营改增后,合同中不在出现“免租”
“营改增”实施前后采购合同签署注意事项？
“营改增”实施前后采购合同签署注意事项存量采购合同的处理原则根据我国“营改增”最新政策动态，金融业于2016年5月1日起实施“营改增”。
实施后，公司将作为增值税一般纳税人计算缴纳增值税，不再缴纳营业税。
这对公司存量采购合同有什么影响呢？作为采购经理人，我们在这个过程中又该注意什么呢？①对于分期付款的采购合同，如合同中没有明确约定付款日期，在商务可行的前提下，将除预付款之外分期付款的开票时点和付款时点在合理范围内安排到“营改增”以后。
②对于本年尚未支付、“营改增”实施前需要一次性支付的采购合同（如全年的租赁合同），考虑在主合同允许的情况下，通过补充协议等形式，对于款项的支付及发票的取得日期进行重新约定，如将按年支付修改为按月度或季度支付。
③对各采购合同，在主合同允许的条件下，考虑是否可以签订补充协议对主合同条款进一步说明。
明确合同项下不含税价及税款金额（不可笼统的签订为含税价）约定“营改增”后供应商需提供自行开具或由税务机关代开的增值税专用发票（后者主要针对小规模纳税人）。
各单位应与供应商充分做好沟通协调工作，如供应商无法提供约定税率的增值税专用发票，考虑与供应商协商增加相应的赔偿条款（如降低采购价格）。
试点前新签采购合同的处理原则分期付款形式的采购合同应按照付款进度分期取得发票，尽量避免在支付预付款（部分款项）阶段就全额取得发票的情况；在合理范围内尽量降低预付款比例。
合同中没有明确约定付款日的采购合同将取得发票时点和付款时点在合理范围内安排到“营改增”实施后（如分期付款采购合同中需要安装验收后支付的款项）。
房屋租赁合同在合理范围内，新签合同的支付方式尽量约定为分月度/季度支付并同时取得相应金额的发票，避免半年/全年付款并一次性取得发票。
基建项目合同根据合同约定如有付款，按合同执行；合同没有明确约定付款日期的，在合理范围内（如付款比例不超过实际完成工作量），将采购业务取得发票时点和付款时点在合理范围内安排到“营改增”实施后。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
ACCOUNTING LEARNING125房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施吴诗文 北京创远亦程置业有限公司摘要：房地产开发企业具有开发建设周期长、前期资金投入大、资金回流缓慢、结利时点滞后、财务杠杆高等特点，根据上述行业特点，为确保财政收入稳定、税金按时缴纳，政府部门对房地产行业制定并颁布了具有行业特征的税收政策和征收条例，要求房地产开发企业在项目开发阶段按预收款金额预缴税金，待项目竣备交付后再整体清算。
基于对房地产开发企业的特殊税收政策规定，房地产企业会面临税金超缴风险。
对此，本文探讨房地产企业经营开发期间的税务风险及相应的管理措施。
关键词：房地产企业经营开发；税务风险；管理措施引言现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
营改增新解 免租期不再征收增值税了!恭喜!你的租赁合同白改了
营改增新解免租期不再征收增值税了！恭喜！你的租赁合同白改了......纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
《营业税改征增值税试点实施办法》的第十四条是这样规定的：第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
为了更加明确的解释《公告》，国家税务总局非常贴心的出台了《关于《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》的解读》，其中解读如下：七是关于纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期是否需要视同销售缴纳增值税问题。
厂房、写字楼或者商铺的租赁业务中，承租方在租赁后，都需要进行装饰装修，占用大量时间，为此承租方往往要求出租方在租赁合同中约定一定的免租期优惠。
租赁合同中约定免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是“无偿”赠送，《公告》明确，这种情形不属于视同销售服务。
也就是说，在营改增实施之后的半年来，那些为了满足合理避税要求而加过的班、和租户扯过的皮，统统的白干了。
我们重新签过的关于调整租金方式的补充协议变成了纯粹的瞎折腾！真是命苦呀！！！国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号为细化落实《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）和进一步明确营改增试点运行中反映的操作问题，现将有关事项公告如下：一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
浅谈“营改增”下融资租赁会计处理
现代经济信息浅谈“营改增”下融资租赁会计处理胡朝进 华普天健会计师事务所(特殊普通合伙)安徽分所摘要：随着社会的不断发展，科技的不断进步，我国各个领域均得到了很好的发展，人们的生活水平也有了更大的提升，在我国发展过程中，“营改增”的出现使得经济发展情况有了新的转变，在带来发展机遇的同时也带来了挑战。
本文通过查阅相关资料，简要介绍了“营改增”后租赁业面临的挑战、“营改增”对融资租赁会计处理工作的影响，并提出了行之有效的优化“营改增”下融资租赁会计处理质量的相关措施，以期能够为促进我国融资租赁业的综合发展提供有价值的参考。
关键词：“营改增”；融资租赁；会计处理；挑战；影响；措施中图分类号：F812.42；F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)016-0196-02前言租赁融资也可以称为设备租赁，或是现代租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁，且最终资产的所有权可以专业也可以不转移。
若对其进行定义则是，由出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择来出资向供货人购买租赁物价，并租给承租人使用，承租人需要向供货人支付一定的租金，在租赁期间，租赁物件的所有权归出租人所有，而承租人只有相关的使用权。
在“营改增”后，以往的融资租赁会计处理模式已经难以发挥出真正的作用，对其进行优化已经是势在必行的事情。
一、“营改增”后租赁业面临的挑战（一）融资租赁的判断我国以往对融资租赁有着明确的规定，即参与租赁活动的物品自身应具有融资性质，并且拥有所有权，支持所有权转移活动，也就是说出租人要根据承租人对租赁物件的具体要求来提供物品，并签署相应的合同，在合同期限内，出租人只拥有相关物品的所有权却没有使用权，而承租人恰恰相反。
在规定期限到达后，承租人需要按照合同要求将所有的租金进行支付，且承租人可以根据相关规定来购买所有权，在此过程中不论最终是否完成交易，均是融资租赁。
营改增106号文和121号文之融资租赁解读
营改增106号文和121号文之融资租赁解读来源：融资租赁中国信息网关于铁路运输和邮政业营业税改征增值税试点有关政策的补充通知（财税[2021]121号）关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税[2021]106号）一、有形动产概念、征税范围和税率有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。
即出租人依照承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有利用权，合同期满付清租金后，承租人有权依照残值购入有形动产，以拥有其所有权。
不论出租人是不是将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。
依照业务性质划分为：①有形动产融资性售后回租效劳②除融资性售后回租之外的有形动产融资租赁效劳。
实务工作中，为了便于区分将前者称为“回租”，后者“称为”直租“，目前税法没有对委托租赁、转租赁做出明确规定，能够统一设置在“直租”框架中考虑。
融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资租赁业务的企业后，又将该资产租回的业务活动。
依照批准层级划分为：①经中国人民银行、银监会或商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人②商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人。
事实上，商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的实际上是指一部份外商投资融资租赁公司，属于我国行政审批制度改革的功效，并非能明白得为是对这部份外商投资租赁公司降低门坎，其审核标准仍应是统一的。
提供有形动产租赁效劳，税率为17%。
实务中关于“两率制”的呼吁仍频繁显现于报端或其他媒体。
关于直租，其相关于传统的销售增加了“融资性”，但不能因此打破“租赁”和“销售”之间的税率平稳，不然操作会加倍复杂。
关于回租，若是能干脆利落的坚持本金不计税，融资租赁公司也是能够同意的。
二、销售额扣除（差额征税）1. 大体规定有形动产融资性售后回租效劳以收取的全数价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，和对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
【公告解读】国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告
【公告解读】国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告来这里找志同道合的小伙伴！国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告国家税务总局公告2017年第11号为进一步明确营改增试点运行中反映的有关征管问题，现将有关事项公告如下：一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。
樊剑英点评——混合销售只根据企业主业征收增值税，既然不属于混合销售，言外之意算不算兼营呢？也不一定是，还是干脆叫特殊的混合销售行为好，政策再倒退一步，只要是自产货物并同时提供建筑、安装服务的应税行为，均必须按照货物部分17%征收增值税和按照建筑服务11%或者3%征收增值税（甲供）。
晓黎点评——以前区分混合销售和兼营其中一个重要的关键字就是“同时”，但在本条已经明确即使有同时也不属于混合销售。
如果纳税人没有分别核算销售额，没有分别适用不同的税率或者征收率，是否参照财税【2016】36号文中第三十九条关于兼营的规定，从高适用呢？张钦光点评——此条规定核心是纳税人销售自产的货物并同时提供建筑、安装服务的，不视同混合销售，需要在签订合同时明确货物价值以及建筑服务的价值，依次分别按不同的税率或者征收率计算应纳增值税。
公告的此条规定，其实不属于新规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条规定：“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
”唯一变化的是，《实施细则》里说的非增值税劳务在营改增后也变成了增值税，与货物销售适用不同的税率。
政策注释版营改增财税(2016)36号文件
财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知第二条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。
否则，以承包人为纳税人。
第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。
第五条符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。
具体登记办法由国家税务总局制定。
除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。
第六条中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。
财政部和国家税务总局另有规定的除外。
第七条两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。
具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。
注：《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）本条规定自2017年7月1日起废止。
第八条纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。
第二章征税范围第九条应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。
第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。
“营改增”政策对企业的影响和应对措施
财税研究Finance and Tax 根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称“营改增”）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
为了更好地贯彻落实此项政策，正确引导“营改增”政策的执行，本文阐述了“营改增”对企业的影响，并有针对性地探讨了应对措施，以望对企业有效执行“营改增”政策有所帮助。
一、“营改增”的概念和实施的必要性通俗来讲，“营改增”就是改变对产品征收增值税、对服务征收营业税的方式，将产品和服务一并纳入增值税的征收范围，不再对“服务”征收营业税，并且降低增值税税率。
其目的就是减少重复纳税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负，“营改增”可以说是一项减税的政策。
我国自1994年税制改革以来，对货物加工和提供修理修配劳务（主要为制造业）征收增值税，对其他劳务和无形资产、不动产转让（主要为服务业）征收营业税，形成增值税和营业税并存的格局。
尽管在税制设计上按照彼此照应、相互协调的原则确定税负水平，但在实际运行中，两个税种一直难免税负失衡。
因为营业税具有“全额征税”的特点，它根据营业收入和一定的税率征税，但经营者会将税收负担加到商品或服务的价格中，转嫁给下游企业或终端消费者。
虽然表面看营业税税率比较低，但商品每经过一道流转环节就要纳一次税，流转环节越多，重复征收越严重，税负越重。
而与营业税单纯根据营业金额纳税不同，增值税具有“层层抵扣”的特点，仅对商品生产、流通、劳务服务中的“增值部分”征税。
即按照企业 “收入部分”确定应征税额的“销项”后，可以将“成本部分”作为“进项”进行抵扣，抵扣得越多，企业增值税税负越低。
由此导致制造业与服务业之间的税负水平存在较大差异。
另外，服务业和制造业税制不统一，容易造成增值税抵扣链条断裂，存在重复征税。
财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策（一）兼营。
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
（二）不征收增值税项目。
1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
2.存款利息。
3.被保险人获得的保险赔付。
4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
(三)销售额。
1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。
3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。
若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。
金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
营改增不动产租赁行业问题解答
营改增不动产租赁行业问题解答一、不动产租赁1、什么是不动产租赁答：不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2、哪些属于不动产答：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
3、不动产租赁的税率是多少答：一般纳税人出租不动产适用税率为11%，小规模纳税人出租不动产征收率为5%.二、外出经营1.纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》（以下简称外管证）答：营改增试点后，纳税人出租其位于外县（市）（不含设区市的区）的不动产，需向其机构所在地的主管国税部门申请开具《外出经营活动税收管理证明》。
2.办理外管证需要提供哪些资料答：应提供以下资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）外出经营活动情况说明。
（3）外出经营合同原件及复印件。
3. 外管证是否需要在不动产所在地进行报验登记答：纳税人跨县（市）提供不动产租赁服务，应提供其机构所在地的主管国税部门开具的外管证到不动产所在地主管国税部门进行报验登记。
4.办理报验登记需要提供哪些资料答：办理报验登记需要提供的资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）《外出经营活动税收管理证明》。
（3）外出经营合同原件及复印件。
三、申请简易征收1、一般纳税人出租不动产哪些情况下可以申请简易征收答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可申请采用简易办法按5%的征收率计算缴纳增值税。
2、2016年4月30日前取得不动产的，取得的方式有哪些答：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、内部划拨、承租以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
赣国税营改增办发〔2016〕50号：江西省国家税务局关于全面推开营改增试点政策问题解答二
赣国税营改增办发〔2016〕50号：江西省国家税务局关于全⾯推开营改增试点政策问题解答⼆江西省国家税务局营改增领导⼩组办公室关于下发《江西省国家税务局关于全⾯推开营改增试点政策问题解答⼆（综合管理类）》的通知赣国税营改增办发〔2016〕50号各市、县（区）国家税务局：为打好全⾯推开营改增试点⼯作“改进好”战役，省局对试点政策执⾏中遇到的综合管理类有关问题，重新进⾏了梳理，供各地参考。
在财政部和总局未出台新的政策规定之前，本次解答与之前解答不⼀致的，在以后具体处理中暂按此《解答》意见执⾏。
江西省国家税务局营改增领导⼩组办公室2016年12⽉27⽇江西省国家税务局关于全⾯推开营改增政策问题解答⼆（综合管理类）⼀、总局2016年第23号公告:"其他个⼈采取预收款形式取得的预收租⾦，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的⽉租⾦收⼊不超过3万元的，可享受⼩微企业免征增值税"。
"纳税⼈提供租赁服务采取预收款⽅式的，其纳税义务发⽣时间为收到预收款的当天"。
上述两项政策规定是否可理解为除其他个⼈外的⼩规模纳税⼈⼀次性收取租⾦超过9万元，不可对租⾦按期进⾏分摊，需缴纳增值税？答：除其他个⼈外的⼩规模纳税⼈⼀次性收取租⾦的，于收到租⾦收⼊时⼀次性确认收⼊。
⼆、纳税⼈转租不动产，是否算“取得不动产”？答：根据《纳税⼈提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂⾏办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第⼆条规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资⼊股、⾃建以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税⼈转租不动产按“取得不动产”办理。
三、对于其他个⼈既有出租不动产收⼊⼜有其他应税服务收⼊的，怎么适⽤⼩微优惠政策？答：根据《国家税务总局关于全⾯推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第（三）项规定，增值税⼩规模纳税⼈应分别核算销售货物，提供加⼯、修理修配劳务的销售额和销售服务、⽆形资产的销售额。
免租期的涉税问题丨税务合规及筹划漫谈(一)[浙杭律师]
![免租期的涉税问题丨税务合规及筹划漫谈(一)[浙杭律师]](https://img.taocdn.com/s3/m/9c3588c9195f312b3169a54c.png)
免租期的涉税问题丨税务合规及筹划漫谈（一）[浙杭律师]案例A公司拟将其所有的一处商铺对外出租，为吸引租户，A公司提出“一年免租”的优惠政策，并成功吸引到B 公司准备入驻。
近日，A公司与B公司就租赁商铺事宜达成协议，并约定租赁期限共三年，其中第一年免租的协议条款。
随后，A公司正常申报纳税，但在税务机关的抽查中，发现A公司并未按照规定申报纳税，做出了限期整改和补缴滞纳金的处罚。
后A公司就相关事项向律师咨询。
问题一商铺租赁的涉税项企业纳税人出租房产会涉及到如下税负：房产税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、企业所得税、印花税。
其中房产税一般根据租金的收取按规定的税率征收、增值税由于营改增的施行有较多变化（下文介绍）、城市维护建设税及教育费附加根据实际缴纳增值税税额计算、企业所得税由企业年终汇算清缴、印花税按租赁金额1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。
而案例中A公司免租期内的涉税问题主要在房产税与增值税上。
问题二免租期内的房产税免租期内能不能免房产税？回答这个问题前，咱们先看看法条规定。
根据《房产税暂行条例》（2011年修订）第三条第三款：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”和第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
”的规定。
似乎在免租期内，出租方不需要缴纳房产税。
但是通过进一步的检索，我们注意到财政部、国家税务总局对上述行政法规作出了更细致的规定。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）中规定：“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题。
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
”在《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）中规定：“二、关于出租房产免收租金期间房产税问题。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
从内控五要素着手探析商铺租赁企业的内控管理
从内控五要素着手探析商铺租赁企业的内控管理作者：金红桥来源：《中国民商》2020年第06期摘要：企业内部控制是指企业为了保证经营合法合规、有效进行和资产的安全、完整，防止发生和纠正错误与舞弊，保证会计资料的真实、会计信息真实可靠合法、完整而制定和实施的政策、措施与程序。
内部控制管理活动贯穿企业经营活动全过程，在企业经营管理中扮演越来越重要的角色，发挥越来越重要的作用。
本文以FK公司为例（以下简称公司），借鉴行业内成功经验，结合并运用《企业内部控制基本规范》内控五要素简要介绍和分析商铺租赁企业内部控制内容，存在问题，解决办法。
关键词：企业内部控制基本规范;商鋪租赁企业;管理FK公司是一家主营各类商铺的开发销售和租赁、传统商贸批发零售、电商、仓储冷链配送、物业管理服务的综合性的现代化大型省级物流园区。
截至2019年，整个园区共进驻全国各地经营业户近千家，荟萃全国各地名优农特副产品。
企业一直倍受当地政府重视支持，享有较高声誉，公司享有税收减免、财政补贴等地方政府扶持政策。
商铺租赁业务是公司本部的主要经营来源。
但是，公司作为一家从集体企业转型的私营企业，股权单一，典型的家族型企业特征明显，内部控制形同虚设，企业效益近年来一直欠佳。
在经营中公司内部控制上存在的缺陷逐步显露，归纳起来主要问题如下：一、内控环境控制环境是内部控制的基础。
公司现状：一是公司管理层、员工对内控意识较为薄弱，也没有制订和完善成文的内控各项制度并有效执行。
二是组织机构设置不合理，治理结构不健全：组织结构特点是股东以自然人为主，占多数股权，管理上存在集权特征，家族式企业管理.3文化建设不够重视：内控制度的贯彻执行有赖于企业文化建设的支持和维护。
FK虽明确了公司经营宗旨理念，但公司上下对企业文化内容以及对内控建设中作用知之甚少，缺乏相应的激励约束机制，干好干坏一个样，职工队伍松散，没有凝聚成合力。
以上情况说明公司控制环境基础薄弱，整体控制环境面临失效的风险，这将影响后续控制活动的实施。
营改增政策解答(一)
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之一)一、关于我省营改增营业税发票过渡衔接问题《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016 年第23 号)规定：自2016 年5 月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。
试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016 年6 月30 日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016 年8 月31 日。
据此，营改增之后，我省营改增试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，按以下原则掌握：〔一〕试点纳税人已领取的地方税务局监制的景点门票〔含企业冠名发票〕、“河北省高速公路联网收费专用发票”和“河北省路桥通行费专用发票”可继续使用至2016年8月31日，纳税人应于2016年9月30日前至主管地税机关办理已经开具发票的验票及空白发票的缴销手续。
除上述发票外的其他发票，可继续使用至2016年6月30日，纳税人于2016年7月31日前至主管地税机关办理已经开具发票的验票及空白发票的缴销手续。
〔二〕纳税人确有需要延用地税机关监制发票的，应提供经地税部门确认的发票结存信息，至主管国税机关办税服务厅办理发票延期使用手续。
二、关于营改增后地税机关代开增值税发票范围问题营改增后，地税机关代开增值税发票范围为：〔一〕符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，购买方索取增值税专用发票的，可依申请代开增值税专用发票。
即月销售额3 万元以上〔或按季纳税的，季销售额9 万元以上〕的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关只能为其代开“专用发票”。
〔二〕不符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。
即月销售额3 万元以下〔或按季纳税的，季销售额9 万元以下〕的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开“专用发票”或“普通发票”。
“营改增”最新政策疑难问题解析及实务操作2018
（三）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得 、自建的不动产，如何申报缴税？
（四）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得 、自建的不动产，如何申报缴税？ （五）小规模纳税人销售其取得、自建的不动 产，如何申报缴税？
（六）掌握销售时点可带来双方的节税空间。
三、“营改增”后，提供建筑服务的，哪些情 况下可选择简易计税方法计税？计税销售额的口径 如何确定？ 有三种情况可选择简易计税方法，计税销售额 可扣分包款。乙方税负轻了,但甲方接受程度如何？
政策的〜〝》〞〟〠〡〢过渡政策〣关〤的要点
（一〗〥〦〧老项目、〨〩〪〫〬老项目〭〮 的〩〪〯务 ;
（二）免征增值税、增值税即征即退、扣减增 值税规定; （三）金融企业发放贷款后，自结息日起90天 内（后）发生的应收未收利息问题; （四）个人购买不足2年或2年以上的住房对外 销售征免问题。 （五）统借统还问题； （六）土地使用权归还、将土地使用权转让给 农业生产者用于农业生产问题； （七）涉军安置免征增值税问题。
（一）“营改增”企业一般纳税人年应税销售额 的标准为500万元（含）以上，要求会计核算健全，能 够提供准确税务资料的，要考虑取得增值税专用发票 作为进项税额抵扣，其税负轻重与其取得的进项有关； 而年应税销售额500万元以下为小规模纳税人，其核算 简单，应纳税额按3%的征收率计算，不用计算进项税 额抵扣，无需考虑取得增值税专用发票，与营业税的 核算差别不大，只是需要将销售额换算成不含税，这 点与一般纳税人一样都需换算成不含税收入。但如果 购买方是一般纳税人，因小规模纳税人不能开具相应 的专票给购买方，则会影响购买方的进项抵扣，进而 可能影响到销售方的销售渠道。营改增”后也将增加 财务工作量。
四、对于“营改增”后销售的老项目（包括在 建工程、存量房）或租赁合同，如何开具发票？能 否作为进项抵扣？
免租期租赁的增值税规定
免租期租赁的增值税规定
1.免租期是否需要视同销售缴纳增值税
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
因此，出租不动产（注意只是不动产），租赁合同约定免租期的，不需要视同销售缴纳增值税。
2.增值税纳税义务发生时间
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十五条和《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第二条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（2）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹划
营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹划杨梅山东实信税务师事务所企业在经营活动中，有时出于培育市场的需要，通常会签订带有免租期的房屋租赁合同。
合同签订时如何进行筹划，避免企业出现多缴税款的税务风险？下面笔者就免租期两种合同的签订方式进行比较，分析免租期出租房屋如何从合同签订环节来降低企业税负。
A房地产公司新建商铺一幢，价值1000万元，出租给B公司用于生产经营，合同（以下简称合同甲）约定：租期为2015年－2019年，共5年，2015－2016年免收租金，2017－2019年每年固定租金100万元，每年年初付款。
一、账务处理：对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
而承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用。
因此，A公司账务处理为2015、2016年借：应收账款60万元贷：其他业务收入60万元2017－2019年借：银行存款100万元贷：其他业务收入60万元贷：应收账款40万元二、增值税处理：《增值税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
”因此，A公司在免租期间未取得租金，不需缴纳增值税。
增值税纳税义务时间为2017年、2018年及2019年年初。
若在合同约定的付款时间到期后，不论B公司是否支付租金，都应按规定缴纳增值税。
三、企业所得税处理：《企业所得税法实施条例》第十九条规定：“租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
会计实务：营改增后跨年度收取租金的涉税风险及控制
营改增后跨年度收取租金的涉税风险及控制实际中，租赁合同中的涉税风险点主要体现为：跨年度收取租金的涉税风险，承租人代出租人缴纳税费的涉税风险，租赁期间违约金和赔偿金的涉税风险，租赁期间租赁价格的风险，免收租金的税收风险，租赁期间装修费用的涉税风险，等6大涉及税收风险。
这些税收风险必须要引起高度重视，否则将给企业带来较重的税收处罚成本。
下面着重分析跨年度收取租金的涉税风险及控制。
企业出租固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权的行为，发生跨年度收取租金的涉税风险主要涉及到增值税、企业所得税和房产税的税收风险。
具体论述如下：（一）增值税的税收风险及控制1、税收风险的表现形式企业出租固定资产、包装物或者其他有形资产使用权的营业税风险主要体现在：一次性收取承租方跨年度租金的增值税纳税义务时间是在租赁合同的受益期限分期申报缴纳增值税，而不是在预收账款的当天，结果延期缴纳了增值税，将受到税务当局的稽查风险。
2、税收风险控制根据财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（二）项的规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天，基于此规定，纳税人在收取预收租金收入申报增值税时，必须在预收账款的当天就发生了增值税的纳税义务时间。
例如，某企业2016年7月将2014年自建完成的企业闲置厂房出租给A公司，合同约定租期三年，租金每年10万元（含增值税），并在厂房交付A公司时一次性收取，如何交纳增值税？《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）项规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
”根据以上税收政策规定，该企业一次性收取的租金收入属预收款性质，应按规定在收到预收款的当天确认纳税义务发生，既申报交纳增值税30万÷（1+5%）×5%=1.43万元，而不应以财务会计制度对该笔预收款确认收入时确认纳税义务的发生，既在每月底确认收入时确认纳税义务发生。
免租期和一次性收取跨年租金的账务处理
免租期和一次性收取跨年租金的账务处理企业出租房产，除了常见的按月（年）收取租金外，还存在免租期和一次性收取跨年租金的情况。
营改增后，对于一次性收取跨年租金的，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二款规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
出租方在一次性收取跨年租金的当期缴纳增值税。
对于免租期，根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告X国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。
出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。
但在企业所得税方面，不同的租金收取方式，会计和税务处理都不相同，应当关注。
免租期的处理(-)会计处理按照《企业会计准则》规定，在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。
例1:甲公司(一般纳税人)出租一栋房屋给乙公司，租赁期为2016年9月1日~2019年12月31日,月租金10万元,2016年9月1日~12月31日为免租期，2016年9月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分别收取租金120万元。
甲公司会计处理如下：（单位：万元，下同）1）2016年在免租期内也应确认租金收入，2016年确认租金收入二120：111X3+40x4=32.43（万元），缴纳增值税=120：1I1XI1%=1189（万元I(1)9月1日借：银行存款120贷：预收账款108.11应交税费——应交增值税（销项税额）11.892））12月31日借：预收账款32.43贷：其他业务收入32.432.2017年2017年确认租金收入二120：1I1X3:40x12=97.30 借：预收账款9730贷：其他业务收入97.303.2018年~2019年2018年~2019年，分另!J确认租金收入二120；：111X3：40×12=97.30（万元）,缴纳增值税=120:1.1IX11%=1189（万元I(I)I月1日借：银行存款120贷：预收账款108.11应交税费——应交增值税（销项税额）1189（2）12月31日借：预收账款97.30贷：其他业务收入9730（二）税务处理1.2016年《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
营改增后房屋租赁进项税应该注意哪些问题
营改增后房屋租赁进项税应该注意哪些问题营改增房屋租赁进项税抵扣应注意的五个问题，以下是店铺的具体介绍了营改增后房屋租赁进项税注意的问题，欢迎阅读参考。
营改增后房屋租赁进项税注意问题1.营改增后，公司新购进的固定资产既用于按简易办法征收的建筑业老项目，也用于一般计税的新项目，那么此固定资产的进项税额是否可以抵扣?《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第二十七条第(一)项规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
因此，建筑企业混用的固定资产可以全额抵扣。
2.融资租赁的不动产如何抵扣进项税?国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
3.交际应酬费是否可以抵扣进项税?根据财税(2016)36号文件，第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
交际应酬消费不属于生产经营中的生产投入和支出，是一种生活性消费活动，而增值税是对消费行为征税的，消费者即是负税者。
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知道吗？营改增后，租赁合同中不再出现“免租”字眼
2016年3月24日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号文）（以下简称"通知"），正式确认了房地产业适用的增值税税率和政策。
该文件将于2016年5月1日生效，2016年6月25日为第一个纳税申报期限，给予房地产企业准备的时间不足一个半月。
商业地产招商运营是目前许多房企的核心业务之一，通知所附《营业税改征增值税试点实施办法》明确了租赁境内不动产属于“在境内销售服务、无形资产或者不动产”，应列入征税范围。
2016年3月31日，国家税务总局公布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”），对不动产取得时间、纳税人类别、不动产地点、如何预缴税款、如何申报纳税等做了进一步细化明确。
至此，商业地产租赁经营将全面开启营改增新篇章。
商业地产租赁适用营业税和增值税的简要比较
过渡性政策
对于不动产经营租赁，通知明确了过渡期适用的计税政策，暂行办法随后对于该过渡期政策进一步明确，具体为：
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
其中，暂定办法对于“取得不动产”进行了明确的定义，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
实践中，开发商可能将商业地产出租给商业管理公司或资产管理
公司，由商业管理公司或资产管理公司统一经营管理，按照暂定办法的定义，商业管理公司或资产管理公司从业主处承租的不动产，亦应属于“取得”的范畴。
商业地产商应关注的营改增问题
1、推广费、广告位出租收入均纳入增值税征税范围
在购物中心的经营过程中，开发商会针对统一举办的推广活动向商户收取一定的推广费用，另外，对于购物中心外立面或内部的广告位，也会另行出租给商户发布广告，收取广告位租金。
上述推广费用和广告位租金应按经营租赁服务缴纳增值税。
2、免租期可能被认定为视同销售
商业地产租赁经营通常会约定一定期限的免租期，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四（一）条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。
因此，免租期存在被认定为视同销售的风险。
许多开发商在租赁合同中已不再使用“免租”字眼，改称“装修期”。
3、注意明确物业管理费的收取方式和开票主体
根据目前许多商业地产开发商的通行做法，租赁合同中包含了物业管理服务内容，租户不再与物业管理公司另行签署物业服务合同，对于物业服务费的支付，通常有两种做法：一是租户向开发商支付物业管理费，由开发商开具发票；二是在租赁合同中明确开发商代物业管理公司收取物业管理费，由物业管理公司向租户开具发票。
对于第一种模式，开发商既出租物业又提供物业管理服务，应从主业适用税率，按经营租赁服务11%缴纳增值税，增加了开发商的税务成本。
相较而言，第二种模式更利于开发商的税务筹划，但因物业管理公司与租户无直接合同关系，物业
管理公司向租户开具增值税专用发票存在一定税务风险。
4、开发商转售水电适用何种税率尚不明确
开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。
5、“老项目”的租赁期限到期后进行续期或者重新招租的，是否还能继续适用过渡政策？
商业地产租赁期限通常为几年，有些主力店的租期更是长达十年，过渡期政策能否一直适用？原合同到期后与租户进行续租或者重新招租，是否还可以选择按照简易办法征收，这些问题也需要开发商后续密切关注。