房地产开发与管理

房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。

基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。

项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。

与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

（1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。

（2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经

理批准后，才正式抽设计单位委托设计。

施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。

无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。

（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。

（4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。

（5）设计室建立工序管理体系：

（6）统计管理由经理持，每年11月份制定第二年度的工作计划和经营计划，要求全员关心、促进经营计划的完成，生产统计报表应保证其准确性和及时性，经设计室负责人审核后上报。

（7）凡修改设计，必须经项目负责人与主任工程师联审，报经理批准后执行。

（8）设计底图、文件及图纸，一经归档，一般不予调用。确实需要，必须经设计室负责人和经理同意方准调用。

第二百六十五条招标、合同、订货。

1.开发项目施工队伍的选择、资格审查，由工程部负责调查、摸底，经经理批准后，再向市（县）主管工程招标部门推荐，若属公司自行招标，则由招标领导小组负责招标、定标。工程合同正式签定之前须按审批权限规定上级报准。

2.公司招标领导小组组长由经理担任，成员5人或5人以上。（其中2名工程师、1名办公室负责人、1名预决算人员、1名会计）。

3.标底的确定，依规定标底认定权属市（县）审计站、建设银行或有关部门。公司招标小组人员对标底必须保密。

4.零星工程、单项工程或某些议标项目，由承包单位编制预算，预决算人员和工程部负责人审核，报经理批准。

施工合同及与工程项目有关的合同，均由预决算人员拟稿，工程部负责人审核。工程、施工合同金额在100万元经内的（含100万元）由经理审批，100万至200万元的（含200元元）由总工程师审批。200万元以上的由集团公司总经理审批。工程、施工合同必须按规定经批准后方能正式签订。

6.大型机电设备、高级卫生洁具和高级装修材料等物资的订货，工程部将报价、产品质量和供应商的资信等情况汇总，提出订货方案，订货总额在50万元以下的（含50万元）由公司经理批准，50万元至100万元以上的由集团公司总经理批准，经批准后再由工程部负责实施。以上所有合同在签定后1周内需交财务部办公室备案。

第二百六十六条工程管理

1.认真贯彻执行国家和省、市有关基本建设的政策、法令、规定和规范，按图施工，严格执行基本建设程序和施工程序。

2.组织实施项目（场地）的三通一平，联系并办理水电进场，争取办理电讯进场。

3.负责组织项目施工前的图纸会审，负责施工过程中的隐蔽工程的验收、施工质量的检查与监督、重要施工措施的确定以及有关的签证工作。

4.督促施工单位作好工程材料的取样检验工作，检查施工单位所用材料的合格证。

5.督促施工单位作好分部、分项的自检、互检工作。

6.督促施工单位作好安全施工的各项工作，并组织施工单位防火炳答，质安员每月进进一次消防、安全检查。

7.及时发现施工中存在的问题并及时处理。对质量事故，必须向公司及有关上级部门反映，合理处理。属现场管理人员人为造成的工程事故，应追究当事人的责任，造成经济损失的，按奖罚制度进行奖罚，触犯刑律的，交由司法部门处理。

8.督促施工单位按合同要求完成工程进度，并实事求是地对工程进度作出签证。

9.解决协调好2个以上建筑、安装单位的施工交叉和矛盾。

10.对机电安装工程的验收，认真组织调试，严格把关。

11.负责工程维修。督促施工单位对竣工验收时提出的维修（返工）项目要及时完成，督促施工单位对在合同保修期内出现的因施工质量引起的问题及时予以处理。

第二百六十七条预算、决算。

1.编制和复核零星工程、单项工程、设计变更项目或某些招标、议标项目的预算。

2.复核工程决算书。工程部负责人先审，再由经理审查后，报集团公司计划财务部、总会计师、市（县）审计站或建设银行审定。

3.投资计划内的室外工程、零星工程，总造价在5万元以内的（含万元），由工程部和办公室负责人联合审批，5万元经上的由经理审批。

第二百六十八条工程款。

1.工程款根据已按审批权限批准的合同所规定的时间、金额按程序由经理签署后方可汇出。

2.工程部会同财务部根据工程进度和市计划局下达的年度计划，编制投资工程项目的年度、季度用款计划，由经理审定，报集团公司总经理批准后，交财务部或计划财务部组织资金。

3.工程部根据工程进度，在季度前10天，提出下季度用款计划，经财务部复核，经理审定批准后，由财务部根据合同拨款。

4.由施工单位提出的工程进度用款（含备料款、实物量和形象进度），须经工程部复核，经理审定后批准后，财务部才能拨款。