万科限额设计指标
房地产企业运营指标对标参考
90%
项目工程合同数量
小于45个
合同结算时间
6—8个月
工程款支付及时性
按照合同达到90%
指标类别
指标名称
行业标杆指标
X地产目标
设计管理
设计周期
常规项目
标准化项目
创新项目
常规项目
创新项目
方案
60天
42天
70天
扩初
30天
35天
35天
施工图
60—70天
60—70天
人均设计面积
4—5万㎡/人，兼顾专业配置
二次设计与部品确定时间
一般在总包开工后二个月内完成
指标类别
指标名称
行业标杆指标
X地产目标
工程管理
人均工程建筑面积
3万㎡/人，兼顾专业配置
现场工地管理人员配置标准
7人
工程质量客户满意度
65%
铁杆供方选用比例
大于75%
新项目开发核心员工比例
大于75%
项目工程合同数量
小于45个
一级计划中工程节点完成率
90%
3-4万㎡/人，兼顾专业配置
来访客户成交率
顺市
：10—15%
逆市
5%ห้องสมุดไป่ตู้右
客户成交周期
顺市
1—3天
逆市
7—10天
销售去化速度
开盘30天
60%
开盘90天
90%
库存量
3—6个月
房款回笼周期
3-7天签合同，一个月内完成按揭
来访客户数/广告推广投放额
6000元/人
每户客户成交成本
2万元/户
项目营销费用标准
集团结构限额指标
页码：第 1 页 共 11 页旭辉集团结构限额指标页码：第 2 页 共 11 页目录1.限额指标计算公式2.限额指标基准条件3.限额指标调整原则4.钢筋、混凝土算量原则5.成本核算面积计算原则6.其它要求7.各地结构设计限额指标表页码：第 3 页 共 11 页1.限额指标计算公式钢筋限额指标=A/S混凝土限额指标=B/S其中：A为钢筋用量，B为混凝土用量，S为成本核算面积。
2.限额指标基准条件限额指标基准条件包括：地震峰值加速度、场地特征周期、基本风压、地面粗糙度、上部结构标准层高、地下车库标准层高、地下车库覆土厚度1.2m、地下水位埋深、高宽比等。
限额指标基准条件详见各地限额指标表。
当实际条件与基准条件有偏差时，按本规程第3条款的调整原则进行调整，当第3条款未明确时，可结合当地工程经验，与设计院、成本部共同协商调整原则，并报集团设计部备案。
3.限额指标调整原则2.1.上部结构2.1.1层高每增减0.1m，钢筋限额可增减1kg；混凝土限额增减0.01m3。
2.1.2屋面为坡屋面时，则指标控制值x（1+1/6*a）（根据坡屋面的复杂程度，a取0.5~1）。
2.1.3铂悦、尊享项目钢筋限额可增加1kg，混凝土增加0.01m3。
2.1.4抗震超限项目，钢筋限额增加2kg；混凝土增加0.01m3。
2.1.5预制装配式结构：PC率小于15%时,钢筋增加2kg,混凝土增加0.01m3；PC率在15%-40%之间时，钢筋增加2kg,混凝土增加0.01m3；PC率大于40%时，钢筋增加2kg,混凝土增加0.01m3。
2.2.地下室2.2.1覆土增减0.1m，钢筋限额增减3kg/m2；混凝土限额增减0.03m3。
页码：第 4 页 共 11 页2.2.2层高每增减0.1m，含钢量增减2~3KG/m2；混凝土限额增减0.02m3。
2.2.3地下水位每增减0.1m，含钢量增减1KG/m2；混凝土限额增减0.01m3。
2.2.4若消防车上地下室顶板，则含钢量增加5~8KG/m2（面积为消防车道及登高面面积）。
万科限额设计8大指标
万科限额设计8大指标2014-04-21明源地产研究院对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业带来高额回报。
那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。
一、设计限额指标主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以下8方面：1.设计费本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。
精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。
住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。
备注：（1）参照 2002 版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。
（2）策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。
设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。
（3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。
其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的。
2.营销费用限额本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。
营销费用计算以销售收入为基数。
备注：（1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。
高层及多层住宅主要设计指标限额标准
高层及多层住宅主要设计指标限额标准在当今的城市建设中，高层及多层住宅如雨后春笋般涌现。
为了确保这些住宅的质量、功能和经济性，制定合理的设计指标限额标准至关重要。
这些标准涵盖了从建筑结构到配套设施的各个方面，对住宅的建设和发展起着重要的指导作用。
一、建筑面积与使用面积建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。
对于高层及多层住宅，建筑面积的限额标准需要综合考虑土地利用效率、居住舒适度和建设成本等因素。
一般来说，高层住宅的建筑面积会相对较大，以充分利用垂直空间，但也需要避免过度追求建筑面积而导致居住密度过高。
使用面积则是指住宅中可供居住者实际使用的净面积。
合理的使用面积设计能够提高居住者的生活质量。
在设计中，要确保卧室、客厅、厨房、卫生间等主要功能区域的使用面积满足基本的生活需求。
例如，卧室的面积不宜过小，以保证能够放置必要的家具和提供舒适的睡眠空间；客厅应具备足够的活动空间，以满足家庭聚会和休闲娱乐的需要。
二、层高与净高层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高则是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
高层及多层住宅的层高和净高标准不仅影响居住的舒适度，还与建筑成本和能耗有关。
一般来说，住宅的层高在 28 米至 30 米之间较为常见。
过低的层高会给人带来压抑感，影响室内的通风和采光；过高的层高则会增加建筑成本和能耗。
净高通常要保证在 24 米以上，以确保居住者在室内能够自由活动，不感到局促。
三、户型设计户型设计是住宅设计的核心内容之一。
合理的户型布局能够提高空间利用率，满足不同家庭的居住需求。
常见的户型有一居室、二居室、三居室等，每种户型都有其对应的面积和功能布局要求。
例如，一居室适合单身人士或年轻夫妻，面积可以相对较小，但要保证基本的生活功能；二居室和三居室则更适合家庭居住，需要合理划分卧室、客厅、餐厅、厨房和卫生间等区域，同时要考虑动静分区、干湿分离等原则，以提高居住的舒适性和便利性。
万科产品适配标准，一起来对标看看档次！
万科产品适配标准，一起来对标看看档次！引言为什么要做产品适配标准管理？是为了致力于建立与客户及市场环境匹配的项目产品及成本配置标准，提升项目的成本控制水平，进而达到提升房企的整体运营能力。
也是为了房企检讨固有的产品标准，颠覆习惯的操作思维，开拓新的采购资源，从而提高产品适配能力。
在这一方面，万科产品适配标准管理的做法在行业内非常具有前瞻性和参考价值。
产品适配体系的原则：为前期项目定位下的系列产品包，在满足经营需要的前提下，可在前期定位时跨产品体系确定产品包。
成本模块：本标准按照单体工程模块、公共工程模块、绿色工程模块组成。
各模块设置A/B/C三级配置，同时配置有T类部品包（层高、立面、栏杆、窗地比、铝合金门窗、入户门、景观等）供项目提升品质时选用。
将一个项目划分为五个公共模块、五个单体模块和一个绿色工程模块：标准由成本部牵头，各模块由专业部门负责，根据市场环境变化、价格指数变动等情况进行周期性调整。
各部门职责成本管理部1、负责本标准的制定、修订和解释。
2、负责根据成本管理的经验教训以及工程专业的最新做法，结合市场变化对相关标准进行调整。
设计管理中心1、负责项目规划方案的经济性；负责单体、地库、公建等结构指标的控制；负责栏杆、窗、百叶、外立面等部品的标准化。
2、负责在设计各个阶段与营销、成本、工程充分沟通，确保实施的方案是与营销、成本、工程等专业达成共识的成本最优的方案。
3、负责对各项不能达到设计控制指标要求的内容进行报批确认。
设计管理中心—景观组负责景观标准制定。
设计管理中心—室内组负责公共部位精装修、室内精装修标准制定。
营销管理中心1、负责项目前期楼盘的整体定位，减少后期因定位不准带来的成本重大变化。
2、负责在符合项目定位及满足盈利能力前提下，将客户需求按价值排序，配合设计部确定相对应的部品配置，并负责营销相关费用最优控制。
工程管理中心1、负责公司技术方案的审核以及技术标准和措施执行，并对技术方案的经济性进行论证，以实现保证质量下的最具有经济性的可行措施。
万科社区商业设计要求
万科社区商业设计要求一、店铺价值1.店铺价值与面积店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。
面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。
店铺价值逻辑：（1）销售型：①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。
销售型商铺合理的切小面积。
②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。
③单铺大于300万元较难销售。
（2）持有型：①商铺价值与层数关系：7A原理②商铺租金随层数增加逐层减半，③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。
2.店铺价值与位置店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。
销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。
店铺价值逻辑①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮二、店铺类型1.店铺分类店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。
单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。
单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。
三、店铺平面1.开间进深比开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。
①开间进深比合理区间为1:2~3:10③一般情况下进深最大不要超过15m③常见铺为4.2mX12m商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。
①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。
②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺案例：商铺面宽与柱距的关系反面案例：深圳翡丽郡开间进深标准铺：4mx8~12m，4MX20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。
2.单层铺单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。
建筑限额设计指引
建筑限额设计指引目录第一篇、前言 (2)第二篇、规划篇 (5)一、规划方案阶段重要技术经济指标及部分参考值 (5)二、总图布置原则 (7)三、地下车库规划设计 (8)四、园林景观规划 (9)第三篇、建筑篇 (10)第一章、方案部分 (10)一、建筑层高 (10)二、使用面积系数 (10)三、体形系数 (10)四、窗地比 (11)五、窗墙比 (12)六、墙地比 (13)七、方案阶段其他控制成本的措施 (14)第二章、施工图部分 (17)一、施工图设计应遵循的原则 (17)二、施工图设计建筑成本优化措施 (18)第三章、材料选用 (21)一、材料选用原则 (21)二、外窗的选用原则 (21)三、外墙的选用原则 (24)四、屋面主要材料的选用原则 (26)五、厨房卫生间设计 (27)六、综合限额措施 (28)第三章、车库设计 (31)一、层高 (31)二、柱网 (32)三、地下车库限额指标管控 (36)四、地下车库指标计算及指标表 (36)五、地下室布置 (40)六、地下室构造限额设计方法 (41)第一篇前言一、什么是限额设计限额设计就是设计师按照建设单位的设计任务书及投资估算控制初步设计，然后根据建设单位批准的初步设计总概算控制施工图设计。
房地产行业有一个业内投资控制的“三七定理”，那就是项目策划和设计阶段已经决定了项目生命周期内70%的费用；规划和初步设计阶段又决定了工程建安造价的70-80%，而施工图和后期工程管理只能决定工程投资的20-30%份额。
所以规划、方案阶段的设计优化，设备系统工艺的确定和设备选型等是限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小。
所以我们非常有必要把只管控建筑材料消耗为主的设计成本管控体系，逐步升级到开发全程成本管控体系。
二、限额设计的途径通常限额设计达到控制投资的途径有两类：1、要求设计满足建设单位要求的造价指标：即为满足投资或造价的要求限定的投资限制总值，可以理解为在满足建设单位任务书主要内容的情况下，从规划、设计、施工、销售、管理全方位调整来达到建设单位提出的投资额。
结构限额设计控制指标(版)
地产集团结构设计限额控制指标地产集团研发中心二0—五年四月一日目录一、 总 则 ............................二 结构设计限额控制指标说明 .....................三、 附表 .....................................附表 A: 钢筋和混凝土含量统计表总则编制目的： 加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。
编制时间： 2015年4月主编单位： 地产集团研发中心使用说明：1. 项目结构材料用量指标(包括钢筋和混凝土)均不得大于本限额控制值。
各项目完成施工图预算统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》 (见附表A )的要求统计、上报。
2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团工程、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。
3. 本标准由地产集团研发中心负责管理和条文解释。
制订依据：《混凝土结构设计规范》 ( GB50010-2010)《建筑抗震设计规范》 ( GB50011-2010) 《高层建筑混凝土结构技术规程》 ( JGJ3-2010)《建筑结构荷载规范》 ( GB50009-2012) 《建筑地基基础设计规范》 ( GB50007-2011) 《建筑工程建筑面积计算规范》 ( GB/T50353-2013)错误! 未定义书签。
错误! 未定义书签。
6结构设计限额控制指标使用说明1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁、板、柱及女儿墙、拉板、凸窗板、空调板等（除构造柱、过梁、砌体拉筋、室外楼梯等二次构造）的钢筋（G和混凝土（V）用量除以计算范围内的“建筑面积”（M ,即钢筋用量指标=G/M kg/m2）, 混凝土用量指标=V/M（nVm2）。
2. 统计结构材料用量指标所用的“建筑面积”为成本计算方式采用的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013为准，其与建筑设计计算方式的规划面积主要差异处如下：3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7时，钢材用量计算规则为:结构钢材用量=[G+（8 〜10kg/m2）*M7]/ （M+M）4. 常规采用钢筋主要包括：直径6mm钢筋统一采用HPB300直径5、7、9mn钢筋统一采用CRB550直径8、10mm及以上钢筋统一采用HRB400也可以全部采用HRB40C钢筋。
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本治理部整体负责。
各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。
现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。
万科限额设计的8大指标(学习)
案例四：节能环保技术应用展示
1 2
高效节能建筑技术
采用高效节能的建筑结构、墙体材料、保温隔热 技术等，降低建筑能耗和温度波动，提高室内舒 适度。
可再生能源利用技术
利用太阳能、风能等可再生能源为建筑提供电力 和热水等能源需求，减少对传统能源的依赖。
3
智能化控制技术
采用智能化控制技术对建筑设备进行集中管理和 控制，实现能源的优化配置和高效利用。
建筑高度
根据项目规划和城市设计要求，控制建筑高度。
容积率与绿地率
容积率
反映项目用地范围内建筑总量与用地 面积的比值，影响城市环境和居住舒 适度。
绿地率
反映项目用地范围内绿化用地的比例 ，提升居住环境品质。
建筑密度与高度控制
建筑密度
反映项目用地范围内建筑物的密集程度，影响城市景观和通 风采光。
建筑高度
万科限额设计的8大指标(学习)
汇报人：XX 2024-01-23
目录
• 限额设计概述与背景 • 8大指标详解 • 案例分析：成功实践分享 • 挑战与对策：应对现实困境 • 总结与展望：持续学习，共创美好明天
01
限额设计概述与背景
限额设计定义及意义
定义
限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求 的设计，包括两方面内容，一方面是项目的下一阶段 按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求， 另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计 技术要求。
未来发展趋势预测
房地产行业将更加注重精细化管理
随着房地产市场的不断成熟和竞争的加剧，企业将更加注重精细化管理，通过限额设计 等手段有效控制项目成本，提高投资效益。
限额设计将更加注重个性化需求
随着消费者需求的多样化和个性化，限额设计将更加注重满足不同消费者的个性化需求 ，提供更加定制化的产品和服务。
万科集团住宅结构设计控制要点
万科集团住宅结构设计控制要点（一）住宅结构设计控制要点原则：经济、合理、安全、优化一.选用的标准图集及技术措施：为统一出图的质量，建议采用以下标准图集、技术措施：《混凝士结构施工图平面整体表示方法制图规则与构造详图（现浇混凝士框架、剪力墙、框架-剪力墙、框支剪力墙结构）》二.设计单位注意事项：1.从方案到施工图设计，设计单位需向甲方提供各专业至少3次以上过程文件（以图形、表格或文字方式），时间为方案确定、初步设计提交正式文件前、施工图设计提交正式文件前，结构专业提供的内容包括：1）分析与设计参数定义；2）设计荷载取值；3）结构计算的总体控制要求；4)基础选型（内附基础埋深的相对标高和对应的绝对标高以及室外地坪的原貌、标高和设计绝对标高）；5)地下室及上部结构的结构布置方案（包括各层竖向、水平构件的定位、截面尺寸和主要连接节点构造大样、阁楼及坡屋面结构布置方案）；6)地下室底板和顶板的结构找坡（排水）方案（要求地下室各部位地坪特殊标高处注明结构标高与建筑标高的关系）、后浇带（包括底板、顶板和外墙、楼盖等部位）布置方案、地下室层高、各设备用房（如发电机房、高低压配电房等）的层高和净高要求、上部结构层高要求等结构技术过程文件，供甲方掌握和确认。
以在结构安全的基础上合理、经济和优化设计，取得良好的技术经济指标。
2.项目组各结构设计人员应始终保持技术措施、设计概念的一致性：在结构布置、构件选型、材料选用以及构造做法等结构技术措施上应协调一致，避免差异，否则必然造成施工成本及设计工程量增加。
3.设计单位需及时协助政府有关职能部门完成本工程的设计审查。
施工图审查合格后需向甲方提供各专业施工图最终版电子文件一份，并协助施工单位完成本工程的竣工图设计。
4.地质勘察成果涉及的技术指标如钻孔深度、抗浮水位（标高）、场地地震动参数、安全性评价等内容及要求需经设计单位确认或补充。
5.施工图设计前，设计单位需书面提供楼面活载取值供甲方确认。
万科限额设计的8大指标(学习)解答
（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的， 可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品， 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
备注： （1）策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限 额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导， 并在成本目标下达时提供专业意见。 （2）地下部分限额的范围： a.无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不 含基础垫层量。 b.地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基 础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室 或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水 池等）钢筋及混凝土。
考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准， 以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的 限额为上限。若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减， 应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后续设计 及实施过程中合理控制，未单独下达项目限额指标的项目适 用于本《项目限额设计成本》。
3.限额设计的操作
万科限额设计的八大标准
对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业 带来高额回报。那么，在满足客户需要、尊重设计的前提 下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这 些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无 接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限 额设计的。
一、设计限额指标 主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以
（1）豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及 中档住宅项目的样板房限额。
[整理]万科建筑要求
![[整理]万科建筑要求](https://img.taocdn.com/s3/m/7dfdf685960590c69fc3760d.png)
万科建筑设计要求（一）第一部分结构形式与材料限额标准第一节住宅以上备注：A. 住宅层高为2.9米，无地暖。
B. 钢筋含量的调整：抗震等级为6度时，钢筋含量降低3~5kg；抗震等级为8度时，钢筋含量提高5~7kg。
C. 结构限额设计变更指标：别墅、多层为已完工作量1.1%；小高层为1.0%；高层为0.8%。
D. 地上指标列入设计合同条款，若低于限额指标，则按比例奖励设计人员；若超过限额指标的5~7%，则根据实情对设计单位及项目公司处以一定数额的罚款。
罚款条款在签定合同时确定。
E. 表中地下指标为参考指标，具体工程应根据地勘报告和设计管理中心审定的基础形式加以调整，调整后的数额列入设计合同补充条款。
第二节会所第三节商业步行街第四节酒店式公寓第五节独立地下车库第二部分结构设计总则第一节结构设计一般原则1．必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。
2．结构形式一般采用钢筋混凝土结构。
3．结构方案应合理，应兼顾安全与成本，即在保证结构安全的前提下坚持成本最优原则。
4．构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取规范中较低值。
第二节各业态活载取值要求除严格执行《建筑结构荷载规范》外:1. 商业步行街中独立商铺楼面使用荷载取4.0kN/m2。
2. 会所中健身房、舞厅使用荷载取4.0kN/m2，其余取2.0kN/m2。
3. 独立地下车库顶板荷载应根据景观布置图或文字说明分块计算，并满足《种植屋面工程技术规程》取值标准。
顶板活载取值：绿地取1.5kN/m2；小型广场取4.0kN/m2；机动车道一般兼做消防车道，可按《建筑结构荷载规范》相关条文取用。
4. 公共建筑的种植屋面填土厚度为500mm，活载取值：绿地取1.5kN/m2，观光处取3.0kN/m2；住宅的入户花园及露台有填土要求时，填土厚度为200mm，活载取2.0kN/m2。
第三节梁、柱断面及配筋率取值范围1. 主梁断面高度一般取跨度的1/10~1/14,合理的计算配筋率一般在0.8%~1.6%之间。
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
标准
步骤二 —— 人防地下室空间的利用
•一、控制点： • 物资库、车库、人员掩蔽。 •二、结论： • 尽可能与政府职能部门沟通，采用造价较低的人防形式。首选物资库、人防车库、再 选人员掩蔽。 •三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件： • 详见“附表 03”中相关栏目的内容。
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
第二阶段：开发决策
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
步骤一 —— 地下机动车停车数量
•一、控制点： • 地面停车率、绿地率、道路。
•二、结论：
• 1、尽可能多的利用地面及架空层公共停车；
• 2、尽可能通过以下方式减少除停车以外的地面占地，以扩大地面停车的面积：
•三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件： • 详见“附表 04”中相关栏目的内容。
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
步骤三 —— 经济性较高的设备系统选型
•一、控制点：
• 给排水专业：消防栓系统、自喷系统、灭火器。
• 电气专业：照明设计、应急照明电源选择、火灾自动报警系统。
地上5～9层
不做地下空间。
地上10～11层
1、建议不做地下空间，配电间、电信间占用底层住宅房间，对房型有一定影 响。 2、其次建议做局部地下室，仅将配电间和电信间放入。 3、当自行车位在小区其他高层地下自行车库内解决不了时，才考虑整个底层 全部下落为地下室。
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
性判断，对于某些关键问题的组织还须给出综合性判断。 为使本标准容易得出单纯的结论，方便使用，在此只立足于经济性的角度来考虑地下
万科住宅单体建筑规范标准化设计规范标准
万科住宅单体建筑规范标准化设计规范标准万科住宅单体建筑标准化设计标准1住宅⼊⼝标准设计1、不设⼊户花园的做法（1）⼊户门外暗装门铃按钮，底边距地 1.30m ；距门洞边0.25m ；室内门铃明装，底边距地2.30m 。
（2）⼊户门应具备防盗功能，门洞⾼2100mm ，门洞宽按两种考虑，⼦母门宽1300mm ，单扇门宽1000mm （门扇净宽900mm ）。
（3）避免⼊户门正对户内卫⽣间门或户外管井门。
（4）⼊户门应设墙垛，垛宽不⼩于50mm ，可能情况下垛宽200mm 。
门内应装门碰。
（5）⼊户门门扇采⽤多点锁、装猫眼，采⽤铜质或其它⾼强合页，锁具、门、闭门器、猫眼、合页的品牌应有明确选择范围。
（6）房间号牌宜设于门洞上⽅。
（7）⼊户门门扇的形式、⾊彩等应与楼梯间、公共⾛道的设计风格相协调。
（8）多层住宅⼊户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有600mm 的缓冲距离。
（9）应避免两户间的户门在平⾯上相互垂直紧贴造成门扇开启⼲扰。
2、设⼊户花园的做法（1）⼊户花园的⾯积扣除⾛道后不宜⼩于8m2 ，直接对外采光通风⾯宽不⼩于2400mm 。
（2）⼊户花园宜作结构降板300mm 设计，可结合花槽解决⼊户管道埋设问题。
（3）⼊户花园可以起门廊作⽤，鞋柜可以结合在花园内。
（4）配电箱可以安装在花园内合适的墙上。
（5）第⼀道⼊户门（在楼梯厅与⼊户花园之间）起防盗作⽤，门洞⾼2100mm ，宽1300mm ，第⼆道门（⼊户花园与客厅之间）采⽤玻璃推拉门，门洞⾼与窗顶⾼相平。
6）⼊户花园要考虑照明和给排⽔设施。
7）其它要求与不设⼊户花园户型相同3、⼊户⽞关（1）3 房及以上户型尽量设⼊户⽞关，并预先考虑鞋柜位置，鞋柜深300mm 。
（2）⼊户⽞关的⾛道净宽度不⼩于1200mm （不包含鞋柜位置）。
（3）⽞关天花中央明装吸顶灯，在门开启⽅向⼀侧暗装照明开关，底边距地 1.30m ；在门开启⽅向⼀侧安装对讲机，底边距地1.30m （如选⽤挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86 X86mm ），对讲机距门边的距离宜⼤于400mm ;可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地0.30m 。
3-融创集团高层及多层住宅主要设计指标限额标准 2018修订版-发布稿
高层及多层住宅主要设计指标限额标准(2018年修订版)-北京区域备注： 1、塔楼地上和车库地下室建筑面积计算规则执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）。
当塔楼地上部分“可拓展建筑面积”（计算方法按规范要求，该面积须为封闭空间）占报规面积的比值超过3%且不大于15%时，可将拓展面积计入指标面积；不超过3%时，指标不调整。
塔楼地下室面积指：地上塔楼外轮廓在地下的投影面积（不是计容面积）。
2、塔楼地下室指标所涉构件指塔楼投影范围内所有构件，可不计入纯地下室外墙和纯人防墙，塔楼所属竖向构件对应基础构件如超过投影范围，均应计入。
塔楼采用筏板基础（含桩筏）时，如由于技术原因（抗倾覆、抗冲切等），筏板整体面积大于投影面积的110%时，塔楼地下室指标可不计入超出部分，超出部分钢筋和混凝土应（按面积比例）计入车库地下室部分。
3、如查本表及备注后指标无法满足塔楼地下室限额时，可按“地下室面积加权限额”复核，如能满足亦可。
地下室加权限额 =（塔楼地下室限额*塔楼地下室面积+地下车库限额*地下车库面积）/( 塔楼地下室面积+地下车库面积) 。
4、塔楼高度与楼层数不统一时，以塔楼结构高度为准。
5、本表格适用于多高层住宅项目,包含高层和洋房，不适用于别墅类（独栋、双拼、叠拼），表中钢筋砼含量不适用于抗震超限项目，非钢筋混凝土指标不适用与TOP 类项目。
6、同一项目同一地块，本表技术归并条件相同时，各统计指标部位可取各楼座的平均值。
7、表头所列城市和青岛（基本风压0.60）、烟台（基本风压0.55）、威海（基本风压0.65）、龙口（基本风压0.60）及新增城市应主要根据项目所在辖区设防烈度和基本风压参照本区域相同条件城市对应指标。
8、因如下等特殊情况，经初步估算，拟突破本表限额指标的，可结合具体情况“一事一议”研究确定。
项目公司（或城市公司）应在项目启动会或方案设计阶段完成前，报区域平台，区域平台经过审核认可后，分别将相关资料上报集团成本中心和产品中心相应对接人，经联合评议并达成一致后，将最终限额指标和调整说明通过公司邮箱备案。
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电梯
M2
M2/户
M/单元
M/户
337.92
10
72
10
10
132
10
10
216
10
8
72
8
20
36
30
20
36
30
20
60
30
20
30
20
30
20
30
30
30
10
384
10
10
6,864
10
高低压 KVA
精装修面积 比例 M2/M2（建 筑面积）
132
1
1
432
1
2
72
1
36
1
48
1
48
1
16
1
48
0.2
5.4
小高层18F
1
0.40
50
0.39
3.2
0.2
5.4
LOFT
4
0.40
75
0.44
3.2
0.2
5.4
宽景HOUSE
3
0.40
52
0.42
3.2
0.2
5.4
情景洋房
3
0.40
52
0.42
3.2
0.2
5.4
合院
1
Hale Waihona Puke 0.40520.42
3.2
0.2
5.4
叠T
0.6
0.40
65
0.5
3.2
0.2
5.4
0.7
7.82
0.7
7.82
0.7
7.82
0.7
7.82
0.7
11.73
0.5
5.87
0.5
5.87
0.5
1
1
管井门 防火门 雨蓬
护栏
百叶
铝合金
樘/楼层
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
樘/楼层 2 2
2 2
樘/单元 2 2
2 2
M2/M2（建 M2/M2（建 M2/M2（建 筑面积） 筑面积） 筑面积）
密T
1
0.40
65
0.5
3.2
0.2
5.4
TH
1
0.40
65
0.5
3.2
0.2
5.4
独立别墅
1
0.40
65
0.52
3.2
0.2
5.4
高层32F
10
0.40
66
0.47
3.2
0.2
5.4
超高层44F
12
0.40
79.2
0.56
4.13
0.2
5.4
架空层商业
1
0.40
50
0.38
3.2
0.2
5.4
公建商业
M2/单元
M2
0.07
1.224
0.136
70
0.07
1.224
0.136
45
414
576
0.07
1.224
0.136
45
138
56
0.07
1.224
0.136
45
69
220
0.07
1.241
0.219
260
0.07
1.241
0.219
260
0.07
1.87
0.33
87
0.07
1.28
0.16
0.16
1
10
1
10
1
768
1
2
1584
1
2
2152
1
240
1
2
72
1
120
1
90
40
25.6
0
162
含量指标
产品类型 指标单位
土方开挖深 度
桩基础
钢筋
M
M/M2（建筑 KG/M2（建 面积） 筑面积）
砼
M3/M2（建 筑面积）
模板
M2/M2（建 筑面积）
砌体
M3/M2（建 筑面积）
找平及抹灰
M2/M2（建 筑面积）
多层6F
3
0.40
48
0.38
3.2
0.2
5.4
小高层11F
4
0.40
50
0.38
3.2
0.28
3
0.07
0.06
0.28
0.45
0.5
0.5
楼梯间
M2/M2（建 筑面积）
外立面平涂
外立面艺术 涂
外立面面砖
外立面石材
外立面木材
大堂面积
M2/M2（建 筑面积）
M2/M2（建 筑面积）
M2/M2（建 筑面积）
M2/M2（建 筑面积）
M2/M2（建 筑面积）
M2/单元
电梯厅面积 平屋面面积
1
0.40
85
0.8
3.2
0.2
5.4
会所
2
0.40
85
0.7
3.2
0.2
5.4
小架空车位
大架空车位
非人防地下 车位 人防地下车 位 其他公共配 套建筑
量指标
防水
卫生间 入户门
M2/M2（建 筑面积）
M2/户
樘/户
0.5
5.87
0.5
5.87
0.5
5.87
0.7
5.87
0.7
7.82
0.7
7.82
260
0.07
1.28
0.16
0.16
87
0.07
1.28
0.16
0.16
167
0.07
0.8
0.8
3413
0.07
1.224
0.136
60 1,320
681
0.07
1.224
0.136
60
-
1042
1.35
0.54
0.81
500
0.54
0.81
150
坡屋面面积
阳台、露台 面积
楼梯间栏杆
阳台、露台 栏杆
3
0.07
0.06
0.28
3
0.07
0.06
0.28
3
0.07
0.06
0.28
3
0.07
0.06
0.35
3
0.07
0.06
0.32
3
0.07
0.06
0.32
3
0.07
0.06
0.32
3
0.07
0.06
0.34
3
0.07
0.06
0.32
3
0.07
0.06
0.34
3
0.07
0.06
0.35
3
0.07
0.06