《房地产估价理论与方法》章节题库(净收益的测算)【圣才出品】

第四节净收益的测算

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1．实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。

A．过去数据简单算术平均法

B．过去数据加权算术平均法

C．未来数据简单算术平均法

D．未来数据资本化公式法

【答案】D

【解析】“未来数据简单算术平均法”就是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为净收益。由于收益法采用的净收益应是未来的净收益，而不是过去的净收益或目前的净收益，所以“未来数据资本化公式法”是求取净收益最合理的方法，应避免采用过去数据简单算术平均法和未来数据简单算术平均法。

2．某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。[2011年真题]

A．313

B．329

C．417

D．446

【答案】D

【解析】设收益率为Y，偿债基金系数为a，由公式a＝Y/[（1＋Y）n－1]，可得：（1＋Y）n＝1.7905。则房地产的价格为：

3．通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。[2016年真题]

A．空置损失

B．房产税

C．房屋折旧费

D．房屋保险费

【答案】C

【解析】运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：①房地产税；②房屋保险费；③物业服务费；④管理费用；⑤维修费；⑥水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

4．关于地租测算的说法，错误的是（）。[2014年真题]

A．以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息

B．测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的

C．从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D．未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

【答案】D

【解析】各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。

5．某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。[2013年真题]

A．223.13

B．246.18

C．247.18

D．253.86

【答案】B

【解析】重置提拨款通常利用偿债基金系数计算。

根据题意，每年需留出的重置提拨款＝150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元），考虑重置提拨款的年净收益＝250000－12493.64＝237506.36（元），

在考虑重置提拨款下房地产价值为：

V＝（237506.36/10%）×[1－1/（1＋10%）10]＋2600000/（1＋10%）10＝2461786.32（元）＝246.18（万元）

6．威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式P c（t）＝N[P c－C－k c（t）]中，N表示（）。[2009年真题]

A．单位面积土地上农产品的产量

B．市场上每单位农产品的价格

C．生产每单位农产品的成本

D．向市场运输每单位农产品的成本

【答案】A

【解析】威廉·阿朗索指出，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。在任意区位处的地租可用下式来计算：P c（t）＝N[P c－C－k c（t）]。式中P c（t）指在距离市场t处单位土地的租金；N指单位面积土地上农产品的产量；P c指市场上每单位农产品的价格；C指生产每单位农产品的成本；k c（t）指在距离t处向市场运输每单位农产品的成本。

7．下列关于地租的表述中，错误的是（）。[2008年真题]

A．农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

B．土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C．生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D．经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

【答案】B

【解析】地租的计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。

8．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。[2009年真题]

A．空置率偏小

B．运营费用偏大

C．收益期限偏短

D．报酬率偏高

【答案】A

【解析】AB两项，净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，即净收益与空置率、运营费用负相关，估价结果高，空置率、运营费用也就偏小。C项，收益法原理是如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。所以当收益期限越长，房地产的估价价值就越大。D项，估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率，报酬率与房地产价值负相关。

9．关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。[2010年真题]