南京万科光明城市项目策划总纲87页PPT
真叫卢俊分享南京万科项目XXXX营销策略思路提报-109页PPT资料
一心 两翼 四大板块
——主城内最后一片可供整体设计定位的新城
“一心”即南部新中心 “两翼”即以铁路枢纽为标志的南站地区，以智慧新 城为标志的红花机场地区。 “四大板块”即铁北板块：以创意产业和创意生活街区 为核心；铁南板块：以商务服务为核心；土山—沧波门 板块，规划为产业支撑区和未来发展区；宁南板块，规 划为产业支撑区。
更具权威力传播
活动 目的
联合证大品牌开发商， 增强南部新城未来发
展实力
活动炒作：
软文炒作 选定一家报社，由媒体 主笔，在活动前后进行 大量城市四重门户主题 及本案信息新闻报导。
风尚:刚我们从南站过来,看到那边有项目在动工?那边怎么样? 海峡城销售:那边离高铁太近,周边环境很差,太吵啦,那边目前是有规划,但起码要5年才 能起来!
风尚:您知道南京南站,或是南部新城吗? 老南京人:不就是南京南站,太远了, 去年才开通吧. ……
太多的异口,却发出同一种声音:
对南部新城完全没概念!
同时国家籍轴心 ，也是“南京四重门”：
一重门：高铁经济带来的南京新门户地位 二重门：明故宫延承而来的皇家城门 三重门：万科全新的门面作品 四重门：倒门字形的地块形状
因此，有了案名——
万科·金陵门
占位国家战略之上，南京高度之上，在南部新城之上打造 南京标杆作品。同时门，即凯旋门，代表着成功，荣耀， 喜悦、高端等。
国家级中轴
本案地块定位:
国家籍轴心
(才是南京真正的中心的中心)
国家籍轴心有——
令全世界曾经景仰瞩目的国家形象代言明故宫
占据国家最先进城市规划和交通设施的稀缺资源
承载着——
国家智慧 国家精神 国家风范 国家力量
万科总部地产策划培训课程122页
分析、房地产政策环境动态分析、市场环境发展动态分析、市 场走势预测分析、典型竞争楼盘动态分析等
做好公开发售前项目造势、定价、开盘 筹备三项主要工作
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万科总部地产策划培训课程122页
•3.2 工作方式
• 资源整合
• √在成本控制的前提下，与专业 • 公司合作，完成现场包装中的 • 设计、施工、制作，以及广告 • 投放和公关活动。
•3
在活动中通过对开发商实力 的展示，使客户对项目产生 最大的信心
•4
释放悬念，全方位的展示产品
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•2.4.2 开盘时机
通过合理的吸筹过程，充分测试楼盘价格，累计客户资源， 当对市场有较大把握时，可结合销售季节，择吉时开盘。
例如： 9月28日。
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
——推广策略
最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方
——营销工作总体时间表
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经济收益分析
1、房地产投资及收入估算 2、房地产投资评价指标介绍
静态指标 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期P’b
•2.4.4 开盘方案
开盘方案主要内容
1. 目的 2. 活动程序 3. 活动费用
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3 公开发售前策划工作流程
3.1
工作思路
3.2
工作方式
3.3
各节点工作实施流程
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•3.1 工作思路
万科城项目整合推广提案(ppt 133页)
“主要是房间太少，至少要五间卧室，认为本地人都要 求房间多，市面上的三房别墅根本不适合； ”
“我们主要是看中万科的品牌，绝对不是看中目前一期二 期的现有状况，也不是价格。买这个楼盘不是现有的东 西吸引我们，而是它未来的规划和升值的空间。”
“常平人的心理，就是对住和吃的要求特别高，其他方 面倒不注重。常平目前就是没有好的大的别墅。”
从消费者对本案抗性因素的排序来看，区位和周 边环境排在前两位正说明了这点。
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0
价 周地 户 交 无楼 教 升周 其
格 边理 型 通 装型 育 值边 它
环位 设
修
配 潜配
境置 计
套 力套
未成交客户抗性来源
“性价比”比较 对区域有障碍 产品认知有限
一个“新城”时代的来临
常平万科城2007年度整合推广提案
推广的 3 个前提
明确推广的主力客户群 理清项目形象、产品线、万科品牌的关系
确定推广的主线
推广的主力客户群
常平本地及周边
深圳客户
东莞市区
项目形象、产品线、万科品牌的关系
形象高度与产品
形象高度和产品售卖不是能不能兼得，而是必须 兼得。否则，单形象容易缺乏利益，单产品则又 缺乏高度。只有两者统筹得当，方能发挥最大的 威力。
周日 AM 10：00 陪家人逛商场 商场门口热闹非凡 一眼就注意到了人气最旺的那个展场 “万科城，5月1日盛大开盘” 正看着，一位小姐向我派发万科城户型单张……
周日 PM 3：00 “听说万科品牌不错，不妨去现场看看” 入大门，“这个大门很气派！” 来到售楼处，看样板房和宣传物料 “万科的房子的确做得到位，而且听说未来这里前景很好” “我该考虑是否要买一套了”
万科城市之光pptx
增加更多的住宅和商业设施，计划在2023年开工，2025年竣工。
第三期
进一步完善商业设施和公共配套，计划在2025年开征收、规划设计、资金筹 措等，计划在2020年至2021年初进 行。
基础施工
包括土地平整、基础设施、建筑地 基等施工，计划在2021年至2023年 初进行。
05
项目的市场前景和竞争力 分析
市场需求和趋势分析
市场需求
通过市场调研和分析，发现该项目所处区域的潜在购房需求较高，主要来自 年轻人、新婚夫妇和改善型购房者。这些购房者对项目的户型、配套设施和 地理位置有较高的要求。
趋势分析
随着城市化进程的加速和人口结构的改变，中高端房地产市场将逐渐成为主 导。同时，政策调控和环保要求的提高也将影响房地产市场的走向，购房者 对品质和绿色居住的需求将更加突出。
计划在2027年底交付使用。
感谢您的观看
THANKS
04
项目的配套设施和服务
商业配套设施
大型购物中心
提供各种商品和服务，满足居民日常生活 需求。
餐饮
提供各种美食和饮品，满足居民的餐饮需 求。
超市
提供丰富的食品和日用品，方便居民购物 。
娱乐设施
如电影院、KTV等，丰富居民的娱乐生活 。
教育、医疗等公共服务设施
幼儿园、小学、中学等 教育设施
提供良好的教育资源，为居民子女提供优质 的教育环境。
绿色建筑理念
采用绿色建筑技术，提高建筑能效 和室内环境质量，减少对环境的影 响。
公共设施规划
齐全的商业设施
01
规划大型购物中心、特色商业街等，提供丰富的购物、休闲和
娱乐选择。
优质的 教育、医疗资源
02
万科项目策划书
万科项目策划书篇一：万科项目策划书大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：20XX年3月1日目录1.项目概况.................................................................................................................. ...............................31.1位置及环境.................................................................................................................. ........................31.2建设用地规划要求.................................................................................................................. .............31.3建筑概况.................................................................................................................. ............................31.4建筑分期概况.................................................................................................................. .....................41.5项目管理目标.................................................................................................................. .....................61.6项目特点及对应措.........62.项目部架构.................................................................................................................. ...........................72.1项目管理人员架构...................................()............................................................................ ................72.2主要人员管理职责.................................................................................................................. .............72.3项目管理流程.................................................................................................................. .....................82.4项目岗位职责.................................................................................................................. ...................153.总平面管理策划.................................................................................................................. ................173.1总平图.................................................................................................................. ..............................174.项目进度管理.................................................................................................................. ...................184.1项目计划保障措施.................................................................................................................. ...........185．质量管理.................................................................................................................. ..........................195.1质量管理体系及职能分195.2工程质量控制要点.................................................................................................................. ...........205.3工程质量重点控制环节.................................................................................................................. ..225.4质量管理指导思想.................................................................................................................. .........245.5工程质量管理措施.................................................................................................................. .........256.工程成本管理.................................................................................................................. ....................296.1项目成本控制目标.................................................................................................................. ........296.2项目成本控制措施.................................................................................................................. ........297.安全文明管理.................................................................................................................. ....................307.1安全文明管理组织架构.................................................................................................................. .307.2安全文明及成品保护合同清单........................................................................................................307.3安全文明惩罚措.........357.4临时电施工方案.................................................................................................................. .............358.风险管理.................................................................................................................. ............................368.1风险管理计划.................................................................................................................. .................368.2风险控制流程.................................................................................................................. .................378.3进度控制风险与对策.................................................................................................................. .....388.4质量控制风险与对策.................................................................................................................. .....388.5成本控制风险与对策.................................................................................................................. .....398.6其它.................................................................................................................. (39)1.项目概况1.1位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。
万科-南京江宁万科金域蓝湾地产项目策略方案终稿-155PPT
关键结论: •被认可的潜力区域 •无直接竞争板块
•从长远看，更多竞争来 自区域内
竞品地图
片区 住宅 存量 组成
已开盘项目余量 127万㎡
已出让未开盘项目 88万㎡
未上市面积117 万㎡
已上市未售面积 10万㎡
片区住宅总存量215万㎡，不足一年消化量。
竞品地图
丹佛小镇 总建:12.8万平米 容积率:1.6 主力面积:60-85平米 当前价格:4600元/平米 余量:8.24万平米
总建 （平米）
21.9 4.2
18.0
19.7
17.2 12.0 30.2
上市 时间 08年 08年
07.6
07.9
07年底 *
07年底
上市量 （万平）
* *
5.5
4
8 * *
产品
中高端产品 别墅
1栋多层、 18栋小高层
多层、 小高层、联排 多层、小高层
小高层 联排为主
在售项目后期供应共15万平米
价格 （元/平）
江宁年住宅成交量1504000 200万平米，占全市1/4左
右的市场份额
3000
需求持续旺盛，住宅市 2000 场呈现供不应求态势，累
计供销比0.8。
1000 区域认可度提升，住宅
价格走势稳健，07.1-9月
0 均价涨幅14%，远高于全
2007.1-9
市平均水平。
成交均价（元/平米）
关键要点: 江宁成交量持续攀升 价格走势稳健 涨幅高于全市
区域特征
奥体中心、CBD、滨江
布局分散，多板块并存发展
发展程度 新城雏形已成，快速成熟期
轨道交通
1号线通车2年，2号线09年通车， 元通站换乘
万科南京光明城市一期目标成本测算04.11.22
二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 报批报建增容费 3 4 1 2 3 4 5 三通一平费 临时设施费 基础工程 结构及粗装修 门窗工程 公共部位装修 室内装修
三 主体建筑工程费
四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 2 设备及安装费 3 弱电系统 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 4 5 6 室外燃气系统 室外高低压线路 室外智能化系统 其他
六 园林环境费 1 环境设计费 2 绿化建设费 3 4 5 6 7 8 建筑小品 道路广场建造费 围墙建造费 室外照明 室外零星工程 其他
七 配套设施费 1 游泳池 2 会所 3 4 5 6 7 8 幼儿园 学校 地下室 行政管理及社区服费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 4 5 营销设施建造费 物业完善费 不可预见费 开发成本 九 期间费用 1 管理费用 2 3 销售费用 财务费用 项目总投资
光明城市项目分产品类型成本汇总表
序 号 成本项目 建筑面积 可售面积 一 土地获得价款 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 4 红线外市政设施 拆迁补偿费 2370.55 2097.96 0.00 272.59 0.00 166.74 91.23 58.08 8.93 8.50 1464.52 260.93 823.17 127.61 250.14 2.67 286.30 131.03 122.29 32.98 140.00 35.68 0.00 3.58 86.45 14.30 0.00 188.57 0.00 188.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 259.51 11.40 43.10 0.00 0.00 198.53 6.48 0.00 0.00 362.71 115.53 180.53 28.80 15.06 22.79 5238.90 254.20 65.29 188.91 0.00 5493.10 高层 商业 * * 4272.55 3999.96 0.00 272.59 0.00 166.74 91.23 58.08 8.93 8.50 2383.69 439.97 1044.90 156.81 636.29 105.73 143.84 82.19 61.64 0.00 140.00 35.68 0.00 3.58 86.45 14.30 0.00 188.57 0.00 188.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 259.51 11.40 43.10 0.00 0.00 198.53 6.48 0.00 0.00 362.71 115.53 180.53 28.80 15.06 22.79 7917.61 254.20 65.29 188.91 0.00 8171.80 70000 70000.00 70000.00 地下车库 可售车位 268.00 高层 52730.00 52660.00 12483.32 11047.84 0.00 1435.48 0.00 878.06 480.42 305.84 47.03 44.77 7712.19 1374.05 4334.83 672.01 1317.23 14.07 1507.68 690.00 644.00 173.68 737.24 187.87 0.00 18.83 455.23 75.31 0.00 992.99 0.00 992.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1366.58 60.05 226.97 0.00 0.00 1045.45 34.12 0.00 0.00 1910.01 608.38 950.66 151.67 79.28 120.02 27588.1 1338.60 343.82 994.78 0.00 28926.67 商业 4380.00 4380.00 1871.38 1751.98 0.00 119.40 0.00 73.03 39.96 25.44 3.91 3.72 1044.06 192.71 457.67 68.68 278.69 46.31 63.00 36.00 27.00 0.00 61.32 15.63 0.00 1.57 37.86 6.26 0.00 82.59 0.00 82.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113.67 4.99 18.88 0.00 0.00 86.95 2.84 0.00 0.00 158.86 50.60 79.07 12.61 6.59 9.98 3467.9 111.34 28.60 82.74 0.00 3579.25 1876.00 34381.92 1876.0 1876.00 0.00 1876.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 地下车库 合计 57110.00 57040.00 14354.70 12799.82 0.00 1554.88 0.00 951.10 520.38 331.28 50.94 48.49 10632.25 1566.76 6668.49 740.69 1595.93 60.38 1570.68 726.00 671.00 173.68 798.56 203.50 0.00 20.40 493.09 81.57 0.00 1075.58 0.00 1075.58 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1480.25 65.04 245.85 0.00 0.00 1132.40 36.96 0.00 0.00 2068.87 658.99 1029.73 164.28 85.88 130.00 32931.98 1449.94 372.42 1077.52