【房地产进入城市可行性报告】城市研究之株洲

建筑面积：36.04万方 成交价：9.84亿元 土地单价：445万/亩 溢价率：48.20%
天元区44区
建筑面积：12.63万方 成交价：3.61亿元 土地单价：476万/亩 溢价率：43.55%
石峰区
建筑面积：8.41万方 成交价：2.64亿元 土地单价：313.74万/亩 溢价率：87.40%
天元区武广片区
17
土地市场 土地市场板块判断：区域热度天元、荷塘潜力大、热力高
2017年株洲分区域普宅用地市场情况
数据来源：土地市场网、株洲市公共资源交易中心 18
土地市场
热点区域典型板块引领土地量价，武广、荷塘板块楼市热度可期
武广板块：价最高
首先，区域核心竞争力的打造，教育资源、生态资源等； 其次，是城发集团重点招商引资片区； 。再次，片区是承接天元区房地产发展方向的第一站，紧邻 武广高铁站；区域内发展潜力大，是众多品牌开发商进驻 株洲市场的必争之地；
9044
5 2184.4
839.7 29.7%
33977
22659 4
城市概况—空间发展格局
未来城市的发展格局东提西进：两个重点方向和区域天元及荷塘
5
城市概况—交通
株洲是“十字型”国家级铁路枢纽，和郑州并称“北郑南株”，拥有京广、 浙赣、湘黔三大铁路干线 ，京港澳、沪昆等六条主要高速线路
铁路发达，拥有京广铁路、长厦客运专线、泸昆高铁、 醴茶线、长横线、娄醴线、茶吉、文茶线（衡茶吉联络 线）。
汽车
服饰
市区计划开发服饰工业用地 约1500亩，建设标准厂房110
万平方米，技工贸总产出达 到1000亿元。
11
城市概况—住宅产业发展环境
株洲房地产市场暂无出现限售限价限签，周边省内其他城市或多或少被限制，对于城市流动人口 购房来说是重大利好。
12
株洲房地产市场——市场容量
株洲房地产市场销售额2017年达到375亿（官方数据），环比增长135%，市场容量潜力巨大
城市性质：株洲既是全国的老工业基地，又是新兴的工业城市、工业发展重
点基地、商业之都。株洲市制定的迈向21世纪目标为构筑电力机车城、汽车城、 航空城、服饰城和有色金属冶炼及深加工基地、新能源基地。
人口：株洲市域总面积为11262平方千米，全市总人口为400.5万人（2015年
末人口普查）；其中市区总面积853.4平方千米，市区常住人口122.5万人 （ 2012年末数据）。2012年末，株洲市区建成区面积位居全省第2位。
14
房地产市场
普通住宅成交量价上升新高度，天元区价量领跑全市，成交占比达到全市的58%，成交结构中 100-140平是主力，改善型产品占比提升
套数:2092套 面积:27万方 金额:11亿元
均价:4209元/㎡
套数:4090套 面积:45万方 金额:19亿元
均价:4205元/㎡
10% 10%
套数:21121套 面积:256万方 金额:143亿元 均价:5579元/㎡
城市常住 总人口 （万人）
城区常住 人口
（万人）
建成区面 积
（k㎡）
GDP总值 （亿Baidu Nhomakorabea）
人均GDP （万元）
人均GDP （美元）
GDP全 省排名
固定投资 总额（亿
元）
社会消费品 零售总额 （亿元）
恩格尔 系数
城镇居民 人均可支
配收入 （元）
城镇居民 人均消费
性支出 （元）
400.5 122.5万 135.25 2335.11 5.89
上升新高度 天元区领跑全市
6%
17%
1 7%
套数:6524套 面积:74万方 金额:38亿元
均价:5192元/㎡
9%
套数:3293套 面积:39万方 金额:19亿元
均价:4963元/㎡
5 8%
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土地市场
最近3年各年 市区范围的 商住用地出让的总建筑面积（剔除保障房） VS市区各年住宅成交面积
2017年株洲土地市场供求同比上涨超三成，土地成交量超近五年平均值（730万方），成交金额翻 倍，各大开发商看好株洲未来发展潜力，其中普宅用地含金量最高，商服用地去化压力大，供销紧缩
4200
300
4000
200 100
3800
0
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
供应面积（万方）
销售面积(万方）
销售均价（元/㎡）
数据来源：株洲国土资源网、株洲房地产信息8网
城市概况—重点规划
1、公共交通新制式，完善基础配套；磁浮线、BRT、跨坐式单轨建设 2、各组团形成片区发展，促进片区均衡发展，楼市热点板块覆盖扩大。
1000
690
55.05
2014年
1168
536
37.15
2015年
863
1013
60.21
2016年
566
590
46.49
2017年
746
819
103.81
株洲近五年国土供应及销售情况统计表
120
1400
100
103.81 1200
80
60
55.05
60.21
40
37.15
46.49
1000 800 600 400
购檀香山）
津桥华府
20
土地市场 品牌房企株洲拿地布局——抢地火爆
天元区武广片 栗合路武广区20号储备地块二期
建筑面积：33.35万方 成交价：10.92亿元 土地单价：611.9万/亩 楼面价：3276元/㎡
天元区48区
建筑面积：13.83万方 成交价：3.01亿元 土地单价：392万/亩 楼面价：2176元/㎡
658.64
618.03
766.16
销售均价 （元/㎡）
4221
4236
4379
4500
4898
销售额(亿元)
235.1 227.6 288.4 278.1 375.3
株洲近五年商品房销售情况统计表
5000
4898
900
4800
800 700
4600 4400
4221
4236
4379
4500
600 500 400
城市研究之株洲
1
城市概况—城市定位
株洲城市定位为“全力打造现代化国际化的动力之都、山水名城”，以现代工业文明为特征的生态 宜居城市。
请插入城市区位图
株洲市辖：5区1市4县，包括天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、
株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。其中天元区因在株 洲湘江西侧，习惯性称之为河西，其余三个行政区笼统为河东。
品牌 当代 尚裕 富兴 碧桂园 恒大 中建 美的 金轮
2017年外来品牌房企株洲新增项目
项目数量
新增项目1个 新增项目1个
上品湾MOMA
新增项目1个 新增项目3个 新增项目4个 新增项目1个 新增项目2个 新增项目1个
碧桂园玖玺台、石峰区轨道科技城、石峰区石峰山路 恒大林溪郡、恒大御景湾、恒大誉景花园、天元区 武广片区粟合路武广20号储备地块 中建玥煕台 东部美的城二期、美的檀府（收
轨道 交通
主要 产业
形成“一带五园两小区”产业布局的千亿 产业园，实现工业总产值1400亿元以上
航空
打造湖南航空产业示范园 核心园区，预计到2025年，
株洲市航空产业总产值突 破1000亿元
以高新区汽车整车及核心
零部件产业园为主，到 2017年，汽车产业实现营 业收入800亿元，年产整车 规模60万辆。
25
28
2015年 17
2016年 2017年 24 16 11
土地市场 公开市场含居住性质用地供应成交64 宗（819万方）、整体楼面价1289元/平米、平均溢价率25.19%
2017年内五区成交土地楼面均价1289元/m²，同比上涨 63.58%；溢价率25.19%。
2017年住宅用地成交均价1874元/㎡，同比上涨64.45%，溢价率 高达30.04%，全年成交37宗普宅用地，19宗溢价成交，其中下半 年溢价18宗，开发商对于土地的强烈争夺意愿在下半年得以体现 。
资料来源：百度百科 7
城市概况—房地产指标
城市房地产指标：国土供应及销售突破百亿级规模，商品房销售情况整体非常乐观，2017量价提升 非常明显，株洲市房地产投资火热，整体市场供不应求，投资增幅进入上升阶段。
株洲近五年国土供应及销售情况统计表
供应面积（万方）销售面积(万方）成交金额(亿元)
2013年
株洲公路四通八达，106国道、320国道、211省道、京 港澳高速公路（G4）、长株高速公路（S21）、沪昆高 速公路（G60）、泉南高速公速（G72）、衡炎高速公 路、岳汝高速。
资料来源：百度百科 6
城市概况—交通
株洲港为湖南省八大港之一，千吨级船舶能经长江、通上海并达世界各地， 且株洲距长沙黄花国际机场仅37km，通过高速半小时可直达。
新华路、建设路将率先建成BRT。
轨道科技城内，将建设长约1公里的跨坐式单轨。
万丰湖景观资源，汽车博览园。
教育资源星月湖景观资源。
千亿轨道产业园
9
城市概况—产业发展
株洲为以高新技术产业为先导的国家老工业基地，中南地区重要的商贸和现代物流中心，全市划分为 北部、中部、南部三个城镇经济区。
北部经济区： 市域核心区域
株洲距长沙黄花国际机场37km，有高速连接，可通 过黄花机场周转国内及国际各大城市及地区。
株洲通用机场正加紧建设，可起降5500公斤以下的各 型通用飞机（非定期客运）、直升机。
株洲港为湖南省八大港之一，普通船只沿湘江可上 溯衡阳、永州，下通洞庭湖、长江。千吨级船舶能 顺湘江、经长江、通上海并达世界各地。
石峰区
建筑面积：8.41万方 成交价：2.64亿元 土地单价：313.74万/亩 楼面价：3136元/㎡
天元区武广片区，东至湘 江大道、北临炎帝大道
建筑面积：25.81万方 成交价：6.88亿元 土地单价：498万/亩 楼面价：2668元/㎡
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土地市场 品牌房企株洲拿地布局——新地价不断刷新
天元区44区
荷塘板块：量最高
区域属于成熟片区，大部分土地有拆迁任务，导致成交 土地面积小，数量多。水竹湖板块是荷塘区未来的土地 供应主要片区
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土地市场 外来品牌房企争相进入，深耕房企谋求辐射扩张，多方积极寻找布局株洲途径
新增外来房企收购竞地争相进入株洲，长沙深耕房企布局进入株洲；品牌房企多方积极寻找布局株洲途径。
说明： • 市场热销产品为普通住宅、户型面积区间100-140平米、热点成交板块为武广及水竹湖板块
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房地产市场 市区住宅去库存周期 上半年走势平稳，下半年势头爆发，主力区域集中在天元荷塘区。
株洲市商品房年均供应499万㎡，成交505万㎡，成交均价5726元/㎡，同比增长20%，主力区域主要在天元荷塘区。
20
200
0 2013年
2014年
2015年
2016年
0 2017年
供应面积（万方）
销售面积(万方）
成交金额(亿元)
株洲近五年商品房销售情况统计表
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
供应面积 （万方）
685.8
638.5
544.4
708.71
691
销售面积 (万方）
557
537.3
北部经济区——由株洲市区、株洲县和醴 陵市组成，为市域核心区域。工业以高新 技术产业为先导，机械、冶金、化工、陶 瓷等支柱产业为重点，发展以金融、信 息、商贸旅游为主的第三产业，农业发展 以服务城市和生态型高效农业为重点。
中部经济区 南部经济区
中部经济区——由攸州市和茶陵县组成， 重点发展以农副产品加工等。
南部经济区——以炎陵县为中心，重点发 展旅游业等。
资料来源：株洲规划局网站
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城市概况—产业发展
加快发展轨道交通、航空、汽车、服饰、陶瓷，加快形成先进制造业与现代服务业双轮驱动、传统 产业与新兴产业齐头并进的发展格局。
规划面积10平方公里， 打造以高端陶瓷为主 的、国内一流的综合 陶瓷产业基地。
陶瓷
2
城市概况—城市角色占位
3
城市概况—人口与GDP
株洲经济发展势头良好，2015年株洲市GDP总体规模达到2335.11亿元，在湖南省排名第五；常 住人口400.5万，其中市区常住人口122.5万；人均GDP达到5.89万元，约9044美元。2015年城 镇居民人均收入达到33977元。
株洲市城市历年GDP及城市发展阶段
栗合路武广20号储备地块二期
年度
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
成交宗数 99
68
87
66
64
普宅用地以近6成的供销占比，撬动整体市场近9成的成交金额， 宅地成为各大开发商狂揽
年度
2013年
普宅用地成交宗数 50
2014年 22
2015年 2016年
40
17
2017年 37
年度 商服用地成交宗数
2013年 2014年
新马片区：万丰湖景 观资源；汽车博览园
武广片区：教育资源； 星月湖景观资源
轨道科技城片区： 千亿轨道产业园
规划：交通
磁浮线
BRT 跨坐式单轨 规划：区域 新马片区 武广片区 轨道科技城片区
长株潭城际轨道磁浮交通线株洲段一期工程线路走向为湘潭易俗河-职教城，线路全长27.9公里，车站24座，平均站间距1.2公里。