公共设备、设施管理控制程序

1.目的

规范区域公司管辖的各管理处公共设备、设施管理工作，保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥，满足物业服务的要求。

2.范围

适用于区域公司管辖的各管理处公共设备、设施的验收、接管、建档、运行、维护、检修及更新。

3.定义

3.1公共设备包括：供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、电讯系统、安防系统、维修工具（设备）、会所、娱乐设备、煤气管网设施及其它设备。

3.2公共设施：除公共设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙沟渠、池、井、盖、化粪池、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。

4.职责和权限

4.1物业配套主要设备由开发商负责订货安装，区域公司品质管理部及管理处有关人员负责设备（设施）的检查、验收、资料归档。

4.2区域公司品质管理部负责对各管理处公共设备（设施）的检查与评估；对各管理处公共设备（设施）类突发事件的跟踪指导，备案各管理处公共设备（设施）突发事件；不定期抽查各管理处设备（设施）维修保养情况及相关质量记录；监督指导设备大修及重要维修工作；审批管

理处外委维保合同及外委维修合同；审批管理处年度维修保养计划及维修配件、备件采购计划；组织专业技术人员专业知识的培训、考核。4.3管理处经理负责组织设备（设施）接管的检查、验收、资料归档工作，负责公共设备（设施）维修保养工作的检查、监督。负责审核辖区内公共设备（设施）年度检修计划，配件、备件采购计划，外委维保合同及外委维修合同。

4.4工程部主管负责辖区内公共设备（设施）维修保养工作的组织、安排和实施，解决技术难题、草拟技术改造方案及年度检修计划，配件、备件采购计划；拟定外委维保合同及外委维修合同。

4.5设备责任人负责管理辖区内公共设备（设施）日常维修保养及运行操作，并做好标识及记录。

5.方法与过程控制

5.1设备的验收接管

5.1.1设备的验收接管，可参看《新项目验收接管管理程序》。

5.1.2设备接管时应按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收，并填写《设备（设施）接管验收单》；若验收不合格，则在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。

5.2设备、设备房的标识，设备建帐和资料管理

5.2.1设备、设备房的标识

5.2.1.1所有标识安装位置应适当、醒目，清晰、完整.

5.2.1.2设备房门上有相应设备房标识，如“机房重地，非请勿进”

或类似的标识；供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点，

5.2.1.3设备的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志，流体要有流向标识，重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识；

5.2.1.4所有设备实现单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、主要技术参数、责任人、运行状况等。

5.2.1.5设备的编号

该设备的流水序号（01……）

设备名称缩写（去汉语拼音字头）

区域公司、管理处代码

例：深圳伟柏花园电梯6台，1#电梯编号为：SZWB/DT-01

5.2.2设备的建帐

5.2.2.1工程部主管负责建立《设备（设施）台帐》，台帐内容包括：设备明细（设备名称、统一编号、型号、生产厂家、责任人等）、技术资料、维修保养资料等；

5.2.2.2工程部主管/设备责任人应将每月设备巡查情况记录在《设备（设施）检查记录表》中；对月、季、年保养及大修工作，故障处理应在《设备（设施）维修保养记录表》中予以记录；对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容还需在相关记录中予以详细记录；突发性故障的抢修及自然

灾害的抢险应填写《紧急事件处理记录表》；以上记录分别存入各《设备（设施）台帐》中保存；

5.2.3设备资料的管理

所有的资料案卷，集中存放于管理处资料室并标示清楚；工程部主管负责对所有资料的记录、立卷进行指导检查，保证资料记录和使用的有效性。

5.3设备房管理

5.3.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材；

5.3.2设备房应有相应标识，无人值守时必须加锁；

5.3.3设备房中重要设备上端如有上、下水管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。

5.3.4变压器房、高低压配电室、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应装置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在40O C以下，相对湿度须保持在80%以下；

5.3.5参观来访者需进设备房，要征得工程部主管或管理处经理同意，并由设备责任人陪同方可进入，设备责任人要对参观来访者使用《来访人员登记表》进行登记；

5.3.6设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房两次，始终保持机房的干净；

5.3.7在出现暴雨天气时，各设备责任人需要加强对设备房的巡视，

发现异常立即处理。

5.4设备的运行管理

设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人；对应不同的设备，制定有《****设备运行管理作业指导书》及《****设备维修保养作业指导书》等作业指导书，由工程部具体责任人遵照执行，并做好相应的运行、维修保养记录；对运行安全要求比较高的设备（如电梯设备），运行、维修保养记录也可参用当地政府有关部门规定的运行、维修保养记录表。

5.4.1供配电系统管理

按《供配电设备运行管理作业指导书》、《供配电设备维修保养作业指导书》、《供配电设备安全操作作业指导书》和《供配电系统异常情况处理作业指导书》进行管理；

5.4.2给排水系统管理

按《给排水设备运行管理作业指导书》、《给排水设备维修保养作业指导书》、《给排水设备操作作业指导书》、《给排水异常情况处理作业指导书》、《各类泵维修保养作业指导书》和《二次供水管理作业指导书》进行管理；

5.4.3消防系统管理

按《消防设备（设施）运行管理作业指导书》和《消防设备（设施）维修保养作业指导书》进行管理；

5.4.4电梯管理