某楼盘市调报告pp稿

有了地理位置的优势，对于在柯桥经商的客户极具吸引力，建
筑类型还是以多层为主；
城北：新的发展力理，建筑类型以多层、小高层为主；
城中：楼盘供应量主要集中在中兴路、胜利路、府山西路沿线，以高
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层、小高层为主。
2004/04
某市土地供应量
某市商品房供应量
某市在售的楼盘达到11个，总建筑面积达1546493㎡，其 中回购房面积达到628100㎡，比率达到60%。其中商业办 公总面积达548850㎡，住宅总面积达369543㎡。
调研目的：了解客户对于房地产项目的具体想法，包括规
模、价格、户型、配套等一系列的措施，寻找 市场错位，确定本案定位。
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2004/04
问卷所涵盖的内容Leabharlann Baidu下：
• 购买目的及首选意向购买区域 • 导致区域偏好的影响因素 • 产品偏好（建筑类型、户型、面积、装修标准） • 购房心理预算（单价、总价、车位价格） • 影响购房决策的因素（产品配套等细节） • 受众认可的有效宣传途径 • 民众普遍对地区的心理认知 • 受访对象的个人资料（特别关注家庭结构与收入水平）
5（6）/2/3
6% 23% 27% 24% 10% 10%
小区西侧多层组团西面端头
小区西侧多层组团；北部板 式小高层住宅；南部多层组
团
小区中部多层、小高层组团 ；东部水滨小高层组团
顶层复式（跃层）
项目定位——配套建议
• 幼儿园
• 社区巴士
• 健身房
• 会馆餐饮
• 羽球场、篮球场、乒乓球室
• 泳池
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2004/04
价格预算
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2004/04
心理价位的众数由2500~3000元/平方 米区间跃升至3000~3500元/平方米区间。 心理价位高于4000元/平方米的比重大大 增加。中原认为这从一定程度上也反映了 地区市场供应价格的短期快速上升状况以 及人们对房产市场的关注度和了解的增加 。
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3、景观设计 • 对于湖边的景色应该大力利用，景观设计上可考虑将其作为重点着色点； • 对于宅前宅后的景观应该有延续性和可观赏性； • 注意景观之中应带有参与性活动的场所，例如网球场、半场蓝球场等户外活
动设施，可作为会所向外的延伸；
• 大门的设计除了有气魄之外，更应该注意社区始终是居住点，不适宜设计得 过于奢豪与浪费；
城东：以高新技术产业为主，基础设施完善，住宅布点密集，建筑类
型以多层、小高层、独立别墅、双联别墅、排屋为主；
城南：以旅游观光、休闲度假为主，基础设施逐步完善，新开发的楼
盘在规划设计中逐步提高，建筑类型以多层为主；
城西：越城区和柯桥为主，城西房产开发的时间较短，主要以安置房
为主；由于紧邻着柯桥，而柯桥的开发量开始减少，城西则占
户型需求
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2004/04
结论：
• 中原认为在空间形式上，区域市场 仍较为青睐传统的平层设计，但有变化 的空间形式（如跃层、错层等）仍受到 相当大部分人群喜爱。将主要取决于销 售时对客户的引导影响。 • 在本次调查中，选择三房的比例占 到60.28%，有17.42%的受访对象选择 二房，14.98%的受访对象选择四房， 6.97%的受访对象选择五房及以上。从 统计数据上看，三房已逐渐普遍成为“ 社会习惯性购房标准”，成为需求的主 流。 • 在针对各个房间数指标的统计数据 显示，客户认为二房的合理面积更多应 在70~90平方米区间内；三房的合理面 积更多100~120平方米；四房的合理面 积更多应在150~170平方米。
结论：
客户对自身实际使用需求的了解越发成熟，即认识到 面积与房间数（代表着居住愿望）以及购买能力之间的更 为合理的关联。从这个角度上，本次的统计结果更能说明 未来客户需求的主流方向。
市场的面积需求逐渐形成向两端发展的态势：四房、 五房的户型更加追求由于面积增加而带来的尊贵与舒适； 两房则期望向更加经济实用方面靠拢。
• 在现场布置售楼部、样板房、样板绿化，形成第一个样板小区； • 市中心售楼部尽快使用，加快积累客户时间。
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2004/04
市场需求分析
调研手段：中原于4月初在某市各大人气旺盛的地段采用
了随机拦截访问，本次问卷调查计划采样300 份，实际采样299份，其中有效问卷287份，问 卷有效率达95.98%。
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2004/04
项目定位——项目研判
优势：
• 独一无二的湖景资源
• 成熟完善的市政道路体系
• 区域的居住与行政办公氛围已
经出现
机会：
• 区域商品住宅供应出现现结构
性“真空”，有极大的填补空间
• 区域价格仍相对市区有更大的
上升空间，有望成为投资热点
• 市场存在大批“两极”客户，形成
急切的需求力量
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2004/04
劣势： • 传统工业区印象根深蒂固 • 地段远离市区，且区域公共交 通条件尚不成熟 • 周边长住人口素质相对不高 无品牌优势可言
劣势： • 不断迅速上升的市场价格将提 前透支项目的销售前景，增加压 力和风险 • 下半年城区近郊大盘的推出将 影响到本案尾盘的销售 • 日益紧缩的贷款政策将带来极 大的不确定性威胁
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2004/04
项目定位——分期开发建议
第一步，西部多层组团、湖岸景观带 第二步，北部小高层组团 第三步，东部小高层组团 第四步，中心多层组团 第五步，南部排屋组团
在第四波住宅推售的同时，可开始筹备商铺的客户积 累和销售的前期准备工作。
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2004/04
项目定位——卖点提炼
• 卖点一：无敌湖景 • 卖点二：健康、便利 • 卖点三：智能社区
对于商铺的价格市区楼盘大多控制在20000~30000元/㎡之间， 商铺价格则在4000~7000元/㎡，商铺价格是市区的1/3左右。
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2004/04
中原建议：
1、整体规划 • 尽量利用本案得天独厚的自然优势，使楼盘成为各符其实的景观小区； • 小区的布局应该错落有致，做到有点有面，使每一个进入小区后都可以
生活需求，更可以拥有自我的天地。现时，在购买一套120-140㎡的住宅，其
总价只是市中心的1/2，因此，大受本地人及老城区居民的欢迎。
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2004/04
消费客户群
地段 以本区域消费者为多，受到价格的影响不排除在城郊购买 置业；
职业 公寓以白领人士为主，别墅购买者多为私营企业老板；
年龄 35-55岁之间，年龄层较为偏大，但随着市场的变化，年 轻购房一族越来越多；
移步换景；
• 整体的动线应该是流畅，没有死角； • 配备足的停车位，可考虑半地下车库以节约成本； 2、产品要求 • 产品质量必须领先整个袍江市场，接近市区楼盘； • 为了尽可能发挥景观资源，可适当增加小高层单位，但对于较差的区域
则采用市场都能接受的多层作为主力；
• 户型设计应该走大众化路线，更可在现时基础上有所提高； • 面积配比上应该以120㎡作为主力单位； • 室内功能分布应该主次明晰，并有较强的使用的功能；
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2004/04
建筑类型
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2004/04
结论：
区域市场正逐渐认可小高层 和高层的居住状态，对这方面抗 性的下降显示出绍兴地区小高层 和高层住宅发展的良好前景；
另外，客户存在改善居住条 件的客观需要，并且已逐渐认识 到别墅类物业（包括排屋）的稀 缺价值和良好的增值潜力，在强 劲的经济购买力支持的绍兴地区 ，别墅类物业渐成消费热点。
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2004/04
价格及销售情况
市区楼盘的价格在近一、两年内一直直线上升，市区楼盘价格的 增长率几乎是每年45~50%左右，由最初市区楼价的3000~4000元/㎡ 的价格，涨至现今5000~6000元/㎡，楼价的迅速上涨使市场怀疑有泡 沫，但因为政府的严格控制，发展商开发程序的规划化，致使到目前 为止还未出现崩盘的效应。紧跟其后楼盘也不甘示弱，由最初的不到 千元的价位上升至现时的2500元/㎡，更有部分现房的价格达到3000 元/㎡以上。
本次调研数据统计反映出：26~40万元区间及 46~60万元区间的物业已形成需求热点。
由于心理总价在整个购房决策中起到决定性因素 ，是最终决定“需要”转化为“有效需求”的关键， 因此，中原认为，由总价因素决定的物业面积将 对目前的产品设计有指导意义。
最值得信任的宣传途径
客户对“朋友介绍”的选择比例仅次于“亲 自了解”，这从一定程度上体现出一种 比较强的推广销售的连带效应。中原认 为这从一方面提示了发展商应充分利用 报纸、电视、售楼处和房展会这四大传 播渠道；另外一方面，在项目的推广过 程中，应该充分认识到口碑的树立和维 护相当重要。
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2004/04
户型配比
市区楼盘
• 户型方面均是以120㎡为主
• 部分楼盘设置单身公寓，面积很小。
• 别墅设计上也考虑到买家的承受能力，面积的总体规划都是以200-250㎡为主
某市楼盘
同样地，市场的楼盘也是以120㎡的面积作为主力面积，该面积的划分在
功能上更能完善家居的生活，120㎡的三房两厅两卫不单可以满足家人之间的
项目定位——市场定位
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2004/04
项目定位——户型建议
面积 （平方米）
房间数 （房间/厅/卫生间）
体量配比
主要分布区域
70~90
2/2/1
90~115
2/2/1（2）
100~125
3/2/2
125~145
3/2/2
145~170 3（4）/2/2（3）
190以上
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2004/04
某市供应量特征
某市作为最大规划的工业园区，除了获得政府的大力支持外，更 在利用“组团效应”获得投资者的信心，一系列大型企业进驻，使该区 的商业、居住都处于蠢蠢欲动的状态，房价也在不断上涨，整个区域 的建筑类型以多层为主，目前而言，发展商与政府联合开发的住宅多 以安置房为主，因此供应量需要大，但未正式进入市场化操作，而这 种情况将会逐步有所改变，必然会带动某市的房产业。
• 要充分考虑到人流动线及活动区域的分布； • 考虑到儿童天地和老人活动中心；
4、宣传推广 • 重点要体现本案在袍江区域是高尚住宅区的特征；
• 充分制造除了自然景观的优势外的更多自己的特点（例如产品力的加强及独 特优点发掘）；
• 扩大项目的宣传面，宣传除了在袍江以外，更可涉及到市区、马山、斗门镇 等；
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2004/04
重点分析访问内容
区域偏好
结论：
原先不受关注的远郊（低价商品房开始受到市场热捧，需求量的增加从而可能导 致该区域的房产价格以更加快的速度上升，接近部分城区内商品房价格；
城区内商品房开发出现明显的“户型回归”，更小、更经济的户型将取代目前主流 大面积供应，客户的“需要”与实际有效的“需求”将被无奈的完全分离开来。控 制户型面积以便控制总价将成为房地产开发趋势。
某楼盘市调报告pp稿
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2020/7/17
centaline
某某花园
市场调研报告
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2004/04
市区土地供应量
市区商品房供应量
在售楼盘共19个，总建筑面积达1355450㎡，其中 商业办公总面积达266128㎡，住宅面积为1089322㎡
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2004/04
市区供应量特征