项目(全投资)内部收益率与自有资金内部收益率
内部收益率4.5 -回复
内部收益率4.5 -回复什么是内部收益率（IRR）？内部收益率（IRR）是一种重要而有用的财务概念，用于确定投资项目的经济回报率。
简单来说，IRR是投资者可以从项目中获得的预期回报率。
它是一个衡量项目的利润能力和财务健康状况的指标。
在投资决策中，IRR被用来评估投资项目是否值得进行。
它与项目的净现值（NPV）密切相关。
NPV表示项目的现金流量与投资成本之间的差额。
如果IRR大于资金成本率（即项目的最低要求回报率），则项目可以被视为有利可图的，值得投资。
IRR的计算是基于项目的现金流量和时间价值的。
它考虑到投资的时间价值，通过将项目每年的现金流量除以生成这些现金流量所需的投资金额，得到一个综合的回报率。
IRR是使项目的NPV为零的回报率。
如何计算IRR？IRR的计算通常需要使用试错法或者数值方法进行。
试错法是指根据不同的IRR值，计算出相应的净现值，然后找到使净现值最接近零的IRR。
数值方法则是通过使用数学公式和计算机软件来解决IRR的方程。
以下是一个简单的计算IRR的例子：假设有一个投资项目，投资总额为10000元，未来预期现金流量为2000元、3000元、4000元和5000元的连续四年。
现在我们需要计算这个项目的IRR。
首先，我们需要假设一个IRR的初始值。
通常，我们会假设一个比较合理的IRR值作为初始值。
然后，我们将这个IRR值代入现金流量的计算公式中，计算出项目的NPV。
如果NPV为正值，则说明我们的IRR假设值太低；反之，如果NPV为负值，则说明IRR假设值太高。
我们可以通过不断调整IRR的值，计算出不同IRR下的NPV。
当我们找到使NPV最接近零的IRR时，就可以确定IRR的具体值。
在我们的例子中，假设我们初始的IRR为4.5。
我们将这个IRR代入现金流量的计算公式中，计算得到NPV为-3027.57元。
然后，我们可以尝试不同的IRR值，例如5、6等，并重新计算NPV。
通过多次计算，我们最终得到使NPV最接近零的IRR是4.5。
投资内部收益率和资本金内部收益率之间的关系
项目（全投资）内部收益率与自有资金内部收益率一、财务内部收益率对具有常规现金流量(即在计算期内，开始时有支出而后才有收益，且方案的净现金流量序列的符号只改变一次的现金流量)的投资方案，其财务净现值的大小与折现率的高低有直接的关系。
即财务净现值是折现率i的函数，其表达式如下：工程经济中常规投资项目的财务净现值函数曲线在其定义域(即-1＜i＜+∞内，/考察（1+FIRR）-t，当FIRR≤-1时，（1+FIRR）-t是没有意义的。
＝/随着折现率的逐渐增大，财务净现值由大变小，由正变负，FNPV与i之间的关系一般如图所示。
按照财务净现值的评价准则，只要FNPV(i)≥0，方案或项目就可接受，但由于FNPV(i)是i的递减函数，故折现率i 定得越高，方案被接受的可能越小。
很明显，i可以大到使FNPV(i)＝0，这时FNPV(O)曲线与横轴相交，达到了其临界值i＊，可以说i＊是财务净现值评价准则的一个分水岭，将i＊称为财务内部收益率(FIRR---Financial Internal Rate of Return)。
其实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。
其数学表达式为：式中FIRR一一财务内部收益率。
二、全部投资内部收益率与自有资金内部收益率因为企业全部资金包括自有资金和负债资金，所以内部收益率又可分为全部投资内部收益率和自有资金内部收益率。
区别在于：全部投资内部收益率是对全部资金可望达到的报酬率，自有资金内部收益率只是全部资金中属于自有的那部分资金预期达到的报酬率。
三、财务杠杆、资本结构设项目的全部投资为P，其中自有资金为Pm, 贷款额为PL，全部投资内部收益率为IRR，自有资金的内部收益率为IRRm，银行贷款利率为IL，根据三者的关系可得：P＝Pm＋PLIRRm=(P·IRR-PL·IL)/Pm=((Pm+PL)IRR-PL·IL)/Pm=IRR+(IRR-IL)·PL/Pm令k=Pm/P，其中k为自有资金在全部投资中的比例，通常规定k≥0.25, 则有：IRRm=IRR+(IRR-IL)·(1-k)/k整理上式可得：IRR=k·IRRm+(1-k)IL上式表明：全部投资内部收益率是自有资金内部收益率和贷款利率的加权平均值，权数分别为自有资金比例和贷款比例。
项目资本金财务内部收益率计算公式
项目资本金财务内部收益率计算公式ROI=(总收益-投资金额)/投资金额*100%其中，总收益是指项目的全部预期收益，包括直接收入、间接收入、非货币收益等。
投资金额是项目所需的全部资金投入，包括项目的建设费用、设备购置费用、运营资金、项目前期费用等。
例如，假设项目的总收益为100万美元，投资金额为50万美元，则该项目的ROI计算如下：ROI=(100-50)/50*100%=100%这意味着该项目的投资回报率为100%，即每投入1美元可获得1美元的收益。
项目资本金财务内部收益率的计算公式是基于净现值（Net Present Value, NPV）的。
净现值是指将项目的现金流量按照一定的折现率计算后减去投资金额所得到的值。
折现率是反映时间价值的一种指标，用于将未来预期的现金流量折算到当前时间。
计算项目资本金财务内部收益率的步骤如下：1.收集项目的全部现金流量，包括投资金额、预期收入、预期支出等。
2.将现金流量按照不同年份进行归纳并进行现值计算，采用合适的折现率。
3.根据计算得到的净现值，使用试算法或二分法等方法，找出使净现值等于零的折现率。
这个折现率就是项目的资本金财务内部收益率。
需要注意的是，项目资本金财务内部收益率是一种相对指标，只能通过与其他项目进行比较来评估项目的优劣。
通常情况下，较高的ROI值表示项目的回报较高，风险较低，可以获得较高的投资回报。
但是，ROI值不能作为独立的决策依据，还需结合其他因素进行综合考虑。
在实际应用中，还可以通过敏感性分析和场景分析等方法评估项目资本金财务内部收益率的风险和可行性，从而帮助决策者做出更准确的决策。
风电项目可研估算、初设概算及经济评价指标编制规定
风电工程可研估算、初设概算及经济评价指标编制规定〔试行〕一、估算、概算编制局部可研估算的编制应符合水规院相关编制规定要求。
原则上可研和初设由同一设计单位进展编制的，设计单位应加强对可研和初设编制连续性的把握，强化根底资料收集工作。
在不发生重大方案变更的状况下〔如风机选型、场址变化等〕，初设概算总投资不应突破可研估算总投资，确需微调的，变化值不应超过可研估算总投资的 2%。
1、风机设备购置费〔包括运输和保险〕：已签订风机合同的工程，按设备合同价计列；未签订风机合同的工程，2 年质保期的国产兆瓦级以上风机暂按车板交货价6500 元/KW 计列〔包含塔筒内的动力电缆或导电轨，不包含通讯电缆和光缆〕，合资厂家兆瓦级以上风机暂按车板交货价 7500 元/KW 计列〔包含塔筒内的动力电缆或导电轨，不包含通讯电缆和光缆〕；塔筒内的通讯电缆、光缆暂依据 100 元/KW 计列入设备购置费；对于特别风机有特别要求的另行规定；2、风机和塔筒安装费：轮毂高度在 70m 以下的依据 25万/台计列安装费；3、塔筒购置费：常温型暂依据每吨 1.68 万元计列；低温型暂依据每吨 1.74 万元计列；根底预埋件为根底环的，塔筒重量的计算应包含根底环局部；根底预埋件为地脚螺栓的，地脚螺栓的价格暂依据 8 万元/套计列；塔筒连接螺栓暂依据 4 万元/套计列；4、建设用地费：包括永久征地费〔升压站、进场道路、风机及箱变根底、集电线路根底、场内永久检修道路等〕、临时征地费〔材料堆场、临时吊装平台、临时施工道路等〕、补偿费〔青苗补偿、虾池补偿等〕。
原则上永久征地依据不低于60 元/m2考虑，或依据所在地的征地标准计列。
沿海占用虾池的工程，原则上吊装平台和满足大型设备通过的检修道路应计入永久征地，有特别状况的除外。
5、工程前期费：可研估算依据建安工程费 +设备购置费之和的0.9%计列，初步设计概算阶段假设工程已经审核过前期费用的则依据实际发生数计列，假设未核定的依据建安工程费+设备购置费之和的 0.5%计列；6、建设期治理费：可研估算和初步设计概算均依据建安工程费的 3.5%+设备购置费的 0.55%之和计列；7、工程监理费：可研估算阶段依据建安工程费的1.2%+设备购置费之和的 0.1%计列，初步设计概算阶段已签订监理合同的依据监理合同额计列；8、工程询问评审费：可研估算阶段依据建安工程费的0.8%+设备购置费的 0.2%计列，初步设计概算阶段按照建安工程费的 1%计列；9、工程验收费：可研和初步设计两阶段均依据建安工程的 0.8%计列；10、工程保险费〔吊装险〕：可研估算依据建安工程+设备购置费的0.4%计列，初步设计阶段依据风机设备购置费+塔筒购置费+风机根底建安费之和的 0.08%计列；11、生产预备费：可研和初步设计均依据以下指标计算11.1生产人员培训和提前进场费：建工程依据建安工程的0.8%计列，扩建工程依据建安工程的0.6%计列；11.2办公和生活家具购置费：建工程依据建安工程的0.5%计列，扩建工程依据建安工程的 0.4%计列；11.3工器具和生产家具购置费：建工程依据设备购置费的0.1%计列，扩建工程依据设备购置费的 0.1%计列；11.4备品备件购置费：建工程依据设备购置费的 0.5% 计列，扩建工程依据设备购置费的 0.3%计列；11.5联合试运转费：依据安装工程的 0.4%计列；12、勘察设计费：包括勘察费、设计费、施工图预算编制费、竣工图编制费、主要设备和材料技术规格书编制费等。
项目投资内部收益率计算公式
项目投资内部收益率计算公式项目投资内部收益率（IRR）是用来评估项目投资回报率的一项重要指标。
它衡量了投资在项目中所获得的收益和投资所用的资金之间的关系。
内部收益率是一个百分比数值，代表着投资在项目中实现的年化回报率。
计算内部收益率可以帮助投资者判断项目的收益水平，并与其他投资机会进行比较。
一般来说，投资者会选择具有较高内部收益率的项目，因为这意味着投资回报更高。
计算内部收益率的公式可以推导为零净现值的方程。
在计算过程中，需要预测和估算项目的现金流量，并将其与投资的初始成本进行比较。
下面是计算项目投资内部收益率的公式：NPV = 第0期的投资成本 + 第1期的现金流量 / (1 + IRR)^1 +第2期的现金流量 / (1 + IRR)^2 + ... + 第n期的现金流量 / (1 + IRR)^n其中，NPV代表净现值，IRR代表内部收益率，n代表项目投资的时期数。
为了计算内部收益率，我们需要使用迭代法（或试错法）来求解这个方程。
迭代法的基本思路是通过智能猜测IRR的初始值，然后不断调整猜测值，直到求解出方程的根。
具体的计算步骤如下：Step 1: 确定项目的现金流量首先，需要预测并估算项目在每个投资期限内的现金流量。
这些现金流量可以包括投资的初始成本、每期的现金流入和现金流出。
需要注意的是，现金流入应为正值，现金流出应为负值。
Step 2: 确定IRR的初始猜测值选择一个合适的初始猜测值来开始迭代过程。
通常情况下，IRR的初始猜测值可以设置为项目的预期收益率。
Step 3: 计算净现值使用给定的IRR猜测值，将现金流量代入到净现值公式中计算净现值。
如果净现值接近于零，则猜测值接近于IRR。
Step 4: 调整IRR的猜测值根据计算得到的净现值，调整IRR的猜测值变得更接近于净现值等于零。
可以通过试探和调整IRR的猜测值来接近净现值为零的情况。
Step 5: 重复步骤3和4重复步骤3和4，直到计算得到的净现值接近于零。
内部收益率4.5 -回复
内部收益率4.5 -回复什么是内部收益率（IRR）以及它的重要性？内部收益率(IRR)是一个经济学和财务学的概念，用来评估某项投资的盈利能力。
在投资决策过程中，IRR是一个重要的考虑因素，它帮助投资者评估一个项目的可行性，决定是否值得投资。
本文将详细介绍什么是内部收益率，它的计算方法和重要性，并提供一些实际的案例分析以帮助读者更好地理解。
首先，我们来了解一下什么是内部收益率。
内部收益率是指能够使得投资项目的净现值等于零的折现率。
换句话说，IRR是指投资项目所能够产生的折现现金流量与投资金额相等的利率。
内部收益率是以百分比的形式表示的，通常用于衡量一个项目的回报率和盈利能力。
接下来，让我们来看一下内部收益率如何计算。
IRR的计算是通过求解投资项目的净现值方程来实现的。
净现值方程可以表示为：NPV = ∑(Ci / (1+r)^i) - C0 = 0，其中NPV代表净现值，Ci代表第i期的现金流量，r 代表IRR，i代表现金流量的时间。
为了计算IRR，我们需要根据现金流量和投资金额的信息，通过试探法或使用计算软件进行迭代计算来找到使净现值方程等于零的IRR值。
通常情况下，IRR计算可以在电子表格软件（如Excel）中实现，方法是使用IRR函数。
内部收益率的重要性体现在以下几个方面。
首先，IRR可以帮助投资者评估一个项目的可行性。
通过比较IRR与投资者希望获得的最低收益率，投资者可以判断该项目是否值得投资。
如果IRR大于投资者的最低收益率，则意味着该项目的回报大于预期，可能值得投资。
反之，如果IRR小于最低收益率，则表示该项目可能无法实现投资者的预期收益，不值得投资。
其次，IRR可以帮助投资者比较不同投资项目的盈利能力。
通过计算不同项目的IRR，投资者可以了解到每个项目的预期收益率，并选择最具吸引力的投资机会。
较高的IRR意味着预期收益较高的项目，可能是投资者的首选。
此外，IRR还可以帮助投资者评估不同项目的风险。
PPP投资项目财务评估指标剖析及用法分析
PPP投资项目财务评估指标剖析及用法分析据统计，截止今年1月底，PPP信息综合平台项目数量已达7446个，已经覆盖了几乎所有的泛基础设施行业。
因此面对如此宽泛的行业领域，在做财务评估时难免应接不暇，诚然，在PPP快速推进的这几年里，最快捷有效的途径就是直接利用财务评价指标作为决策的依据。
但便利的同时，这种快速决策的方式很有可能或者已经遇到了各种各样的新型问题。
项目的财务评估是在确定的建设投资、运营策划和融资方案的基础上进行财务可行性研究，包含盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性及风险分析等等。
不同的交易结构、回报机制、风险分配、调价机制和某些特殊现实因素的影响（如建设期补助资金的介入、基金的介入、现金流收支不匹配等等）都会对每张财务评估报表产生迥异的影响，且仅仅通过观察简单的一两个财务评价指标是无法发现这些影响的，如若没有做出正确分析和处理则很有可能得出严重偏离事实的财务评估指标。
一、财务指标框架体系素描项目的财务评估参数包括计算项目财务收入费用的各类计算参数和判断项目财务合理性的判据参数。
计算参数通常主要包括项目合作期、合理利润率、年度折现率、贷款期限及贷款利率、折旧年限、有关费率等等，其中合理利润率、年度折现率用于计算项目公司的收入（根据财金[2015]21号文），在政府采购文件中常常被用作竞/报价指标。
判据参数，也就是通常所说的财务评估指标，主要包括判断项目盈利能力的参数和判断项目偿债能力的参数：（1）判断项目盈利能力的参数主要包括财务内部收益率、总投资收益率（ROI）、项目资本金净利润（ROE）率等指标；（2）判断项目偿债能力的参数主要包括利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率、速动比率等指标。
其中，财务内部收益率是项目财务可行性和方案比选的主要判据，是目前PPP市场上最主要使用的财务评估指标，根据分析范围和对象的不同，可分为项目全投资财务内部收益率、资本金财务内部收益率和投资者各方财务内部收益率（即股东投资内部收益率）。
工程经济名词解释及问答
一、名词解释1、机会成本，是指将有限资源用于某种特定的用途而放弃的其他各种用途中的最高收益。
2、沉没成本，是指以往发生的与当前决策无关的费用。
3、财务评价，亦称财务分析，是站在企业角度根据国家现行财税制度和价格体系，分析测算项目直接发生的财务效益和财务费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、偿债能力以及外汇平衡等财务状况，据此判别项目的财务可行性。
国民经济评价，是按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察和确定项目的效益和费用，用货物影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析、计算项目对国民经济带来的净贡献，以评价项目经济上的合理性。
4、现金流量，是指经济系统中各个时间点上实际发生的资金流出或资金流入。
5、资金的时间价值，把货币作为资本投入到生产或流通领域，资金在不断的运动过程中就会随时间的推移产生增值，这种资金的增值现象就是资金的时间价值。
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
不考虑资金时间价值的评价方法称为静态评价方法；考虑资金时间价值的评价方法称为动态评价方法。
6、投资回收期就是从工程项目投建之日起，用工程项目的各年净收入将全部投资收回所需要的期限。
静态投资收益率是工程项目在正常生产年份的净收益与投资总额的比值。
7、净现值NPV，就是按一定的折现率或基准收益率将投资项目在整个寿命期各个不同时点所发生的净现金流量折算成期初现值，再求其代数和。
净年值NAV，也称净年金，是指把投资项目所有的现金流量转化为与其等值的年金。
求一个方案的净年值，可以先求出它的净现值，然后乘以资金回收系数。
内部收益率IRR，又称为内部报酬率，是指项目在寿命期内所有现金流入的现值之和等于现金流出的现值之和时的收益率，即净现值为零时的折现率。
8、设备更新，是指为了完善设备性能和提高生产效率，对设备进行技术上的更新和结构上的改进，用比较经济和比较完善的设备来替换技术上和经济上不宜继续使用的设备。
房地产开发作业——内部收益率、利润率、基准收益率等的比较
房地产开发作业1.最低期望收益率当资本投入银行时，该笔资金（P）的将来值（F）等于到期的本金与存款期获得的时间价值（积累的利息）之和，即。
其中，n为投入时间，为利息率。
当资本投入开发项目时，该笔资金（P）的将来值等于回收期的资本金加上资本投入之时至将来某时期间应获得的时间价值（累计投资收益）之和，计算同上式。
其中，为投资资本最低期望收益率。
利息率和最低期望投资收益率都属于单位时间资本的增值（利息或净收益）与投入资本的比率。
但是两者在性质上和数值上有很大差别。
当投资者将资本投入银行时，投资者无须参与资本运营与管理，通常也基本上是无风险地取得回报一利息，当投资者将资本投入开发项目时，投资者则必须参与项目的经营与管理，进行项目决策活动等，即投资者须在项目中花费精力并付出知识，还要承担一定的风险，从而取得回报—收益.因此，只有在项目的预计收益能够大于存款利息时，投资者才愿意把资本投向项目。
最低期望收益率=借贷利息率+管理报酬率+风险报酬率。
2.基准收益率也称基准收益率、基准投资收益率、最低可接受收益率，是企业、行业或投资者以动态的观点所确定的可接受的投资方最低标准的收益水平。
是投资决策者对项目资金时间价值的估值。
基准收益率的确定既受到客观条件的限制，又有投资者的主观愿望。
影响因素：（1）资金成本：资金来源主要有借贷资金和自有资金二种。
借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。
因此资金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。
1)资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。
如果投资者能实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。
基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。
2)投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。
这是该行业的最低期望收益率。
如果不投资于本项目，投资者可以投资于其他项目，而得到起码的收益。
内部收益率4.5 -回复
内部收益率4.5 -回复什么是内部收益率（Internal Rate of Return，简称IRR）？以及如何计算内部收益率。
内部收益率（IRR）是一种用于评估投资项目潜在回报率的方法，它是指使得净现值等于零的折现率。
IRR也可以被视为项目的实际年化收益率，或者是项目投资的收益期限。
通过计算IRR，投资者可以对不同的投资项目进行比较，并选择那些预计能够提供最高IRR的项目。
因此，IRR在投资决策中起着至关重要的作用。
要计算IRR，首先需要知道项目的现金流量。
现金流量是指项目在不同时间点的投入或回报。
通常，投资项目在开始时需要投入一笔资金，称为初始投资（initial investment），然后在一段时间内产生不同的现金流入或流出。
这些现金流量可以是正（表示流入）或负（表示流出）。
有了这些信息，我们就可以按照以下步骤计算IRR：1. 将初始投资和项目未来每一年的现金流量列成一个现金流量表。
现金流量表的第一列通常将项目初始投资置为负值。
其他列则表示每年的现金流入或流出。
2. 使用IRR公式来计算IRR。
IRR公式可以表示为以下等式：NPV = Cash Flow1 / (1 + IRR) + Cash Flow2 / (1 + IRR)²+ ... + Cash Flown / (1 + IRR)ⁿ其中NPV 是净现值（Net Present Value）。
注意，IRR是使净现值为零的年化利率。
因此，通过不断尝试不同的IRR 值，直到净现值为零，我们可以找到项目的IRR。
3. 通过使用IRR计算器或Excel等电子表格软件，可以更容易地计算IRR。
这些工具可以根据现金流量表自动计算IRR，而无需手动计算。
内部收益率是一个重要的财务指标，它能够帮助投资者评估项目的可行性和回报率。
通过计算IRR，投资者可以获得一个项目的年化收益率，并与其他项目进行比较。
通常情况下，投资者倾向于选择IRR较高的项目，因为高IRR意味着投资回报较高。
项目（全投资）内部收益率与自有资金内部收益率
项目（全投资）内部收益率与自有资金内部收益率因为企业全部资金包括自有资金和负债资金：所以内部收益率又可分为全部投资内部收益率和自有资金内部收益率。
区别在于；全部投资内部收益率是对全部资金可望达到的报酬率：自有资金内部收益率只是全部资金中属于自有的那部分资金预期达到的报酬率。
三、财务杠杆、资本结构设项目的全部投资为P：其中自有资金为Pm, 贷款额为PL：全部投资内部收益率为IRR：自有资金的内部收益率为IRRm：银行贷款利率为IL：根据三者的关系可得； P?Pm，PLIRRm=(P〃IRR-PL〃IL)/Pm=((Pm PL)IRR-PL〃IL)/Pm =IRR (IRR-IL)〃PL/Pm 令k=Pm/P：其中k为自有资金在全部投资中的比例：通常规定k?0.25, 则有；IRRm =IRR (IRR - IL)〃(1-k)/k整理上式可得；IRR=k〃IRRm (1-k)IL上式表明；全部投资内部收益率是自有资金内部收益率和贷款利率的加权平均值：权数分别为自有资金比例和贷款比例。
换言之：自有资金内部收益率是由全部投资内部收益率及其与贷款利率的差值所决定：并且当IRR>IL时：IRRm>IRR~ IRR<IL时：IRRm<IRR：而且自有资金内部收益率与全投资内部收益率的差别被资本结构PL /Pm所放大：这种放大效应即为财务杠杆效应。
对于一个既定的投资项目来说：其全部投资内部收益率完全由项目的净现金流所确定：与资本结构无关：可视为定值：而自有资金内部收益率则完全取决于贷款比例和贷款利率。
贷款比例越大：贷款利率越低：则自有资金内部收益率越高：相应地自有资金所承担的风险也越高;随着贷款比例的降低：自有资金内部收益率也会降低：但承担的风险也随之降低。
需要说明的是：贷款比例也有上限制约：金融部门会根据项目的风险程度及盈利能力：对项目自有资金占总投资的比重：在贷款时也会提出最低要求。
如何编制投资项目可行性研究报告
如何编制BT项目的可行性研究报告一、可研编制大纲二、编制人员需掌握的基本知识1。
一定的项目管理经验。
要清楚项目的利润点、项目实施成功的关键点、风险控制点。
2.基本的财务知识、法律知识、概（预）算知识.要明确资金的管理流程、担保可行性、概（预）算的组成和审批流程、价格的控制点。
三、大纲章节涉及的主要内容1.总论1.1项目背景着重于对项目所在区域的发展前景、投资环境、企业可持续发展、区域经营分析.1.2项目所在地的经济发展和财政收支情况搞清地方财政收入的来源和支出情况，预测当年及未来几年城市的GDP发展和财政收入情况以及所有在建项目的支付情况。
1.3项目前期工作的推进情况项目的立项、规划、环评等所有法律性文件是否完备,征拆安置等工作进展情况或计划。
引深：如何选择BT项目（1）认真分析当前的宏观经济和贷币政策；(2)把握好企业的发展规划和自身定位，量体裁衣。
项目要符合企业的发展规划，通过项目的投资巩固市场，实现区域滚动发展，上中下游协同发展.（3）选择经济发达地区。
领导人的观念、政府的信誉、财政实力、地方政策的支持是关键。
（4）选择国家、省市的重点工程、民生工程、政治工程（保障性住房)、财政来源工程（如土地开发整理）、行业影响的项目、地标性项目等。
2。
项目概况2。
1项目的地理位置对项目的区位、走向、沿线情况进行简单描述，项目建成后对周边的影响（主要是地价）。
2。
2建设规模、标准及技术特点长度、主要工程量、特殊工艺或行业先进工艺。
2.3主要技术经济指标初步可行性报告或初步设计中的建安费、前期费用等主要指标。
3.主要合作条款3。
1合作范围原则上只负责建安费所含内容的投资，若有前期费用,要约定好包干由甲方使用，且总额最好控制在总投资的15-20％以内，要明确主要节点时间。
主要原因是基础设施投资的利润所得在工程利润上，前期费用一次性投入大，资金占有有时间长,资金的使用效率不高，与建安投资相较而言，投资回报低。
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(四)_真题-无答案
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(四)(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是______。
A.销售利润率=销售利润/销售收入 B.销售利润率=销售利润/总开发价值 C.销售利润率=销售利润/总开发成本 D.销售利润率=销售利润/项目总投资2. 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%、期限为10年、按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是______。
A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%3. 某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为______。
A.62.5% B.80.00% C.133.33% D.200.00%4. 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为______年。
A.37B.40C.43D.505. 某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。
该项目的财务内部收益率为______。
A.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%6. 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为______。
A.5.00% B.7.50% C.18.36% D.28.85%7. 赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。
全投资内部收益率和自有资金内部收益率的关系
项目（全投资）内部收益率与自有资金内部收益率标签：经济性评价2008-07-02 13:38一、财务内部收益率对具有常规现金流量(即在计算期内，开始时有支出而后才有收益，且方案的净现金流量序列的符号只改变一次的现金流量)的投资方案，其财务净现值的大小与折现率的高低有直接的关系。
即财务净现值是折现率i的函数，其表达式如下：工程经济中常规投资项目的财务净现值函数曲线在其定义域(即-1＜i＜+∞内，/考察（1+FIRR）-t，当FIRR≤-1时，（1+FIRR）-t是没有意义的。
＝/随着折现率的逐渐增大，财务净现值由大变小，由正变负，FNPV与i之间的关系一般如图所示。
按照财务净现值的评价准则，只要FNPV(i)≥0，方案或项目就可接受，但由于FNPV(i)是i的递减函数，故折现率i定得越高，方案被接受的可能越小。
很明显，i可以大到使FNPV(i)＝0，这时FNPV(O)曲线与横轴相交，达到了其临界值i＊，可以说i＊是财务净现值评价准则的一个分水岭，将i＊称为财务内部收益率(FIRR---Financial Internal Rate of Return)。
其实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。
其数学表达式为：式中 FIRR一一财务内部收益率。
二、全部投资内部收益率与自有资金内部收益率因为企业全部资金包括自有资金和负债资金，所以内部收益率又可分为全部投资内部收益率和自有资金内部收益率。
区别在于：全部投资内部收益率是对全部资金可望达到的报酬率，自有资金内部收益率只是全部资金中属于自有的那部分资金预期达到的报酬率。
三、财务杠杆、资本结构设项目的全部投资为P，其中自有资金为Pm, 贷款额为PL，全部投资内部收益率为IRR，自有资金的内部收益率为IRRm，银行贷款利率为IL，根据三者的关系可得：P＝Pm＋PLIRRm=(P〃IRR-PL〃IL)/Pm=((Pm+PL)IRR-PL〃IL)/Pm =IRR+(IRR-IL)〃PL/Pm令 k=Pm/P，其中k为自有资金在全部投资中的比例，通常规定k≥0.25, 则有：IRRm =IRR + (IRR - IL)〃(1-k)/k整理上式可得：IRR=k〃IRRm+(1-k)IL上式表明：全部投资内部收益率是自有资金内部收益率和贷款利率的加权平均值，权数分别为自有资金比例和贷款比例。
财务评价指标解释
总介绍无论是全部投资现金流财务评价还是资本金投资现金流财务评价，核心指标主要有两个，一个是累计净现值（NPV)，另一个是内部收益率（IRR)，这两个指标是用来评价项目是否可行的核心指标。
NPV>0（此时的IRR肯定大于集团要求的收益率），这种情况下项目可行；NPV<0（此时的IRR肯定小于集团要求的收益率），这种情况下项目不可行。
全部投资现金流财务评价还是资本金投资现金流财务评价的区别主要是，计算现金流入和流出的口径不一样，前者不考虑融资，后者考虑融资，下面会分别说明。
以下以苏州2016-WG-5号地块经济测算为例解释。
第一部分：全部投资现金流财务评价指标解释（见第2-4页）第二部分：资本金投资现金流财务评价指标解释（见第5-8页）1第一部分：全部投资现金流财务评价指标解释一、说明假定项目投资资金全部为自有资金，无任何借贷资金，项目总投资的资金来源全部为无息资金（比如股东以投资款、无息资金支持的形式投入项目公司）。
如果全投资内部收益率大于银行贷款利率，说明可以发挥杠杆作用（借鸡生蛋），也就是可以借银行的钱来投资赚钱。
反之如果全投资内部收益率小于银行贷款利率，则赚来的钱还不够还银行利息。
二、主要指标解释（一）全投资净现金流量（对应表格23行序号“三”）：每个季度的全投资净现金流量=本季度现金流入-本季度现金流出=7.8-3.5=4.3亿元（以2016年第4季度为例子）。
按该公式就可以计算出项目全操盘周期内每个季度的全投资净现金流量，如下表（亿元）：序号项目2016 2017 2018 2019 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4三全投资净现金流量-34.9 -2.8 4.3 6.3 7.6 8.0 9.3 4.7 0.3 -0.8 3.62（二）全投资项目累计净现值（NPV)（对应表格26行序号“六”）决策是否拿地的时点假设是2016年1季度（以下简称决策时点）。
PPP项目财务测算实务
财务测算（一）财务测算基本要求项目财务测算通常包括项目全生命周期内各年的经济情况及其全部财务收支有关的数据和资料。
应着重测算、分析和评估项目总投资、运营成本、收入及税金、利润、现金流量、政府补贴、社会资本的预期收益等数据。
在财务测算过程中，需要把握数据来源真实性和准确性，对重要的经济数据和参数从不同的方面进行审查核实，避免盲目性和片面性。
同时，还应分析某些不确定因素对项目财务数据和参数的影响，根据项目全生命周期内的经济发展趋势，充分考虑对项目经济效益影响大的经济数据和参数的变动趋势，以保证预测的准确性。
（二）项目财务测算收集的主要资料1．PPP项目可研报告及有关资料，重点是关于项目投资估算及资金筹措、项目规模及运营成本以及经济效益评估方面的资料和数据。
2．国家财政、当地政府、金融部门有关项目的财会、金融、税务制度的有关规定，特别是与PPP项目财务计算和评价有关的制度及规定，税收优惠政策、银行部门有关项目融资方面的规定以及贷款规定和贷款利率等。
还应关注贷款及条件、税收政策等方面的新变动和动向。
3．收集同类PPP项目的有关资料，如投资概算、流动资金占用、运营成本、收费价格及利润等数据资料，以便参考对照。
同时，还要收集、了解和掌握项目行业主管部门的概算指标及概算编制方法、定额和取费标准等资料。
（三）财务测算基本思路对PPP项目的财务测算需要根据项目投资运营安排等明确项目测算的口径，通常选用自由现金流作为收益指标。
自由现金流可区分为项目公司自由现金流和股权自由现金流。
PPP项目内部收益率分为全投资口径内部收益率和权益资本内部收益率。
全投资口径内部收益率和权益资本内部收益率在指标内涵、计算方法、影响因素以及指标作用等方面存在显着差异，需要合理确定PPP项目的内部收益率。
实务中，鉴于负债偿还和结构安排对项目公司股东收益影响较大，一般采用股权现金流。
1．主要财务参数说明及测算（1）总投资、收入和运营费用项目投资总额一般根据项目可研报告、初步设计的概算、施工图设计的预算等数据调整后获得。
光伏电站项目投资收益财务测算
0
0
0 0
4,156.87 4,156.87
0 0.0 0.0 -4156.866 -4156.866 -4,156.87 -4,156.87
-
0
指标区
1 2 3 4
装机容量（MW) 全部投资内部收益率（%） 自有资金内部收益率（%） 财务净现值（税后）（万元）
8.4834 13.55% 18.52% 1,574.62
通货膨胀率
本金还款年限 三、人工费用 运维人员数量 年平均工资（万/人） 年福利社保系数 年人工总费用（万）
四、各项税费 增值税 法定盈余公积金 教育附加税 所得税 城市建设税 应付利润提取率
0.00
XX省电价补贴（元/Kwh）
0 年限参照国家
XX 市电价补贴（元/Kwh）
0 暂定5年
XX地区电价补贴（元/Kwh）
0 暂定5年
电网售电脱硫价格（元/Kwh）
0.85
自用比例
0%
系统年发电利用小时(h)
1,116.90
1,010.80
借款比例
60%
经营年限（年）
25
折旧年限（年）
25
残值率
自发自用电价价（元/Kwh,不含 税） 电网售电价格（元/Kwh，不含 税）
910.58 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
661.5 0.0 0.0 0.0
359.4 302.1
904.05 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
656.8 0.0 0.0 0.0
359.5 297.3
897.51 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
项目内部收益率如何算？
表5 不同测算方法与颞部收益率的关系2.5 财政部财金[2015]21号文公式和等额本息公式对内部收益率的影响对于大多数PPP项目财政承受能力论证来讲，到底采用财政部财金(2015) 21号文公式？还是采用《经济评价方法和参数》中的等额本息公式？两种测算方式对内部收益率有何影响？现用案例说明.；财务假设（同案例一）。
两种测算方式下的内部收益率如表5:（1）采用财政部关于印发《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》的通知（财金[2015]21号）文第十六条：对政府付费的项目，公式为：当年运营补贴支出数额=项目全部逮设成本x (1+合理利润率）X (1+年度折现率)n/财政运营补贴周期（年）+年度运营成本x (1+合理利润率）其中：合理利润率应参考商业银行中长期贷款利率水平,考虑付费补贴情况，结合风险水平等因素确定，本例中取8%测算。
年度折现率参考同期地方政府债券收益率（3.8%上下）合理确定，本例中取4.9%测算。
实际操作中，以投资回报率来代替合理利润率和年度折现率的案例居多，本例中假设投资回报率为5.51% 时，与合理利润率8%和年度折现率4.9%所体现的资本金内部收益率相当。
(2)采用住建部《建设项目经济评价方法与参数》中的等额本息公式：当年运营补贴=项目全部建设成本（1+合理利润率）X年利率X (1+年利率) n/ ( 1+年利率)n-l) +年度运营成本（1+合理利润率）本例中假设投资回报率为5.8%时，与合理利润率8%和年利率4.9%所体现的资本金内部收益率相当，投资回报率要大于财金(2015) 21号文测算的5.51%。
合理利润率取8%,年利率取 4.9%时,资本金内部收益率为7.24%,大于以财金(2015) 21号文测算的内部收益率5.68%。
全部投资财务内部收益率与资本金财务内部收益率
全部投资财务内部收益率与资本金财务内部收益率
本周重点学习了财务关键指标分析，结合现有项目，对所学知识进行总结：
进行项目评价时,投资者要求的内部收益率即资本成本，是评价项目能否为投资者创造价值的标准。
在对项目财务评价的过程中，因项目开发建设时全部资金包括自有资金和负债资金，所以内部收益率包括全部投资财务内部收益率和资本金财务内部收益率。
以寺湾50兆瓦风电项目为例,在财务分析时有全投资财务内部收益率和资本金财务内部收益率，全投资内部收益率(税后）为7。
2%，资本金财务内部收益率为12.98%，那么投资方在投资前所关注的是哪个指标。
全部投资内部收益率在计算时，是融资前的财务分析,即不考虑融资的，项目资金全部为自有资金。
在现金流量表中,现金流出中不包含还本和利息，因此，分析的是不考虑融资的情况下判定方案的可行性。
资本金财务内部收益率是融资后分析，即考虑了融资的，项目资金由项目资本金和债务资金组成。
在现金流量表中,现金的流出中包含还本和利息,分析考虑的是融资情况下，判定投资人对投资所获力最低的期望值。
因此，在融资前，投资者初步评价项目是否值得投资首
先看的全投资内部收益率，也就是项目不进行借贷时所能够承受的最大资金成本,只要全投资财务内部收益率大于融资的资金成本，投资者才可能获得扩大收益。
*＊项目中，全投资内部收益率为7.2％,当融资的全部资金成本低于此值时才是可行的。
投资方案内部收益率的分析
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项目（全投资）内部收益率与自有资金内部收益率
一、财务内部收益率
对具有常规现金流量(即在计算期内～开始时有支出而后才有收益～且方案的
净现金流量序列的符号只改变一次的现金流量)的投资方案～其财务净现值的大小与折现率的高低有直接的关系。
即财务净现值是折现率i的函数～其表达式如下:
工程经济中常规投资项目的财务净现值函数曲线在其定义域(即-1,i,+?内～/
考察,1+FIRR,-t～当FIRR?-1时～,1+FIRR,-t是没有意义的。
,/随着折现率的逐
渐增大～财务净现值由大变小～由正变负～FNPV与i之间的关系一般如图所示。
按照财务净现值的评价准则～只要FNPV(i)?0～方案或项目就可接受～但由于FNPV(i)是i的递减函数～故折现率i定得越高～方案被接受的可能越小。
很明显～i可以大到使FNPV(i),0～这时FNPV(O)曲线与横轴相交～达到了其临界值i,～可以说i,是财务净现值评价准则的一个分水岭～将i,称为财务内部收益率(FIRR---Financial Inter
nal Rate of Return)。
其实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的
现值累计等于零时的折现率。
其数学表达式为:
式中 FIRR一一财务内部收益率。
二、全部投资内部收益率与自有资金内部收益率
因为企业全部资金包括自有资金和负债资金～所以内部收益率又可分为全部投资内部收益率和自有资金内部收益率。
区别在于:全部投资内部收益率是对全部资金可望达到的报酬率～自有资金内部收益率只是全部资金中属于自有的那部分资金预期达到的报酬率。
三、财务杠杆、资本结构
设项目的全部投资为P～其中自有资金为Pm, 贷款额为PL～全部投资内部收益率为IRR～自有资金的内部收益率为IRRm～银行贷款利率为IL～根据三者的关系可得: P,Pm，PL
IRRm=(P〃IRR-PL〃IL)/Pm=((Pm+PL)IRR-PL〃IL)/Pm =IRR+(IRR-IL)〃PL/Pm 令 k=Pm/P～其中k为自有资金在全部投资中的比例～通常规定k?0.25, 则有: IRRm =IRR + (IRR - IL)〃(1-k)/k
整理上式可得:
IRR=k〃IRRm+(1-k)IL
上式表明:全部投资内部收益率是自有资金内部收益率和贷款利率的加权平均值～权数分别为自有资金比例和贷款比例。
换言之～自有资金内部收益率是由全部投资内部收益率及其与贷款利率的差值所决定～并且当IRR>IL时～IRRm>IRR, IRR<IL时～IRRm<IRR～而且自有资金内部收益率与全投资内部收益率的差别被资本结构PL /Pm所放大～这种放大效应即为财务杠杆效应。
对于一个既定的投资项目来说～其全部投资内部收益率完全由项目的净现金流所确定～与资本结构无关～可视为定值～而自有资金内部收益率则完全取决于贷款比例和贷款利率。
贷款比例越大～贷款利率越低～则自有资金内部收益率越高～相应地自有资金所承担的风险也越高;随着贷款比例的降低～自有资金内部收益率也会降低～但承担的风险也随之降低。
需要说明的是～贷款比例也有上限制约～金融
部门会根据项目的风险程度及盈利能力～对项目自有资金占总投资的比重～在贷款时也会提出最低要求。
如果按照以上推导出的自有资金内部收益率与全投资内部收益率以及贷款利率、贷款比例的关系式～即可对一个确定的投资项目～分别计算出在不同贷款比例和贷款利率条件下的自有资金内部收益率。
当然自有资金比例和贷款比例的变化范围～必须是在国家规定的最低比例和金融部门要求的范围之内。