第二章：资产评估的基本方法案例

二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 （一）重置成本及其估算 （重新购建） 复原重置成本：原来材料、原有标准、现实价格 更新重置成本：新材料、现行标准、现实价格 1、重置核算法 成本构成 现行市价 人工成本比例法 重置成本=直接成本+间接成本 单位价格法 直接成本百分率法
例1：某企业重置购建设备一台，现行市场价格每台60000 元，运杂费 1000 元，直接安装成本 900 元，其中原材料 400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据统计 分析计算求得安装成本的间接成本相对于直接成本的比 率一般为50%，该机器设备重置成本为：
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2、物价指数法——现实物价指数
被评估资产的重置成本 =资产历史成本 ×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 =资产历史成本×（1+物价变动指数） 例2:某项被评估资产1996年购建,账面原值100000元,2008 年评估, 已知1996 年和2008 年该类资产定基物价指数分 别为100%和150%。 3、功能价值法（生产能力比较法）
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（五）成新率及其估算 1、观察法 专业知识和丰富经验的工程技术人员 成新率与实体性成新率的区别 ①实体性成新率只考虑使用磨损和自然损耗； ②这一成新率是在综合考虑实体性贬值、功能性 贬值和经济性贬值的基础上确定的。 2、使用年限法 成新率=预计可使用年限÷总使用年限 其中： 总使用年限=实际已使用年限+预计使用年限 3、修复费用法 成新率=1-（修复费用÷/重置成本）
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(2)资产实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× 实体性贬值率 =（重置成本-预计残值）×实际已使用年限/总使 用年限
例6：某资产于1995年2月购进，2005年2月评
估时，重置成本为20000元，预计残值500元，
已使用是10年，评估时尚可使用5年。根据技
术资料，该资产在正常每天工作8小时，而实际 每天工作7.5小时（一年按360天计算）。
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例7：某种机器设备，有关资料如下：
项目 月产量 单件产品工资额 月工资成本 月工资差异 年工资差异 减:所得税（25%） 税后净超额工资 资产剩余年限 折现率为10%
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技术先进设备 10000件 0.80元 8000元
技术陈旧设备 10000件 1.20元 12000元 （1） （２） 5年 （3） 3.7908 ？？？ （4）
第二章：资产评估基本方法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义 现实重置成本扣除其各项损耗价值来确定 被评估资产的价值=重置成本（实体性贬值+功能性贬值+经济性贬值） （二）成本法应用的前提条件 1、应当具备可利用的历史资料；
2、形成资产价值的耗费的必要性。
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被评估资产的重置成本 =参照物资产的重置成 本×被评 估资产的年产量/参照物年产量
例3：某面粉加工生产线的重置成本为700000元，年产量 为3000吨面粉,待估面粉生产线的年产量4500吨。
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4、规模经济效益指数法
被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本
×（被评估资产的年产量/参照物年产量）X
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功能性贬值
2、超额投资成本法 功能性贬值额=复原重置成本-更新重置成本 注意: ①复原重置成本与更新重置成本的差额为超额投
资成本,视同功能性贬值；
②如果以更新重置成本作为评估依据时 , 就不需
要再确认功能性贬值了。
（四）经济性贬值及其估算 产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产 的闲置 （参考书里例题 p38）
X→是个经验数据，一般在0.4-1之间。
例4：某设备生产能力为年产A型产品12万件，目
前市场上没有相同生产能力的的同种设备，市
场上现有生产能力可年产A型产品15wenku.baidu.com件的同
类设备，市场价格100万元。经测算，该类型生
产设备的规模效益指数为0.5。
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5、统计分析法
被评估资产的重置成本 =∑某类资产历史成本×资
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（二）实体性贬值及其估算 1、观察法（成新率法）：专业人士鉴定 资产的实体性贬值 =资产重置成本×实体性贬值率 =资产重置成本×（1-实体性成新率） 2、公式计算法(实际使用年限法) (1)实体性贬值率=实际已用年限/总使用年限 名义已使用年限×资产利用率 实际已使用年限+尚可使用年限 （截止评估日资产累计实际利用时间 /截止评估日资产累计法定利用时间）
产调整系数（K）
其中：K=某类抽样资产的重置成本（R/）
/某类抽样资产的历史成本（R）
例5：评估某企业某类通用设备，抽样选择具有代
表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为 30
万元，而该设备具有代表性的通用设备历史成本 之和为 20 万元，该类设备的账面历史成本之和 为500万元。
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重置成本法与物价指数法的区别: （1）考虑的因素不同 物价指数法仅考虑价格变动因素， 复原重置 成本； 重置成本法既考虑的价格因素，又考虑了生产 技术进步和劳动生产率的变化因素， 估算复 原重置成本和更新重置成本。 （2）应用的物价水平不同 物价指数法建立在某种或某类甚至全部资产的 物价水平上； 重置成本法是建立在现行物价水平和购建成本 费用核算的基础上。
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三、运用成本法评估资产的程序 1、确定被评估对象，并估算重置成本； 2、确定被评估资产的使用年限； 3、估算被评估资产的损耗或贬值； 4、计算确定被评估资产的价值。 四、成本法的优缺点 （一）优点 1、评估经过更趋于公平合理； 2、有利于单项资产和特定用途资产的评估； 3、在不易采用市场法和收益法时，广泛应用； 4、有利于企业资产保值。 （二）缺点 1、工作量较大； 2、经济性贬值不易全面准确计算。
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（三）功能性贬值及其估算 1、超额运营成本法 （1）计算超额运营成本 超额运营成本＝待估资产的年运营成本 -先进设备的年运营成本 （２）计算净超额运营成本 净超额运营成本 ＝超额运营成本×（1-所得税税率） （3）估计被评估资产的剩余寿命 （4）计算待被评估资产的功能性贬值额 功能性贬值额 =∑(年净超额运营成本×折现系数)