盐城写字楼市场调查报告

城投中心 写字楼：封顶 体量：7万㎡
中南地块 写字楼：在建 体量：预计10
万㎡以上
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今明两年市场上主要的纯写字楼供应项目主要为以上四 个，但不包括部分商住两用项目单独划出的“办公区”
户型面积
盐城市场主要在售户型面积比例
写字楼市场主要为酒店式公寓、LOFT这样的商住两用产品，因此户型面积均偏小， 半数项目的户型面积在70㎡以下； 70-100㎡户型多为小面积分割户型组合产品； 100㎡以上的户型主要存在于纯写字楼项目或商住两用项目辟出来的“办公区”。
2011.5
3.4
1350
45
7500 （精装）
2011.5
3.1
200
68-148
6000
2011.7
3.3
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主要在售项目分布图
飞驰国际 LOFT：8000
宝龙 酒店公寓：7500
绿地商务城 商办：5600
圣成名都苑 写字楼：8000
财富广场 酒店公寓：6800
第三代写字楼：代表楼盘为华邦国际 09年以华邦为代表的纯办公写字楼在盐城市场诞生，按甲级写字楼标准建设。除
硬件配套设施进一步提升外，对于建筑细节、外立面、公共空间、物业管理方面更加 关注，期待塑造城市新的商务形象，典型项目是财富中心。目前华邦国际也成为写字 楼市场的标杆项目
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紫金大厦
写字楼：6800
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金鹰天地中心 LOFT：待定
凤凰汇 LOFT：9100
紫薇国际广场 酒店公寓：6000
华邦国际 写字楼：9000 中南世纪城 LOFT：7000
未来供应项目分布
绿地商务城 写字楼：6200 预计年底开盘
国投中心 写字楼：封顶 体量：7万㎡
进入2012年，写字楼市场竞争更趋激烈，但仍 主要集中在LOFT、SOHO、酒店式公寓类的商住 两用产品
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总表
项目名称
飞驰国际 圣华名都苑
绿地商务城
紫金大厦 金鹰天地 凤凰汇 中南世纪城 钱江方洲财富
广场 宝龙城市广场 紫薇国际广场
产品类型 建筑面积
写字楼、 酒店公寓
2012年近期成交套数及面积
2011年盐城的写字楼市场波动较大，但在宏观调控初显成效的下半年，写字楼市场突 然被引爆，成交量大幅攀升
近期写字楼市场随着整体市场的复苏销售也逐步回升，目前月均销量在200套左右，成 交面积受推出产品的面积影响，浮动较大
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区域发展
市政府
盐渎公园
东进路
世纪大道
基本成熟的城南区域
开发大道
内港胡
盐渎路
开发中的 城南新区
跃马路
西环路 解放南路
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开放大道
城南分区
城南中心区域定位为市级行政中心、 文化娱乐中心、商业中心和新型居住 区；盐渎路以南区域为大型居住社区。
市区道路交通体系不断完善，公路通达深度 和公路集疏能力将进一步提高。同时，盐城 BRT快速公交系统的启用，为盐城城南楼市注 入了一剂强心针。
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城市经济
盐城市GDP情况
（亿元） 3000
20.0%
2500 2000
15.0%
1500
10.0%
1000 500
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建军路
解放南路、人民南路
良
优
优
优
优
良
良
优
良
优
良
优
良
优
写字楼市场
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供求关系
2011年，盐城市商品房供应602万方，销售量559万方，同比下降 3.9%，但仍高于全省平均增速11.9个百分点，全省第二；
从09年的供不应求到目前供略大于求，目前盐城整体的房地产供求关 系还比较平衡
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盈利模式
8000以上
生存需求
生存、改善 需求兼有
改善需求为 主
超速发展 单纯数量型
平稳发展， 以数量为主、
改善为辅
快速发展 以改善为主
改善需求为 主
缓慢发展 综合发展型
从2000年盐城经济一直保持高速增长，年增幅都在13%以上，远大于8%。
11年盐城人均GDP达到33792元，约5000美元(按照11年底汇率)。
写字楼市场成交
2011年各月写字楼成交均价
从成交均价来看，盐城写字楼市场的波动较大 地理位置、装修程度对项目价格影响较大，最大相差约3000元/㎡ 市场保持整体向上的趋势
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2011年盐城的公寓写字楼市场逐渐走强，主要 在售项目有华邦国际、钱江财富广场、宝龙城市广 场、飞驰新天地和紫薇广场
位置较好的住宅民房，地理位置较好，但在硬件配套很差，公共部分的装修也较简陋， 基本没有物业服务的概念。但由于低廉的租金仍受小企业的青睐，入住率很高
第二代写字楼：代表楼盘有中茵海华、财富广场、宝龙城市广场等 形成于05年之后，随着中茵海华的商业街形成，其SOHO办公产品的热销及后期
可观的投资回报，提高了盐城市场对于商办产品的认识，即使在目前，酒店式公寓、 SOHO、这样的商住两用楼仍然是市场主力供应产品
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销售情况
盐城写字楼市场项目去化情况
纯写字楼项目
城南板块
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销售情况
地段、品质
从项目销售情况或租金回报来看，地理位置优越，品质高的写字楼项 目销售情况都十分好，市场对于此类项目的认可度较高
小户型热销
市场上多为商住两用项目，面积小总价低，能够兼顾投资者与自住客 户，面积大总价高，投资门槛提高，自住客户基本不会选择
3
写字楼
1.3
SOHO
3
写字楼
/
写字楼
2.4
酒店公寓
4.6
写字楼、 酒店公寓
3.8
LOFT
6
酒店公寓
6.7
酒店公寓
8
商住两用
2.4
套数
450 143 380
/ 195
/ 466 334 404
1400 238
去化套数 户型面积 价格 开盘时间 层高
119
58、116
8000 （精装）
2011.8
3.1
南通 距盐城190公里
南京 距盐城220公里
宁靖盐高速 盐城至泰州
新长铁路 到徐州、南通
上海 距盐城300公里
城市交通
铁路：盐城新火车站建成使用，客货运输开通 水路：4500多公里航道贯穿城市乡村 高速公路：通车里程增至371.3公里 航空：航班量每周12班
市区建成五星站、盐城南站、盐城北站和盐 城东站，形成一主三辅的客运站布局
5.0%
0 2007年
2008年
2009年
2010年
0.0% 2011年
GDP
盐城市人均GDP情况
（元 ）35000
30000 25000 20000 15000
增幅
35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0%
10000 5000 0
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
10.0% 5.0% 0.0%
随着西环路、解放南路和跃马路的向 南推进，BRT快速公交系统的建成和 大型商业项目的相继开业，现在中心 区域已经经本成型。而盐渎路以南区 域借助聚龙湖商圈、中南生活圈这两 个机遇，正在快速发展。
中心区域已成型，以南区域开发迅速
写字楼市场概况
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发展进程—时间
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城市发展
城中向城南：城市主要发展方向 城中向河东：城市次发展方向
城北 物流、工业
城中 老城商业、
居住
河东 居住
河东 工业
城西 高新产业
城南 行政、居住
城西南 居住、商贸
城北分区
鼓励区域居民外迁，建设区域性物流中心， 商业项目明显多于住宅项目。
城中分区
72
67-123
8000
2012.6
3.6
54
50、78 5200 2011.11 3.9
/wenku.baidu.com
120
6200
待定
115
53-146
6800 2011.12
4
/
45-67
/
/
5.4
159
45-62
8700 （精装）
2011.6
4.9
69
45-62
6700
2012.5
5.2
250
55-120
6800 （精装）
30—35
海华、汇金国际、 宝龙、钱江方洲的 小面积精装房源租 金可达这一水平
参考标杆
35以上
华邦国际的租金 水平达到35元/ ㎡，为市场最高
元/（月·㎡）
物业费
1.5以下
1.5-2
2.3
元/（㎡）
➢市场对于物业费用承受能力较弱，与之相对应的物业管理水平普遍较低 ➢华邦国际为市场物业费最高，达到2.3元/（月·㎡）； ➢高档写字楼多以华邦国际作为参考标杆，在1.5-2元/（月·㎡），低端写字楼向住 宅物业标准靠拢
盐城国际创投大厦项目
2012-7-30
城市概况
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城市区位
盐城是江苏面积最大的市,东临黄海，西连淮安，南与南通市接壤，北隔灌河和连云港市相望；
江苏省地图
连云港 距盐城190公里
徐淮盐高速 盐城至徐州
盐城
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沿海高速 连接连云港、盐城、南通
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整体市场成交
2500
近期盐城商品房总成交套数
2000
1991
1500
1645 1523
1000 792
1097 967 861 868
1277 939 930
538 500
0 2011年6月
2011年8月
2011年10月
2011年12月
2012年2月
2012年4月
少量多批
营销方面多采用少量多批的销售方式造成市场供应紧张的局面
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物业情况
租金水平
20元以下
位置偏远、硬件设 施老旧、主要用来 做培训类的大面积 办公场所
20—30
站前不夜城、景福大厦等年代较旧、 地理位置偏远、装修较差、大面积户 型的租金往往低于30元/㎡
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产业结构
在盐城产业组成中占据最大份额 的第二产业的代表行业——设备制 造、电气机械及器材、电子通信、 汽车及汽车零部件等行业大都有自 己的厂房或独立办公楼作为办公场 所，但也有越来越多的中小企业选 择高端写字楼
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盐城写字楼市场的发展仍处初级阶段，但也经历了几代产 品的变迁
2000年
2005年
2009年
第一代写字楼
第二代写字楼
第三代写字楼
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发展进程—时间
第一代写字楼：代表楼盘有太极大厦、国贸大厦等 形成与上世纪末本世纪初，这阶段的写字楼实际为商住两用性质，或是沿建军路
商业和居住功能，强化建军路、解放路城 市中心功能。
城西分区
疏散城中人口功能，依托道路呈带状展开 建设。
城南分区
居住、行政、文教为主要功能，完善社会 服务设施的配套建设，提高土地开发强度。
河东分区
工业、居住相对平衡的新区，迎宾大道以 北为盐工发展用地，居住用地集中在开发 大道和青年路段之间，加强基础设施共建 共享，以大项目带动整体发展。
发展进程—空间
盐城写字楼市场呈T字形布局，以建军路为横，解放南路 和人民南路为纵，符合盐城目前城市发展方向
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板块划分
根据空间和时间综合，将盐城写字楼市场分为上图两 个板块：建军路板块、人民路、解放路板块
区位指数 成熟度
商务配套 商务成本
环境指数 商务效率指数 交通环境指数
人均GDP
增幅
GDP与房地产发展模式 GDP增长率 小于4% 4—5% 5—8% 大于8%
房地产发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展
房地产发展阶段和人均GDP关系国际通用标准
发展阶段
启动期
发展期
快速增长期 稳定发展期
人均GDP （美元） 需求特征
发展特征
1000— 3000
3000— 4000
4000— 8000
近一年来，盐城整体月均成交套数保持在900套左右（1月份受春节影响），销售情况 较平稳，自住需求为购房主力
市场上住宅成交套数一般占据总量的80%-90%，其余为商铺与写字楼 市场复苏迹象明显，并且呈现加速上升的趋势
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写字楼市场成交
2011年各月写字楼成交套数
产业结构
盐城市的经济发展结构以
第二产业为主，第三产业为 辅
产业比重由08年的18.2：
48：33.9调整为11年的15： 47.2：37.8，产业结构优化， 支撑写字楼消费市场的第三 产业所占比重增长明显；
第三产业的迅速发展、对外联系的加强及本地企业的迅 速发展为办公物业发展提供坚实的需求基础；