差距与创新：中国物业管理的发展及未来

差距与创新：中国物业管理的发展及未来

（发稿时间：２004-06－23 阅读次数:0）

物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营

中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理不可缺少的一环。

一、中国物业管理的产生与发展

改革开放之前,由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的

商品属性，因而由国家用行政手段完全统管起来。这种方法虽然在解决人们住房问题方面曾起到过积极的作用,但由于长期实行福利制低租金

分配住房的政策,排斥住房的商品属性，国家在住房建设上只有投入,没有产出。包袱越背越重,不但建房投资收不回来，连日常管理和维修都

难以维持,房屋失养失修严重。据20世纪80年代初统计，全国直管公

房失养失修率达到50％以上。每平方米使用面积年租金仅１.5６元,除去管理费０.６8元,18％的税金0.28元外,维修费只剩０.６0元,只够

正常维修费用的１／6，亏损严重，也使房屋淘汰量逐年增加。可以说,我国传统的住房管理体制已经走进了死胡同。

随着改革开放的深入,房地产业得到了飞速发展。与此同时，旧体

制的弊病更加显露,而国外的一些先进科学技术和管理经验不断引进来。

在这种情况下，世界上先进的物业管理模式,自然而然的就在中国产生并迅速发展起来。19８１年3月，作为中国经济特区的深圳市，第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。他们借鉴香港先进的物业管理经验，结合特区的实际情况进行了改革。改革的核心是政企分开，所有权与经营权分离，由单纯管理性公司向服务经营型公司转变。同年在广州市,新建的东湖新村也进行了改革的试点。这是中国物业管理迈出了第一步的标志。

20世纪90年代至今，是中国物业管理大发展阶段。仅北京市，截止到2002年底，物业管理公司已达1４４9家，从业人员达1５万人,管理的物业面积近1亿平方米,覆盖面达全市总物业面积的６4%。从北京一地就可以看出,我国物业管理的发展速度之快,规模之大,范围之广。

二、中国与世界先进物业管理模式的差距

中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的,大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是，同中国的许多事情一样，只要一快,就会出现一些问题，物业管理也不例外。

1．市场化的差距

(1)物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构——物业管理公司,而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好,费用标准适宜,谁就能生存与发展,否则就会遭到淘汰。

我国的物业管理公司已经全部企业化了，其来源主要有四部分：一是房管所改制成立的；二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的；三是房地产开发企业自己组建成立的；四是民营的、外资、合资的物业管理公司。它们全都成为有限责任公司。表面看,已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司,连基本的政企

分开都未做到。企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。

北京亿方物业管理有限责任公司,是北京城市开发集团的子公司,成

立于19８３年,当时称为房管公司，从成立之日起,就是完全的企业化性质。19９7年,按照现代物业管理模式和现代公司制的要求,改制成为物业管理有限责任公司。经过2０年的发展，已经成为拥有20０0余名员工，物业管理面积达300万平方米的大型物业管理公司,获得建设部首

批颁发的物业管理企业一级资质证书,通过了ＩSO9001：2000国际质量体系认证。按照市场化理论，像这样的企业，应当成为市场经济的生力军。但是，由于它没有第一、二部分企业的先天优势,又缺乏第四部分

企业机制灵活的后天优势,因而在发展中感到困难很多。这从一个侧面

反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。

(2）允许市场主体获取合理的利润,并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定,防止人为地约束物业管

理公司对经济收益的追求,抑制其活力。

企业作为市场经济中的基本细胞和主体，其“经济行为就是在各种

条件限制下，为追求利润最大化而采取的行动”。这是企业的目标，有

了目标才有动力,有了内在的动力,企业才能充满活力。实行物业管理初期,有关部门就定调为“微利企业”。这一方面可能考虑减轻业主和住户的负担,另一方面可能考虑物业公司是劳动密集型企业,科技含量不高,利润高不了。但这恰恰违背了市场机制的基本规律。现在,随着社会主义市场经济的发展与深化,“微利行业”的观点不多见了,可在相当一部分人的思想里仍然认为，物业管理撑死也只是个挣小钱的行业。这对整个物业行业的发展是极为有害的，可以说,这是制约企业发展的重要障碍。

(３）、物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，按照国际惯例,“谁受益，谁出钱”。这个观点说起来容易，要使全体业主接受却非常难。某家物业公司的员工入户为一位曾担任过领导干部的业主进行维修,干完活后按规定收费，这位老同志不解的问:“为人民服务还收费？”这种认识现在虽不多见了，却很有代表性。还有一个价格管制，这是一个非常复杂的而又关系重大的问题。“政府根据形势需要和既定政策,运用行政权力直接规定某些产品的价格，并强制执行，叫价格管制。”我国在这方面还有较大差距。这与发展水平有关,同时与物业管理市场不成熟也有关。北京市政府规定了直接影响人民生活的七大价格管制项目，其中之一就是物业管理。这在现阶段是必要的，但从长远看,还应由市场来决定。例如老小区的停车管理问题,按有关规定,须经交通管理部门批准后，方可按每辆１50元/月收费。然而老小区根本就不具备停车条件,交管部门根本不批,造成车辆丢失、损坏、扰民，

小区设施损坏等问题,业主意见很大。某家物业管理公司所管小区,按照一些业主要求，和居委会联合搞了小区停车管理项目，按每辆５0元/月收费，雇请了保安，很受欢迎。但时间不长，一些不交费的车主不服管理，带动了交费的车主也不交费。丢失了一辆车，因出入小区手续不全,被车主起诉到法院,判决该公司赔偿数万元。很快小区就恢复了老样子,公司痛心，业主痛心，但毫无办法。这使我们认识到了政府规范市场的重要作用，以及法律法规的重要性。

2.社会化的差距

按照社会化大生产的要求,物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体，不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理,自建自管的模式早已淘汰。社会化还表现在，物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用,还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束,才能规范其行为,保障其发展。

社会化方面的差距主要有以下几点:第一,条块分割严重。开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段,外部也很难进入。这牵涉到体制的问题，必须从产权制度等方面加快改革，才能从根本上实现社会化。第二，业主委员会的组建要适合国情,真正发挥作用。前几年,仿照国外模式,要求新建小区在正式入住1年内或入住率达到标准后,由物业管理公司负责组建业主委员会并报政府部门批准。结果带来不少问题，比如业主委员会主任或成