商铺投资回报率测算公式

商铺投资回报率测算公式 This manuscript was revised on November 28, 2020

商铺交易税费

一手商铺

税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价

例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万；

一手商铺转让

卖方交税包括：

1、转让价与购入价的差额征收增值税

增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%

2、印花税：税收核定价×0.05%

3、土地增值税：差额收取，30%-60%

4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%

买方交税包括：

（契税:3%+印花税：0.05%）*总价

接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出；

具体计算方式为：

（200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元

国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。

商铺投资回报率公式

投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异：

现金全款：

净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）

按揭贷款：

净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。

根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。

开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。

商铺投资回收时间分析计算公式：

投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12

计算公式一：租金回报率法

商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

计算公式二：租金回报率分析法

商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

（说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。）

计算公式三：内部收益率法

内部收益率 = 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）

计算公式四：简易国际评估法

年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。