房地产开发项目财务分析案例

房地产开发项目财务分析实例

一、项目概况

该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：

1、用地面积：12243平方米

2、建筑密度：≤35%

3、容积率(地上)：≤4.62

4、绿化率：≥25%

5、人口密度：≤1085人/公顷

6、规划用途：商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。

楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。

本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。

表6-1项目主要技术经济指标（一）

项目单位数量项目单位数量

占地总面积平方米121243居住人数人1071

总建筑面积平方米55338(地上)平均每户建筑面积平方米124

居住面积平方米37899平均每户居住人数人 3.5

公建面积平方米5077人均居住用地平方米35.38

绿化用地平方米3060道路面积平方米5233

居住户数户306车库面积平方米7500

表6-2项目技术经济指标（二）

层数功能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙楼4商铺1124815528

公建面积4280

塔楼19（2个）住宅1942（每层）36898

地上总建筑面积52426

地下室2停车库72007764

设备面积300

人防面积264

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划

1、有关工程计划的说明

项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。

2、项目实施进度计划

项目实施进度计划见表6-3。

四、项目各种财务数据的估算

1、投资与成本费用估算

（1）土地出让地价款

包括两部分：

①土地使用权出让金

根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。

②拆迁补偿安置费

根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。

上述两项合计：12332万元。

（2）前期工程费

本项目前期工程费估算见表6-4：

表6-4前期工程费估算表单位：万元

序号项目计算依据金额

1规划设计费建安工程费×3%332.02

2可行性研究费建安工程费×1.5%166.005

3水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%55.335

4通水、通电、通路费建安工程费×2.5%276.675

5场地平整费60元／平方米73.38

总计903.415

（3）建安工程费

参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。

表6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额

合计

单价金额单价金额单价金额

1塔楼41460平方米11054581101.4420301.512505121

2裙楼18325平方米

其中商铺：13248平方米11052025475870301.55523447 11051464475629301.54062499

合计11067（4）基础设施费

其估算过程参见表6-6：

表6-6基础设施费估算表单位：万元

序号项目单价计价数量合计

1供电工程65万元／公顷 5.5338顷359.7

2供水工程15万元／公顷 5.5338公顷83

3道路工程42.13万元／公顷0.5233公顷22.05

4绿化工程 5.4万元／公顷0.306公顷 1.65

5其他工程占建安工程费的2%11067万元221.34合计687.74

（5）开发期税费

其估算过程参见表6-7：

表6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明(估算依据)

1固定资产投资方向调节税553.35建安工程费×5%

2分散建设市政公用设施建设费1328.04建安工程费×12%

3建筑工程质量安全监督费44.26建安工程费×4‰

4供水管网补偿费住宅：19.28

商铺：67.49住宅：0.3吨／人，600元／吨商铺：0.1吨／人，600元／吨

5供电用电负荷费住宅：58.75

商铺：

105.984住宅：4kVA／户，480元/kVA

商铺：8kVA／百㎡，1000元/kVA

6其他221.34建安工程费的2%合计2398.494

（6）不可预见费

取以上（1）～（4）项之和的3%。则不可预见费为：

（12332+903.425+11067+687.24）×3%=748.89

(万元)

开发成本小计：28110.384万元。

2、开发费用估算

（1）管理费用

取以上（1）～（4）项之和的3%。则管理费用为：

（748.89(万元)

（2）销售费用

销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。（3）财务费用

指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：

第1年应计利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5（万元）

第2年应计利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125（万元）

第3年应计利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928（万元）

则财务费用为上述合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。

开发费用小计：4748.7353万元。

总成本费用合计：32859.1193万元(35965.37)

3、投资与总成本费用估算汇总表

详见表6-8。

表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元

序号项目金额估算说明

1开发成本28110.384以下(1)～(6)项合

计

（1）土地费用12332

（2）前期工程费903.415

（3）基础设施建设费687.74

（4）建安工程费11067

（5）开发期税费2398.494

（6）不可预见费148.89

2开发费用4748.7355以下(1)～(3)项合

计

（1）管理费用748.89

（2）销售费用2606.34销售收入×5%

（3）财务费用1393.5053

3合计32859.119

3

4、项目销售收入估算

（1）销售价格估算

根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：

住宅：6700元／平方米

商铺：17200元／平方米

车位：21万元／个

（2）销售收入的估算

本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。详见表6-9

表6-9销售总收入预测表单位：万元

用途可售数量预计销售单价销售收入

住宅37899平方米6700元／平方米25392.33

商铺13248平方米17200元／平方米22786.56