土地增值税清算文件.doc
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】
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国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。
税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。
条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。
条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。
条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。
条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
土地增值税清算共16页文档
《中华人民共和国税收征管法》
第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、 擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上 多列支出或者不列、少列收入，或者经税 务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假 的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的， 是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追 缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处 不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍 以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事 责任。
一、提高认识，加强组织领导
土地增值税是房地产宏观调控的重要措施， 做好土地增值税征管和清算工作是贯彻依 法治税要求的重要体现，各地要充分认识 加强土地增值税征管工作的意义，加强组 织领导，按照深化征管改革的总体要求， 全面加强土地增值税征管。
各地方税务局主要领导要高度重视土地增 值税工作，把此项工作列入议事日程和绩 效考核内容；分管局领导要亲自抓，把土 地增值税征管作为财产行为税征管的重点， 切实抓紧抓好；分管处室要认真总结近年 来土地增值税征管工作经验，分析存在问 题，提出本地区加强征管行之有效的办法； 主管税务机关要加强房地产开发项目的全 流程监管，形成动态监控机制，把预征、 清算和清算后管理的各项工作做扎实；房 地产税收专业管理局要充分发挥专业化管 理的优势，通过相关税种联动、多税种间 信息比对，强化土地增值税监管，集中力 量做好清算工作。
二、深入工作，着力抓好土地增值税清算。
一是要加强纳税服务和税收宣传，把清算的相关 政策和规定宣传好、解读好，让纳税人熟悉政策， 在达到清算条件后能够自行做好清算申报，使清 算申报做到全覆盖、无死角。二是要对近几年积 压未清算的项目进行全面清理，制定工作计划， 督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处 理。三是要严格执行核定征收规定，不得擅自扩 大核定征收的范围，对不符合核定征收条件的， 坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的， 要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀 切。四是清算审核时要严格依照政策和规定执行， 不得擅自扩大扣除项目范围。
土地增值税清算核定征收通知书.doc
附件7
土地增值税清算核定征收通知书
津地税土增清核〔20 〕号（纳税人名称）：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》第十三条和《天津市土地增值税清算管理办法》第十七条的有关规定，现决定对你（单位）项目普通标准住宅按%的核定征收率、非普通标准住宅和其它项目按%的核定征收率，征收土地增值税。
核定征收的理由如下：
如对本通知不服，必须先依照税务机关确定的税额、期限缴纳或者解缴税款及滞纳金，或者提供相应的担保，方可在实际缴清税款和滞纳金后或者所提供的担保得到税务机关确认之日起六十日内依法向申请行政复议。
特此通知。
主管税务机关盖章
年月日。
土地增值税清算鉴证提供资料清单.doc
土地增值税清算鉴证应提供的资料清单：一、确认纳税主体和经营行为的有关资料（1）营业执照副本复印件；（2）税务登记证（国、地税）副本复印件；（3）《土地增值税项目登记表》复印件；（4）《建设用地规划许可证》复印件；（5）《建设工程规划许可证》复印件；（6）《销售许可证》复印件；（7）《建设工程施工许可证》复印件；（8）《国有土地使用证》复印件；（9）合作开发协议；二、确认清算单位的有关资料（10）项目竣工清算报表；（11）税务机关出具的普通住宅的确认文件；（12）项目建议书的批复；（13）房屋土地管理局测绘面积报告书；（14）商品住房建筑面积情况明细表；（15）商品住房建筑面积情况明细表<附表>；（16）已完工开发项目成本表；（17）清算项目的工程竣工验收报告。
三、确认清算条件的有关资料（18）直接转让土地使用权的转让合同；（19）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；（20）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；（21）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；（22）清算项目的工程竣工验收报告；（23）主要开发产品(工程)销售明细表；注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。
四、确认收入总额的有关资料（24）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；（25）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；（26）银行明细对账单；注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。
五、确认扣除项目总额的有关资料（27）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；（28）合作开发协议；（29）上缴土地转让金收据复印件；（30）“四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件；（31）按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告；注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。
土地增值税清算管理规程
各直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。
1第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
(只适用于房地产开发项目的土地增值税清算工作)第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机2关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
(广州清算)土地增值税的主要文件
广州清算土地增值税的主要文件：1，中华人民共和国土地增值税暂行条例，国务院令[1993]第138号2，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，财法字[1995]第6号3，国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，国税发[2009]91号4，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，国税发[2006]187号5，国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知，国税发[2007]132号6，财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知，财税[2006]141号7，财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知，财税[2006]21号8，国家税务总局关于广西土地增值税计算（面积问题）问题请示的批复，国税函[1999]112号9，财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知，财税字[1995]048号10，国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知，国税函发[1995]110号11，财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知，财法字[1995]007号12，财政部国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知，财税字[1999]293号13，财政部国家税务总局国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知，财税字[1995]061号14，国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知，国税函[2008]318号15，国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知，国税函[2010]220号16，广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》的通知（穗地税发[2005]106号）17，广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引（续一）的通知，穗地税函[2008]342号18，广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知，穗地税函[2010]170号19，广州市地方税务局土地增值税清算工作若干问题处理指引（续三）的通知，2011年11月17日，穗地税函[2011]201号20，21，。
国税函 【[2010】 220号
关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号成文日期：2010-05-19为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
土地增值税清算政策解读
1
土地增值税清算条件（一）
符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增 值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印 发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》） 三个一流考核要求
23
取得土地使用权支付金额审核要点 取得土地使用权支付金额相关票据的确认
取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出 让金的凭据，支付地价款的发票和银行转 账记录等。具体有国有土地出让合同、土 地出让专用收据（转让发票）、财政局开 具的契税票据等。
24
取得土地使用权支付金额具体审核要点
审核取得土地使用权所支付金额的真实性 审核取得土地使用权所支付金额分摊的准
实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入， 如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。
其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财 产价值的权利。
8
转让房地产收入的其他内容： 房产赠与
转让房地产收入，不包括以继承、赠与方
对于代收费用作为转让收入计税的，在计 算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为 加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让 房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣 除代收费用。
（财政字[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知》）
14
转让房地产收入的确认时点问题
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可
土地增值税清算方案
（2）纳税义务人需按照税务机关的要求，提供土地使用权转让、房屋买卖、房地产赠与等相关合同、协议、发票等资料。
（3）纳税义务人应自行计算土地增值税应纳税额，并在规定期限内缴纳。
2.税务机关审核
（1）主管税务机关收到纳税义务人提交的清算申请后，应及时进行审核。
2.提高土地增值税清算的准确性和效率。
3.降低企业税收风险，合理减轻企业负担。
三、适用范围
1.本方案适用于我国境内从事土地使用权转让、房屋买卖、房地产赠与等业务的企业和个人。
2.本方案主要针对土地增值税清算过程中涉及的纳税义务人、计税依据、税率、应纳税额等关键环节。
四、工作流程
1.纳税义务人自行清算
土地增值税清算方案
第1篇
土地增值税清算方案
一、背景
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，土地使用权转让、房屋买卖、房地产赠与等行为均需缴纳土地增值税。为确保土地增值税的合规缴纳，降低企业税收风险，本方案旨在规范土地增值税清算流程，提高清算效率。
二、目标
1.确保土地增值税清算的合法合规性。
六、总结
本土地增值税清算方案旨在规范土地增值税清算流程，提高税务管理的规范化和科学化水平。通过明确清算流程、注意事项等内容，有助于降低企业税收风险，保障纳税人合法权益。希望相关纳税人及税务机关严格遵循本方案，共同为构建公平、公正的税收环境作出贡献。
（2）确保申报数据的真实性、准确性和完整性。
4.税务机关审核
（1）主管税务机关收到纳税申报后，进行资料审核和现场核查。
（2）对申报数据有异议的，要求纳税人提供补充资料或说明。
（3）税务机关审核完毕后，出具土地增值税清算结果。
天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告-2015年第9号
天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告2015年第9号为进一步规范我市土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，现将我市土地增值税清算有关问题明确如下：一、关于确认商品房销售收入的问题房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，应确认为与转让房地产有关的收入。
二、关于取得土地使用权时支付的契税和印花税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税及签订《土地出让合同》所缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
三、关于货币安置拆迁费用的扣除问题房地产开发企业以货币形式支付的拆迁补偿费，凡能提供拆迁补偿合同及金融机构支付凭证的允许扣除。
四、关于建筑安装工程费中装修成本的扣除问题房地产开发企业销售精装商品房时，已在《商品房买卖合同》中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。
允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。
五、关于各宗地（期）扣除项目金额的分摊问题扣除项目金额必须是在清算项目开发中直接发生的，对无法准确归集确需分摊的，应在受益对象间按下列方法分摊。
纳税人成片受让土地使用权后，分宗地（期）开发转让房地产的，各宗地（期）的土地成本应按各宗地（期）土地面积占整体项目土地总面积的比例进行分摊。
同一宗地（期）中的各项成本应按实际转让建筑面积占可转让建筑总面积的比例进行分摊。
土地增值税清算报告
土地增值税清算报告一、报告目的本土地增值税清算报告旨在对土地增值税进行清算，明确税款缴纳责任，促进税收管理的规范和透明度。
二、报告内容1.土地增值税缴纳情况根据相关法规和政策规定，我单位在本期土地转让中产生土地增值税，按照税务部门规定的税率计算，共计缴纳土地增值税金额XXXX元（具体数额详见报表一），已按时足额缴纳。
2.资金使用情况我单位缴纳的土地增值税资金主要用于支持基础设施建设、公共服务设施建设、环保项目等公共事业建设，在我单位的报表中可以清晰地体现。
具体的资金使用情况如下：a）基础设施建设按照土地增值税法的规定，我单位应将一定比例的土地增值税用于基础设施建设。
目前，我单位已促使基础设施建设得到进一步完善，其中包括道路、桥梁、给排水系统等，为当地居民提供更好的生活环境以及便利条件。
b）公共服务设施建设我单位的土地增值税资金也用于公共服务设施的建设，包括学校、医院、公园等公共设施。
这些设施的建设，提高了当地居民的生活质量，并促进了社会和谐发展。
c）环保项目为推动环境保护和可持续发展，我单位的土地增值税部分资金还投入了环保项目，包括污水处理、垃圾处理、节能减排等，有效减少了环境污染，保护了当地的生态环境。
3.税收监管情况为确保税款的及时缴纳和资金的有效使用，我单位与税务部门保持良好的合作关系。
税务部门对我单位的土地增值税征收工作进行了监督和检查，我单位严格遵守法律法规，按时足额缴纳土地增值税，并积极配合税务部门的核查工作。
在税收管理方面，我单位始终保持高度的透明度和合规性，确保税务机关和社会公众可以对我单位的税收征管工作进行监督和审查。
三、结论通过本次土地增值税清算报告，我们清晰地展示了我单位在土地转让中的税款缴纳情况和资金使用情况，同时也强调了我单位与税务部门的合作关系以及对税收管理的规范性。
我单位将继续遵守相关法规和政策，认真履行税务义务，为社会公众的利益和公共事业的发展贡献自己的力量。
四、建议为了进一步提高税收管理的公正性和透明度，建议不断完善相关法规和政策，提高税务部门的监管能力和执行力，同时加强纳税人的税收意识和守法意识，推动我国税收管理工作的规范化和现代化。
土地增值税清算通知书
税务事项通知书（清算通知）税通〔〕号：（纳税人识别号/统一社会信用代码：）事由：土地增值税清算通知。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）有关规定。
通知内容：你（单位）开发的项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知后按照有关规定进行清算，并于年月日前向我局办理土地增值税清算申报手续。
如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向税务局申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。
税务机关（签章）年月日本通知一式两份，一份送纳税人，一份由主管税务机关留存。
税务事项通知书（受理通知）税通〔〕号：（纳税人识别号/统一社会信用代码：）事由：土地增值税清算受理通知。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）有关规定。
通知内容：你（单位）开发的项目土地增值税清算申报资料符合受理条件，予以受理。
如对本通知不服，可自收到本通知之日起，六十日内依法向税务局申请行政复议；或者自收到本通知之日起，六个月内依法向人民法院起诉。
税务机关（签章）年月日本通知一式两份，一份送纳税人，一份由主管税务机关留存。
税务事项通知书（补正通知）税通〔〕号：（纳税人识别号/统一社会信用代码：）事由：土地增值税清算资料补正通知。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）有关规定。
土地增值税清算
土地增值税清算
主要内容
一、土地增值税清算资料的下发和归集
二、土地增值税的清算的审核：
案头审核
实地审核
三、清算案例解析
一、土地增值税清算资料的下发收集
企业清算要报送的资料：
土地增值税清算报送资料.xls
土地增值税清算申报表.xls
二、土地增值税清算审核
一）案头审核 1、资料完整性审核（表证单书）。
（三）扣除项目主要审核
1、原则 真实性、合法性、规范性、配比性以及是否实际支 付这几方面入手： 1）真实性。
在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必 须是真实的。要重点关注金额较大的成本费用，调 取查看原始凭证（合同、协议、发票），关注资金 流向，银行转账是否真实（合同、发票、进帐单）， 现金支付的票据金额是否过大，是否有虚假业务， 虚增成本的行为，是否有真票假开的情形。
3）规范性。开发成本中的各明细项目的划分方式，基本上 与企业的会计明细核算一致，如果企业明细核算不规范或 根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进 行归集分类。
4）配比性。在审核计算土地增值税时，应特别注意收入与 成本费用的配比，自用与销售的房产要分别承担相应的成 本费用。 5）实际支付。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用， 必须是实际发生的，工程质量保证金除外。
2）前期工程费，基础设施费 审核要点： ①是否真实发生，有无虚列现象
比如前期工程中的土方款的虚列，真票虚开的问题。 合同、结算、监理记录 绿化费虚高问题，看合同约定，是否包成活，并选 择部分苗木价格与工程造价部门发布的苗木价格比 对。 ②多个（或分期）项目共同发生的，是否按项目进 行分摊。
2）实地询价，了解是否普遍有售后返租的情形， 以租金抵付房款。 3）项目的沙盘，明确项目分期开发具体情况， 明确到栋。
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房地产开发企业土地增值税清算操作规程第一节清算前准备工作一、清算资料的收集清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料：1、纳税人应报送的资料①房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表及各项明细表；②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同及结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料(详见下一条)等。
如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。
2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料①开发项目立项批复；②规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；③土地使用权证；④建筑工程施工许可证；⑤建设工程施工图设计文件审查批准书；⑥商品房销(预)售许可证；⑦工程概况及备案意见；⑧房屋分户(室)面积对照表(加盖市房屋产权监理处面积复核专用章)；⑨销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
⑩转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据；○11其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。
3、税务机关应掌握的内部资料①房地产业项目登记管理的资料。
核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况；②税款入库资料。
从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。
二、案头审核税务机关要对纳税人报送的资料进行核实，了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积，各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。
案头审核中应至项目开发现场实地擦看，确认房屋开发面积。
①项目用地面积：了解《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》中土地面积，(主要以土地使用权证中登记土地面积确认)，对分期开发的项目（分期开发的项目以发改委批文为依据）还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期的土地成本。
②房屋开发面积：建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核对，备案的建筑面积应与建设工程许可证登记的建筑面积相同，备案的所有子项目应与建设工程许可证登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积确认房屋开发面积(与房产局复测的面积会有小额差异，如有差异则以房管局测绘数据为准)。
③公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开发的，可要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。
④可销售房屋面积(含地下室)：商品房销(预)售许可证、建设工程规划许可证、备案表中可售建筑面积的核对，注意备案表中的地下人防面积(A)与销售许可证中地下车库面积(B)以及建设工程规划许可证中地下车库面积(C)之间的关系，应该是：A十B=C，销售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户(室)面积对照表上登记的面积。
⑤实际己销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销售售楼处窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，结合财务上的账务处理，确认实际已销售面积。
⑥未销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销售窗口表，确认未销售面积。
⑦经营或转作固定资产的用房面积。
第二节土地增值税清算的审核工作一、转让房地产收入审核要点1、审核收入确认的完整性销售收入应包括货币收入、实物收入及其它收入，按照财务制度的规定，房地产开发企业在房产销售实现确认收入时应当记入“主营业务收入”科目。
因此，应当结合企业提供的商品房销(预)售许可证(市房产管理局核发)、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，与“主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收入的情况。
对存在疑点的，进一步审核房地产企业“预收帐款”、“应付账款”、“其他应付款”、“应收帐款”、“其他应收款”、“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存在将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。
2、审核收入确认的符合性对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格明显偏低又无正当理由的（明显偏低原则上掌握在低于物价部门核定价10%以下部分，无物价部门核定价的掌握在同类商品房均价10%以下部分），地税机关应当对房地产开发企业相关项目销售明细和物价部门批复进行核对，确认同时期的销售价格是否存在不合理变动的情况，对低价格销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行收入纳税调整处理，其收入按下列方法和顺序确认：⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
3、审核收入确认的准确性审核过程中要结合“主营业务收入”、“其他业务收入”科目的核算，与房地产开发企业提供的商品房销(预)售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售明细表、销售合同及合同登记簿核对，判定房地产开发企业是否准确划分了房产出售和出租的收入。
对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：⑴代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。
实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
⑵代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
在确认房地产收入时，应当了解房地产开发企业销售价格的组成，核对房地产开发企业“主营业务收入”、“开发成本”、“预收帐款”、“预付帐款”、“应收帐款”、“应付帐款”、“应收帐款”、“其他应收款”和“其他应付款”等科目，以准确界定房地产企业取得的代收费用收入和房地产的销售收入。
二、取得土地使用权所支付的金额审核要点1、审核取得土地使用权所支付金额的真实性取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：⑴审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
⑵如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
⑶审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
⑷审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
⑸审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
(6)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。
因此，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据（契税可作费用扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数）、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还和以地补路等情况。
对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。
对政府返还的土地款一律抵减土地支付款，即抵减土地成本。
2、审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，原则上土地可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，其它扣除项目按建筑面积计算分摊。
特殊情况按税务机关确认的其他方式计算分摊。
对房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证，经规划部门审核同意的规划图、房屋分户(室)测绘面积对照表等资料(加盖市房屋产权监理处面积复核专用章)，按照上述原则分摊土地成本，以判定其上地成本的分摊是否合理、准确。
3、审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：⑴审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
⑵审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
⑶审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。
因此，应当结合房地产开发企业“开发成本—土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。
三、房地产开发成本审核要点1、审核成本费用的真实性在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。
税前扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据（财政部门监制收据）外，还要求该款项已实际支付。
这要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。
要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。
2、审核成本费用的配比性在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。
对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。
对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。
在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。
对于“开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。
同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。
检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售而积和可售而积单位工程成本确认。
可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位成本=成本对象可售部分成本÷总可售面积已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位计税成本通过去年下半年和今年上半年的土地增值税清算试点，我们发现大部分房地产企业开发的营业用房销售率偏低，未售营业用房用于自用或出租，如果以平均成本在已售面积与未售面积进行成本分摊，会造成售价高的营业用房成本、售价低的车库的未售面积的预留成本分摊不合理，市局多次进行调研，并征求基层参与清算人员的意见，经研究决定对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，以确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决了以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异太大、增值率高、税负重等问题。