物业维修资金的管理

（二）住宅专项维修资金的性质
维修资金的所有权归属 于全体业主
• 首先，房产物业是一 种特殊商品，其开发 商作为该商品的生产 制造者，对其制造的 产品按国家规定在一 定时间内给予保修， 并且按一定比例扣留 保修金
• 由地方财政拨出的专 项资金，从表面上看， 其所有者是国家，但 从实质上看，国家拿 出专项资金补充物业 维修资金，本身是业 主缴纳的房款的一部 分，最直接的受益者 应该是业主
或者பைடு நூலகம்个以上门号的，按门号立账，并分列每套住宅单元的分
户账。
首期维修基 金的缴纳时
限
• 房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前， 将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行；购房人应当在办 理房地产权变更登记前，按标准将维修基金存入专户银行
• 业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当 按标准缴纳维修基金，存入专户银行。
目录
第一节 住宅专项维修资金概述
一、住宅专项维修资金的发展状况 二、住宅专项维修资金的性质
第二节 住宅专项维修资金的筹集
一、物业维修资金的来源 二、售后公房维修基金的筹集 三、新建商品房维修基金的筹集 四、上海市及其他国家和地区各类房屋的维修资金筹集情况 五、目前住宅维修资金筹集中存在的问题 六、维修资金的近期筹集建议 七、维修资金筹集的远期对策建议
五、目前住宅维修资金筹集中存在的问题 1.筹集手段的可行性不强
根据现行法规，各类住宅的维修资金的筹集标准通常是以房屋面积 计算而来，要求开发商和业主一次性缴纳。于是这里出现了两个问题：
其一，这 种手段的 约束力很 弱
其二，这 种手段并 没有对业 主的财务 能力作出 区分
2.续筹手段缺乏可操作性
再以上海为例，《上海市商品住宅维修资金管理办法》 第二十条维修资金的再次筹集第二款规定，再次筹集维修 资金的标准由业主委员会拟定，提交业主大会或者业主代 表大会讨论通过，但再次筹集后的维修资金金额不得少于 首期维修资金。仅目前的法规而言，维修资金再次募集的 方法与规定在实际操作中缺乏可行性。
在“三项基金”中，维修基金由购房人和售房人按房款比例支付， 电梯水泵基金和街坊养护基金都由售房人在房款收入中支付。
缴纳标准：首期维修基金由购房人和出售人分别交付而组成。（1） 根据市政府发布的1994年、1995年、1996年、1998年、1999年公有住房 出售方案规定：计算公式＝每平方米建筑面积成本价×比例×面积。 比例为多层：购房人付1.5％，出售人付6％；高层：购房人付1.5％，出 售人付12％。（2）2001年方案规定：购房人：每平方米建筑面积18元 （多、高层相同）；出售人：多层每平方米建筑面积71.88元，高层每 平方米建筑面积143.76元。
所谓共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、 内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门 厅、楼梯间、走廊通道等。
所谓共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设 费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水 管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅 炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、 沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共 用设施设备使用的房屋等。
维修资金不同于物业服 务收费
• 二者的性质不同。维 修资金与物业服务费 用性质不同，前者是 业主多有的资金，是 业主委托物业服务企 业对物业设施设备进 行维修和更新的费用， 而后者是业主针对物 业服务企业及其工作 人员提供的服务所支 付的劳动报酬
• 在使用物业维修资金 和物业服务费用时， 物业服务企业的自主 权不同
四、上海市及其他国家和地区各类房屋的维修资金 筹集情况
截至2007年12月31日，全市归集的商品住宅维修资金已达 226.52亿元，涉及7 940个楼盘，3.49亿平方米，337.8万分户， 已纳入信息系统监管的业主大会3 615个，已有2 279个业主大 会正常使用维修资金8.08亿元；其中：本年度新增归集资金 33.41亿元，新划转业主大会443家，划转资金15.14亿元。
三、新建商品房维修基金的筹集
首期维修基 金的缴纳
• 配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本 价的4％缴纳；不配备电梯的住宅，按照成本价的3％缴纳。
• 配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％ 缴纳；不配备电梯的住宅，按照成本价的2％缴纳。
维修基金专 户的开立
• 维修基金应开立专户，应当以一个物业管理区域为单位，按每 幢住宅立账，并分列每套住宅单元的分户账；一幢住宅有两个
第六节 已售公用住房专项维修资金管理
一、我国目前已售公用住房专项维修资金管理概述 二、已售公用住房专项维修资金的归集方式 三、已售公用住房专项维修资金的权利主体 四、已售公用住房专项维修资金的设账与分摊方式 五、已售公用住房专项维修资金的续交责任
第一节 住宅专项维修资金概述
(一)住宅专项维修资金的发展状况
第三节 住宅维修资金的使用
一、我国现行住宅维修资金使用的做法 二、目前维修资金使用中存在的问题 三、住房维修资金规范使用建议 四、专项维修基金的管理与监督
第四节 维修资金的收益回报率测算
第五节 非居住物业的维修资金管理
一、资金的筹集 二、资金的使用 三、资金的监管 四、资金管理中存在的问题 五、资金管理新模式探索
维修资金是业主委托给 物业服务企业使用的委
托资金
• 物业维修资金的所有 者是全体业主，但在 实践中直接使用者却 是物业服务企业。这 是因为，物业服务企 业是对房产业务进行 维修和更新的实际操 作者。物业服务企业 正当行使对物业的管 理和维护，其合法依 据是业主和物业服务 企业签订的《物业管 理服务合同》。
• 二者的来源不同
第二节 住宅专项维修资金的筹集
一、物业维修资金的来源
购房者和开发商支付的部分维修基金
物业出售者在交易完毕后交纳的部分维修资金
国家相应的公营部门也承担一定的维修更新费用
二、售后公房维修基金的筹集
仍以上海为例，根据沪公积金发（1995）字第25号、沪房地改（1995） 415号等文件规定，公有住房出售后形成三项基金：维修基金、电梯水 泵基金、街坊养护基金，通常被称为“三项基金”。