渗漏风险分析(案例)

施工缝
变更后梁体
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处理措施：
对施工缝注浆处理，重新施作防水； 重新浇筑砼反坎。

露台反梁渗漏（2）
飘板
推拉门 细石砼保护层 保温板 防水层 露台栏杆
结构板
圆弧角 露台 现浇砼反坎
整体浇注反梁
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4、空调板根部渗漏
原因分析： 空调板根部砌体周边未设置砼反坎； 无有效排水措施和坡度。

渗漏风险主要产生在以下几个方面：
1、屋面部位的渗漏现象。 2、外墙、外窗、阳台或露台、飘板、空调孔、透气孔等部 位的渗漏现象。 3、厨卫间产生的渗漏现象。
4、地下室产生的渗漏现象。
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1、屋面部位的渗漏现象
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1、平屋面部位的渗漏现象。
出屋面结构 砌体墙根部渗漏（1）
原因分析： 反坎太低； 防水上返高度不足； 未设置砼反坎或反坎质量较差。
预防措施： 外墙周边设置砼反坎； 墙体根部附加防水。
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2、坡屋面部位的渗漏现象。
坡屋面 渗漏分析（2）
分析概述： 1、施工操作原因 由于屋面坡度较大，砼在振捣过 程中往往造成滑落、离析等现象， 使砼只能在斜坡面上在无约束呈 滑落状态下自然成型。砼浇捣密 实性难以得到控制，施工质量难 以达到预期效果，因此，给屋面 渗漏留下重大隐患。

处理措施：
全面整改窗台排水坡度； 修复窗楣鹰嘴、滴水线； 修补窗边墙体抹灰裂缝。

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3、阳台、露台渗漏
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原因分析：
反梁变更，后浇存在施工冷缝； 推拉门下坎砖砌而成。

露台反梁渗漏（2）
飘板
细石砼保护层 保温板 防水层 露台栏杆 结构板
原设计反梁 露台 推拉门下砖砌反坎
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某知名企业关于渗漏淋水试验总结
案例（2）
建筑面积：7.5万㎡ 6层，框架，红砖外墙 桩基开工：2003.08.28 天然基础：2003.10.10 外架拆除：2004.03.20
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自然雨天渗漏情况
2004.06—2004.07：历经5次下雨考验：
常生产和生活，给人们造成财产损失和精神负担。根据我们第三方在现场评估的
总结，防渗漏节点处理不当和施工过程是造成房屋渗漏诸因素中最主要的因素， 其中尤以节点处理措施为甚。以往房屋防水的重点仅仅放在屋面、地下室、厨房、 厕所等易产生积水的部位。 但我们认为，随着国民经济的发展，建筑业发展迅速，高层建筑物成为发 展趋势，建筑物的外墙亦应是房屋防水的重点，因为外墙渗水不但会影响房屋的 使用功能，还严重影响建筑物的外观，同时维修上及其困难，但在实际的现场施 工中，往往会因为外墙不易积水从而忽视了外墙细部的节点施工，给日后的外墙 渗漏埋下了隐患，特别是在南方多雨潮湿和台风影响的环境下，这个问题更显突 出。
2、现场施工存在以下几方面难度 （1）斜屋面坡度较陡，无站人操作梯台； （2）屋面板转折节点较多； （3）局部造型部位，施工作业面过小；
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2、坡屋面部位的渗漏现象。
坡屋面脊板交接处 渗漏（3）
渗漏原因：由于屋面两折板交接处施工难度较大，很难控制折角部位混凝土密实度， 致使此部位出现渗漏。 维修加强方案： ①从下部把渗漏点凿出，再从上部把该部位疏松混凝土凿除。 ②清理基层，先用干硬性微膨胀水泥分层封堵密实，再用水泥防水砂浆粉面。 ③表面扩大涂刷双组份聚氨酯（品牌：东方雨虹311）防水两道1.5毫米 ④淋水试验待不漏后，再恢复屋面瓦。
处理措施：
重新塞缝密封； 通缝注浆处理； 尽量采用外防。

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2、外窗渗漏
预防措施：
严格控制塞缝材料与塞缝工艺； 及时拆除框料底部保护膜及临时木塞； 严格控制洞口尺寸； 加强基层清理。

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2、外窗渗漏
原因分析：来自百度文库
窗台坡度不足； 窗楣滴水失效； 底框内低外高； 窗边收口一次成活。
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2、外墙、外窗、阳台或露台、飘板、空调孔、透
气孔等部位的渗漏现象。
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1、外墙渗漏
外墙渗漏分析及 解决方案（1）
原因分析：砌筑外墙与主体结构交接部位灰缝不密实（顶砌、塞缝或竖向接 缝），产生裂缝，造成渗漏； 解决方案：1、凿开裂缝周国3~5CM宽的V型槽，并切深入砼层处，找到渗漏点， 用防水砂浆找平，分层做“黑豹”防水 ２、找出不同材质交接处，切掉砂浆层，贴防裂网，做底层砂浆然 后刷“黑豹”防水，再做砂浆面层
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3、厨卫间产生的渗漏现象。
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3、厨卫间产生的渗漏现象。
原因分析： 沉箱式卫生间未设置侧排地 漏或TTC同层排水系统； 沉箱内采用架空工艺施工， 砖垛密集，导致排水不畅； 侧排地漏高于结构高；
墙体20％ 其他部位10％ 八角房墙体60％ 窗边窗台70％
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一期住宅实体淋水检验结果
案例（2）

淋水检验结果总结：
1、强制淋水爆发的渗漏数量及比例非常恐怖 2、铝合金窗及其周边部位是外墙最主要的渗漏途径
3、无防水层的贴砖外墙无法抵抗2 4h强制淋水检验
4、八角房与空调百叶内腔是外墙最薄弱的渗漏部位
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1、外墙渗漏
线管盒处渗漏分析及 解决方案（3）
原因分析：沿外墙壁线管处渗入，沿着线管流通，从内墙线盒处渗出 解决方案：在外墙壁线管与墙体交接处，打出喇叭状凹槽先刷“黑豹” 防水，再采用耐侯密封胶收口
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1、外墙渗漏
外墙天沟造成 渗漏（4）
渗漏原因：成品天沟间隙过大造成雨水顺墙面流淌，导致内墙渗漏。 维修加强方案： 缝隙较大的天沟重新安装，缝隙较小的天沟用耐候硅胶封堵保证屋面排 水不顺墙面下淌。
后期建议： 管道井上翻400-500高与屋面砼一次性浇筑。
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2、坡屋面部位的渗漏现象。
积水面与砌体墙交接 造成渗漏（5）
渗漏原因：平屋面与墙体交接处未设置砼反坎， 引起三层高窗处墙 体渗漏。 维修加强方案： 该部位砌体墙体宽度为300，凿除100宽300高砌体，改为现浇混凝 土+聚氨酯防水处理，恢复外立面装饰。
导致重复产生渗漏现象。
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第三部分：渗漏案例回顾
知名企业---某项目渗漏事件回顾 92.05：项目开工； 94.09：项目入伙； 95.04：外墙初现渗漏现象，启动维修程序； 95.06：外墙渗漏明显加重，维修难以为继；
案例（1）
95.10：遭遇台风，576户全部渗漏，投诉严重升级，维修被迫终止； 95.11：成立渗漏处理领导小组，着手试验研究工作； 96.05：试验基本完成，确定初步方案，恢复渗漏维修； 96.10：第一轮处理完毕，渗漏比率明显下降，基本达到预期效果； 最终完成全部渗漏处理及恢复持续了更长时间。
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1、外墙渗漏
外墙线条线条造成 渗漏（5）
渗漏原因： 由于线条处结构未上翻，大雨墙面淋水，水慢慢顺着线条往墙内渗透。 维修加强方案： ①凿除线条上部200mm高至砌体基层，并凹进去20-30mm ②清理基层，再用防水砂浆与原粉刷层补平 ③刷双组份聚氨酯（品牌：东方雨虹311）防水两道1.5毫米 ④两侧小露台墙体四周根部也同样处理，防止雨水从此处渗入外墙保温 层内 ⑤外墙淋水、露台蓄水试验确保不漏后恢复面层。 后续方案：后期施工楼栋所有外墙及线条四周增设砼止水反坎高度200。
房屋渗漏风险研讨案例
深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司
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目 录
第一部分：房屋渗漏风险概述 第二部分：房屋渗漏给开发商造成的影响 第三部分：渗漏案例回顾 第四部分：渗漏风险案例分析
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第一部分：渗漏风险概述
渗漏风险：
房屋渗漏是建筑工程中的主要质量通病之一，房屋的渗漏会影响人们的正
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一期住宅实体淋水检验结果
案例（2）
楼号 1＃ 2＃ 3＃ 4＃ 总计
户数 86 132 142 218 578
渗漏点数 118 273 125 122 638
户均渗漏点数 1.37 2.05 0.88 0.56 1.215
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一期住宅实体淋水检验结果
案例（2）
其他特殊部位10％ 空调百页内腔30％
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2、外窗渗漏
问题描述：

门窗塞缝周边出现渗漏现象，尤其是下框部位。
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2、外窗渗漏
原因分析：

塞缝材料配比不当； 塞缝、密封不佳； 木塞、保护膜干扰； 窗框固定不牢； 基层处理马虎； 温差干湿变化影响。
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2、外窗渗漏
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1、外墙渗漏
节点处理不当造成 渗漏（6）
渗漏原因：空调套管与空调
板处于同一平面 处理方案：修改空调套管位 置
空调 套管
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1、外墙渗漏
堵洞处理不当造成 渗漏（7）
钢管、 钢丝绳
渗漏原因：脚手架眼未作特殊防
渗漏处理夹杂钢管、钢丝绳 处理方案（内墙）：将钢管、钢 丝绳取出再对该位置用膨胀砼封 堵并涂刷聚合物防水再用防水砂 浆抹灰收面
5、外墙墙根以及窗边塞缝部位是最薄弱的渗漏节点
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剖析问题、分析原因：

最根本的问题是什么？
1、态度问题：麻木不仁、习以为常； 2、工艺问题：工序没有完全按规范和标准要求去做； 3、技术人员素质问题：对节点做法不熟悉、不研究，不交底，
不检查；
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第四部分：渗漏风险案例分析
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第二部分：房屋渗漏给开发商造成的影响
1、房屋渗漏会给开发商造成不良的负面影响，损害企业品牌形象。
2、房屋渗漏给开发商带来了不可估量的经济损失，如维修费用、装饰费
用，并有可能导致直接的经济赔偿，给业主生活、工作均带来很大程度 的不便。
3、房屋渗漏现象一旦产生，不易处理，如果不从节点上进行根治，可能
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1、外墙渗漏
管线安装不当造成 渗漏（8）
渗漏原因：外窗管线安装开孔不当造成外墙渗漏； 处理方案（内墙）：在内墙壁线管与墙体交接处，打出喇叭状凹槽先刷“黑
豹”防水，再采用耐侯密封胶收口
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2、外窗渗漏
外窗节点处理不当 形成渗漏（9）

原因分析： 1、窗框塞缝不密实； 2、未浇筑窗台压顶； 3、窗台压顶采取后浇方式、浇筑不密实；
案例（2）
外墙渗漏27处，户均渗漏率0.12

2004.07--2004.08：精装修队伍蓄水检验交接： 平屋面渗漏9处，卫生间渗漏8处
总体渗漏较少，形势估计乐观
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24h强制淋水检验
案例（2） 2004.08：
为尽可能提前发现问题，减少渗漏投诉隐患，公司决定对一期住 宅外墙全面进行24小时持续淋水强制检验
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2、坡屋面部位的渗漏现象。
出屋面管道井处 渗漏（4）
渗漏原因： 管道井为现浇结构，未与屋 面一次浇筑成型，造成管道井 与屋面交接处不密实导致渗漏。
维修加强方案： ①从管道井周边把该部位疏松混凝土凿除； ②清理基层，用堵漏王分层封堵； ③阴阳角防水附加层上反高度400； ④淋水试验确认不漏后恢复面层。
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1、外墙渗漏
外墙渗漏分析及 解决方案（2）
摸灰裂缝
砖墙
原因分析： 主卫窗下墙由卫生间降板梁250高＋砖墙200＋窗下墙卧梁100构成， 不同材料间受温差、干湿影响形成裂缝而渗水
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1、外墙渗漏
燃气管处渗漏分析 及解决方案（2）
原因分析：钢套管与燃气管、外墙抹灰层间存在缝隙 解决方案：在钢套管与燃气管、外墙抹灰层间用耐侯密封胶
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2、外窗渗漏
外窗拼装处理不当 形成渗漏（10）
原因分析：外转角窗两根塑 钢型材直接采取拼接方式安 装，造成外墙渗漏；
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2、外窗渗漏
外窗拼接部位未打胶 封堵形成渗漏（11）
渗漏分析：铝合金外窗型材拼接部位未进行打胶封堵处理， 造成外墙渗漏。 解决方案：铝合金型材拼接部位全面采取打胶封堵处理。

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5、空调孔渗漏
空调管处淋水渗漏 分析及解决方案（1）
原因分析:1、未调整流水坡度空调洞口倒返水 2、且PVC管外边缘与外墙抹灰层交接处渗漏 解决方案：重新钻扎，找好流水坡度，并外扩管洞口，做“黑豹”防水涂膜
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6、排气孔渗漏
原因分析:排气孔外立面无防水百页