施建设提供财政支持、刺激经济增长、提供就业机会
本报告是严格保密的。
17
公私协议合作开发符合开发商的利益
本报告是严格保密的。
9
我们研究了国内类似土地出让的相关案例 进行经验借鉴
CASE 西安某产业基地土地开 发模式
政府与开发商之间 达成地价协议
操作过程图
挂牌前双方确定摘牌具 体附属要求,设置好门槛
市场挂牌
开发商获得 土地使用权
本报告是严格保密的。
10
世联经验
成立若干关联公司，是 成功获得所需地块的前 提
影响区域规划 权 能
掌握土地开发经 营权 土地一级开发(基 建) 土地开发 低成本获取土地 利 益 点 与政府分配土地 增值收益 一级开发的利润
土地转让权 招商引资
物业管理 和持久经营
土地二级开发(自 营、合资、股权转让 等)
项目开发 通过项目投资获得 土地增值收益 招商佣金和租金 二级开发利润回报 管理运营 持续现金 流回报
本报告是严格保密的。
2
根本原因在于我们没有把握此类区域一级 开发的基本规律（盈利模式）
这些的问题出现的根本原因是，我们缺乏大规模一级 开发的操作经验。
而世联的研究发现，这种大规模区域一级开发本身是 有一些规律可循的，它与开发商比较熟悉的二级开发 是有比较大的差异的。
本报告是严格保密的。
3
一 开发商在区域一级开发中的机会 与盈利模式
——基于战略层面的研究
本报告是严格保密的。
《土地一级开发》课件
土地一级开发风险防范措施
政治风险防范
密切关注政府政策变化，加强 与政府部门的沟通与合作，提
高项目合规性。
经济风险防范
加强市场调研，合理规划项目 投资，分散投资风险。
社会风险防范
积极开展公众参与，加强宣传 教育，提高社会认可度。
自然风险防范
加强环境监测与评估，制定应 对自然灾害的应急预案。
CHAPTER
数字化技术
数字化技术将广泛应用于土地一级开发中，提高 开发效率和精度。
智能化技术
智能化技术将在土地一级开发中发挥重要作用， 如无人机、智能机器人等。
绿色开发技术
绿色开发技术将更加受到重视，推动土地一级开 发向可持续发展方向迈进。
土地一级开发未来展望
市场规模持续扩大
随着城市化进程的加速和市场需求的增加，土地一级开发市场规 模将持续扩大。
土地一级开发流程
规划设计
根据城市规划和土地利 用规划，制定详细的土 地一级开发计划和方案
。
征地拆迁
按照国家法律法规的规 定，进行征地和拆迁工
作。
基础设施建设
根据土地一级开发计划 ，进行道路、供水、供 电、排水等基础设施建
设。
土地出让
将熟地以有偿方式出让 给开发商或企业，并签
订相关合同和协议。
CHAPTER
重视前期规划
在土地一级开发之前，应充分考虑城 市规划、产业布局、市场需求等因素 ，制定科学合理的发展规划。
保护生态环境
在开发过程中，应注重保护生态环境 ，避免过度开发和破坏自然景观。
合理利用资源
在土地一级开发中，应合理利用土地 资源和其他资源，避免浪费和过度消 耗。
加强监管和规范市场秩序
土地一级开发模式及策略
土地一级开发模式及策略提要对于开发企业而言，参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。
但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险，又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。
关键词：土地一级开发；模式；风险；策略土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，同时也面临更大的不确定性，这就要求土地一级开发主体采取有效策略，提高抗风险能力。
一、土地一级开发模式由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展，以及土地的绝对稀缺性，导致了必须科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发利用土地。
目前，土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式。
由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。
这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。
房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。
但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。
该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。
模式二：完全政府控制模式。
完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。
该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。
这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。
土地一级开发的运作模式分析
土地一级开发的运作模式分析土地一级开发正在逐步全面推向市场，房地产企业将面临更多的机会。
土地一级开发的业务特性及业务拓展，直接决定了土地一级开发的运营模式与开发主体，根据现在土地一级开发现状以及我国的政策规定，可以把土地一级开发运作模式分为政府主导型和市场运作型两种。
一、政府主导型土地一级开发的政府主导型包括四类：1.政府下属的土地储备作为土地一级开发的主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。
比如，北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2.是政府领导下的市场化运作，即政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备行使土地储备职能，如重庆市的九大国有控股集团，大部分的城市公司-云南城投、中天建设等。
比如，重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。
土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是若干国有控股集团。
土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，国有控股集团公司拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易进行“招拍挂”出让。
出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10％，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。
土地一级开发手册
土地一级开发手册一、啥是土地一级开发呢？这土地一级开发啊，就像是给土地来一场超级大变身的前奏。
简单来说，就是把那些还没咋开发的土地，按照一定的规划和要求，整成可以进行后续建设的状态。
比如说，一块荒地，上面可能长满了杂草，还有些坑坑洼洼的，咱们通过土地一级开发，就把它变成一块平整的、基础设施都准备好的土地，就像给姑娘梳妆打扮前，先把脸给洗干净、基础护肤做好一样。
二、为啥要搞土地一级开发呢？这理由可不少呢！首先啊，城市要发展，得有地儿盖房子、建商场、修马路吧。
要是土地都是乱糟糟的，啥都干不了。
就好比你想画画，总得有块干净的画布不是？其次呢，把土地整理好了，可以提高土地的价值啊。
一块破破烂烂的地，整理完了，那身价可就蹭蹭往上涨，就像原本一块普通的石头，经过打磨就变成了宝石一样。
而且，这也方便政府对土地进行统一的规划和管理，想让哪块地干啥，都能安排得明明白白的。
三、土地一级开发都包括啥内容呢？1. 征地拆迁。
这可是个大工程。
得和那些土地原来的主人，还有地上建筑物的主人谈妥。
就像和一群小伙伴商量，我要借你们的东西用，得给人家合理的补偿，还得让人家心甘情愿地把地交出来。
这个过程可复杂了，得一家一家地谈，还得遵守各种法律法规，可不能强来哦。
有时候碰到那种特别难搞的，就像碰到调皮捣蛋的小孩，得耐心地哄着、劝着，才能把事情办好。
2. 土地平整。
这就好比是给土地做个按摩，把那些高的地方削一削，低的地方填一填。
让土地变得平平整整的，就像给土地铺上了一张平坦的大床。
这样以后盖房子的时候，地基也好打，不会出现一边高一边低的尴尬情况。
3. 基础设施建设。
这是给土地注入活力的关键步骤。
得修马路吧，这样人才能走，车才能跑；还得铺水管，不然大家喝啥、用水咋解决？还有下水道也不能少，总不能让污水到处流吧。
电啊、气啊这些基础设施也都得跟上，就像给一个人把血管、神经都接通一样，这样土地才能真正“活”起来。
四、土地一级开发的流程是啥样的呢？1. 计划阶段。
土地一级开发模式及经验分享
房地产智库
认知-工作内容
一
8.土地一级开发项目验收
政府组织实施，一级开发企业准备相关材料
级
开
9.土地一级开发项目的招商推广交易
发
城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等
跟
10.二级开发项目建设的后续服务
进
与二级企业做好土地交接工作
阶
11.一级开发项目完成后的经营管理服务
入 34 上 会 确 定 土 地 出 让 价 格
市 交
35 招 标 文 件 制 定
易 36 招 标 出 让 确 定 中 标 人
阶 37 各 方 签 订 合 同
房段地3产8 资智金 回库收
一期二期三期四期五期六期七期
报告框架
1.土地一级开发认知 2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 4. 土地一级开发融资 5.土地一级开发模式 6.土地一级开发关注点
段
园区物业的持有经营、环境维系等
12.一级开发项目开发后评价 社会经济效益评价，企业战略调整等
房地产智库
认知-权属
一级开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。 1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、 工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形 式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会 同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。 2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。 3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。 4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要 求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。
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认知
概念——城市土地一级开发是按照国民经济和
社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规 划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市 土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土
地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方
式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的 主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作” 的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，
•上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资； •仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押 而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。
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认知-权属
土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体 政府 熟 地 出 让 生 地 协 助 权属 土地所有权
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认知-工作内容
一 级 开 发 跟 进 阶 段
8.土地一级开发项目验收 政府组织实施，一级开发企业准备相关材料
9.土地一级开发项目的招商推广交易
城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等 10.二级开发项目建设的后续服务
与二级企业做好土地交接工作
11.一级开发项目完成后的经营管理服务 园区物业的持有经营、环境维系等 12.一级开发项目开发后评价 社会经济效益评价，企业战略调整等
一 级 开 发 实 施 阶 段
（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金 回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹资方式。 6.土地一级开发的实施和组织 征地与拆迁的实施与组织。 规划设计的实施与组织。 工程建设的实施与组织。
7.土地一级开发成本控制与管理
施工质量与施工企业管理，融资成本控制
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认知-权属
一级开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。 工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形 式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会
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认知-工作内容
1.土地一级开发项目的前期调研和分析 工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环 境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等 工作成果——编制可行性报告
一 级 开 发 介 入 阶 段
2.获取土地一级开发权 两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。 3.编制（细化）土地一级开发实施方案 工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施 方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。
求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。
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认知-权属
土地一级开发中涉及的权属关系
•是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益 和处分的权利。 •我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有 制。
土地所有权 土 地 权 属 关 系
1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、
同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。 3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要
工作成果——一级开发实施方案
4.组织土地一级开发团队 一级开发企业组织架构—— 职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设 计部，企划部 工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等
房地产智库
认知-工作内容
5.土地一级开发的融资 （1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）
金汇股份&北京思源
土地一级开发模式及经验分享
房地产智库
引言 有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权
跻身城市
投资城市
深耕城市
经营城市
思源
的
立项介入
企业战略 政府关系 区域发展 项目可研 …
土地整理
区域规划 合作模式 融资方式 工程施工 拆迁安置 …
实质：多元资本与城市建设的有机结合 宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作 目的：多方参与，完成区域总体发展目标
组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划
设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环 境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土 地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发 项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制， 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效 益高度统一的动态过程。
项目开发
土地出让 开发模式 特色项目 产业招商 …
区域运营
品牌构建 区域推广 特色运营 区域增值 …
认知
整合最具有效价值的资源
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报告框架
1.土地一级开发认知
2.土地一级开发流程
3.土地一级开发成本
4. 土地一级开发融资
5.土地一级开发模式
6.土地一级开发关注点
收 回
土地一级开发权 （受限土地使用权）
一级开发主体 服 务 二级开发单位
土地使用权
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认知
前期投入资金巨大
充分发挥企业灵活的融资机制
解决之道
难 点
区域认知度一般较低 影响土地价值实现
利用企业市场优势发现价值
土地一级开发经验欠缺
借助企业行业实践经验
政府 全局考虑 公共管理经验
土地使对国有土地或集体土地占 有、使用和收益的权利。
土地一级开发权
•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、 规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的 权利。 •应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用 权。目前尚无定论。
开发商 灵活机制 市场运作经验